臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第2014號原 告 陳麗霞訴訟代理人 周嬿容律師複代理人 姚盈如律師被 告 高全杰訴訟代理人 許中銘律師上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國103 年6 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬叁仟陸佰伍拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾玖萬叁仟陸佰伍拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴經撤回者，視同未起訴。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第26
2 條第1 項、第263 條第1 項、第255 條第1 項第3 款分別定有明文。查本件原告原起訴聲明：㈠被告應將門牌號碼為新北市○○區○○路○○○○號9 樓之房屋返還占有予原告。㈡被告應給付新臺幣（下同）333,000 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。㈢被告應自民國102 年2 月19日起至實際返還系爭房屋之日止，按月給付原告30,000元。嗣原告於102 年6 月4 日具狀撤回第
2 項聲明；再於102 年12月20日將第3 項聲明減縮為按月給付原告29,500元；復於103 年3 月17日將第3 項聲明減縮為按月給付原告20,800元，並追加第4 項聲明為被告應返還押租金41,600元；再於103 年5 月6 日將第3 項聲明減縮為被告應給付102 年2 月之租金共計5,644 元，及自102 年3 月
1 日起至實際返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,800元；及將第4 項聲明減縮為23,600元。其後又於103 年6 月17日言詞辯論期日撤回第1 項、第4 項聲明，並經被告同意在案，揆諸前開規定，於法尚無不合，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：㈠緣被告與訴外人林梅雪為夫妻關係，而林梅雪為清償原告債
務及避免房屋修繕等糾紛，乃將其名下門牌號碼新北市○○區○○路○○○○號9 樓之房地以450 萬元之價格出賣予原告，並於102 年2 月19日移轉登記完畢。嗣原告於同年2 月27日以存證信函通知被告遷讓系爭房屋，遭被告拒絕，又林梅雪前於101 年3 月15日即已發函通知被告，終止委任其出租系爭房屋，故自該函到達被告之日（101 年3 月16日）起，被告依法已不得再收取系爭房屋之租金，未料，被告迄今仍繼續無權占有系爭房屋並違法收取租金，而系爭房地既已依民法第425 條第1 項所定之買賣不破租賃之規定，由原告取得出租人地位（法定移轉），則被告即已不再係出租人，既被告受領租金即無法律上原因，因此原告自得請求被告返還所收租金之不當利得；又被告侵害原告對各承租人享有租金之債權，依民法第184 條第1 項後段，被告自應依侵權行為之規定負擔損害賠償責任；另被告擅自不法收取應屬於原告之租金，並拒絕自動返還，依民法第425 條第1 項、第179 條、第184 條第1 項前段及第767 條第1 項前段之規定，原告自可請求被告加以返還甚明。
㈡依據被告於他案即臺灣新北地方法院檢察署101 年度偵字第
951 號背信及侵占等案件中，所陳報之系爭房屋每月租金總計為29,500元，若以原告於102 年2 月19日取得系爭房屋所有權為認定系爭房地之出租情形，則應以承租人黃信霖、王黃群、吳春發等所繳納之租金為計算範圍。在原告取得所有權後，倘有退租情事，然因被告不法占有系爭房地，顯屬可歸責於被告之原因所致之收益減少，故被告不得就退租部分主張減少返還。就上開承租人中，兩造所不爭執目前仍繼續承租之承租人為黃信霖、王黃群，被告每月向該2 人收取之租金分別為5,000 元、6,800 元，至於承租人吳春發部分，原告不爭執被告所主張吳春發業於102 年3 月30日退租，惟因系爭房地為被告無權占有中，故被告顯係故意侵害原告收取租金之權利，故被告自應就吳春發之租金負擔（即每月4,
000 元）負損害賠償責任，故被告仍以按月返還租金15,800元。
㈢另關於被告主張應扣除必要費用部分云云，因王黃群之租金
6,800 元部分，雖不含電費，惟已包含水費、第四台、網路費用，此部分原告亦同意被告扣除，即被告支出之水費為1,
619 元，由2 位承租人分擔，則被告所支出之水費為810 元；另第四台之費用季繳為1,500 元，平均每月費用為500 元，共有6 間房屋出租，每間應分擔84元，則被告支出之費用為1,512 元（84×18個月＝1,512 ）；網路費用每月750 元，每間應分擔125 元，被告支出之網路費用為2,250 元（12
5 ×18個月＝2,250 ）。又黃信霖之部分，因租金並未包含水費及電費，全由承租人自行支付，與被告無涉，而被告與黃信霖之租賃契約中並未約定要提供第四台及網路設備，故被告亦不得請求扣除第四台及網路之費用（縱被告確有支出第四台及網路之費用）。從而，被告可得扣除之必要費用應為每月4,572 元，其餘主張，並非可採。
㈣併為聲明：被告應自102 年2 月19日起至實際返還系爭房屋
之日止，依附表所示日期及金額，按月給付原告租金。並陳明願供擔保，請准為假執行。
三、被告則以：㈠被告與訴外人林梅雪原為夫妻關係，共同購買系爭房屋，並
於98年6 月17日，以林梅雪之名義登記為所有權人，而被告係基於日常家務代理權而出租系爭房屋並收取租金，若林梅雪欲限制配偶之日常家務代理權，限於代理人有濫用代理權之情事，始得限制之，然林梅雪尚未舉證證明被告就行使日常家務代理有何濫用情事，且被告與林梅雪就上開日常家務代理，非屬民法債編之委任關係，何來終止，原告稱林梅雪已終止與被告間之委任關係，基於民法第179 條返還不當得利及民法第184 條侵權行為規定請求云云，顯有未恰。退步言之，被告縱須返還不當得利予原告，系爭房屋目前僅有902室由黃信霖以每月租金5,000元承租中，903 室由王黃群以每月租金6,800元承租中，另905室承租人吳春發業於102年3月30日退租，現今每月租金收入為11,800元，並非原告主張之15,800元，而原告固稱因被告無權占有致其受有短收吳春發租金利益之損害，惟原告應就其取得占有與吳春發願意繼續承租間具有因果關係負舉證責任，蓋吳春發是否繼續承租，在於其個人意願，並非因原告沒有取得占有，而導致吳春發不願繼續承租。且系爭房屋出租期間，被告所繳納之必要費用，即電費18,635元、水費2,142元、網路費12,268元、第四台費用17,357元，合計50,402元，亦應予扣除，而原告雖稱係由林梅雪繳納云云，然該紙收費繳款單上並無經收人簽章，不能證明係林梅雪所繳納。反觀被告提出收據，均蓋有收款章、收訖專用章或便利商店代收章，足證上開費用係由被告繳納。退步言之，縱認民法第425條係法定債之移轉規定，然以「出租人將租賃物所有權讓與第三人」為其要件，本件租賃物之原所有人係林梅雪，出租人係被告，出租人與讓與人，並不相同，附此說明。又被告管理出租系爭房屋期間，為使租賃保持合於租賃狀態，自費更新電視機、電冰箱、洗衣機、冷氣機等設備，使系爭房屋易於出租。而原告屢稱購買系爭房屋之目的在出租收取租金，則被告所購買之上開設備，為合於租賃之使用、收益狀態所必要，此部分之有益費用65,800元，依民法第955條，原告應償還之，被告並主張抵銷等語，資為抗辯。
㈡併為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠原告與訴外人林梅雪於102 年1 月31日就門牌號碼為新北市
○○區○○路○○○○號9 樓之房屋及其坐落之基地簽立買賣契約，約定價金為450 萬元。
㈡原告分別於102 年2 月1 日匯款1,000,000 元、102 年2 月
19日匯款1,479,846 元（因扣抵原告為林梅雪代墊之101 年度之地價稅房屋稅及增值稅等稅捐，計20,154元）、102 年
2 月20日匯款2,000,000 元。㈢林梅雪已於102 年2 月19日將系爭房地之所有權移轉登記為原告所有。
㈣原告曾於102 年2 月27日寄發存證信函通知被告應於函到3日內返還系爭房屋之占有。
㈤系爭房屋由被告占有中，並有出租給第三人。
㈥林梅雪曾於101 年3 月15日發律師函通知被告終止出租委任關係。
五、本院得心證之理由：㈠查本件被告訴訟代理人業於103 年6 月17日言詞辯論期日當
庭將系爭房屋之鑰匙交還原告訴訟代理人，以代占有之移轉，並稱被告就系爭房屋業已與各承租人約定租期於103 年6月30日屆至等語，並經原告訴訟代理人當庭點收系爭房屋之鑰匙無訛，故而，被告既業於103年6月17日將系爭房屋返還占有予原告，並已向承租人收取迄至103年6月30日止之租金，則原告請求被告應自102年3月1日起至實際返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,800元部分，自應計算至103年6月30日止，先予敘明。
㈡按租賃，就出租人無所有權之物，亦得成立（最高法院33年
上字第84號判例參照）。又民法第425 條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定（最高法院84年台上字第163 號判例亦資參照）。查兩造所不爭執之系爭房屋關於承租人黃信霖、王黃群、吳春發部分之租賃契約，系爭房屋之出租人即被告非為系爭租賃物之所有權人，原告雖主張原所有人林梅雪業於101年3月15日發律師函通知被告終止出租委任關係，惟由林梅雪仍於102年3月6日將系爭房屋自101年3月16日起至原告取得系爭房地所有權止之租金債權轉讓予原告，此有原告所提出之債權讓與契約書在卷可稽，故難認林梅雪未同意被告所為出租，因此本件自可類推適用民法第425條之規定，即原告向原所有人林梅雪買受而取得系爭房屋之所有權後，被告就出租系爭房屋所簽訂之租賃契約，對原告仍繼續存在。惟租金債權之移轉，依民法第297條規定，仍應將債權讓與之事實通知承租人，否則對承租人不生效力，即在未通知承租人之前，承租人對原出租人所為之清償，應屬有效。從而，堪認本件仍有民法第425條規定之適用。
㈢又按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425 條第1 項亦設有規定。出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425 條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地位而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務（最高法院41年台上字第1100號判例參照）。經查：本件系爭房屋之原所有人林梅雪業於102 年2 月19日將系爭房地所有權移轉登記予原告，參諸前開說明，原告自斯時起即當然繼受出租人地位而得行使或負擔租賃契約所生之權利或義務，惟被告仍續向系爭房屋之承租人收取租金，原告在客觀上即受有系爭房屋自102 年2 月19日起至103 年6 月30日止之租金損害，而被告於102 年2 月19日起因其委任人林梅雪已喪失系爭房屋所有權人之身分，其即同時脫離系爭房屋租賃契約之出租人地位，是其受領自102 年2 月19日起至103 年6 月30日之租金部分，顯然受有利益且欠缺法律上之原因，又被告所受利益與原告所受損害具有相當因果關係，核與首揭民法第179 條不當得利之要件相符，被告即負有返還系爭土地上開期間租金利益予原告之義務。
㈣復查，在原告於102 年2 月19日取得系爭房地所有權後，承
租人吳春發仍向被告繼續承租系爭房屋905 室，並按月向被告支付4,000 元之租金，惟於102 年3 月30日即行退租；另承租人黃信霖、王黃群亦仍分別向被告繼續承租系爭房屋90
2 室、903 室，並按月各向被告支付5,000 元、6,800 元之租金，並均係向被告承租至103 年6 月30日止等語，為兩造所不爭執，且兩造復不爭執102 年2 月份依原告取得所有權日期按比例計算之租金數額為吳春發部分1,429 元、黃信霖部分1,786 元、王黃群部分1,429 元，另被告仍得收取吳春發部分於102 年3 月份之租金4,000 元，是被告自102 年2月19日起至103 年6 月30日止所收取之租金總額合計為198,
444 元【計算式：1,429 元＋1,786 元＋2,429 元＋4,000元＋（5,000 元＋6,800 元）×16月＝198,444 元】。又被告固抗辯其於上開期間因出租系爭房屋期間所支出之電費18,635元、水費2,142 元、網路費12,268元、第四台費用17,357元，合計50,402元，應予扣除等語，而原告則主張依被告所簽訂之租賃契約，承租人王黃群部分之租金不含電費，但含水費、第四台、網路費，故同意在承租人王黃群部分得扣除水費810 元、第四台費用1,512 元、網路費用2,250 元，另承租人黃信霖部分之租金不含水費、電費，且亦未約定要提供第四台及網路設備，故被告亦不得請求扣除第四台及網路之費用等語。經查，依被告與承租人王黃群所簽訂之租賃契約第15條第3 項約定：「租金內含水費、第四台、電梯保養費、網路，電費依分表度數由承租方繳納。」，又依其與承租人黃信霖所簽訂之租賃契約第19條則約定：「交付房屋日起，房屋之水電費、電話費、瓦斯費、管理費清潔費等由乙方負擔。」，另依其與承租人吳春發所簽訂之租賃契約於第19條文後空白處約定：「電費一度5元（100年9月6日為2,232度）。」等字樣，此有被告與上開承租人所簽訂之租賃契約在卷可按（見本院卷第74頁、第66頁、第69頁），而上開契約內容要均係原告影印自被告在另案偵查中所提出之全部租賃契約內容，並經本院調取另案臺灣板橋地方法院檢察署100年度偵字第30823號偵查卷宗核閱無訛，被告既未能舉證證明其與上開承租人另有關於支付水費、電費、第四台費用、網路費之其他約定，是被告抗辯關於其支付之電費、水費、網路費及第四台費用，均應全部扣除云云，自無理由，堪認僅原告所不爭執之被告因出租而為承租人王黃群支出之水費、第四台及網路費用應予扣除，而水費部分因被告於103年5月6日所提出之計算表僅列計其自102年5月至103年3月共計支出1,619元，原告依此計算表而同意扣除810元，惟因被告復於103年6月17日提出計算表及單據主張其於102年3月、103年5月亦各支出水費275元、248元等情，故水費部分應再予扣除216元（計算式：275/3＋248/2＝216，元以下四捨五入）；又第四台費用部分，被告主張其每月支出1,000元即每3個月繳納3,000元云云，惟依其所提出之單據乃為季繳1,500元，是其上開主張，自屬無據，又關於網路費用為每月750元則為兩造所不爭執，而被告之出租期間即102年2月至103年6月止合計為17個月，並參諸系爭房屋係隔為6室出租，原告既同意扣除被告為承租人王黃群部分支出之18個月之第四台費用1, 512元、網路費用2,250元，自應依此數額予以扣除。從而，原告得請求被告返還之不當得利應為193,656元（計算式：198,000－000－000－0,512－2,250＝193,656）。
㈤另原告主張：承租人吳春發雖業於102年3月30日退租，惟因
系爭房地為被告無權占有中，故被告顯係故意侵害原告收取租金之權利，故被告亦應就吳春發之租金負擔（即自102 年4月至103年6月止以每月4,000元計算）負損害賠償責任云云。被告則以：原告應就其取得占有與吳春發願意繼續承租間具有因果關係負舉證責任，蓋吳春發是否繼續承租，在於其個人意願，並非因原告沒有取得占有，而導致吳春發不願繼續承租等語置辯。按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。且所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之困果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係，不能僅以行為人就其行為有故意過失，即認該行為與損害間有相當因果關係（最高法院98年度台上字第673號判決意旨參照）。查被告於原告取得系爭房地所有權後，仍有向各承租人續行收取租金，已如前述，惟承租人是否續租，要難謂與被告仍本於出租人地位續為收取租金有何相當因果關係，原告就承租人吳春發於102年3月30日之退租係因被告之不法行為所致一節，既未能舉證以實其說，是其主張被告亦應就吳春發之租金負擔60,000元（即自102年4月至103年6月止以每月4,000元計算之）負損害賠償責任云云，為無理由，故此部分請求應予駁回。
㈥又被告主張：被告管理出租系爭房屋期間，為使租賃保持合
於租賃狀態，自費更新電視機、電冰箱、洗衣機、冷氣機等設備，使系爭房屋易於出租，此部分之有益費用65,800元，依民法第955條，原告應償還之，被告並主張抵銷云云。惟按民法第955條規定乃為：「善意占有人，因改良占有物所支出之有益費用，於其占有物現存之增加價值限度內，得向回復請求人，請求償還。」，故占有物如係土地或房屋等不動產，自係指占有人為改良該不動產本身以增加其價值而支出之有益費用。查被告既稱其為出租而自費更新電視機、電冰箱、洗衣機、冷氣機等設備云云，則上開設備既為動產，要難謂係屬改良系爭房屋本身而支出之有益費用，自與民法第955條之規定無涉，況上開設備如確係由被告所購置，被告自得逕行使所有物返還請求權，亦無抵銷權可言。是以，被告依民法第955條規定主張抵銷云云，自無理由。
六、綜上所述，原告依據不當得利之法律關係，請求被告給付193,656元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、又本件原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並依被告聲請酌定相當之擔保金額准許被告供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
九、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 18 日
民事第三庭 法 官 王士珮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 18 日書記官 尤朝松附表：（元／新臺幣，元以下四捨五入）┌─────┬───┬───┬───┐│年度月份 │黃信霖│王黃群│吳春發│├─────┼───┼───┼───┤│102.02.19 │1,786 │2,429 │1,429 │├─────┼───┼───┼───┤│102.03 │5,000 │6,800 │4,000 │├─────┼───┼───┼───┤│102.04 │5,000 │6,800 │4,000 │├─────┼───┼───┼───┤│102.05 │5,000 │6,800 │4,000 │├─────┼───┼───┼───┤│102.06 │5,000 │6,800 │4,000 │├─────┼───┼───┼───┤│102.07 │5,000 │6,800 │4,000 │├─────┼───┼───┼───┤│102.08 │5,000 │6,800 │4,000 │├─────┼───┼───┼───┤│102.09 │5,000 │6,800 │4,000 │├─────┼───┼───┼───┤│102.10 │5,000 │6,800 │4,000 │├─────┼───┼───┼───┤│102.11 │5,000 │6,800 │4,000 │├─────┼───┼───┼───┤│102.12 │5,000 │6,800 │4,000 │├─────┼───┼───┼───┤│103.01 │5,000 │6,800 │4,000 │├─────┼───┼───┼───┤│103.02 │5,000 │6,800 │4,000 │├─────┼───┼───┼───┤│103.03 │5,000 │6,800 │4,000 │├─────┼───┼───┼───┤│103.04 │5,000 │6,800 │4,000 │├─────┼───┼───┼───┤│103.05 │5,000 │6,800 │4,000 │├─────┼───┼───┼───┤│103.06 │5,000 │6,800 │4,000 │└─────┴───┴───┴───┘