臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第2110號原 告 丁武揚訴訟代理人 陳明宗律師複 代理 人 吳沛珊律師被 告 忠孝敦煌大廈管理委員會法定代理人 顏森輝訴訟代理人 盧國勳律師複 代理 人 許中銘律師上列當事人間確認規約無效等事件，本院於民國103年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認民國一百零一年五月二十三日修訂之忠孝敦煌公寓大廈規約第十九條第八項規定：「本公寓大廈地下一停車場編號五十九號車位旁之停車空間，經新北巿政府勘查後裁定為社區之共有空間，開放區分所有權人登記承租，承租方式由區分所有權人會議定之，並授權管理委員會執行登記承租及簽署租賃契約書等相關事宜。」無效。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：㈠原告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條
各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。㈡按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42年臺上字第1031號判例意旨參照）。查原告主張其為忠孝敦煌大廈之區分所有權人，被告為忠孝敦煌大廈管理委員會，被告於民國101年5月23日修訂之忠孝敦煌公寓大廈規約（下稱系爭規約）第19條第8項、101年5月23日忠孝敦煌大廈101年度區分所有權人會議決議提案三之附帶決議（下稱系爭101年決議）及102年5月16日忠孝敦煌大廈102年度區分所有權人會議決議第二案（下稱系爭102年決議）均無效等語，既為被告所否認，自已影響原告身為區分所有權人之權益，且原告因系爭規約、系爭101年決議及系爭102年決議之法律關係之存否不明確，已致其私法上之地位及權利有不安之狀態存在，該不安狀態延續至今，又得以本確認判決予以除去，則依上列說明，原告顯有即受確認判決之法律上利益，是其提起本件確認之訴，並無不合。
二、原告主張：㈠原告於89年6月間向訴外人金年安建設股份有限公司（下稱
金年安公司）買受門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號2樓房屋與其坐落土地應有部分（下稱系爭房地）及停車位時，因金年安公司之銷售人員告知原告第59號停車位與其旁邊之空地（下稱系爭空地）為母子車位（附圖），共停放二部車輛，須一併購買，是原告買受系爭房地及第59號停車位之約定專用權，原告為忠孝敦煌大廈之區分所有權人。原告使用第59號停車位及系爭空地，並按月繳交兩個停車位之管理費共新臺幣（下同）200元（註：一個停車位之管理費為100元）予被告長達11年，而金年安公司、被告及其他區分所有權人皆未有異議。
㈡於100年6月時，時任被告之主任委員張祥，先是口頭告知原
告不能使用系爭空地，然經原告說明，原告向金年安公司購買系爭房地時，是一併買受第59號車位及系爭空地，應有權利使用，被告並無意見，遂於100年7月至12月仍繼續向原告收取兩個車位之管理費，並由原告繼續使用系爭空地。詎被告於101年5月23日召開之忠孝敦煌大廈區分所有權人會議中，竟討論及表決規範原告使用系爭空地，須遵守每月給付償金1,100元，每年與被告簽訂契約書，事先登記車輛等停車規則，倘原告不為給付或不繼續使用時，公開抽籤由其他區分所有權人承租，並從本年度開始，倘原告不願遵守，原告即不得使用系爭空地，雖該償金為1,100元，已高於原告過往繳付系爭空地管理費之11倍，但原告因不諳法令，為免日後不能使用系爭空地停放車輛，僅得勉為同意，並配合被告簽立契約書，確認原告具有系爭空地之約定專用權，嗣原告按月給付1,100元，並使用系爭空地至102年5月。豈料，被告於102年5月16日忠孝敦煌大廈102年度區分所有權人會議中，竟討論及表決規範系爭空地於今年起承租金額為2,500元，各區分所有權人、住戶如有意願承租者，逕向各棟委員登記或於會議前三日登記等情，此有會議紀錄第二案：「本社區B1~59號車位旁之停車空間，租賃期一年即將到期。依去年會議決議，於今年起承租金額新臺幣2,500元，各區分所有權人、住戶如有意願承租者，可逕向各棟委員登記或於會議前三日登記，俾便準備屆時將公開決定，以示公平」，決議內容：「經登記有16位住戶，現場委請監委許先生抽籤，由241號6樓詹癸智先生中籤，擬於會後簽署租賃契約。」，完全剝奪原告使用系爭空地之約定專用權利。由於原證三契約書中，記載有「到期應依101年5月23日區權人會議提案三附帶決議辦理」，但因被告101年5月23日區分所有權人會議後，並未依公寓大廈管理條例第34條規定，將會議紀錄由主席簽名，於會後15日送達各區分所有權人並公告，是原告向被告請求提出上列會議紀錄及規約，然該會議記錄竟記載：「提案三：社區B1-59號車位旁之停車空間，經新北巿政府勘查後裁定為社區之共有空間，如何管理、使用？方案A：為和睦相處，擬由241號2樓區分所有權人優先承租，自會議決議日起租期1年。方案B：開放所有區分所有權人登記、公開抽籤，租期1年。決議：贊成方案A.計34戶、贊成方案
B.計17戶，決議通過A方案。附帶決議：第一年租金優惠為1,100/月。並於下次召開區權人會議前開放區分所有權人登記、公開抽籤，次年租金訂為2,500元。每年區分所有權人會議再檢討租金計收標準，區分所有權人會議若未能如期召開時，授權管理委員會執行登記承租等相關事宜。（契約書另行簽署）。」與當時討論內容已不盡相同，且系爭規約亦未經區分所有權人會議決議，使原告完全喪失系爭空地之約定專用權利。
㈢規約攸關區分所有權人之權利義務，應經區分所有權人會議
決議，且公寓大廈管理委員會為人的組織體，應以其區分所有權人會議為最高意思機關，依公寓大廈管理條例第3條第12款、第30條規定及系爭規約第3條第2項、第3項第1款、第11項及第12項規定，應先於開會前15日以書面載明開會內容，通知區分所有權人，並經區分所有權人會議決議通過之，然觀諸被證七之召開區分所有權人會議之公告及原證五之會議記錄，皆未公告並載明住戶規約變更之提案與經過，被告卻於101年5月23日會議召開後，逕自增訂系爭規約第19條第8項：「本公寓大廈地下一停車場編號59號車位旁之停車空間，經新北巿政府勘查後裁定為社區之共有空間，開放區分所有權人登記承租，承租方式由區分所有權人會議定之，並授權管理委員會執行登記承租及簽署租賃契約書等相關事宜。」，即系爭101決議中的附帶決議內容，並於系爭規約第21條載明「本規約於101年5月23日區分所有權人會議第二次修訂。」，是被告確實未經區分所有權人會議決議而逕自增訂系爭規約第19條第8項，違反公寓大廈管理條例第30條、系爭規約第3條第3項第1款之強制規定，依民法第71條，系爭規約增訂之第19條第8項為無效。
㈣原告買受系爭房地時，金安年公司與各承購戶約定第59號停
車位與系爭空地係母子車位，需一併買受使用，且原告使用系爭空地並繳交管理費長達11年，各區分所有權人皆無異議，亦未干涉原告使用系爭空地，合乎系爭規約第14條關於約定專用部分使用償金繳交規定，又參照最高法院99年度臺上字第790號判決意旨，應認有約定系爭空地由原告專用權之默示分管契約存在。惟系爭101年決議、系爭102年決議皆決議變更原告約定專用部分，依公寓大廈管理條例第33條第3款規定，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意，否則不生效力，本件原告不同意變更約定專用部分，故系爭101年決議與系爭102年決議應歸於無效。
㈤證人張祥證述：「…我們都是在會議中公開討論有關車位問
題如何使用，內容如被證9會議紀錄提案三大家決議讓原告繼續承租一年，再隔年再抽籤。」，並不實在，查被證七召開區分所有權人會議之公告第四項：「本社區Ｂ1~59號車位…管委會提議由本會議決議1.由前B1~59號車主承租2、開放社區住戶有需求者以抽籤方式承租（租期以一年計算、借滿同前、逕向管委會報名再抽籤為之）…」，顯見系爭101決議討論事項係全由原告承租或全開放予區分所有權人承租，被告當時亦如此討論及決議，並討論日後租金收費標準，豈料系爭101年決議竟非依照當時現況記載，故不能僅因被告未將原告爭執系爭空地之使用權利記載於會議記錄，即認原告有同意變更系爭空地之約定專用權。又證人張祥證述：「（為何提案三有表決方案，附帶決議卻沒有記載表決方式？）決議用Ａ方案後，執行細節部分就是附帶決議討論。」及證人姚美崙證述：「（是否知道提案三的事情？）我有印象，聽說管委會都是以訴訟方式解決，沒有協商空間。」，足見系爭101年決議之附帶決議未經過區分所有權人表決通過亦未經過原告同意，而不生效力。再者，於系爭102年決議時，被告要求原告於便條紙上寫上樓層號碼，有證人張祥證述屬實，待被告放入抽籤箱後，原告始知係抽籤系爭空地之使用者，原告旋即反對，然被告不顧原告之反對，逕自抽籤決定下個年度之使用者，剝奪原告之約定專用權，是系爭102年決議未經原告同意而變更原告約定專用部分，依公寓大廈管理條例第33條第3款之規定，亦不生效力。
㈥分管契約不以書面為必要，又依民法第820條規定，並無明
定分管契約應登記於土地及建物謄本，且約定系爭空地為原告專用時，民法第826條之1第1項尚未增訂，民法物權編施行法復無該條項溯及既往之規定，依同法第1條規定，不得以此約定未經登記，而謂該不動產共有人不受其拘束。依證人姚美崙、張祥之證詞，足證系爭約定專用權之分管契約業經93年1月11日區分所有權人決議通過之，觀諸原證二之管理費收費明細、收據、管理費明細等文書，均未有「清潔費」之記載，且被告向原告收取之費用，都係記載於管理費收據下，又系爭空地為地下室之平面，過往均為原告停放車輛使用，並無任何人員打掃或清潔，也無清潔之必要，亦無任何區分所有權人會議決議地下室須收取「清潔費」，是被告長年向原告200元，確係作為使用2個汽車位之管理費，而非清潔費。況且，原告使用兩個停車位，長年比其他使用一個停車位之住戶，繳付予被告200元，其究係管理費或清潔費，對於被告是因原告多使用一個停車位，而按月多收取原告每月100元之事實，並無影響。另被證六之說明謂：「…故本案一停車位停放2輛汽車，超出停車位而使用共用部分是否有違設置目的及通常使用方法一節，應就其是否有無妨礙出入口、車道或其他車位使用之情形，由該管主管機關本於權責個案事實認定之。」，僅係強調主管機關應本於權責就個案事實認定有無違法。又原告雖收受被證五之行政處分，惟原告已於101年3月15日提起訴願，訴願之結果係撤銷被證五之行政處分。再者，原證七之新北市政府工務局函文說明第三點謂：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。該空間之使用請依規約規定使用。使用行為不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。且不得妨礙出入口、車道或其他車位使用。」，並參諸公寓大廈管理條例第9條第3項之規定，足見新北市工務局認定原告就系爭空地另有約定即具分管契約而撤銷對於原告之行政處分。
㈦退步言，倘認未有分管契約（此為假設性），依證人姚美崙
證述，可知金年安公司於銷售系爭大廈時，確有向買受房屋之人，說明第59號停車位與系爭空地係母子車位，須一併買受，且原告使用系爭空地並繳交管理費長達11年，金年安公司、被告及其他區分所有權人皆無異議，參照最高法院102年度臺上字第1279號判決意旨，該區分所有權人至少已默示同意成立分管契約，原告就系爭空地確有約定專用權。
㈧爰依民事訴訟法第247條規定提起本訴等語。併為聲明：⒈
確認101年5月23日修訂之忠孝敦煌大廈住戶規約（應係忠孝敦煌公寓大廈規約）第19條第8項規定：「本公寓大廈地下一停車場編號59號車位旁之停車空間，經新北巿政府勘查後裁定為社區之共有空間，開放區分所有權人登記承租，承租方式由區分所有權人會議定之，並授權管理委員會執行登記承租及簽署租賃契約書等相關事宜。」無效。⒉確認101年5月23日忠孝敦煌大廈101年度區分所有權人會議決議提案三之附帶決議：「第一年租金優惠為1,100/月。並於下次召開區權人會議前開放區分所有權人登記、公開抽籤，次年租金訂為2,500元。每年區分所有權人會議再檢討租金計收標準，區分所有權人會議若未能如期召開時，授權管理委員會執行登記承租等相關事宜。（契約書另行簽署）」及102年5月16日忠孝敦煌大廈102年度區分所有權人會議決議第二案：
「本社區B1-59號車位旁之停車空間，租賃期一年即將到期。依去年會議決議，於今年起承租金額新臺幣2,500元，各區權人、住戶如有意願承租者，可逕向各棟委員登記或於會議前三日登記，俾便準備屆時將公開抽籤決定，以示公平。決議：經登記有16位住戶，現場委請監委許先生抽籤，由241號6樓詹癸智先生中籤，擬於會後簽署租賃契約。」無效。
三、被告則以：㈠原告所提建物登記謄本，並無記載該約定專用部分，又原告
迄未提出房屋買賣契約，且忠孝敦煌公寓大廈於89年9月2日辦理保存登記後，翌年1月14日舉行第一次區分所有權人會議，訂定系爭規約，其第2條第1項第3款規定：「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。」，惟原告並未提出其與建商或全體區分所有權人同意約定專用之證明，亦未提出金年安公司出具之使用同意書，自不能認原告就系爭空地享有約定專用權，故被告否認原告向金年安公司買受系爭空地之約定專用部分，亦否認有分管契約存在。
㈡依忠孝敦煌大廈101年度區分所有權人會議紀錄提案四內容
記載：「說明：……依據估算費用分攤結果建議每月每車位應向其收取管理費400元，併原清潔費100元後計收500元。
」等語，及證人張祥結證稱：「（問：100年曾經告知原告，系爭空地是原告違法使用，為何100年7月至12月仍向原告收取兩個車位的管理費？）因為之前的主委怕落人口實，所以說要向原告收取2個車位的清潔費各100元，總共200元，按月收取。系爭車位在原告原有車位的旁邊。車位部分原住戶按月收100元清潔費，外購的車位按月收500元（含400元的管理費及100元的清潔費）。」等語，足證原告及其他使用停車位之住戶，使用「大公」電費、車庫自動鐵捲門設備、照明、監控及消防機電等地下室公共設施，並未繳納費用，原告所稱每月繳納100元，係清潔費，並非管理費。至於原告稱約定專用權使用者名冊乙節，被告並無此文書資料，歷來管理委員會亦無交接此文書，且原告擔任管理委員會委員之一，就此文書之不存在，應知之甚詳，原告請求命被告提出，請予駁回。
㈢因原告長年無權占用並違法使用系爭空地，歷來，多名住戶
向管理委員會反應，經口頭勸離無效後，先於100年10月18日函請該管機關依法辦理，經新北市政府工務局於100年12月7日前往現場勘查，並予原告陳述意見之機會，以101年3月8日北工寓字第0000000000號函裁處4萬元罰鍰。再經主管機關內政部營建署調查，認原告違反法律規定，主管機關裁罰並無不當。
㈣原告無權占有系爭空地，遭其他大樓住戶抗議，並向管理委
員會反應。原告自100年起擔任管理委員會委員迄今，明知其他住戶提出抗議，管理委員會為平息爭議，遂於101年5月9日公告召開101年度區分所有權人會議，公告內容載明「四、本社區B1-59號車位旁之停車空間，經新北市政府勘查後裁定為本社區之共有部分之空間。管委會提議由本會議決議
1、由前B1-59號車主承租。2、開放社區住戶有需求者以抽籤方式承租（租期以一年計算，屆滿同前，逕向管委會報名再抽籤為之）。承租金額擬以新臺幣1,500～3,000元為原則。」，亦邀請原告參加，得以陳述意見並投票。經101年5月23日開會提案討論「社區B1-59號車位旁之停車空間，經新北市政府勘查後裁定為社區之共有空間，如何管理、使用？」，並由原告陳述意見後，區分所有權人會議決議「為和睦相處，擬由241號2樓區分所有權人（指原告）優先承租，自會議決議日起租期1年」，並附帶決議「第一年租金優惠為1,100元/月。並於下次召開區分所有權人會議前開放區所有權人登記、開抽籤，次年租金訂為2,500元。……（契約書另行簽署）」，並據此修改住戶規約第19條第8項。嗣於101年5月30日與原告訂立契約書，約定其得以使用系爭空地，按月給付約定專用權使用償金1,100元，約定專用權之期限至102年5月23日止，此契約書經兩造簽名蓋章，其內容無違公共秩序及善良風俗，原告自應受其拘束。翌年，被告於102年5月1日公告召開102年區分所有權人會議，並於公告文內載明討論議題包括「本社區B1-59號車位旁之停車空間，租賃期一年即將到期。依去年會議決議，於今年起承租金額新臺幣2,500元，各區權人、住戶如有意願承租者，可逕向各棟委員登記或於會議前三日登記，俾便準備，屆時將公開抽籤決定，以示公平。」原告亦參加該會議，經於102年5月16日召開區分所有權人會議決議「本社區b1-59號車位旁之停車空間，租賃期一年即將到期。依去年會議決議，於今年起承租金額新臺幣2,500元，各區權人、住戶如有意願承租者，可逕向各棟委員登記或於會議前三日登記，俾便準備，屆時將公開抽籤決定，以示公平。」，經公開抽籤，決定該空間之次年承租者，並簽訂租賃契約，決議過程公開、透明，無不法失當之處，且上開區分所有權人會議決議未經法院撤銷前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。㈤被告召集區分所有權人會議，決議變更系爭空地使用方法，
經原告同意，並簽訂契約，由原告自101年5月30日起迄102年5月23日止使用系爭空地，期限屆滿，被告依契約約定收回，並經公開抽籤決定承租人，原告亦參加抽籤，過程並無不法，更無所謂剝奪原告之約定專用權。此觀證人張祥結證稱：「（問：為何會有原證3契約書？）原來管理會在管理規約就沒有契約，為了車位的問題，住戶也提出檢舉，所以按照管理條例立規約約束住戶，所以才在101年5月23日開會提案，經住戶表決同意，增列這些規約，才會與原告訂立契約。原告當時也是委員之一，全程參與會議，且規約決議後也有公布，也送到區公所及市政府核備。（問：開區權會議時，原告是否有反對的發言？）沒有。（問：101年5月23日開會前，是否原告有提出約定專用的問題？）100年我接任主委時，管委會規約尚未完備行政程序（核備），100年5月區權會議時有住戶檢舉系爭車位不合法，我調閱資料後，發現系爭車位不屬於原告，經市政府勘查後對原告罰款4萬5千元。原告爭執是他購買系爭車位，但是原告無法提出合法的占有權源。（問：第2項決議參與抽籤的住戶是否包括原告？）有，但是原告未抽中，該次會議是我主持，由監委許溪河抽籤。（問：之前的主委何時公告車位？其內容為何？）93年1月11日開會，依據當次開會決議紀錄，第三項B1的母子車位自2月起按月收2個車位的管理費（實際應為清潔費，該公告誤載）。依照我提出的開會通知及會議記錄，公告時間應該是93年1月。（問：公告上的B1車位母子車位是否就是本件的59號車位及其旁邊的空地？）就是59號車位及旁邊的空地。（問：原證5主席報告第3點55戶、被證9第3點53戶，那一份才是101年5月23日區權人會議的會議記錄？）依我持有的會議紀錄應該是被證9的出席區權人53戶的記載才是真的。經證人提出該次會議記錄原本，由法官當庭核閱被證9會議記錄原本，經核閱與卷內所附被證9影本相符，原本當庭發還證人。（問：101年5月23日是否有與原告討論若原告不繼續給付清潔費就要將系爭車位公開抽籤？若不同意公開抽籤就不讓原告使用，就不讓原告使用系爭空地？）我沒有與原告討論付清潔費的問題，我們都是在會議中公開討論有關車位問題如何使用，內容如被證9會議記錄提案三大家決議讓原告繼續承租一年，在隔年再抽籤。（問：為何提案三有表決方案，附帶決議卻沒有記載表決方式？）決議用A方案後，執行細節部分就是附帶決議討論。（問：102年登記要抽車位的16戶，有無書面資料？）沒有，有16個住戶，我發便條紙給要承租的人，讓他們寫上幾號幾樓，再放入抽籤箱由監委公開抽籤。」等語即明。
㈥退步言，縱認上開決議變更約定專用權，惟被告與原告就區
分所有權人會議決議結果另行簽訂書面契約，並約定翌年以抽籤方式決定其使用人，並應繳納管理費，足認原告同意依上開區分所有權人會議決議結果以定系爭空地之使用方式，依公寓大廈管理條例第33條第1款反面解釋，上開決議應屬有效。另被告及其他住戶否認原告就系爭空地有約定專用權，且經區分所有權人會議決議，以訂立契約方式與原告約定專用權，並為原告所同意，業如前述，故系爭101年決議及系爭102年決議，無違公寓大廈管理條例第33條第3項規定，仍為有效，原告應受拘束等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張原告與其他區分所有權人間約定系爭空地由原告專用，有明示或默示之分管契約。被告未經區分所有權人會議決議而逕自增訂系爭規約第19條第8項，違反公寓大廈管理條例第30條、系爭規約第3條第3項第1款之強制規定，依民法第71條為無效。又系爭101年決議、系爭102年決議皆決議變更原告約定專用部分，依公寓大廈管理條例第33條第3款規定，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意，否則不生效力，本件原告不同意變更約定專用部分，故系爭101年決議與系爭102年決議應歸於無效等語，為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件兩造爭執要點為：㈠原告與其他區分所有權人間是否約定系爭空地由原告專用？㈡系爭規約第19條第8項、系爭101年決議及系爭102年決議，是否均無效？茲就上開爭執要點及本院得心證之理由分述如下：
㈠原告與其他區分所有權人間是否約定系爭空地由原告專用？⒈按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有
人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院87年度臺上字第1359號裁判意旨參照)。
又按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度臺上字第1377號裁判意旨參照）。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917號、43年臺上字第377號判例意旨參照）。本件原告主張原告與其他區分所有權人間約定系爭空地由原告專用，有明示或默示之分管契約之事實，既為被告所否認，是原告自應就此積極有利之事實負舉證責任。
⒉依原告提出之建物登記謄本（見本院卷第10-11頁）所示，
其上僅載明：共有部分民族段5116建號，1,472.39平方公尺，權利範圍59分之1（含停車位編號地下一層59號，權利範圍59分之1）並未載明系爭空地，更未載明「系爭空地由原告專用之約定」；另依原告提出之忠孝敦煌管理費繳費明細（見本院卷第12-19頁）、證人即被告前主委（任期自100年4月至102年5月）張祥庭呈之（93年）1/11會議記錄及93年1月11日開會通知（見本院卷第109-110頁）、證人張祥結證稱：「（原告複代理人問：）100年曾經告知原告，系爭空地是原告違法使用，為何100年7月至12月仍向原告收取兩個車位的管理費？）因為之前的主委怕落人口實，所以說要向原告收取2個車位的清潔費各100元，總共200元，按月收取。系爭車位在原告原有車位的旁邊。（原告複代理人問：之前的主委何時公告車位？其內容為何？）93年1月11日開會，依據當次開會決議紀錄，第三項B1的母子車位自2月起按月收2個車位的管理費（實際應為清潔費，該公告誤載）。依照我提出的開會通知及會議記錄，公告時間應該是93年1月。（原告複代理人問：公告上的B1車位母子車位是否就是本件的59號車位及其旁邊的空地？）就是59號車位及旁邊的空地。」等語（見本院卷第106頁）及證人姚美崙結證稱：
「我認識原告，比他早買房。（59號車位）應該是有兩個車位，因為當初建商有向我推銷這兩個車位，說是母子車位必須一起購買，但我只有買54號車位，沒有買59號車位，我也曾於90年初與原告討論過母子車位的事情，才知道母子車位是原告買的，所以該車位的事情是原告跟我講的，我也看過原告的汽機車分別停在這兩個車位。‧‧‧有參與93年1月11日的會議，109頁是我根據該次會議製作的，當時我是管委會主委。我的下一任就是張祥。（原告訴訟代理人問：擔任主委期間，是否有其他住戶反應反對原告使用系爭空地(59號車位旁)？）從來沒有。（被告訴訟代理人問：原告與建商簽訂買賣契約時你在場嗎？）我不在場。（被告訴訟代理人問：建商向你推銷59號車位時有無拿平面圖給你看各個停車位的相對位置及編號？）沒有，只有口頭陳述並帶看現場(母子車位)。（被告訴訟代理人問：建商交給你的買賣契約裡有無附上平面圖有無標示你所買受的車位位置？）沒有印象。」等語（見本院卷第148-149頁），則僅能得知上列停車位編號地下一層59號為原告所有，原告確有使用第59號停車位及系爭空地，並按月繳交兩個停車位之清潔費共200元予被告等情，並無任何「共有人間實際上劃定使用範圍」之事實，自不能據以認定建商金年安公司於售屋及停車位時與各區分所有權人間或原告與其他區分所有權人間有約定系爭空地由原告專用。
⒊按「聲明書證，係使用他造所執之文書者，應聲請法院命他
造提出。前項聲請，應表明下列各款事項：一、應命其提出之文書。二、依該文書應證之事實。三、文書之內容。四、文書為他造所執之事由。五、他造有提出文書義務之原因。」，民事訴訟法第342條第1項、第2項定有明文。原告雖主張系爭規約第2條第1項第3款規定：「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。」，而請求本院命被告提出上列使用者名冊，惟經被告否認持有該使用者名冊，此外，原告復未能證明被告確實持有該使用者名冊，是原告之請求於法不合，自不得僅以被告未能提出上列使用者名冊，即為有利原告之認定。
⒋矧證人姚美崙雖稱其擔任主委期間，從來沒有其他住戶反應
反對原告使用系爭空地，但仍不足據以認定原告就系爭空地與其他共有人間有實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍等默示分管契約之存在。此外，原告迄未提出系爭房地之買賣契約、金年安公司出具之使用同意書或其他積極之證據供本院審認，故難認有何明示或默示之「系爭空地由原告專用之約定」。本件應認原告與其他區分所有權人間並無約定系爭空地由原告專用。是原告主張原告買受系爭房地時，金安年公司與各承購戶約定第59號停車位與系爭空地係母子車位，需一併買受使用，且原告使用系爭空地並繳交管理費長達11年，各區分所有權人皆無異議，亦未干涉原告使用系爭空地，合乎系爭規約第14條關於約定專用部分使用償金繳交規定，又參照最高法院99年度臺上字第790號判決意旨，應認有約定系爭空地由原告專用權之默示分管契約存在等語，即乏依據，洵不可採。
㈡系爭規約第19條第8項、系爭101年決議及系爭102年決議，
是否均無效？⒈按「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者
，不生效力：三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。」，公寓大廈管理條例第33條第3款定有明文。查原告與其他區分所有權人間既無約定系爭空地由原告專用，則系爭101年決議即101年5月23日忠孝敦煌大廈101年度區分所有權人會議決議提案三之附帶決議：「第一年租金優惠為1,100/月。並於下次召開區權人會議前開放區分所有權人登記、公開抽籤，次年租金訂為2,500元。每年區分所有權人會議再檢討租金計收標準，區分所有權人會議若未能如期召開時，授權管理委員會執行登記承租等相關事宜。（契約書另行簽署）」及系爭102年決議即102年5月16日忠孝敦煌大廈102年度區分所有權人會議決議第二案：「本社區B1-59號車位旁之停車空間，租賃期一年即將到期。依去年會議決議，於今年起承租金額新臺幣2,500元，各區權人、住戶如有意願承租者，可逕向各棟委員登記或於會議前三日登記，俾便準備屆時將公開抽籤決定，以示公平。決議：經登記有16位住戶，現場委請監委許先生抽籤，由241號6樓詹癸智先生中籤，擬於會後簽署租賃契約。」，即無庸經使用系爭空地之原告同意，上列2決議縱係針對原告所使用之系爭空地而為，並決議由241號6樓詹癸智中籤使用，致原告無法再使用系爭空地，亦無剝奪原告之約定專用權可言，自不違反公寓大廈管理條例第33條第3款規定。是原告主張系爭101年決議、系爭102年決議皆決議變更原告約定專用部分，依公寓大廈管理條例第33條第3款規定，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意，否則不生效力，本件原告不同意變更約定專用部分，故系爭101年決議與系爭102年決議應歸於無效等語，核屬無據。
⒉依101年5月9日公告、忠孝敦煌大廈101年度區分所有權人會
議紀錄及101年5月23日修訂之住戶規約（見本院卷第74頁、第76-77頁、第27-35頁）所示，系爭規約第3條第3項第1款規定，規約之訂定或變更，應經區分所有權人會議決議。被告於101年5月9日公告召開101年度區分所有權人會議，其公告內容載明：「四、本社區B1-59號車位旁之停車空間，經新北市政府勘查後裁定為本社區之共有部分之空間。管委會提議由本會議決議1、由前B1-59號車主承租。2、開放社區住戶有需求者以抽籤方式承租（租期以一年計算，屆滿同前，逕向管委會報名再抽籤為之）。承租金額擬以新臺幣1,500～3,000元為原則。九、本次區權人會議，經決議事項準納入本社區管委會增修、變更、訂定規約，俾便管理。」，嗣101年5月23日忠孝敦煌大廈101年度區分所有權人會議討論提案三：「社區B1-59號車位旁之停車空間，經新北市政府勘查後裁定為社區之共有空間，如何管理、使用？」，並決議：「為和睦相處，擬由241號2樓區分所有權人（指原告）優先承租，自會議決議日起租期1年」及附帶決議：「第一年租金優惠為1,100元/月。並於下次召開區分所有權人會議前開放區所有權人登記、開抽籤，次年租金訂為2,500元。
……（契約書另行簽署）」，被告復據以增訂系爭規約第19條第8項：「本公寓大廈地下一停車場編號59號車位旁之停車空間，經新北巿政府勘查後裁定為社區之共有空間，開放區分所有權人登記承租，承租方式由區分所有權人會議定之，並授權管理委員會執行登記承租及簽署租賃契約書等相關事宜。」。矧依系爭規約第3條第3項第1款規定，規約之訂定或變更，既應經區分所有權人會議決議，而101年5月23日忠孝敦煌大廈101年度區分所有權人會議決議提案三及附帶決議之內容，並無如系爭規約第19條第8項所示之內容，且該次區分所有權人會議決議之內容，亦未授權由被告增訂系爭規約第19條第8項，是系爭規約第19條第8項之增訂內容顯未經區分所有權人會議決議，而由被告擅自增訂，自不生規約之效力。是原告主張被告確實未經區分所有權人會議決議而逕自增訂系爭規約第19條第8項，其規定為無效等語，即屬有據。
⒊系爭規約第19條第8項之規定為無效；系爭101年決議及系爭102年決議均有效。
五、從而，原告依民事訴訟法第247條第1項規定，請求確認系爭規約第19條第8項之規定無效如訴之聲明第1項所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 11 月 28 日
民事第一庭 法 官 楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 11 月 28 日
書記官 李惠茹