臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第2087號原 告 優勢餐飲企業股份有限公司法定代理人 吳淵泉訴訟代理人 吳佩玲律師複 代理人 陳淑真律師被 告 黃偉晃訴訟代理人 陳殷朔律師上列當事人間請求返還租金等事件，經本院於民國102 年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就附表所示七紙支票對於原告之票據債權不存在。
被告應將附表所示七紙支票返還原告。
被告應給付原告新臺幣玖拾捌萬元，及自民國一百零二年六月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二、三項於原告以新臺幣伍拾陸萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序部分
（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、7 款分別定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明第二項係請求「被告應將附表所示七紙支票返還原告，如未返還，應給付該七紙支票票面所載金額及自各發票日起至清償日止按年息5%計算之利息。」；嗣於民國102 年10月9 日本院審理時變更訴之聲明第二項為「被告應將附表所示七紙支票返還原告。」。揆諸前揭法條規定，並不在禁止之列，自應准許，合先敘明。
（二）本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：
（一）緣原告於101 年9 月14日與自稱為代理人之被告黃偉晃簽訂租賃契約，承租被告自稱有權代理其親戚即訴外人呂芳景、曹廖富美訂約出租，座落桃園縣○○鄉○○○路○○○號1 樓房屋（下稱系爭房屋）作為餐廳使用，租期自101年10月16日至106 年10月15日止，並依約交付保證金新臺幣（下同）20萬元，以及預開第一年12個月份之租金10萬元支票予被告。詎料原告與原和室內設計工程有限公司訂約進行拆除工程，並支付工程款28萬元，拆除原有裝潢後，竟然發現系爭房屋地板塌陷。
（二）被告對上述瑕疵置之不理。原告為此於101 年12月7 日委由律師發函予名義出租人呂芳景、曹廖富美及被告等人，依約提前通知租約於102 年2 月15日終止，並要求返還租金支票及押租金，惟名義出租人均無回應。原告乃委請論衡國際法律事務所於102 年1 月30日再發函促請被告等返還租金支票及押租金，呂芳景收到函後，親自以電話向論衡國際法律事務所陳淑真律師告知，其與曹廖富美根本不知有本案系爭之租約，且彼等從未授權被告為代理人，更從未收受原告租金支票及押租金，並傳真提供其與被告所簽租約，該租約第四條明白約定禁止被告轉租。原告又委請論衡國際法律事務所於102 年2 月6 日發函予被告，告知被告涉及違法轉租及冒用名義、盜刻印章而無權代理簽約之違法情事，請其賠償損害並返還保證金及未到期租金支票，被告至今仍無任何回應。原告為維權益，乃依法聲請假處分，請求被告就附表所示支票於本案判決確定前，不得向付款人請求付款及轉讓第三人，經台灣台中地方法院以102 年度裁全字第27號民事裁定准許，並經原告辦理擔保金提存後聲請強制執行，獲核發台灣台中地方法院10
2 年2 月25日中院彥民執102 司執全梅字第193 號執行命令在案。其中一張102 年2 月16日支票於假處分前為被告兌現提款。
（三）經查系爭房屋及土地為訴外人呂芳景、曹廖富美所有，此有系爭房屋建物及土地謄本附呈可稽。系爭租約經真正所有權人否認有授權一事，被告將系爭房屋出租予原告，顯然構成無權代理行為，原告對於被告無權代理出租系爭房屋之事實，則為善意不知情之相對人，是依民法第110 條之規定，被告就上開無權代理出租系爭房屋之行為，對於善意之相對人即原告，自應負損害賠償責任。準此，被告既是無權代理出租系爭房屋，亦自始未交付合於餐廳使用、收益之租賃物予原告，原告並未就系爭房屋為使用收益，自無需給付任何租金予被告，因系爭支票均在被告持有中，原告有確認被告如附表所示共七紙租金支票之票據債權不存在之必要，並且請求返還。另原告係善意不知被告為無權代理人，致交付被告押金20萬元及預付租金支票經被告兌領之50萬元（101 年10月16日、11月16日、12 月16日及102 年1 月16日、2 月16日、共5 期），並支付拆除工程款28萬元，而受有共計98萬元之損害，，自得請求被告如數賠償，本件係依據無權代理損害賠償請求權及終止契約請求返還支票及損害賠償、確認被告如附表所示共七紙租金支票之票據債權不存在。
（四）聲明：
1、確認被告就附表所示7 紙支票對於原告之票據債權不存在。
2、被告應將附表所示7 紙支票返還原告。
3、被告應給付原告98萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
4、原告願供擔保，請准就第二、三項聲明宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，於前陳述如下：
（一）依兩造於101 年9 月14日所訂立之房屋租賃契約之原本，其出租人係被告黃偉晃，承租人係原告公司，此有該租賃契約之影本可稽，按系爭房屋租賃契約書之原本，被告可當庭提示以供法院核對。詎原告所提出之房屋租賃契約，其上所記載之出租人，竟與被告所提出之原本所記載之內容不符，顯然原告已經將系爭房屋租賃契約之出租人由黃偉晃偽變造成為呂芳景與曹廖富美等二人，而另將被告之身分，由出租人偽變造成為出租人呂芳景與曹廖富美之代理人，按此從在原告所提出之房屋租賃契約出租人欄所增加文字均是以手寫的，且姓名與代理人之書寫人不同，非由電腦打字，以及在被告所提出之房屋租賃契約出租人欄未有上開增加文字可得而知，由於依被告所保留之房屋租賃契約原本，被告係出租人，何以竟變成代理人，上開原告主張被告為『代理人』非『出租人』之事實，既經被告否認其事，原告若欲主張被告係代理人，非出租人，依法即應由原告負舉證之責，惟原告並無法舉證以實其說，即應以被告所提出房屋租賃契約所載為準，在此份租賃契約，既然被告係出租人，非代理人，足證兩造間於101 年9月14日所訂立之房屋租賃契約至今仍然係有效存在，原告所行使之契約終止權，顯無理由。
（二）再者被告於簽訂系爭房屋租賃契約後，亦已依約將租賃標的物（房屋）交付給原告管理使用一段時間（五個月），原告並無異議，或為租賃物有任何瑕疵之通知，況且原告不但已將房屋內部之格局全於第六個月時才依系爭房屋土地有塌陷不平之瑕疵，對出租人呂芳景與曹廖富美等二人主張終止租約，並返還租金、押租金及支票（詳理由二），迨於出租人呂芳景與曹廖富美等二人收到原告主張終止租約之催告函後，始以電話告知原告，並否認有授權被告為訂立系爭房屋租賃契約之代理人，系爭房屋租賃契約不存在，以及伊未曾收受原告所之父之租金支票及押租金等，另依呂芳景與曹廖富美等二人所傳真提供其與被告所簽訂之租賃契約，其租賃契約第4 條明白規定禁止被告轉租，因認被告有涉及違反轉租及冒用名義盜刻印章而無權代理簽約之違法情事，爰依法聲請假處分獲准（詳理由二），另又依民法第110 條規定主張被告係無權代理行為，因而系爭房屋租賃契約自始無效，而請求被告應返還20萬元之押租金、已付50萬元之租金，以及尚未支付租金之七張支票，並賠償已支付給包商28萬元之裝潢工程款云云，不但於法不合，而且亦有違反誠信原則，理由如下：
1、系爭租賃標的物（房屋）係由被告向訴外人呂芳景與曹廖富美等地主承租土地，被告出資興建而來，此有地主所出具之同意書二張可稽，以及被告與292 地號地主呂芳景所訂立之土地租賃契約可查，以及被告與294 地號地主曹廖富美等所簽訂之租賃契約可憑。既然被告係租地建屋，對該屋本有使用收益之權，依法即享有出租之權利，顯不屬於無權處分之行為，自己既有權出租，即不生無權代理之情事。
2、系爭租賃標的物（房屋）交付給原告管理使用一段期間（五個月），原告並無異議，或為租賃物有任何瑕疵之通況且原告不但已將房屋內部全部予以拆除並重新裝潢，另又已使用五個月並交付五次之租金，於是原告已不得再以瑕疵給付，行使契約終止權。
3、再者，原告所引用被告與地主呂芳景所簽訂之租賃契約，它係屬於土地之租賃契約，而不是屬於房屋之租賃契約，由於原告與被告係簽訂的是房屋租賃契約非土地之租賃契約，亦無轉租問題之適用，況且在該土地租賃契約尚有一份附件即壹張備註，以作為契約內容之一部分，由該份附件『備註』，已足證明被告係屬於有出租之權利人。
（三）據上論結，本件原告以被告具有瑕疵給付，違法轉租，以及無權代理等由，行使契約終止權，而據以請求被告返還20萬元之押租金、已付50萬元之租金，以及尚未支付租金之七張支票，並賠償已給付包商28萬元之裝潢工程款，似嫌無據，並無理由。
（四）聲明：被告之訴駁回。
三、首應審酌被告主張系爭租賃契約有效成立？
（一）按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件（參照最高法院64年台上字第424 號判例）。
經查，證人呂芳景於本院102 年10月9 日審理時證述出租系土地給被告蓋房子（桃園縣○○鄉○○○路○○○ 號1 樓），因為房屋事實上是被告蓋的，所以被告有使用受益權，被告有權利出租系爭房屋給別人使用，事實上房屋是被告蓋的，只是所有權人登記我名字而已，被告沒有告訴我房屋要租給原告，原證一租賃契約我的印章還有簽名都非真正，不是我蓋的也不是我簽的，土地是我的，房子是被告的，房屋怎麼出租我不知道，土地是我的，土地不能轉租，房屋是被告出租所蓋的，被告要將房屋轉租是可以等情，且訴外人呂芳景、曹廖富美90年11月7 日各書立同意書，分別載明：『查坐落於桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號土地為本人所有，茲同意出租給被告黃偉晃先生建屋管用。』、『查坐落於桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號土地為本人所有，茲同意出租給被告黃偉晃先生建屋管用。』（見本審卷第40、41頁），足見，系爭租賃契約租金係原告交予被告，且被告租地建屋，有權利出租系爭房屋給原告使用。
（二）又證人郭幼驊於本院102 年10月21日審理時證述原告於
101 年9 月14日向被告承租桃園縣○○鄉○○○路○○○ 號
1 樓房屋（以下稱系爭房屋）作為餐廳使用，租期自101年10月16日至106 年10月15日止，並依約交付保證金新臺幣20 萬 元，以及月開第一年12個月份之租金10萬元支票予被告（見原證1 ），是我代表原告公司去簽約；我打契約是跟被告打契約，並沒有跟證人呂芳景、證人曹廖富美打契約，所以被告所提出跟原告所提出來都是真正，後來我們拿到的稅單，稅單上的所有權人是呂芳景、證人曹廖富美，因為公司要報稅的問題，不能跟稅單不符，所以我們就要求被告要將證人呂芳景、證人曹廖富美寫上去，所以呂芳景、曹廖富美契約上的名字是我填的，印章是被告拿給我們蓋的，事實上呂芳景、曹廖富美有無同意這該契約，我並不知情，原證一上面的代理人三個字不是我寫的，我不知道是誰寫，事實上契約是原告跟被告訂約，跟呂芳景、證人曹廖富美沒有關係等情，有本院102 年10月21日言詞辯論筆錄在卷可按。可見，系爭租賃契約事實上係兩造所訂立，被告主張系爭租賃契約有效成立，並非代理訴外人呂芳景、曹廖富美與原告簽訂，應屬可採。
四、再應審酌原告主張被告自始未將合於約定使用收益之租賃物交付，得拒絕租金之支付，請求確認被告就如附表所示七紙支票對於原告之票據債權不存在，另被告應給付101 年10月16日至102 年2 月16日已兌現支票所得之租金500,000 元及押租金200,000 元、工程款28萬元損害賠償及返還如附表所示之支票七紙，有無理由？
（一）出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423 條規定自明。，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，即租賃物在租賃關係存續中受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態；又民法第42
3 條之規定，出租人原本即負有提供合於約定使用目的之租賃物，租賃契約固不以雙方約定租賃物供特定用途為必要，然若契約當事人雙方已約定租賃物係供作特定之用途時，則該約定即成為租賃契約內容之一部分；此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。
（二）經查，原告係餐飲企業股份有限公司，從事餐飲事業，租賃系爭房屋為餐廳用途使用甚明，如出租人即被告未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人即原告得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付，又承租人如因此受有損害，亦得以出租人債務不履行而請求損害賠償。而原告於受領系爭房屋交付後，發現建物地板塌陷，無法為餐廳營業使用，有如原證4 照片所示地板塌陷為證，且證人郭幼驊於本院102 年10月21日審理時證述原證
4 所示地板塌陷，這就是我們拆除後系爭房屋的現場，需要花一筆費用整理過後才能使用等情，有本院102 年10月
21 日 言詞辯論筆錄在卷可按。足見，系爭房屋地板塌陷出租人即被告未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態已明。
（三）又原告於101 年12月7 日通知被告載明：『三、優勢公司於受領租賃物之交付後，使發現建物地板塌陷，不止無法工作餐廳營業使用，亦不能作其他目的使用，且已危及公共安全，該公司旋於一○一年十月初以電話通知台端之代理人黃偉晃君並請盡速修繕，迄今未獲置理。該租賃物顯然合於訂約時之租賃目的而為使用，為期能平和、儘速解決本件租約之問題，優勢公司依租賃契約第九條第一款規定，提前於二個月前通知台端，雙方之租賃契約於一○二年二月十五日終止。並以本函為終止租賃契約之意思表示，於上開期限一○二年二月十五日屆至時，租賃契約即為終止。四、租賃契約終止後，台端應即交還已受領而未到期之上開租金支票八紙及押租金二十萬元，優勢公司同時派員點交租賃物連同鑰匙一併返還台端，併此告知。』，被告並已於101 年12月7 日收受，有該通知函及回執在卷可按，原告依系爭租賃契約第9 條第1 款規定，提前於二個月前通知被告雙方之系爭租賃契約於102 年2 月15日終止，並以該函為終止系爭租賃契約之意思表示，被告並已於101 年12月7 日收受，系爭租賃契約業已於102 年2 月15日終止，是系爭租賃契約既經合法終止，被告就如附表所示七紙支票對於原告之票據債權已不存在。
（四）再按民法第454 條規定「租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之。」，本件兩造間之系爭租賃契約業已於102 年2 月
15 日 終止，已如前述，是依民法第454 條規定，被告應返還原告預收之租金支票7 張（詳如附表所示）。
（五）末按民法第258 條及第260 條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之；又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第263 條、第160 條分別定有明文。故當事人終止契約者，得準用民法第260 條有關損害賠償請求之規定。依前開說明，原告係餐飲企業股份有限公司，從事餐飲事業，租賃系爭房屋為餐廳用途使用甚明，出租人即被告未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人即原告自得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付，又承租人如因此受有損害，亦得以出租人債務不履行而請求損害賠償甚明。足徵，本件原告公司因承租系爭房屋，而依約交付保證金20萬元及被告已兌領之租金50萬元及工程款28萬元，原告公司共計受有98萬元之損害。
五、綜上所述，原告依法終止系爭租賃契約後，請求確認被告就附表所示七紙支票對於原告之票據債權不存在，及原告承租時業已交付之保證金20萬元、被告兌領原用支付之租金50萬元、原告交付之工程款28萬元，計98萬元及自起訴狀繕本送達翌日即102 年6 月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨尚未兌現如附表所示原用以支付租金之支票七紙返還原告，即有理由，應予准許。
六、原告陳明願就本判決第二、三項供擔保，請准宣告假執行，經核於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 30 日
民事第二庭 法 官 張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 30 日
書記官 尤秋菊附表┌──┬──────┬───────┬──────┬─────┬─────┐│編號│ 發 票 人 │發 票 日│票 面 金 額 │付 款 人│票據號碼 ││ │ │ │ （新臺幣） │ │ │├──┼──────┼───────┼──────┼─────┼─────┤│ １ │優勢餐飲企業│102 年3 月16日│壹拾萬元 │華南商業銀│CD0000000 ││ │股份有限公司│ │ │行太平分行│ │├──┼──────┼───────┼──────┼─────┼─────┤│ ２ │優勢餐飲企業│102 年4 月16日│壹拾萬元 │華南商業銀│CD0000000 ││ │股份有限公司│ │ │行太平分行│ │├──┼──────┼───────┼──────┼─────┼─────┤│ ３ │優勢餐飲企業│102 年5 月16日│壹拾萬元 │華南商業銀│CD0000000 ││ │股份有限公司│ │ │行太平分行│ │├──┼──────┼───────┼──────┼─────┼─────┤│ ４ │優勢餐飲企業│102 年6 月16日│壹拾萬元 │華南商業銀│CD0000000 ││ │股份有限公司│ │ │行太平分行│ │├──┼──────┼───────┼──────┼─────┼─────┤│ ５ │優勢餐飲企業│102 年7 月16日│壹拾萬元 │華南商業銀│CD0000000 ││ │股份有限公司│ │ │行太平分行│ │├──┼──────┼───────┼──────┼─────┼─────┤│ ６ │優勢餐飲企業│102 年8 月16日│壹拾萬元 │華南商業銀│CD0000000 ││ │股份有限公司│ │ │行太平分行│ │├──┼──────┼───────┼──────┼─────┼─────┤│ ７ │優勢餐飲企業│102 年9 月16日│壹拾萬元 │華南商業銀│CD0000000 ││ │股份有限公司│ │ │行太平分行│ │└──┴──────┴───────┴──────┴─────┴─────┘