臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第2189號原 告 鄭淑惠監 護 人 廖名凱訴訟代理人 賴錫欽律師複 代 理人 張智超律師被 告 黃裕峰訴訟代理人 葉秀美律師複 代 理人 陳彥寧律師
酆家鈺上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國103年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第256條分別定有明文。經查，本件原告起訴時，訴之聲明原為：1、被告應給付原告新臺幣（下同）3,949,258元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。2、原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第3頁）。嗣本件訴訟程序進行中，原告於民國102年12月3日具狀就應受判決事項之聲明為變更，先位聲明：1、被告應給付原告3,949,258元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。2、原告願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明為：被告應給付原告2,839,450元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。2 、原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第60頁）；復原告先後分別於103年1月20日、3月7日具狀就上開應受判決事項之先位及備位聲明項關於給付金額分別減縮為「3,481,877元」、「2,744,877元」（見本院卷一第76頁、第93頁）。經核原告上開所為訴訟聲明之變更及減縮，均係基於兩造間就買賣房屋所簽訂不動產買賣契約之同一基礎事實及法律關係，且為補充及更正法律上之陳述，揆諸前揭規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、緣原告因年輕時離婚及生活壓力等事由，導致長期抑鬱而有情緒障礙，自民國99年起明顯有被害妄想、自言自語、幻聽、多疑、情緒易怒、與現實脫節等嚴重病況，雖經家人苦勸就醫治療，均不得要領。之後原告之子廖名凱委請衛生署八里療養院附設土城門診部醫生於00年00月0日移駕至原告住所對其進行診斷及家訪，經診斷證明原告係患有精神分裂症。查原告於99年8月3日莫名與景和不動產仲介經紀有限公司臺灣房屋永和中山特許加盟店（下稱臺灣房屋永和中山特許加盟店）簽訂不動產專任委託銷售契約書，委託出售其唯一居住所即坐落新北市○○區○○路0段000號8樓之1房屋暨土地（下稱系爭房屋），同日即將上開房屋以買賣總價款新臺幣（下同）970萬元出售予被告，兩造簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並於同年月26日完成移轉登記。
惟嗣後原告之子廖名凱數次詢問原告為何出售系爭房屋，以及買受人即被告是否有將買賣價金如數交付等事項，原告的回答不是答非所問就是自言自語，甚至在被告依買賣契約請求交屋時，原告執意拒不交屋，導致被告於100年間向鈞院起訴請求原告遷讓房屋及損害賠償，但因原告罹患精神分裂症而明顯有被害妄想、自言自語、幻聽、多疑、情緒易怒、與現實脫節等嚴重病況，根本無法出庭應訊及提出任何答辯，終遭鈞院板橋簡易庭以100年度板簡字第543號民事判決原告完全敗訴須遷讓房屋確定在案（案件下稱前案；判決下稱前案確定判決）；被告並於101年5月間聲請鈞院對原告強制執行（101年度司執字第34162號），經執行取得就系爭房屋買賣於不動產價金履約保證專戶之尾款金額3,481,87 7 元在案。因原告患有精神分裂症，已有精神障礙致不能辨識其意思表示之效果，致其所有之唯一安居之系爭房屋上開住所已因此喪失所有權之情事。為此，原告之子廖名凱依家事事件法第164條規定，向鈞院聲請宣告原告為受監護宣告人，嗣後經鈞院囑託鑑定人即亞東紀念醫院鄭懿之醫師於101 年11月7日親至現場對原告實施鑑定，依鑑定人出具之精神鑑定報告書認為「原告「『慢性精神分裂症』發病至今已至少五年以上，由於醫囑順從性不佳，精神病症狀，如幻聽、妄想與思考型式之障礙，長期顯著且持續，且因其疾病之影響，其認知功能退化，明顯干擾其理解與判斷力致其不能為意思表示或受意思表示，亦無法辨識其意思表示效果，無單獨處理法律行為之能力，建議為監護之宣告。」，並經鈞院審酌認對原告聲請監護宣告為有理由，爰於101年12月21日以101年度監宣字第324號裁定宣告原告為受監護宣告之人，並選定原告之子廖名凱為其監護人在案，合先敘明。
㈡、由上開情事可知，原告罹患慢性精神分裂症，發病至今已至少五年以上，是故關於前述原告於99年8月3日與臺灣房屋永和中山特許加盟店簽訂不動產專任委託銷售契約書，以及於同日將系爭房屋出售予被告，兩造簽訂系爭買賣契約等情事，均因原告當時已屬不能為意思表示或受意思表示之人，依民法第75條規定，上開不動產專任委託銷售契約書及系爭買賣契約均屬無效，被告應回復原狀，將系爭房屋所有權移轉登記予原告；然因被告現已將系爭房屋轉賣予第三人，類推民法第225條規定，被告應就系爭房屋買賣於不動產價金履約保證專戶之尾款金額3,481,877元給付予原告，或倘被告與第三人間之買賣價金高於原兩造間就系爭房屋約定之買賣價金970萬元，則請被告交付其自第三人處所取得買賣價金之差額予原告。又倘兩造間簽訂之系爭買賣契約非屬無效，則因被告本可以於前案返還房屋訴訟取得勝訴判決確定後即刻聲請強制執行，惟被告明知原告尚有扣除第一期款97萬元及房屋貸款後之買賣價金尾款3,481,877元在履約保證帳戶內，而系爭買賣契約又有延遲交屋違約金之約定，被告覬覦該筆買賣價金尾款而遲至違約金累計金額足以抵銷尾款後，方才聲請強制執行遷讓房屋，此部分實有權利濫用及違反誠信原則之情，依法應屬無效，被告自應返還自履約保證帳戶內取得之買賣價金尾款3,481,877元予原告。
㈢、此外，原告認為系爭買賣契約第10條第3點關於違約金之約定過高，與被告實際所受之損失差距懸殊，顯不相當。原告延遲於101年9月17日交屋，依上開約定，需按日賠償買賣價金970萬元萬分之5之違約金，每日違約金為4,850元，自99年9月11日至101年9月17日止，總計違約金3,574,450元，而被告已藉由強制執行程序自不動產價金履約保證專戶中執行取得3,481,877元，惟該筆金額並非出於原告之意思任意給付，原告係非自願依約履行，依民法第252條規定，請求鈞院酌予核減。再者，若原告當時有依約履行點交房屋，以高於租金行情即每月3萬元計算，每日租金為1,000元，原告遲延交屋期間約為737天，則被告之損失合理計算應為737,000元。然系爭買賣契約就違約金之約定卻高達每日4,850元，總計違約金3,574,450元，明顯高出合理損失737,000元達2,837,450元之多，從而原告請求鈞院酌予核減違約金至737,000元，故被告應給付超過之違約金2,744,877元（3,481,877元－737,000元＝2,744,877元）。
㈣、至被告抗辯依爭點效理論，原告上開先位及備位之主張均與鈞院前案確定判決相矛盾云云，惟查前案訴訟程序中，因原告於言詞辯論期日並未到庭而為一造辯論判決，且原告於審理期間亦未提出有關系爭買賣契約自始無效或契約所約定之違約金過高等情而為適當、完全之辯論陳述，未經當事人提出於法院以盡訴訟上攻擊、防禦之能事。從而，前案與本件訴訟二案之訴訟標的及訴訟利益均不相同，被告所辯容無理由等語。本件爰類推適用民法第225條，及依據同法第179條規定為先位請求，聲明為：1、被告應給付原告3,481,877元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。2、原告願供擔保，請准宣告假執行。另依據民法第252條、第179條規定為備位請求，聲明為：被告應給付原告2,744,877元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。2、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、本件原告主張伊於買賣當時為無行為能力人，系爭買賣契約應屬無效，以及系爭買賣契約約定之違約金顯屬過高云云，惟此等主張與鈞院前案確定判決相矛盾。查前案既已判決確定，兩造應受其既判力之拘束，系爭買賣契約是否有效及本件原告應否依約按日給付違約金，此均為鈞院於前案判決主文命本件原告應依約遷讓返還系爭房屋及按日給付違約金之重要爭點，且前後二案件兩造當事人為同一，是以，於同一當事人間，就與此重要爭點有關之其他訴訟不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，故原告主張顯無理由，合先敘明。查原告為系爭房屋之原所有人，依鈞院101年度監宣字第324號民事裁定，原告係於102年1月7日始確定為受監護宣告之人，惟原告係於99年8月3日簽立不動產專任委託銷售契約書及系爭買賣契約，上開民事裁定無法證明原告簽約當時是否有不能為意思表示或受意思表示之情事；縱亞東紀念醫院鄭懿之醫師於101年11月12日出具之精神鑑定報告書認為原告患有慢性精神分裂症而建議為監護之宣告，亦無法證實原告於簽立上開契約書之當下係為無行為能力人，此部分依民事訴訟法第277條，原告應舉證以明其說。查被告於99年8月3日向原告商談購買系爭房屋事宜、雙方看屋、兩造簽立系爭買賣契約，及之後辦理系爭房屋所有權移轉事宜時，原告均無妄想、自言自語、多疑、情緒易怒等精神疾病之症狀，其行為舉止、言語表達能力均屬正常，意識亦清醒，未有達心神喪失之程度，此依證人陳建銘、徐任、陳治翰於本件所為證述內容亦可證之。退步言之，縱使原告係於患有精神分裂症之情況下，與被告簽立系爭買賣契約，惟當時均未見原告之法定代理人、監護人或親屬等人在場並表示其有異常情狀，是故原告於簽立不動產專任委託銷售契約書及系爭買賣契約之當下係為完全行為能力人，其意思表示屬有效。
㈡、次查，兩造間就前案返還房屋事件係於100年12月5日判決確定，嗣後被告於101年4月2日持該確定判決為執行名義，向鈞院聲請強制執行，此為被告之權利，被告本得自行決定何時向法院提出強制執行之聲請，且被告聲請強制執行與前案判決確定時間二者僅差距約三個月，並無遲未強制執行之情事，被告行使權利聲請強制執行，亦無自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者等情形。是以，被告行使權利非以損害他人為主要目的，自不構成權利濫用或違反誠信原則之方法，原告所述洵屬無據。再查，因原告係於99年9月10日後延遲交屋，依系爭買賣契約第10條第5點約定，應按日賠償相當買賣總價金萬分之5之違約金，每日違約金應為4,850元（970萬×0.0005＝4850），而原告實際點交房屋日為101年9月17日，違約金計算天數共737天（即99年9月11日至101年9月17日），則違約金共計3,574,450元（4850 ×737=0000000）。又被告自履約保證專戶中，經強制執行違約金部分而取得之金額為3,481,877元，故原告尚有不足額之違約金未給付，且其原本所應給付之全部違約金並未包含利息。兩造於系爭買賣契約約定違約金為萬分之五，係我國仲介公司就不動產買賣契約所約定之違約金比例，符合民間一般交易習慣；揆諸目前金融機構之存、放款利率之標準、一般信用卡循環利息利率約均為日息萬分之五即年息百分之
18.25，此部分亦未超出民法第205條最高法定利息之限制。另參酌當初原告反悔拒不交屋致被告無法如期取得房屋，須另行花費訴訟費用、律師費用之違約情節，堪認違約金並未過高。此外，系爭買賣契約係經兩造雙方、仲介、不動產經紀人等均詳實審閱，原告亦於契約內多處加以簽名用印，故於審酌系爭買賣契約之際，實不宜完全壓縮契約自由之空間，而流於變相鼓勵違約。綜上，本件原告請求法院酌予核減違約金云云顯無理由。
㈢、退萬步言，縱鈞院審認應酌減部分違約金，被告亦得依民法第234條規定主張抵銷抗辯，查原告當初未依系爭買賣契約點交系爭房屋，嗣後被告不得已提起前案民事訴訟，而後並持該確定判決聲請強制執行，執行費用合計45,905元，且因原告之物品仍散置於房屋內，經被告多次請求原告將物品帶走或丟棄，原告仍置之不理，被告只得租用貨櫃放置原告之物品，自101年9月17日至103年12月止已給付租金共108,000元。此外，被告亦代原告繳納積欠之房屋稅5,244元、管理費2,000元、地價稅3,541元、瓦斯費4,467元、電費5,234元，同時因先前原告使用致房屋不堪使用，故被告施作防漏修繕，支出費用20,000元。綜上，倘鈞院審認應酌減部分違約金，應自酌減違約金之範圍內抵銷194,391元等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。若受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、兩造於99年8月3日就系爭房屋簽訂系爭買賣契約，房屋總價款為970萬元。
㈡、嗣因原告遲延交屋，遭被告訴請返還房屋，原告並應自99年9月11日起至交還前開房屋之日止，按日給付原告4,850元計算之違約金，案經本院100年度板簡字第543號判決確定，被告並持之向原告聲請強制執行，經本院民事執行處101年度司執字第34162號強制執行案件，取得系爭房屋履約保障專戶中之金額3,481,877元。
㈢、兩造對於本院101年度監宣字第324號一案，經亞東紀念醫院101年11月12日所為精神鑑定報告書之記載不爭執。
四、兩造爭執事項：
㈠、本件原告主張系爭買賣契約無效，有無受前案爭點效之適用？
㈡、如無，系爭買賣契約是否有原告主張民法第75條規定之無效事由？
㈢、被告聲請本件強制執行是否有權利濫用及違反誠信原則之處？
㈣、本件違約金是否過高？有無受爭點效及前案確定判決效力所及？
五、本院得心證之理由：
㈠、本件原告主張系爭買賣契約無效，有無受前案爭點效之適用？按所謂「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之；是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院97年度台上字第2688號、96年度台上字第307號判決意旨參考）。經查，前案訴訟係以系爭買賣契約為基礎，認定被告得依據所有物返還請求權及買賣契約之法律關係請求原告遷讓返還系爭房屋，然於前案訴訟審理時，僅經被告聲請為一造辯論後判決，惟系爭買賣契約是否有原告主張民法第75條規定之無效事由及系爭買賣契約效力存否乙節，並未成為前案訴訟之重要爭點，亦未經兩造各為充分舉證、極盡攻擊、防禦能事，並使當事人為適當而完全之辯論，此經本院調閱本院100年度板簡字第543號請求返還房屋事件民事卷宗查核無訛，本院審酌原告於101年11月7日至醫院經鑑定患有精神分裂症，嗣後向法院聲請監護宣告，經法院於101年12月21日以101年度監宣字第324號裁定宣告原告為受監護宣告之人，並選定原告之子廖名凱為其監護人在案，而原告於99年8月3日簽立之系爭買賣契約是否已有精神障礙致不能為意思表示或受意思表示，亦無法辨識其意思表示效果，無單獨處理法律行為之能力之情形；又被告聲請本件強制執行是否有權利濫用及違反誠信原則之情形，上開情節均未經前案訴訟列為足以影響判決結果之主要爭點，並經兩造各為充分之舉證及攻防，使當事人為適當完全之辯論，由法院為實質之審理判斷審酌，則揆諸上開最高法院見解及說明，尚難認原告於本案訴訟主張系爭買賣契約有無效事由及被告聲請強制執行有權利濫用及違反誠信原則之上開情節，須受前案訴訟確定判決理由之拘束，當無爭點效之適用。
㈡、系爭買賣契約是否有原告主張民法第75條規定之無效事由？⒈按民法第75條規定：「無行為能力人之意思表示，無效；雖
非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。」。本件原告主張其於99年8月3日與臺灣房屋永和中山特許加盟店簽訂不動產專任委託銷售契約書，委託出售系爭房屋，並於同日與被告簽立簽訂系爭買賣契約，以970萬元將系爭房屋出售予被告時，原告已屬不能為意思表示或受意思表示之人，依民法第75條規定，上開不動產專任委託銷售契約書及系爭買賣契約均屬無效，被告應回復原狀，將系爭房屋所有權移轉登記予原告，或將尾款金額3,481,877元給付予原告云云，固據提出亞東紀念醫院101年11月12精神鑑定報告書、本院101年度監宣字第324號裁定影本各1份為證（見本院卷一第18頁、第78頁、第79頁）。觀本院於101年度監宣字第324號案件中函請委託亞東紀念醫院對原告當時之精神狀態進行鑑定，經亞東紀念醫院鑑定醫師於101年11月7日至原告當時居住之新店耕莘醫院實施鑑定，該院函覆固稱：鄭員（即原告）臨床診斷為「慢性精神分裂症」，發病至今至少5年以上，由於醫囑從性不佳，精神病症狀，如幻聽、妄想與思考型式之障礙，長期顯著且持續，且因其疾病之影響，其認知功能退化，明顯干擾其理解與判斷力致其不能為意思表示或受意思表示，亦無法辨識其意思表示效果，無單獨處理法律行為之能力，建議為監護之宣告。」等語，有亞東紀念醫院101年11月12精神鑑定報告書影本1份在卷可參（見本院卷一第78頁、第79頁），然上開原告進行鑑定事項（101年11月7日）及本院裁定宣告原告為受監護宣告之人（101年12月21日）之日期，均已相隔原告簽立系爭買賣契約後1年以上之久，尚難以資證明原告簽立系爭買賣契約當時之精神狀態為精神耗弱或因罹病而達無行為能力之程度。又鑑定報告書雖認定原告發病至今至少5年以上一情，然查導致精神分裂症之因素多樣，有因遺傳、社會環境、心理壓力或腦內某種神經傳導物質變化等，而精神分裂症有許多症狀，常見之症狀有妄想、幻聽、語無倫次、異常行為、情緒憂鬱、焦慮、絕望、失眠、激動不安、認知功能障礙、社交及工作困難等，且有些人疾病發生速度緩慢，有些人則突然而迅速進展，也有25％之精神病患，經過治療後可以康復；有50％精神病患治療時可以將症狀去除和預防再發作，但若停藥會復發；有25％之病患即使治療也無法完全消除病狀，但不治療則病情惡化更快等情，此有國立成功大學醫學院附設醫院精神科「認識精神分裂症」文獻、國立臺灣大學醫學院附設醫院護理部「精神分裂症護理指導」文獻影本各1份在卷可參（見本院卷二第62頁至第64頁），是認各個精神分裂症病患之病因、病情發展速度、症狀、嚴重性及治癒效果均會因人而異，並無一定標準或年限或歷程，故縱認定原告自101年11月7日鑑定日期往前5年即有「慢性精神分裂症」之發病一情，惟該份鑑定書並未就原告逐年罹病時程暨相關病徵為解析，亦無從自鑑定書內容推知原告發病後歷年病情發展之速度及程度性，當難證明原告於99年8月間簽立不動產委託銷售契約及系爭買賣契約時，已因罹患慢性精神分裂症而達不能為意思表示或受意思表示之程度，或原告係在無意識或精神錯亂中簽立上開契約一情。是原告徒以其罹患精神分裂症之情，即謂其在簽立系爭買賣契約當時無法為健全之意思表示，自嫌速斷，要難採之。
⒉再參證人即仲介系爭不動產買賣之買方經紀人陳建銘到庭證
稱：伊是買方經紀人，伊跟屋主即原告有直接接洽看屋、簽約階段，後來強制點交時也有碰面，伊之前有帶買方即被告和他太太去看系爭房屋，房屋是原告自住，看屋時原告有在家而且滿熱情，她有介紹，同一時間有好幾組客人去看屋，原告看起來還蠻ok的，被告當時有出價；後來買賣價金談妥後要簽約時，是原告自己一個人來簽約，原告滿開心，簽完約後還有打電話給她朋友，說她房子賣掉了，原告當時有要求要先動用履約保證專戶內的價金50萬元，買方後來有同意屋主先動用；整個案子簽約到結束都很順暢，約40天左右，在交屋前夕要再驗一次屋，原告說沒有拿到錢不願交屋，伊等有解釋價金都在履約保證帳戶內，但原告表示履約保證帳戶不是她的帳戶等語（見本院卷一第120頁反面至122頁），核與證人即臺灣房屋永和中山特許加盟店當時店長陳宗謙到庭具結證稱：伊當時是永和中山店之店長，委託銷售部分伊沒有跟當事人接洽，但簽約時伊有在旁督導，簽約當天有跟原告交談過，交談過程中原告的反應一直很正常，她答應成交後還有打電話給她朋友，很喜悅的告訴她朋友房子賣掉了，伊有跟原告交談交易安全部分、還有履約保證專戶及交易基本流程等事項；簽立系爭買賣契約及買方貸款完成之後，原告說要動撥價金償還債務，要做租屋或買屋之訂金使用，動撥金額97萬元，動撥後伊等繼續辦理完稅，完稅後要辦理產權登記是以電話接洽，大約交屋前一個月，伊有電話在詢問搬遷狀況，原告說會先找租的地方，可是原告遲遲沒有回覆她的狀況。在過戶後一禮拜，原告有表示沒有問題他會搬家，但後來就失聯，伊等有聯絡原告弟弟、兒子、母親協同處理及出面協調交屋事宜，但原告一直不出面，伊跟同事親自至登門找原告，原告表示沒有看到全部的價款，不願意交屋；後續協調過程中，原告是正常談話，但態度很堅持等語相符（見本院卷一第147頁至第148頁），可見原告於買方看屋時，尚能介紹房屋現況，熱情接待，並於兩造簽立系爭買賣契約時，顯露愉快之心情，樂見系爭房屋買賣成交一情，且簽立系爭買賣契約當天，與相關在場之人均可正常談話並完成系爭房屋之簽約買賣手續，顯見原告與一般不動產賣方之交易行為並無差異，堪認原告斯時應清楚明確理解其已出售房屋並完成簽約之買賣意思表示。
⒊另觀證人即仲介系爭不動產買賣之賣方經紀人徐任亦到庭結
證稱：伊當時是屋主即原告之開發經紀人，原告當初來臺灣房屋永和中山店委託本件處理銷售，當時伊值班，原告進來說要賣房子，伊負責接洽原告，並與原告簽委託銷售契約，由伊等負責銷售，伊當時有跟原告確認其是否為所有權人，也確定所有權狀，原告當時對答之狀況，不管是語氣或言詞內容，看起來都是很正常；原告委託出售房屋至簽立系爭買賣契約之間，大約相隔一週以上，原證一委託銷售契約書是伊等在簽立買賣契約之前，要跟原告確認最後決定的底價倒底多少，所以才又簽立，並非當初的委託書；在簽立系爭買賣契約翌日，伊與另一位業務吳先生有陪同原告至玉山銀行領取保險箱內土地及建物之權狀，領出來之後將權狀交給代書，中間過程都非常正常；原告委託伊等銷售房屋到拿取權狀這中間，伊去過原告家中一、兩次做斡旋拜訪，當時原告家裡有住一個弟弟，有照會過，但沒有交談；伊整個與原告接觸之過程，交流反應都正常，最後底價及成交價970萬元均是原告同意而簽立；原告沒有特別提及為何出售房屋或有缺錢之情形，但原告有提前動用履約保證帳戶內一部份價金，故伊認為原告有用錢需要等語明確（見本院卷一第144頁反面至第146頁反面），可見原告係自行前往房屋仲介公司表明出售系爭房屋之意思，且對於不動產經紀人所詢問是否為所有權人、有無所有權狀等對答均能正常回覆，且與經紀人進行斡旋事項，甚至於簽立系爭買賣契約之翌日，尚可與證人徐任一同前往領取土地及建物之權狀並將之交予代書以利後續買賣事宜之辦理，堪認原告簽立系爭買賣契約前、後，均足以知悉其所為買賣房地之意義，及為意思表示之效果，始於簽立契約前尋求專業之不動產仲介委託銷售，並於簽約後，配合辦理過戶事項，故難認原告主張其於簽立系爭買賣契約時，已喪失正常之意思能力，有因精神障礙致不能辨識其意思表示之情形，是原告此部分之主張，自不足採。故而，原告主張系爭買賣契約無效，請求被告返還原告買賣價金尾款3,481,877元，當非有據，應予駁回。
㈢、被告聲請本件強制執行是否有權利濫用及違反誠信原則之處？原告主張被告本可於前案返還房屋訴訟取得勝訴判決確定後即刻聲請強制執行，卻故意遲至本件違約金累計金額足以抵銷尾款後，方才聲請強制執行遷讓房屋，實有權利濫用及違反誠信原則之情，依法應屬無效云云，經被告否認，並以前詞置辯。經查，原告遲延交屋遭被告向法院提請返還房屋事件之訴訟，案經本院100年度板簡字第543號於100年6月20日判決，原告應將系爭房屋全部遷讓返還被告，並應自99年9月11日起至交還前開房屋之日止，按日給付被告4,850元計算之違約金，此前案返還房屋事件於100年12月5日判決確定，嗣由被告於101年4月2日持此確定判決為執行名義，向法院提出強制執行之聲請，經本院以101年度司執字第34162號強制執行案件受理執行後，違約金部分被告取得系爭房屋價金履約保障專戶中之3,481,877元之事實，為兩造所不爭執，堪以認定。按強制執行係債權人依法保全其債權得受清償之正當方法，兩造既經前案認定應由原告返還系爭房屋，且按日計算原告應支付之違約金，原告拒絕搬離交屋勢必造成被告無法如期取得房屋使用，故而被告取得前案確定判決後，依法向法院聲請對原告強制執行，係屬循正當途徑依法主張自身權利之行為，為維護權益所必要，並非以損害他人為目的，自與權利濫用者有別。復查，前案判決確定時間為100年12月5日，由法院於同年月21日開立該判決確定證明書，並由被告於同年月26日取得該判決確定證明書後，再於101年4月2日向法院提請上開強制執行之聲請等情，業經本院調取本院101年度司執字第34162號強制執行卷宗核閱無誤，故被告自取得執行名義至提請強制執行之聲請間僅相差不滿4個月，並非久而未懸，且何時聲請強制執行亦屬債權人自主決定之事項，難認被告有故意拖延強制執行之進行，以達損害原告之目的。又原告明知簽立系爭買賣契約在前，有交付房屋之義務，仍拒絕依約交屋致被告無法如期取得房屋，受有損害，被告依據兩造系爭買賣契約之約定，請求違約金，既經本院100年度板簡字第543號案件判決有理由，認定原告應自99年9月11日起至交還前開房屋之日止負擔違約金，是認原告負擔之違約金累積加計3,481,877元一情係因原告未依約履行交屋、遲至101年9月17日交屋之結果，與被告依法聲請強制執行係屬二事，被告依法聲請強制執行僅係行使法律上之權利，非以損害他人為主要目的，無違反國民一般道德觀念，無從認被告有何權利濫用或違反誠信原則之情，是原告上開主張洵非有據，當無可採，被告所辯等情，堪可採信。故而，原告主張類推民法第225條及依據民法第179條規定，請求被告返還原告買賣價金尾款3,481,877元，當非有據，應予駁回。
㈣、本件違約金是否過高？有無受爭點效及前案確定判決效力所及？⒈按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有
既判力。民事訴訟法第400條第1項定有明文；又判決一經確定，除適用再審程序外，當事人固不得以上訴方法請求上級法院將該判決廢棄或變更，法院本身亦不得依職權再行判決，當事人及法院應同受其既判力之拘束（最高法院86年度台簡上字第13號判決要旨參照）。民事訴訟法第400條第1項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第2項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力（最高法院73年台上字第3292號判例參照）。再按所謂既判力不僅關於其言詞辯論終結前所提出之攻擊防禦方法有之，即其當時得提出而未提出之攻擊防禦方法亦有之，係指與訴訟標的有關之攻擊防禦方法而言（最高法院97年度台上字第1160號判決要旨參照），另按民事訴訟法第400條第1項所稱既判力之客觀範圍，不僅關於其言詞辯論終結前所提出之攻擊防禦方法有之，即其當時得提出而未提出之攻擊防禦方法亦有之。是為訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，法院亦不得為反於確定判決意旨之認定，亦即當事人於既判力基準時點前得提出而未提出之其他攻擊防禦方法，因該既判力之遮斷效（失權效或排除效）而不得再為與確定判決意旨相反之主張，此乃法院應以「既判事項為基礎處理新訴」及「禁止矛盾」之既判力積極的作用，以杜當事人就法院據以為判斷訴訟標的權利或法律關係存否之基礎資料，再次要求法院另行確定或重新評價，俾免該既判力因而失其意義（最高法院96年度台上字第1629號判決要旨參照）。
⒉查被告以其與原告間有系爭買賣契約之約定，訴請原告應將
系爭房屋全部遷讓返還被告，並應給付違約金一節，業經本院以100年度板簡字第543號判決確定，已見前述，是認被告於前案中主張依據系爭買賣契約第10條第5點之規定，請求原告給付違約金之訴訟標的，業經前案判決被告此部分主張全部勝訴，並於主文認定「原告應自99年9月11日起至交還前開房屋之日止，按日給付被告4,850元計算之違約金」一節確定在案，是揆諸前揭民事訴訟法第400條第1項之規定及最高法院判例意旨，堪認前案判決主文所示違約金之內容當屬前案確定判決既判力之範圍。因此，兩造於前案100年6月2日言詞辯論終結前，可得提出與上開訴訟標的有關違約金之攻擊防禦方法，於前案確定判決後，自不容兩造於本件訴訟中再行主張。復查，原告主張系爭買賣契約第10條關於違約金之約定過高，與被告實際所受之損失差距懸殊，顯不相當，且被告前聲請強制執行，自系爭房屋價金履約保障專戶中執行取得違約金3,481,877元，亦非原告自願依約履行，依法請求法院予以核減云云，然原告此部分之主張均屬前案言詞辯論終結前即已存在之事由，原告若欲執前開事由主張前案判決主文所示違約金認定內容不當，原應於法定期間內上訴，尋求上級審廢棄或變更判決內容，然原告並未依合法上訴，坐令前案判決確定，且前案確定判決亦未經再審程序除去其既判力，揆諸前揭民事訴訟法第400條第1項之規定及最高法院判例意旨，原告即應受前案判決既判力範圍之拘束，嗣後即不得再另行於其他訴訟中，以前案言詞辯論終結前即已存在之事由，爭執前案判決之結果不當，請求變更原確定判決內容。是以原告於本件訴訟主張違約金過高應予酌減之事由，已受前案確定判決既判力之遮斷效（失權效或排除效）所及，違約金之認定仍應依前案確定判決主文之內容為據，從而，本院無從審酌至明。故而，原告主張依據民法第252條、第179條規定請求被告返還超過之違約金2,744,877元，即乏所據而無理由。
六、綜上所述，原告類推適用民法第225條及依據同法第179條規定，先位請求被告應給付原告3,481,877元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及依據民法第252條、第179條規定，備位請求被告應給付原告2,744,877元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、兩造其餘之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決之結果均不生影響，已無再予論述之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 18 日
民事第二庭 法 官 羅惠雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 18 日
書記官 林珊慧