臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第2163號原 告 施世斌訴訟代理人 蕭琪男律師被 告 路項馨上列當事人間返還房屋事件，本院於民國102年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號建物即門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○○○號房屋遷讓返還予原告，並自民國一０二年七月十六日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣伍仟柒佰伍拾捌元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰捌拾陸萬參仟元供擔保後，得假執行。但被告得以新台幣捌佰伍拾捌萬捌仟元預供擔保而免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告經拍賣取得坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○○○號房屋（下稱系爭房屋），於民國102年7月16日業已完成所有權移轉登記，原告乃系爭房屋之所有人。被告並無合法占有權源，卻就系爭房屋為占有使用收益。原告自得依民法767條規定，本於所有人之物上請求權，請求被告遷讓交還系爭房屋。㈡被告無權占有系爭房屋，使原告受有相當於租金之損害，被告並因而受有利益，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之所受利益。又系爭房屋之課稅現值為新台幣（下同）25萬6,800元，系爭房屋所在基地之土地申報地價為43萬4,176元【計算式：（104㎡＋24㎡）×16,960元（102年1月申報地價）×1/5（應有部分）＝434,176元】，故依土地法規定原告得請求之金額為5,758元【計算式：（256,800元＋434,176元）×1/10（不逾百分之十）/12（月）＝5,758元】。從而，原告即得請求自102年7月16日起至遷讓交屋日止，按月給付原告相當於租金之不當得利5,758元等語。並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋乃被告與配偶即訴外人張一之於96年6月15日婚後共同購買，被告出資、裝潢、維護至今，自當有居住使用之權利，雖因當初尚未取得身份證而無法登記產權，但不能因客觀法律規定，即否定被告之不動產所有權。況法院拍賣公告已載明「不點交」，原告既以低於市價約4成之價格拍定，即默認承擔不點交之風險。㈡被告受原告恐嚇交屋，向蘆洲分局集賢派出所報案時，曾表明依私法行為說之法律性質，債權人將第三人之房地誤以為是債務人所有而聲請查封拍賣，拍定人縱已取得所有權，其拍定仍視為無效，第三人之所有權不受影響，拍定人僅能對債務人請求不當得利或損害賠償。㈢被告母女係依法院和解內容無償且合法居住系爭房屋，依法律規定，和解書之效力與民事判決同，且得具民事契約之性質，自可適用買賣不破租賃原則。㈣原告於準備書狀承認與系爭房屋原所有權人張一之是有通聯的，卻無法舉證其事先並不知情，原告花868萬元購買1間不點交之法拍屋，且不弄清楚即下標，實有悖常理。拍賣公告明確註明系爭房屋目前長期由被告居住使用中，原告貪圖低價買受便已承擔此一風險，故此不能成為原告損害被告權益之正當理由。㈤觀之系爭房屋拍賣之得標狀況，原告及其家族成員乃該第三拍程序唯一投標者，手法嫻熟，並非初次投標客誤標，係專業買家；三拍公告為773萬元，原告既然貪圖便宜，卻又在毫無競爭對手情況下自行抬高價金，是否擔心張一之無法清償債務，會因損害債權而受刑罰。㈥由本院民事執行處三拍通知中使用情形可知，若被告與張一之之官司勝訴，縱系爭房屋拍定，法院亦得撤銷拍定，將款項還給拍定人，拍定人即可省下與被告之訴訟費用，僅需耐心等待即可，為何如此大費周章苦苦相逼，難道係受人之託等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張系爭房屋原為張一之所有，原告經拍賣程序拍定系爭房屋，並於102年7月16日完成所有權移轉登記，已取得系爭房屋之所有權，而系爭房屋現為被告占有使用中之事實，業據提出土地暨建物登記第二類謄本、本院100年度婚字第452號和解筆錄等件為證（本院卷第6至10頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號裁判意旨參照）。本件原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告無權占有，請求被告返還系爭房屋，被告以其非無權占有為抗辯，自應由被告就其占有係有正當權源之抗辯事實負舉證責任。經查：
㈠被告雖抗辯系爭房屋係其夫妻共同購買，只因當時無身份證
無法為產權登記，而登記於夫張一之名下，債權人將系爭房屋誤以為係債務人張一之所有而聲請查封拍賣，原告縱已拍定取得所有權，該拍定仍視為無效，被告之所有權仍不受影響；況拍賣公告上載不點交，原告自應承擔該風險，故被告乃有權占有系爭房屋云云。惟按土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，故真正權利人祇許在未有第三人取得權利前，以登記原因無效或得撤銷為塗銷登記之請求，若已有第三人本於現存之登記而為取得權利之新登記以後，不得更為塗銷登記之請求，真正權利人對於第三人依此取得之不動產，訴請返還，自無法律上之根據（最高法院41年台上字第323號判例意旨參照）。本件被告既抗辯其為系爭房屋之實際所有權人，然其既知系爭房屋將被強制執行，竟未於本院強制執行程序開始起至系爭房屋拍賣程序終止前，依強制執行法第15條規定提起第三人異議之訴，則被告是否確為系爭房屋所有權人，已非無疑。又縱認被告與張一之間係借名登記關係，則在被告依法終止其與張一之間之借名契約，請求張一之將系爭房屋移轉登記為被告所有前，系爭房地仍為登記名義人張一之所有，而此一登記有絕對效力。嗣因張一之之債權人聲請拍賣系爭房屋，原告因信賴登記機關之登記，拍定取得系爭房屋之所有權，依上說明，被告自不得再對已合法取得系爭房屋所有權之原告，主張其始為真正之所有權人，而有權占有系爭房屋，是被告抗辯其為系爭房屋真正所有權人，為有權占有云云，洵屬無據，尚非可採。
㈡被告復抗辯其與女兒係依和解書內容無償且合法居住系爭房
屋，而和解書之效力與民事判決同，得具民事契約之性質，自可適用買賣不破租賃原則云云。按和解成立者，與確定判決有同一之效力，雖為民事訴訟法第380條第1項所明文。惟按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第421條第1項、第464條、第425條亦定有明文。又使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利（最高法院59年台上字第2490號判例意旨參照）。本件被告主張適用買賣不破租賃原則之依據係和解筆錄，惟查該和解筆錄內容記載「兩造於離婚前，原告（即張一之）同意將名下房屋新北市○○區○○○路○段○○○○○號之其中一間房間及客廳廚房衛浴設備等共用區域，提供給被告及子女張馨兒居住生活」等語，有本院100年度婚字第452號和解筆錄附卷可參（本院卷第9、10頁），乃原告之前手張一之同意被告無償使用系爭房屋之一部分，應係使用借貸關係，並非租賃關係，依上說明，要無買賣不破租賃關係之適用。是被告抗辯依買賣不破租賃原則，其有權占用系爭房屋等語，亦無可採。㈢綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告返還系爭房屋，即屬有據，應予准許。
五、次按無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。就權利人而言，如無反證，其所受損害自與租金相當，兩者同以租金數額為據（最高法院58年度台上字第3717號裁判意旨參照）。查原告於102年7月16日完成系爭房屋所有權移轉登記後，被告無正當權源仍占有系爭房屋，受有使用系爭房屋之利益，並致原告受有損害，故原告依民法第179條規定，請求被告給付自102年7月16日起至返還之日止相當於租金之不當得利，即屬有據。茲就原告請求給付之數額審究如下：
㈠再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言；至於建築物申報總價，目前縣市地政機關並未開辦建築物價額估定業務，原告主張依房屋課稅現值作為計算基準，應為可採。
㈡查系爭房屋位於新北市○○區○○○路○段，面臨路寬逾12
米之四線道道路，鄰近板橋國小、板橋高中、板橋觀光夜市、板橋車站，有系爭房屋位置圖在卷可按（本院卷第44頁）本院審酌系爭房屋之坐落位置、週邊交通便利，生活機能佳等一切情狀，認原告請求以系爭土地申報地價及系爭房屋課稅現值年息10%計算系爭房屋之租金尚屬適當。次查系爭房屋坐落土地之申報地價，每平方公尺為1萬6,960元、房屋課稅現值為25萬6,800元（本院卷第6、7、12頁）。依此計算，被告每月應給付相當於租金之不當得利金額為5,758元【計算式：（104㎡+24㎡）×16,960元×1/5（應有部分）＝434,176元；（434,176元+256,800元）×10%÷12月＝5,758元，元以下四捨五入】。
六、從而，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並自102年7月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,758元，為有理由，應予准許。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權酌定相當擔保金額宣告被告得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 5 日
民事第二庭法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 5 日
書記官 鍾惠萍