臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第2172號原 告 周來枝訴訟代理人 陳志勇律師複 代理人 柏仙妮律師
謝碧鳳律師被 告 黃陳美雪訴訟代理人 謝岳龍律師複 代理人 洪若純律師上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國103 年7 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告承租新北市○○區○○街○○○號房屋左邊區域（面積十九點Ｏ三九坪）之每月租金，自民國一Ｏ二年七月一日起，調整為新臺幣參萬零陸佰伍拾貳元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第
255 條第1 項第2 、3 、7 款定有明文。本件原告起訴後，將原聲明：「被告承租原告出租之新北市○○區○○街○○○號房屋之左邊約20坪左右區域之每月租金，自民國102 年7月1 日起調整為新臺幣（下同）32,140元。」減縮聲明為：
「被告承租原告出租之新北市○○區○○街○○○ 號房屋左邊
19.039坪區域之每月租金，自102 年7 月1 日起調整為30,652元。」衡以原告變更訴之聲明，乃係基於同一原因事實所為應受判決事項之減縮，且無礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告前經訴外人周張伴之授權，將坐落新北市○○區○○街○○○ 號房屋左邊（即面向房屋之左側）約20坪左右之區域（下稱系爭房屋）出租予被告，雙方約定每月租金新臺幣（下同）27,000元，嗣原告因租約期滿仍繼續收取租金，未為反對之意思表示，致系爭房屋之租賃契約自99年3月5 日之後已成不定期租賃關係。
（二）原告雖以每坪租金約1,350 元（計算式：27,000元÷20坪）出租系爭房屋予被告，惟經查詢知名房仲業者之租屋租金行情，新北市○○區○○街店面每坪租金為1,607 元，故系爭房屋租金明顯低於周邊房屋租金行情而有顯失公平情形。再被告將系爭房屋前之騎樓出租他人販賣飲料，每月租金7,000 元，非僅供被告自行使用，故系爭房屋之租金不應受土地法第97條第1 項及第105 條之限制。又民法
442 條所謂租賃物之價值，應指一般市面上之交易價值而言，考量系爭房屋坐落在市中心、鄰近有捷運站及公車站可供搭乘之交通便利性、系爭房屋坐落之土地價值之變動及鄰近租金行情等因素，佐以元大不動產估價師事務所鑑定後，系爭房屋每月每坪租金單價為1,610 元，與原告出租系爭房屋之租金每坪1,350 元相較，實已上漲19.2% ，已有顯著之提升，實屬原租賃契約成立後之情事變更，且非原告於訂約當時所得預料。是依元大不動產估價師事務所鑑定系爭房屋每坪之每月租金1,610 元，及新北市新莊地政事務所測量被告承租使用之面積為62.94 平方公尺即
19.039坪，系爭房屋之合理租金應為30,652元（即19.039坪×1,610 元），爰依民法第442 條及第227 條之2 規定，起訴請求調整系爭房屋之租金。
（三）對被告抗辯之陳述：其他店面之位置、房屋狀況、房東與房客間關係如何均影響租金之約定，自不得引為本件房屋之租金鑑價過高之依據。原告出租系爭房屋予被告時，已明白告知出租坪數約為20坪，雙方並同意以20坪計算租金，被告於鑑定後再爭執系爭房屋出租坪數，自無可採。且系爭房屋之出租係連同騎樓出租，即以所有權狀面積計算租金，而系爭房屋之出租，亦係以新北市○○區○○街○○○ 號房屋左邊部分之全部出租，包括騎樓，而非僅出租使用面積，此自元大不動產估價師事務所之估價報告亦以房屋之總面積、土地及建物整體使用為價格鑑定自明。是被告主張系爭房屋之出租標的僅係房屋之使用面積，自應就此變態事實負舉證責任。況且，倘依被告所言僅承租室內面積50.31 平方公尺即約15.2坪，亦與之前於租賃契約已明列租賃面積約20坪，相差約5 坪，惟被告承租多年均無異議，顯見兩造租約之承租範圍包含騎樓。再查，系爭房屋之騎樓係供被告出入通行使用，且被告亦於騎樓外牆設置燈箱、招牌，是被告稱其未使用云云，亦不符事實。
（四）聲明：被告承租原告出租之新北市○○區○○街○○○ 號房屋之左邊19.039坪區域之每月租金，自102 年7 月1 日起調整為30,652元。
二、被告答辯以：
（一）「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」民法第227 條之2 第1 項定有明文，「因情事變更為增加給付之判決，非全以物價變動為根據，並應依客觀之公平標準，審酌一方因情事變更所受之損失，他方因情事變更所得之利益，及其他實際情形，以定其增加給付之適當數額。」最高法院66年台上字第2975號判例要旨亦可參照。原告既基於情事變更原則而請求調整租金，自應說明自99年3 月5 日起，迄102 年6 月7 日起訴時止，系爭房屋周邊環境、工商繁榮程度，及被告利用系爭房屋經濟價值、所受利益等，發生何等情事變更，又非當時所得預料之情形？何以99年間認為適當之租金數額，僅經過短短3 年會突然顯失公平？原告既未舉證證明上開情事，自不得依據民法第227 條之2 第1 項規定請求調整租金。
（二）「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」民法第442 條定有明文。又依司法院（73）廳民一字第0673號函內容所示，調整土地租金之請求，應以「公告地價」而非「公告現值」作為計算標準，原告未說明系爭房屋坐落土地之「公告地價」有何變動，其變動之情形如何據以計算調整租金之數額及比例，即率爾主張調整租金，自不得准許調整租金。再者，被告系向原告租用房屋，僅係因房屋附著於土地，而必同時使用座落土地，此與自始租用土地建屋之情形有異，足見土地價格變動並非本件調整租金之唯一標準，乃以參酌系爭房屋之週邊環境、相鄰房屋租金等事項之變動情形，且觀諸系爭房屋之房屋稅籍證明書，可知系爭房屋折舊達35年，僅有269,600 元之價值，原告並未舉證系爭房屋於99年3 月5 日起，迄原告起訴時，有何明顯價值提升。
（三）原告僅泛泛請求鑑定租金市價，而非分別鑑定系爭房屋99年3 月5 日時與原告起訴時之市價，以供比較系爭房屋價值之昇降，即無從證明民法第442 條「不動產價值升降」之法定要件。另縱認卷附元大不動產估價師事務所估價報告書之鑑定事項無誤，然觀諸其結論：「依左半邊20坪計算房地租金：新台幣32,200元（每坪單價約1610元/ 坪）」等語，而該估價報告書勘估之建物面積係記載164.07平方公尺，即包含一樓室內之面積124.04平方公尺、平台5.69平方公尺、騎樓34.34 平方公尺；然被告承租之系爭房屋，實則並無「平台」，且騎樓係公眾通行之地方，非僅由被告單獨管領，任何人均不得任意設置障礙物或攤位，被告自無從加以排他性之占有使用，或堵塞物品而禁止行人自由通行，故被告所承租可供使用之範圍，僅有一樓室內之面積，應未包含平台或騎樓之部分，被告亦未將系爭房屋騎樓出租他人。又不動產租賃契約之目的係排他性使用收益，衡諸社會通念，租賃房屋注重者乃「可排他性使用收益」之範圍，而非精準之坪數，普通人租屋時不可能進行測量，因而契約書所載面積較諸科學測量之面積會有不符之現象，甚屬平常，參以兩造租賃契約亦僅記載「面向房屋左半部約20坪」，益見並非剛好20坪，其實際面積應以測量結果為準。再據新北市新莊地政事務所之複丈成果圖，系爭房屋未包含騎樓之室內面積為50.31 平方公尺，約15.2坪，顯未達20坪，以目前之每月租金27,000元為計算，每坪約係1,776 元，已超過估價報告書所認之每坪1,610 元行情，自無任何調整租金之必要。縱認騎樓為出租範圍，因騎樓具有「所有權私有、使用權公用」之特殊性，無法由承租人排他性使用收益（被告雖於騎樓裝設監視器，亦係別一問題，尚難遽認被告就騎樓有進行排他性使用收益），故承租騎樓之經濟、商業效益本難與室內面積等同視之。惟估價報告書並未區分一樓室內面積及騎樓顯著不同之商業效益，均以相同之標準計算租金，足證其估價結論有重大違誤。況依複丈成果圖左半邊包含騎樓之面積為62.94 平方公尺，約19坪，依估價報告書所認合理租金每坪1,610 元，則系爭房屋之合理租金亦應僅為30,590元（即1,610 元×19坪），原告逾此部分之主張，即屬無理。
（四）再查，同樣位於新北市○○區○○街之一樓房屋，有每坪租金735 元、750 元（被證1 ），又參考系爭房屋鄰近之新北市○○區○○街○○○ 號1 樓27坪之租金僅27,000元，另147 號1 樓右半部之每月租金僅20,000元，系爭房屋之租金亦屬偏高，原告不得再請求調漲等語。
（五）聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
（一）原告主張被告向其承租門牌號碼新北市○○區○○街○○○號房屋左半邊約20坪面積，每月租金為27,000元，系爭房屋之租賃契約並自99年3 月5 日起已變為不定期限租賃契約，業據其提出土地及建物登記謄本、租期為96年3 月5日起至97年3 月5 日止之租賃契約書、本院三重簡易庭10
0 年度重簡字第849 號民事判決書等件影本為證（見重調卷第5 頁至第10頁、本院卷第18頁至第19頁、第31頁至第32頁、重調卷第5 頁至第10頁），且為被告所不爭執，原告主張，自堪信為真實。
（二）又原告主張其以每坪租金約1,350 元（計算式：27,000元÷20坪）出租系爭房屋予被告，明顯低於周邊房屋租金行情而有顯失公平情形，且以系爭房屋之交通便利性、坐落之土地價值之變動及鄰近租金行情等因素，佐以元大不動產估價師事務所鑑定系爭房屋每月每坪租金單價為1,610元相較，實已上漲19.2% ，爰依民法第442 條及第227 條之2 規定請求自102 年7 月1 日起調整系爭房屋之租金等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應為審酌者乃為：㈠原告請求調整房屋租金有無理由？㈡若原告可請求調整租金，調整之數額為何？
（三）原告請求調整房屋租金有無理由？⑴按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原
有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」民法第227 條之2 第1 項定有明文，又「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」民法第442 條亦有明文，此規定乃屬情事變更原則態樣之一。本件系爭房屋之租賃契約既自99年3 月5 日起變為不定期限租賃契約，是於系爭房屋之價值有昇降情事時，原告聲請法院為增減其租金，與法即為有據。
⑵衡以系爭房屋所在基地即新北市○○區○○段○○○ ○號土
地之公告土地現值，於96年1 月原為每平方公尺44,300元，嗣於102 年1 月已調漲為每平方公尺106,000 元，有地價謄本在卷可稽（見本院卷第29頁），二者已有2.3 倍餘之漲幅，系爭房屋價值當然亦隨之提升；又系爭房屋鄰近新莊副都心區、頭前運動公園、福壽公園、思賢公園，附近有思賢國小、昌隆國小、昌平國小、頭前國中，另有民源市場、新莊農會頭前分部，有關學校、公園、郵政、市場等公共設施之享用均具近便性，整體而言，區位之居住機能及日常生活所需之便利性佳，聯外道路以思源路為主，對外通往三重區、泰山區、五股區、板橋區，更可銜接國道一號中山高速公路五股交流道通往全省各地，交通堪稱便利，大眾交通運輸工具以公車為主，整體交通可及性尚佳，隨者捷運新莊線之通車及將來機場捷運線之通車，新莊地區之房地產行情也跟著提昇，未來發展遠景可期等情，亦有原告所提地圖（見本院卷第33、34頁）及元大不動產估價師事務所估價案號103 ＹＤ1005不動產估價報告書在卷可參；而經囑託元大不動產僅價師事務所鑑定系爭房屋於起訴時即102 年6 月7 日之租金行情，該事務所經分析政策面、經濟面、位置、交通、發展遠景及標的現況之個別因素等條件，勘估系爭房屋租金每坪1,610 元，每月合理租金為32,200元，較之兩造所約定每月租金數額亦有提昇，足見系爭房屋之價值確有昇漲之情。是原告以民法第422 條規定訴請調整租金，為有理由。
（四）原告可請求調整租金之數額為何？⑴按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得
為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準。最高法院20年上字第283號判例意旨可參。
⑵本院審酌系爭房屋所在居住機能及日常生活所需之便利性
佳、交通堪稱便利、未來發展遠景可期等前情，而鄰近新北市○○區○○路○○○ 號、000 號、及○○○路000 號一樓房屋於同時期之每月租金各為每坪1,577 元、1,552 元、1,669 元，且經元大不動產估價師事務所估價勘估鑑定結果，系爭房屋於102 年6 月7 日之合理租金為每坪1,610 元等情，亦有前開元大不動產估價師事務所估價案號103 ＹＤ1005不動產估價報告書在卷可憑，該鑑定報告係就系爭房屋之面積、區域環境、區域行情為評估，其鑑定結果尚屬合理，應屬可採，是本院認原告以每月租金1,610 元，及新北市新莊地政事務所複丈成果圖所示被告實際使用面積為19.039坪，計算系爭房屋之合理租金為30,652元（即19.039坪×1,610 元），而請求調整租金數額由原來每月27,000元增加為每月30,652元，應予准許。
⑶至被告抗辯其所承租可供使用之範圍，僅有一樓室內之面
積，應未包含平台或騎樓，且系爭房屋之室內面積僅約15.2坪左右，以此為每月租金27,000元計算標準，每坪約係1,776 元，已超過估價報告書所認之每坪1,610 元行情，自無任何調整租金之必要云云，查：民法第451 條所謂定期租賃契約期滿後變為不定期租賃者，僅將原契約所定租賃期限變更為不定期限而已，至其契約內容並未有所變更而仍繼續有效，此觀於：「視為以不定期限繼續契約」之文義自明。依卷附兩造間所簽訂租期為95年1 月5 日起至96年1 月5 日止之租賃契約書第一條約定：「甲方房店屋所在地及使用範圍：所在地台北縣新莊市○○街○○○ 號左半部，範圍：面向房屋左半部約20坪。」（見本院卷第
101 頁至第104 頁），及租期96年3 月5 日起至97年3 月
5 日止之租賃契約書第一條約定：「甲方房店屋所在地及使用範圍新莊市○○街○○○ 號（左邊）」，可知兩造所約定之租賃物乃係新北市○○區○○街○○○ 號之左邊區域約20坪，而建物門牌為新北市○○區○○街○○○ 號房屋之所有權面積包括其附屬之平台及騎樓之面積，亦有建物登記謄本可參（見本院卷第32頁），兩造既未於租賃契約將前開附屬部分排除於被告所承租建號門牌為新北市○○區○○街○○○ 號房屋左邊區域之範圍外，復參以被告於承租之系爭房屋開設祥富珠寶銀樓，騎樓位置乃緊臨其店面前方，為前往被告店面必經之處，被告並於店面前之騎樓裝設有監視器2 具，分別攝錄屋內及騎樓之情，此有本院103年5 月23日勘驗筆錄及現場照片在卷可參（見本院卷第
114 頁至第116 頁），而被告開設祥富珠寶銀樓之屋內面積加上店面前之騎樓面積為62.94 平方公尺，即約19.039坪，亦有新莊地政事務所複丈成果圖在卷佐稽，與兩造於租賃契約所約定「約20坪」相近，足證系爭房屋即店面所在屋內及店面前騎樓確屬原告提供予被告承租使用之租賃物範圍，且此租賃物範圍於原契約所定租賃期限變更為不定期限後，並未有所變更而仍繼續有效，是被告抗辯應以系爭房屋之室內面積約15.2坪，換算每月每坪之租金云云，要無可採。
（五）末按請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未照原約定數額付清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示起算，但起訴前未為此項意思表示者，原約定之租金數額，並不因租賃不動產價值之升降，即失其拘束雙方當事人之效力，當不得溯及請求租金之調整，法院僅得判決自原告起訴時起增高租金（最高法院47年臺上字第1152號、48年臺上字第521 號判例及同院73年8 月21日73年度第9 次民事庭會議決議意旨參照）。原告係於102年6 月7 日提起本件調整租金之訴，此有起訴狀收狀戳可參，是原告請求自102 年7 月1 日作為調整租金之起算日，自無不當。
（六）從而，原告依民法第442 條規定，請求將被告所承租系爭房屋之每月租金，自102 年7 月1 日起，調整為30,652元，為有理由，應予准許。
（七）兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 8 月 7 日
民事第二庭 法 官 葉靜芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 8 日
書記官 何嘉倫