臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第2877號原 告 楊水景訴訟代理人 許淵秋律師被 告 楊雲章上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國103 年7 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○○段○○○○○○○○○○號土地上如附圖所示A 部分，面積玖點零平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣伍萬伍仟貳佰捌拾陸元，及自民國一０二年十一月二十日起至清償時止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國一Ｏ二年十一月一日起至返還本判決主文第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣玖佰參拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾柒萬玖仟玖佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾參萬玖仟柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第
255 條第1 項第2 、3 、7 款定有明文。查原告起訴聲明原以：ꆼ被告應將坐落新北市○○區○○○段○○○○○○○○○ ○號土地上如附圖A 部分所示10.37 平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。ꆼ被告應給付原告新臺幣（下同）65,966元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償時止，按年息百分之五計算之利息；並自民國102 年11月1 日起至返還本判決主文第一項所示土地之日止，應按月給付原告1,348元。ꆼ原告願供擔保，請准予宣告假執行。103 年3 月31日原告以民事辯論意旨狀，變更聲明：ꆼ被告應將坐落新北市○○區○○○段○○○○○○○○○ ○號土地上如附圖A 部分所示9.00平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。ꆼ被告應給付原告69,108元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償時止，按年息百分之5 計算之利息；並自102 年11月1 日起至返還本判決主文第一項所示土地之日止，應按月給付原告1,170 元。ꆼ原告願供擔保，請准予宣告假執行。103 年
7 月10日言詞辯論期日，原告再以言詞表示僅針對訴之聲明第一項願供擔保，請准予宣告假執行。衡以原告之聲明，均係基於所有土地遭無權占用之同一基礎原因事實，擴張或減縮應受判決之事項，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合於前揭法律規定而應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）坐落新北市○○區○○○段○○○○○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）為原告所有，詎被告未經原告同意，擅自占用該土地如附圖所示A 部分面積9.00平方公尺，於其上搭蓋違章建物（下稱系爭房屋），係屬妨害原告所有權之行使，爰依民法第767 條規定，請求被告拆除系爭土地之地上物以回復原狀，並將系爭土地返還原告。
（二）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第
179 條、第181 條但書分別定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又無法律上原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，得請求五年內相當於租金之利益（參見最高法院49年台上字第1730號判例、65年第5 次民庭庭推會議決議）。又按基地租金，以不超過該土地申報價額年息10% 為限。而該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。依上述，系爭房屋為被告所搭建而無權占用系爭土地面積9.00平方公尺，土地地目為「建」地，門牌位置坐落在新北市○○區○○路○○○ 號，商業利用價值甚高，二面臨道路，附近有音樂公園、文聖國小，生活機能良好，是原告請求以申報地價年息百分之10計算被告占用系爭土地相當於租金之不當得利。再系爭土地97年
1 月至98年12月底申報地價為14,560元，99年1 月至102年12月底申報地價為15,600元，有土地登記謄本可稽。又原告係於102 年10月31日提起本件訴訟，以102 年1 月31日起回溯五年計算五年相當於租金之不當得利，即97年11月1 日起至98年12月31日止，相當於租金之不當得利為15,288元（計算式：14,560元×10% ×9.00平方公尺÷12×14＝15,288元），99年1 月1 日起至102 年10月31日止，相當租金之不當得利為53,820元，（計算式：15,600元×10% ×9.00平方公尺÷12×46＝53,820元），則原告得請求被告給付69,108元（計算式：15,288＋53,820＝69,108），及自被告將系爭房屋拆除騰空，返還系爭土地予原告之時止，按月賠償原告1,170 元（計算式：15,600元×10% ×9.00÷12＝1,170 元) 。
（三）對被告抗辯之陳述：被告之先祖楊木森雖於58年12月22日繼承取得改制○○○鎮○○○段○○○ ○號土地之所有權應有部分，惟其於62年3 月9 日已將土地出售於訴外人楊仙益，已非所有權人，且原告否認楊木森係於57年1 月建築系爭房屋，亦否認楊木森建築系爭房屋時有經全體共有人同意，被告主張其繼承楊木森使用權能，乃屬無據。況且，被告原於新北市○○區○○段○○○ ○○ ○號土地之房屋，於萬板大橋區段徵收部分土地時，原房屋已拆除，目前被告所有系爭房屋是徵收後被告自行興建；又被告所言撤銷土地徵收之事，僅係返還撤銷之工程用地予各土地所有權人，並未有土地重測之問題。
（四）並聲明：ꆼ被告應將坐落系爭土地上如附圖A 部分所示9.
0 平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。ꆼ被告應給付原告69,108元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償時止，按年息百分之5 計算之利息；並自102 年11月1 日起至返還土地之日止，應按月給付原告1,170 元。
ꆼ關於第一項聲明，願供擔保，請准第一項聲明宣告假執行。
二、被告則答辯以：
（一）系爭土地之前身，○○○鎮○○○段○○○ ○號土地，38年
1 月24日被告先祖父楊木森繼承取得32分之1 所有權（嗣於80年6 月10日逕為分割出○○○○嘴段000-00地號，原告於69年12月5 日以買賣為原因取得○○○○○段000-00地號所有權，85年7 月6 日又逕為分割出○○○○○○段000-00地號即系爭土地，至87年3 月25日原告因撤銷徵收取得系爭土地所有權），另新北市○○區○○○段○○○○○○○○○ ○號土地之前身，○○○鎮○○○段○○○ ○號土地，係被告先祖父楊木森同於38年1 月24日繼承取得6 分之1所有權，故被告於81年3 月20日因繼承取得所有權。又被告先祖父楊木森於57年1 月前在其所○○○鎮○○○段○○○ ○號及000 地號部分土地上建築木石磚造房屋，土地共有人都沒有意見，原告起訴狀附圖所指面積10.37 平方公尺土地，彼時為被告先祖父與其他所有權人所共有，被告先祖父係在他共有人先建築房屋及圍牆後，始緊鄰圍牆予以建屋；故被告先祖父於57年1 月前有正當權能在自己所有之土地上建築系爭房屋，而系爭房屋嗣由被告父親楊文賢繼承，楊文賢逝世後再由被告繼承，從而被告所有系爭房屋坐落系爭土地，自擁有合法占有權源；且原告所有系爭土地，係69年12月5 日辦理所有權登記，被告先祖父建屋在原告取得系爭土地所有權之前，被告占有系爭土地建屋之正當權源自應拘束原告，其不得請求拆除房屋，原告另請求相當於租金之不當得利及每月之賠償金額亦無理由。
（二）新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖所測量編號Ａ部分之房屋面積，必須與座落新北市○○○段○○○ ○○ ○號及系爭土地上之隔鄰房屋一起測量，始為正確。且因新北市○○區○○○段○○○ ○號之土地於87年8 月間因都市計劃變更非屬工程用地範圍，前經臺灣省政府部分，即原徵面積0.0362號公頃，撤銷徵收面積0.0028公頃，分割轉載地號為131 之4 地號，此有改制前台北縣政府87年5 月11日○○○○○字第000000號函、同年8 月12日○○○○字第000000號函各乙紙可按，當時撤銷徵收土地除了新北市○○區○○○段○○○ ○號土地外，尚有同地段000 地號、00
0 地號、000 之0 地號、000 之0 地號等土地，因各筆土地之撤銷徵收，有重測，導致土地間界址不正確。是請地政事務所就103 年2 月14日複丈成果圖再製作比例尺100分之1 土地複丈成果圖，並依比例尺100 分之1 測量隔鄰房屋占用土地之面積（包含新北市○○區○○○段000 之
0 、000 之00、000 之0 、000 之0 、000 之0 、000 之
0 、000 之0 、000 之0 、000 之0 、000 之0 、000之
00、000 、000 之00等地號土地，並向新北市地政局87年間新北市○○○段○○○ ○號、125 地、126 地、136 之3地、126 之4 地、130 地號土地於撤銷徵收前後有關土地之歷次地籍圖之變更等資料等語。
（三）並聲明：ꆼ原告之訴及假執行聲請均駁回駁回。ꆼ如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
三、法院之判斷：
（一）原告主張其為系爭土地所有權人，被告未經原告同意，搭建系爭房屋占用系爭土地如附圖所示Ａ部分等語，被告對於原告為系爭土地所有權人之事實並不爭執，僅辯稱：其先祖父楊木森於38年1 月24日即擁有系爭土地前身○○○鎮○○○段○○○ ○號土地32分之1 所有權，並於57年1 月在系爭土地及相鄰之共○○○鎮○○○段○○○ ○號土地建築系爭房屋，系爭土地及房屋嗣由被告父親楊文賢繼承，楊文賢逝世後再由被告繼承，被告所有系爭房屋坐落系爭土地自屬有權占用，又系爭土地前於87年8 月間因都市計劃變更非屬工程用地範圍撤銷部分徵收及重測，導致土地間界址不正確等等語，是以本件應為審酌者乃係ꆼ被告所有系爭房屋是否有占用系爭土地之正當權源？ꆼ若屬無權占有，被告所受不當得利為何？
（二）被告所有系爭房屋並無占用系爭土地之正當權源：ꆼ按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦定有明文；且「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」，最高法院85年度台上字第1120號判決意旨可資參照。查，系爭房屋為二層樓之未辦保存登記建物，第一層為磚造，第二層為鐵皮屋，目前由被告居住，並占有系爭土地9 平方公尺之面積，業經本院到場履勘屬實，有本院103 年2 月14日勘驗筆錄、照片及新北市○○地政事務所複丈成果圖在卷可按，是以被告既對原告為系爭土地所有權人之事實不爭執，揭諸前揭說明，自應由被告就其占有係有正當權源之事實負舉證責任。
ꆼ被告抗辯其於81年3 月20日因繼承而取得系爭土地所有
權云云，固提出土地謄本、異動索引、繼承系統表及戶籍謄本為證（見卷第35頁至第41頁、第46頁至第52頁），然依其所提土地謄本及異動索引之記載，固可證明系爭土地係於85年7 月6 日分割自○○○○○段000-00地號土地，○○○○○段000-00地號土地則係於80年6 月10日分割○○○鎮○○○段○○○ ○號土地，且被告之先祖父楊木森於38年1 月24日曾因繼承取得分割前○○○鎮○○○段○○○ ○號土地之所有權應有部分32分之1 之事實，然查，楊木森嗣於62年3 月9 日已將其所○○○鎮○○○段○○○ ○號土地之所有權應有部分32分之1 出售予訴外人楊仙益，系爭土地現登記為原告一人單獨所有之事實，亦經原告提出土地登記謄本等件可證（見卷第9 頁、第69頁至第72頁），是被告抗辯其於81年3 月20日因繼承取得系爭土地所有權云云，要屬無據。
ꆼ又被告辯稱：被告之先祖父楊木森於38年1 月24日因繼
承取得分割前○○○鎮○○○段○○○ ○號土地之所有權應有部分後，於57年1 月前在該土地及相鄰共有土地建築系爭房屋，而該房屋嗣由被告父親楊文賢繼承，再由被告繼承，從而被告所有系爭房屋坐落系爭土地，自擁有合法占有權源云云，固據其提出新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明1 份、門牌證明書1 份為證（見卷第54頁、第57頁），惟查：
ꆼ按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地
或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 定有明文。所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；惟必以該房屋原所有人建造時經土地其他全體共有人同意始足稱之（最高法院89年度台上字第284 號判決意旨參照）。
ꆼ查，依被告所提新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明
書所記載系爭房屋之起課年月為57年1 月、納稅義務人為楊木森之情，被告抗辯系爭房屋為楊木森57年1月前所建築，固非無據，而楊木森於62年3 月9 日前就系爭房屋所在土地之分割○○○鎮○○○段000 地號土地仍有所有權應有部分32分之1 ，亦如前述，堪認於楊木森因建造取得系爭房屋所有權時確為基地所在土地共有人之一；惟被告辯稱楊木森於共有土地建造系爭房屋時，全體共有人都沒有意見云云，則為原告否認，被告復未能舉證以實其說，是被告對於楊木森建造系爭房屋已取得其他土地全體共有人同意乙節之舉證顯然有未足，核自無民法425 條之1 規定之適用。
ꆼ再者，依民法第425 條第1 項之規定所成立之租賃關
係，其租賃期限係至房屋不堪使用時為止；倘若原房屋已達不堪使用之程度，租賃關係即因之歸於消滅。
縱認楊木森於57年1 月建築系爭房屋時有經基地所在之土地共有人全體同意，而於62年3 月9 日將土地所有權應有部分出售楊仙益，再輾轉由原告取得系爭土地所有權，系爭房屋則由楊木森之子孫即原告繼承取得所有權，而得推定在系爭房屋得使用期限內，有法定租賃關係之存在。惟查，系爭房屋原為木石磚造之一層建物，有新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書可參，然系爭房屋現為第一層為磚造、第二層為鐵皮之二層建物，亦經本院至現場履勘屬實，並有照片佐參（見卷第80頁至84頁），又依被告所自承：「（問：你上次開庭說系爭房屋在八十九年因為政府徵收拆掉部分建物，請問當時拆掉何部分的建物？）我有修繕二次，本來鄰○○路的那一側有一間房子，但是被拆掉一半，所以後來我有加一個鐵門出入，鐵門是要走樓梯下去，後來第二次拆掉換拆另一面鄰0000
000 巷那一側房屋，這一側只有拆掉這一面的牆，我今日有庭呈影印的照片，因為道路墊高，所以我的房子就變矮，所以公務局才同意幫我把屋內的地面墊高並且加蓋鐵皮屋，也就是我房子的高度，現在屋內是二層樓，本來屋頂是日本瓦，因為工程的關係被損壞了，後來有拆掉才又加鐵皮上去等語（見本院103 年9月25日言詞辯論筆錄），並參以被告當庭所提系爭房屋拆除後之照片，可知系爭房屋曾於89年間就臨○○路部分遭拆除一半之房屋，另一側臨0000000巷部分之房屋牆壁則均遭拆除，屋頂之瓦片亦因拆除而被損壞，原始之系爭房屋已達不堪使用之狀況至明，衡諸民法第425 條之1 推定租賃關係存在之立法意旨，係考量房屋性質上不能與土地分離而存在，而土地受讓人於受讓時已可預見其上建有房屋卻仍願意受讓，自應在該房屋得使用之期限內，課予土地受讓人容忍房屋占有土地之義務，方符社會正義，是倘房屋嗣後又經改造，已非土地受讓人受讓土地時可預見之房屋，其原有房屋得使用之狀態即當然終止，改造後房屋占有土地應認為無權占有，否則以與時俱進之建築技術觀之，倘房屋不斷因改造而延長其得使用期限，土地受讓人豈非永久受有無法使用土地之限制，是以縱使系爭房屋已因被告之修繕而致目前堪為使用之狀態，仍應認該法定租賃關係已因原始房屋之不堪使用而歸於消滅。
ꆼ綜上，被告抗辯其所有系爭房屋坐落系爭土地，擁有合法占有權源云云，要無可採。
ꆼ至被告另辯稱系爭土地前於87年8 月間因都市計劃變更
非屬工程用地範圍撤銷部分徵收及重測，導致土地間界址不正確云云，經本院函詢新北市○○地○○○○○於○○○地○○鄰○○段00000 地號土地是否有重測之事，該函覆稱：「旨揭2 筆土地係於85年7 月8 日分別逕為分割自同段000-00地號與000 地號土地，而前開000-0
0 地號則係於80年6 月10日逕為分割自000地號土地，故旨揭2 筆地號土地於人64年間地籍圖重測（下稱重測）時尚未分割出，經查其重測時之母地號000 與000 地號分別由楊仙益與劉新嘉指界，至有無爭議與調處，及公告期間有無複丈等節，因重測至今已逾39年，本所查無資料可循。」，有新北板橋地政事務所103 年6 月5 日新北板地測字第0000000000號函在卷可稽（見卷第122頁），足見被告辯稱系爭土地曾於87年8 月重測致界址有誤云云，純屬無稽。
（三）被告所有系爭房屋既係無權占有系爭土地，其所受不當得利為何？ꆼ按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念，土地所有人自得依民法第179 條前段不當得利之規定，請求無權占有人給付相當於租金之損害金。本件被告所有系爭房屋無權占有原告所有之系爭土地，原告依民法第179 條規定，請求被告返還自起訴起即102 年10月31日之回溯5 年前起算之相當租金之不當得利，自屬有據。
ꆼ又原告得請求相當於租金之不當得利，其金額究以若干為
適當，依土地法第105 條準用同法第97條、土地法施行法第25條之規定，以不超過該土地所有權人依土地法所申報地價之年息10% 為限，且基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，占用人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定，並非必達申報地價10％之最高額，最高法院68年台上字第3071號判例意旨可資參照。經查，系爭土地係位於新北市板橋區，依土地登記第二類謄本（見本院卷第9 頁）所載，其地目為建，且系爭土地坐落之位置，二側臨高架橋及道路，附近有音樂公園、文聖國小，生活機能良好，交通便利，工商繁榮尚可等一切情狀，認原告所主張被告應給付原告相當於租金之不當得利，應以土地申報總價額年息10％計算云云，尚屬過高，應以8 ％為適當。又系爭土地於96年1 月之申報地價為每平方公尺14,560元，99年1 月及102 年1 月之申報地價均為每平方公尺15,600元，亦有地價第二類謄本在卷為憑（見本院卷第9 頁至第10頁）。
是原告請求被告給付相當租金之不當得利如下：
ꆼ起訴前5 年即97年11月1 日至102 年10月31日止，應為
55,286元（計算式：97年11月1 日至98年12月31日為14,560元x8%x9 平方公尺/12x14月＝12,230元，99年1 月
1 日至102 年10月31日為15,600元x8%x9 平方公尺/12x46月= 43,056元）。
ꆼ自102 年11月1 日起至返還土地之日止，應按月給付93
6 元（計算式：15,600元x8%x9 平方公尺/12=936 元）。
（四）綜上所述，原告依民法第767 條之規定，請求被告將坐落系爭土地上如附圖所示A 部分，面積9 平方公尺之地上物拆除，將土地返還與原告，並依不當得利返還請求權，請求被告應給付原告55,286元，及自起訴狀繕本送達翌日即
102 年11月20日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自102 年11月1 日起至返還所占用土地之日止，按月給付原告936 元，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
（五）兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核就原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
（六）因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷之結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 10 月 9 日
民事第一庭 法 官 葉靜芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 9 日
書記官 何嘉倫