臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第2733號原 告 趙藤雄訴訟代理人 蔡調彰律師被 告 簡燕祿
吳金煌張吳淑貞黃貴琳黃豐榮楊承龍楊金立劉呂梅子劉勇伸劉柏村蔡淑燕鄧政郎黃世學黃世孟陳順忠陳胡秀琴陳順吉前列十七名被告共同訴訟代理人 黃虹霞律師上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國103年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有新北市○○區○○段○○○號土地應予變賣分割，並按附表所示兩造應有部分比例分配價金。
訴訟費用由兩造依附表所示兩造應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造共有新北市○○區○○段○○號土地（下稱系爭13號土地
）前經新北市○○○區段徵收，整理規畫如「中和都市計畫（配合台○○○區○○○○道路台北縣側建設計畫）細部計畫」示意圖之良好都市景觀，並經遠雄經營團隊將包括本件共有土地規畫為「生態智慧花園城市」，依春夏秋冬分別以「水」「綠」「光」「風」之整體公園景觀建築設計，現已陸續規畫興建中，僅本件夾在其中之系爭13號土地，本應依區段徵收之施政目標共同開發，惟因共同開發時程及條件，各共有人尚未達成共識，仍空置荒蕪，原告正努力協調溝通，共創土地重劃之繁榮目標。然被告等在協調溝通共同開發完成前，即聲請調處分割，依新北市政府民國102年7月30日北府地測字第00000000000號函通知原告「應於接到本調處紀錄後15日內，以對造人為被告，訴請法院審理，…逾期不起訴或經法院駁回或撤回其訴者，依調處結果辦理」，爰提起本件分割共有土地之訴訟，並請求就系爭13號土地如附圖甲所示A部分分歸原告，B部分分歸被告之分割方法（下稱甲案）為分割，以達共同開發之效益。
㈡被告等17人前向新北市政府不動產糾紛調處委員會聲請分割
調處，並於102年7月23日在新北市政府地政局24樓會議室調處，以被告等17人申請提出將如附圖丙所示A部分分歸原告，B部分分歸被告之分割方法（下稱丙案），即將原告應有部分39,460/100萬，折合165.33平方公尺土地，分割成面寬不到5公尺，完全不能使用之狹長土地。而鄰地同段14號土地並非原告所有，且已申請建照，無法併入而為畸零地。原告自得比照被告等將原告所有持分土地分割成面寬不到5公尺之調處方案，起訴請求依甲案為分割，以期共同開發之效益，殊無壟斷，更無妨礙、排除異己。且依甲案分割，原告猶有5公尺寬之空地可○○○區○○○路30公尺道路綠地及使用。被告等以「若鈞院認為不宜原物分割，則請變價分割之，即變賣共有物，以價金分配於各共有人」，則與其變賣而生炒作及優先購買之紛擾，倒不如於本件審理中，委由公正客觀之不動產估價師為估價，由原告出資購買，或作為合建共同開發，以解本件共有土地之爭議。尚非被告陳述意見所持「由公益角度言，也非屬妥善」，且屬訴訟當事人之合意，亦非乏法律依據。
㈢遠雄集團為使「擬定中和都市計畫（配合台○○○區○○○
○道路台北縣側建設計畫）細部計畫案」之完美實現，以新臺幣（下同）3.5億元興建「左岸跨堤橋」，捐贈新北市政府供公眾使用，已初具現代景觀都市之基本雛形。
㈣被告等就附圖甲A部分，即臨環河西路部分之土地，未告知
原告及經原告同意，即委請律師函知被告等業依民法第820條第1項分別出租予訴外人捷洋開發有限公司，租賃期間103年1月25日至104年1月24日止；及出租予訴外人翰洋開發有限公司，租賃期間自103年1月25日起至103年4月25日止，並已由承租人設置鉅大廣告工作物，更足以證明原告主張甲案分歸原告附圖甲A部分之土地，原告可作環河西路30公尺道路綠地及使用。且被告等未告知原告及經原告同意，即為上開出租設定負擔行為，顯已違反民法第819條第2項規定，並非民法第820條第1項共有物之管理，且亦將生同條第2、4項之爭議，更可藉由本件分割將該部分歸屬原告，以杜紛爭。㈤按民法第825條規定「各共有人對於他共有人因分割而得之
物，按其應有部分負與出賣人同一之擔保責任」。本件分割訴訟中，被告等未告知原告，亦未經原告同意，而將系爭13號土地一部分提供前開訴外人設置廣告工作物，其租約期間有至104年1月24日，且有屆期視同不定期之可能，在該設定負擔之租約未排除前，實不宜為變價分割。如要原物分割，則應將系爭13號土地全部分歸原告，再由原告補償被告金錢。
㈥又依原證七之現場照片，系爭13號土地被告等早先竟同意訴
外人「肯仲建設股份有限公司」（下稱肯仲公司）圈作圍籬，並載明「肯仲建設建築用地」，被告等應就系爭13號土地與肯仲公司之法律關係為陳明，否則不但影響變價分割之價值，更將負變價分割後「與出賣人同一之擔保責任」。
㈦並聲明：兩造共有之系爭13號土地，請求依甲案之分割方法為分割，並辦理所有權移轉登記。
二、被告則抗辯：㈠原告為遠雄集團負責人為公知之事實，而系爭13號土地左、
右兩側之土地即同段14號、12號土地均為遠雄集團所有，原告也表明系爭區段土地除系爭13號土地外，均由遠雄集團費心開發云云，則新北市不動產糾紛調處委員會所提如丙案之調處分割方案，確已考量原告之利益，依該方案分割者，原告所分得如附圖丙所示A部分土地，原告可以將之併入同段14號土地使用，也不致形成畸零地，原告沒有不同意之理，乃原告竟提起共有物分割之訴，顯有濫訴之嫌。
㈡由原告所已表達之遠雄集團開發系爭13號土地所在○○○區
段土地之意圖，及原告係於原區段徵收領回抵價地後，才自其中一共有人處購買系爭13號土地一小部分應有部分之事實，可知：原告為負責人之遠雄集團提起本件訴訟之目的，係欲壟斷系爭區段全部土地，欲妨礙甚至排除異己即被告等對被告等自有土地之開發，原告及遠雄集團之行為欠缺法律正當性，不值保護，更難獲贊同。
㈢原告所主張甲案之分割方案，將面臨道路（河岸）之有利土
地分割予原告，顯不合理，被告無法接受。而且原告分得之土地將形成畸零地，妨害被告分得土地之利用，並有失土地分割後各自利用之旨。又因原告分得部分不足600平方公尺，依「擬定中和都市計畫（配合台○○○區○○○○道路台北縣側建設計畫）細部計畫案」，不能單獨作為建築使用，對原告也不利，故甲案顯非合理可行之分割方案，原告之主張不足採。
㈣與系爭13號土地相鄰之同段12、14號土地，均為原告為負責
人之遠雄集團所有，故若將系爭13號土地依丙案分割，或將如附圖乙所示A部分土地分歸原告，B部分土地分歸被告之分割方法（下稱乙案）為分割，本應無礙原告及被告對該土地之利用，惟因經查同段12、14號土地均已經原告為負責人之遠雄集團領得建造執照在案，故除非原告及其為負責人之遠雄集團切結同意原告依乙案或丙案分得之土地併入作為同段12或14號土地已領建造執照之基地使用，否則，依乙案、丙案原物分割結果，原告分得之土地將形成畸零地，顯然不適當。因此，本件請原告及同段12、14號土地之建造執照(101)中建字第00592號及(101)中建字第00647號起造人（原告為其負責人）具體陳明願否將依乙案或丙案原物分割給予原告之土地併入為上開建造執照之基地，若不同意，則請將系爭13號土地全部分配予被告等共有或變價分割。如將系爭13號土地全部分配予被告等共有，則原告未受分配部分，被告等願以金錢補償原告。
㈤若就系爭13號土地為原物分割，則被告17人仍要依原應有部分比例保持共有。
㈥綜上所述，請准將本件土地全部分配予被告等共有（原告未
受分配部分，則由被告等以金錢補償原告），或准予變價分割。
㈦答辯聲明：
⒈被告等與原告間共有之新北市○○區○○段○○○○號土地應全部分配予被告等共有或變價分割。
⒉本件如依前項原物分配予被告等共有，就原告未受分配部分，以金錢補償原告。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭13號土地為兩造所共有，兩造應有部分如附表所示。其
中原告之應有部分39,460/100萬，設有抵押權人葉鈞耀之1億元最高限額抵押權，並有系爭13號土地登記謄本附卷可稽（見本院板調字卷第8至10頁）。
㈡系爭13號土地現況為空地，北側臨新北市○○區○○○路○
段之32米道路，南側臨新北市○○區○○街○0○道路○○○段00號土地），西側臨同段14號土地（14號土地現況為空地），東側臨同段12號土地（12號土地現況為遠雄集團建案之工務所）。而12號土地為訴外人遠雄建設事業股份有限公司、劉林靜竹、遠雄人壽保險股份有限公司所共有；14號土地為遠雄人壽保險股份有限公司單獨所有；15號土地為新北市政府所有。此並經本院履勘現場及囑託地政機關測量，有本院勘驗筆錄、新北市中和地政事務所103年1月24日新北中地測字第0000000000號函檢送之土地複丈成果圖、上開土地登記謄本附卷可稽（見本院訴字卷第169至173頁、第174至177頁、第92至95頁）。
四、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824條第1至項亦有明定。查系爭13號土地為兩造所共有，既無因法令規定，或因物之使用目的不能分割之情事，亦未以契約訂有不分割之期限，且兩造復未能達成協議分割之共識，則原告依上開規定訴請裁判分割以消滅兩造間共有關係，於法即無不合。
五、復按分割共有物，究應以原物分割或變價分配其價金，法院有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。經查：
㈠本件原告就系爭13號土地之應有部分僅39,460/100萬（即3.
946%），換算土地面積約165.33平方公尺（4,189.83×39,460/100萬＝165.33）。如依原告主張之甲案為分割，即將系爭13號土地臨新北市○○區○○○路○段之32米道路全部面寬部分（即附圖甲A部分）之土地全部分歸原告，明顯不利於被告，自不合理，洵無足採。
㈡而依被告所提乙案或丙案，原告分得附圖乙或附圖丙之A部
分，與被告分得之B部分，均同臨北側道路及南側道路，且臨路之面寬皆符合兩造應有部分之比例，固屬公允。然此二分割方案使原告分得A部分之土地呈現細長形，顯不利於該部分土地之利用。而附圖乙之A部分所臨同段12號土地，雖為訴外人遠雄建設事業股份有限公司、劉林靜竹、遠雄人壽保險股份有限公司所共有，現況並為原告為負責人之遠雄集團建案之工務所；附圖丙之A部分所臨同段14號土地，雖為訴外人遠雄人壽保險股份有限公司單獨所有。然12、14號土地均已經遠雄建設事業股份有限公司於101年間以起造人名義申領建造執照，有被告所提建造基本資料在卷（見本院訴字卷第222至224頁）。然系爭13號土地位於中和都市計畫區內，此為兩造之主張，則依被告所提，並經原告引用之「擬定中和都市計畫（配合台○○○區○○○○道路台北縣側建設計畫）細部計畫案」（見本院訴字卷第14至19頁），該計畫區之住宅區最小建築基地規模原則上不得小於600平方公尺（見本院訴字卷第16頁）。是如依乙案或丙案為分割，原告分得附圖乙或附圖丙A部分之土地，都將成為畸零地，無法單獨建築使用。且原告不同意依乙案或丙案為分割，被告基上開理由，其後亦變更主張，認乙案或丙案並不適當。是本件自不宜依乙案或丙案為分割。
㈢至原告另主張：可將系爭13號土地全部分配予原告，再由原
告以金錢補償被告一節，為被告所不同意。被告主張：將系爭13號土地全部分配予被告共有，再由被告以金錢補償原告一節，原告亦不同意。而原告一再主張希望與被告共同整體開發系爭13號土地，被告則另主張願變價分割，是本院審酌上情，及保持系爭13號土地整筆之完整性，應最有利該筆土地之利用與經濟價值，且兩造均希望獲分配整筆土地，再另以金錢補償他造，則以變價分割之方式，既可保土地之完整，且依民法第824條第7項規定，「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」。故系爭13號土地如變價分割，將來執行法院拍賣時，兩造均有依相同條件優先承買之權。且透過執行法院經由鑑價、詢價程序後，再定出最低拍賣價格拍賣之執行程序，則系爭13號土地如值高價，經應買人競相出價，自可得公平之價格賣出，對未能買得系爭13號土地之共有人，亦可獲分配合理之金錢，且此與前揭兩造主張受分配任一造再以金錢補償他造之結果尚無不同，應為最符合兩造共同期待與系爭13號土地經濟效用之分割方法。
原告雖主張：系爭土地有部分經被告出租第三人設置廣告工作物，有屆期視同不定期租賃之可能，在該租約未排除前，不宜變價分割等語，並提出定點合約書影本2紙為證（見本院訴字卷第211、212頁）。然上開2份合約書約定之租賃期間分別為103年1月25日至104年1月24日、103年1月25日至103年4月25日，租期均不長，且租賃位置及用途皆為於系爭13號土地位於臨環河道路側搭設支架懸掛廣告看板之用，僅為臨時性之地上物。再者，該2份合約書第5條均已約明承租期間若出租人需用土地，得以書面或電話通知承租人終止租約。是系爭13號土地變價分割後，對將來買得土地之人，影響並不大。原告另主張：被告早先曾同意訴外人肯仲公司於系爭13號土地圈作圍籬，並載明「肯仲建設建築用地」，被告應就系爭13號土地與肯仲公司之法律關係為陳明，否則不但影響變價分割之價值，更將負變價分割後「與出賣人同一之擔保責任」一節，雖提出相片3紙為證（見本院訴字卷第213至215頁），然依上開相片顯示鐵皮圍籬係圍繞系爭13號土地之界址搭設，且依被告所提○○○區○○段○○○號土地會議紀錄」影本（見本院訴字卷第231頁），被告等係因系爭13號土地上遭人堆放雜物，故委託肯仲公司申請鑑界釐清地界後，於土地施作圍籬，其意當僅在確認土地範圍，並防範再遭他人堆置雜物。而該次會議原告亦委任訴外人陳永璿出席，有委託書影本在卷（見本院訴字卷第231頁反面），並就被告上開搭設圍籬及預告招牌施作事宜之決議表示意見以：「施工應注意安全及防颱事項。」等語。是上開圍籬之設置，於系爭13號土地變價分割後買得土地之人應無影響。至被告等雖於該會議中表示希望委由肯仲公司以自地自建方式開發系爭13號土地等語，然縱使被告已委由肯仲公司建設開發，亦為被告與肯仲公司間之契約關係，並無法拘束該契約以外之第三人。是原告以上開事由認系爭13號土地不宜變價分割，並不足採。
㈣綜上，以變賣系爭13號土地，所得價金按如附表所示兩造應
有部分之比例分配予各共有人之方式為裁判分割，符合兩造之最大利益。是本院認系爭13號土地之分割，應以變賣共有物，以價金分配兩造之方式為當。
㈤末按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之
所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：權利人同意分割。權利人已參加共有物分割訴訟。權利人經共有人告知訴訟而未參加。。民法第824條之1第1項、第2項定有明文。查系爭13號土地原告應有部分之最高限額抵押權利人葉鈞耀已經本院告知訴訟，有送達證書在卷（見本院訴字卷第58頁），葉鈞耀並未參加訴訟，則權利人葉鈞耀所得分配之價金，自應依民法第824條之1第3項準用同法第881條第1項、第2項辦理之，併此敘明。
六、綜上所述，原告訴請裁判分割系爭13號土地為有理由，應予准許。本院認應以將系爭13號土地予以變賣，所得價金由兩造依附表所示應有部分之比例分配之方法分割為適當，爰判決如主文第一項所示。又兩造均因本件裁判分割而同霑利益，本院認於准予分割即原告之訴為有理由時，仍應由兩造分別依系爭13號土地應有部分比例分擔訴訟費用較符公平原則，附此敘明
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 18 日
民事第四庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 18 日
書記官 張美玉附表：
┌───────────────────────────┐│新北市○○區○○段○○○號土地 │├──┬──────────┬─────────────┤│編號│共 有 人│應 有 部 分│├──┼──────────┼─────────────┤│ 1 │趙藤雄 │39,460/100萬 │├──┼──────────┼─────────────┤│ 2 │簡燕祿 │93,835/100萬 │├──┼──────────┼─────────────┤│ 3 │吳金煌 │64,703/100萬 │├──┼──────────┼─────────────┤│ 4 │張吳淑貞 │34,943/100萬 │├──┼──────────┼─────────────┤│ 5 │黃貴琳 │74,105/100萬 │├──┼──────────┼─────────────┤│ 6 │黃豐榮 │42,391/100萬 │├──┼──────────┼─────────────┤│ 7 │楊承龍 │3,130/100萬 │├──┼──────────┼─────────────┤│ 8 │楊金立 │129,166/100萬 │├──┼──────────┼─────────────┤│ 9 │劉呂梅子 │14,708/100萬 │├──┼──────────┼─────────────┤│ 10│劉勇伸 │26,076/100萬 │├──┼──────────┼─────────────┤│ 11│劉柏村 │17,678/100萬 │├──┼──────────┼─────────────┤│ 12│蔡淑燕 │22,215/100萬 │├──┼──────────┼─────────────┤│ 13│鄧政郎 │213,028/100萬 │├──┼──────────┼─────────────┤│ 14│黃世學 │70,602/100萬 │├──┼──────────┼─────────────┤│ 15│黃世孟 │72,109/100萬 │├──┼──────────┼─────────────┤│ 16│陳順忠 │20,685/100萬 │├──┼──────────┼─────────────┤│ 17│陳胡秀琴 │40,481/100萬 │├──┼──────────┼─────────────┤│ 18│陳順吉 │20,685/100萬 │├──┴──────────┼─────────────┤│ │合計：1/1 │└─────────────┴─────────────┘