臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第266號原 告 陳文進訴訟代理人 江百易律師被 告 王紫彤訴訟代理人 趙友貿律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國102年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)兩造於民國98年3月間就原告所有如附表所示坐落新北市○○區○○段○○○○號土地權利範圍20萬分之162，及其上新北市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○○路○○巷○弄○○號7樓建物權利範圍2分之1（下稱系爭房地），以新臺幣（下同）313萬元達成買賣合意，惟兩造僅於口頭達成合意，未簽訂買賣契約，價金之給付亦未約定給付期限，僅約定第一期40萬元。因當時系爭房地因遭銀行查封，原告遂要求被告先給付頭期款供原告向銀行清償後再辦理所有權移轉登記，其餘價金日後再行支付。被告於98年4月上旬給付489,090元後，原告依約辦理所有權移轉登記，惟被告迄今未再給付剩餘買賣價金2,640,910元，原告曾於101年10月
29 日以存證信函催告被告給付，未獲置理，被告已陷於給付遲延。原告再於101年12月7日以存證信函催告被告於10日履行，否則即解除系爭房地之買賣契約，仍未獲置理。原告依據民法第254條規定，於本件起訴狀繕本送達之時，同時為解除系爭房地買賣契約之意思表示。系爭房地買賣契約既經合法解除，依據民法第179條規定，被告自應將系爭房地所有權返還登記予原告，並應自系爭房地遷離。
(二)被告辯稱兩造係合意以40萬元作為系爭房地之買賣價金云云顯然無理由，亦無任何證據可支持其說法。依照系爭房地坐落於新北市新莊區，系爭建物之層次面積加計陽台面積共約64平方公尺，約莫20坪，若依被告之主張豈不僅以每坪4萬元左右成交，顯與市價差異甚大等語，爰依據民法第179條規定請求被告返還並遷出系爭房地，並聲明：1.被告應將附表所示之土地建物所有權返還登記予原告。2.被告應自附表所示之建物遷出騰空返還原告。
二、被告則以：被告否認原告主張兩造間就系爭房地有以313萬元達成買賣合意。兩造原係夫妻，被告前於98年3月間提出離婚之要求，並要求原告返還被告替其所清償之債務，包含被告因原告就系爭房地背負之房貸，然當時原告並無資力返還，兩造遂合意以被告代原告清償其對於訴外人新光商業銀行股份有限公司債務489,090元中的40萬元作為買賣價金，將原告所有之系爭房地之應有部分賣予被告，故兩造間並無存在以313萬元為買賣價金之系爭房地買賣契約，則原告以存證信函解除之買賣契約並不存在而不生效力。本件原告主張被告不當得利，自應就不當得利請求權之成立要件負舉證責任等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)附表所示之系爭房地原為原告所有，98年4月21日原告以買賣為登記原因，移轉其附表所示應有部分所有權登記至被告名下。
(二)被告曾代原告清償對於訴外人新光商業銀行股份有限公司之債務489,090元。
四、本院得心證之理由:原告主張兩造前就系爭房地約定以313萬元為價金訂立買賣契約，被告僅支付489,090元，餘款2,640,910元因被告逾期未繳付，經原告解除系爭買賣契約，為被告否認，並以前詞置辯，故本件之爭點為:(一)原告主張解除系爭買賣契約，有無理由？(二)原告依不當得利之法則請求被告將系爭房地返還登記予原告，並遷出系爭房地，是否有據？
(一)原告主張解除系爭買賣契約，有無理由？
1、按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。再按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第254條定有明文。本件原告主張兩造就系爭房地以313萬元之價金訂立買賣契約，被告尚有餘款2,640,910元未給付，經催告後依前揭規定解除系爭買賣契約，既為被告所否認，自應由原告就此部分之事實盡舉證之責。
2、原告雖以證人沈歲金之證詞為據，然證人沈歲金到院證稱:98年3、4月間伊聽原告說被告要跟原告離婚，要拿300多萬買系爭房地，先拿出40多萬元，之後的錢再慢慢給原告；兩造約定買賣的時候伊沒有在場，沒有聽原告說剩餘之買賣價金兩造如何給付等語(見本院卷第11頁)，是證人沈歲金並未親身見聞兩造約定買賣之過程，其前揭證述係聽聞原告之陳述而來，兩造是否確實約定以313萬元為買賣價金，自屬有疑；且本院向新北市新莊地政事務所調閱系爭房地買賣之土地登記申請書及土地建築改良物買賣所有權移轉契約書，記載新北市○○區○○段○○○○號土地權利範圍20萬分之162之買賣價金為330,940元，及新北市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○○路○○巷○弄○○號7樓建物權利範圍2分之1之買賣價金為9萬6,800元，有新北市新莊地政事務所102年1月15日新北莊地籍字第0000000000號函附卷可參(見本院卷第47頁至第57頁)，足徵原告主張兩造就系爭房地約定以313萬元為買賣價金，並非可信，此外，原告就兩造針對系爭房地約定以313萬元為買賣價金乙節，並未提出證據以實其說，原告主張被告尚有餘款2,640,910元未給付，經催告後依前揭規定解除系爭買賣契約，尚乏憑據。
3、原告雖主張被告抗辯系爭房地之買賣價金為40萬元據以換算每坪為2萬元，顯無理由云云。然兩造原為夫妻關係，關於不動產買賣價金約定低於市價，尚與常情無悖，亦無違契約自由原則。而原告迄未就兩造以313萬元約定買賣系爭房地提出證據證明，其主張被告尚有餘款2,640,910元未給付，經催告後依民法第254條規定解除系爭買賣契約，已無可採。
(二)原告依不當得利之法則請求被告將系爭房地返還登記予原告，並遷出系爭房地，是否有據？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。原告主張其已解除系爭買賣契約，得依不當得利請求被告返還系爭房地云云，然原告未能舉證證明兩造以313萬元約定買賣系爭房地，及被告尚有餘款2,640,910元未給付，原告依民法第254條解除系爭買賣契約為無理由，已如前述，則被告取得系爭房地之所有權係基於買賣契約，並非無法律上原因，則原告依不當得利之法律關係，請求被告將系爭房地所有權返還登記予原告及遷出系爭房屋，並為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告應將附表所示之土地建物所有權返還登記予原告；並應自附表所示之建物遷出騰空返還原告，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
民事第二庭 法 官 黃繼瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 1 日
書記官 林珊慧附表：
┌────────────────────────────┐│土地標示 │├──┬─────────┬──┬──────┬─────┤│編號│土地坐落 │地目│ 土地面積 │ 權利範圍 ││ │ │ │（平方公尺）│ │├──┼─────────┼──┼──────┼─────┤│ 1 │新北市○○區○○段│ 建 │ 9974.35 │162/200000││ │000 地號 │ │ │ ││ │ │ │ │ │└──┴─────────┴──┴──────┴─────┘┌─────────────────────────────────────┐│建物標示 │├──┬──┬─────────┬─────────┬──────┬────┤│編號│建號│基地坐落 │建物門牌 │ 建物面積 │權利範圍││ │ │ │ │（平方公尺）│ │├──┼──┼─────────┼─────────┼──────┼────┤│ 1 │4552│新北市○○區○○段│新北市○○區○○○│層次:第7層 │ 1/2 ││ │ │000 地號 │路00巷0 弄00號0 樓│面積:56.91 │ ││ │ │ │ │附屬建物:陽 │ ││ │ │ │ │台 │ ││ │ │ │ │面積:7.74 │ │└──┴──┴─────────┴─────────┴──────┴────┘