臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第2331號原 告 許平訴訟代理人 朱日銓律師被 告 張朝森訴訟代理人 李沛軒律師
蕭仁杰律師上 一 人複 代理人 黃永德上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國103年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾參萬參仟捌佰柒拾元，及自民國一百零二年九月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾捌萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣捌拾參萬參仟捌佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴狀所載應受判決事項之先位聲明為：1、被告應給付原告新臺幣(下同)2,400,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2、原告願供擔保請准宣告假執行。嗣本件訴訟程序進行中，原告於民國103年10月6日具狀追加備位聲明為：1、被告應給付原告6,407,703元，及自民事追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2、原告願供擔保請准宣告假執行。(見本院卷一第153頁反面)。經核原告上開所為追加訴之聲明屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，核無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)緣兩造於102年3月30日簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約書)，原告以6,100,000元之價格，向被告購買新北市○○區○○段○○○○○號、門牌號碼為新北市○○區○○路○○○巷○號5樓之建物(下稱系爭房屋)及其坐落基地(下合稱系爭不動產)。系爭買賣契約書第8條第5項規定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵(例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋...等或其他影響結構安全之瑕疵)時，除本契約另有約定外，乙方(即被告)應負瑕疵擔保責任」。而兩造於102年7月5日委請雙方均同意之檢測單位即台灣檢驗科技股份有限公司(下稱SGS公司)之人員，前往系爭房屋所在地進行氯離子含量檢測時，在系爭房屋客樑柱三個主要點進行採樣，結果超過標準近三倍，已達可解除契約之標準。又原告拆除系爭房屋天花板時發現廚房、客廳天花板處有鋼筋外露及漏水之情事，被告明顯隱匿系爭房屋之重大瑕疵。
(二)兩造於102年3月29日共同簽名確認之「建物現況確認表」第6項載明：「簽訂不動產買賣契約後，買方得自費並請求賣方配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測。檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物完成日期在民國87年6月25日（含）當日以前者，約定為0.6kg/m3（不含）以上；該日期以後者，約定為0.3 kg/m3（不含）以上，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方已付之買賣價款」。經本院囑託臺灣省土木技師公會再行鑑定，鑑定技師於103年4月2日前往系爭房屋現場會勘，經兩造同意由原告、被告、鑑定技師各選一處作為試體，經三方確認後，隨即現場取樣並交由鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室進行氯離子含量測試，檢測結果之數值分別為1.6958kg/m3、1.5587kg/m3、1.7724kg/m3，平均值為1.6756kg/m3，超過標準近三倍（標準為0.6kg/m3），自有違反上開規範標準，已達可解除契約或減少價金之程度。
(三)系爭房屋之瑕疵雖已達解除契約之標準，惟由於原告購置系爭房屋之目的係為預備結婚之用，且業已開始裝潢，故原告乃依民法第359條規定請求減少價金2,400,000元，並已於102年8月5日函請被告於函文送達後2日內如數給付。其次，於102年7月14日之協調會僅係尋求兩造爭議之解決，原告並未於上開協調會上表達解除契約之旨，原告就「解除契約」或「減少價金」本有選擇之權，原告最終選擇向法院訴請「減少價金」，顯見「減少價金」方為原告之真意。至於原告友人於102年7月14日之協調會上口頭表示：「買賣無效，原價買回」等語，係其個人之意見，並非原告之解除契約之意思表示，更無表見代理可言。況且，原告友人並非習法之人，其真意乃原告依法「得」解除契約，並非其代表原告當場為解除契約之意思表示。況原告於102年8月23日即已提起訴訟，被告從未爭執原告不得請求減除價金，殆至臺灣土木技師公會鑑定結果出爐，且原告即將著手裝潢之際，被告方才於103年5月23日主張原告「僅得解除契約」但「不得減少價金」，顯非公平。
(四)依社團法人新北市不動產估價師公會估價報告書第80頁所載，系爭不動產之價格減損率為13.67%，故其價格減損之情形如下：
1、若以市場交易價值6,514,217元計算：減損金額為890,493元（計算式為6,514,217元×13.67%＝890,493元）。
2、若以實際交易價值6,100,000元計算：減損金額為833,870元（計算式為6,100,00元×13.67%＝833,870元）。縱使僅以實際交易價值6,100,000元計算，本案應減少價金之數額至少為833,870元，被告主張本件應減少之價金為476,276 元云云，誠屬混淆視聽之詞，不足採信。
(五)倘先位請求減少價金之訴無理由，原告解除契約後仍得依民法第260條規定請求被告賠償買賣價金6,100,000元，且原告因系爭買賣契約之解除，另受有損害，故原告除得向被告請求返還買賣價金外，亦得向被告請求包含房屋拆除工程費、房屋裝修規劃設計費、氯離子檢測費、規費及代書費及火險及地震險保費、103年度房屋稅永慶房屋簽約手續費、與102年5月至103年6月之貸款利息之損害賠償，合計為6,407,703元，爰依買賣關係及民法第359條規定，提起本件訴訟等語。
(六)並為先位聲明：1、被告應給付原告2,400,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
2、原告願供擔保請准宣告假執行；備位聲明：1、被告應給付原告6,407,703元，及自民事追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯：
(一)臺灣省土木技師公會收取120,000元高額之鑑定費用後，作成之鑑定報告書中雖有檢測氯離子之數值，然卻完全未具體論及系爭房屋現場各處天花板水泥剝落及鋼筋外露是否因該氯離子過高所造成，亦未詳加論述該氯離子之數值對於系爭房屋之結構安全有何具體影響，更未請結構技師施作其他關於本件房屋結構安全之專業檢測(例如：抗壓強度及防震能力、中性化深度、鋼筋保護層厚度檢測)，而僅單單引用鑑定報告書內所附作者黃兆龍之著作，即率然認定標的物氯離子超過1.1kg/m3會造成混凝土剝落並對結構安全造成影響，就此部分實無任何依據，因此該鑑定報告不得作為本案認定系爭房屋存有物之瑕疵依據。該鑑定書率然認定對於結構安全有所影響，亦造成後續鑑價結果有所偏差，而影響本件判決之正確性。
(二)依據民法第356條第1項規定，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。本件原告自訂約日102年3月30日起，即可依契約條款進行系爭房屋之氯離子檢測，在無任何理由下，卻遲至102年7月5日始進行檢測，顯有違前開條文未盡從速檢查義務，應視為原告已承認其所受領之物，而不得再行主張物之瑕疵相關權利。
(三)縱認系爭房屋存有瑕疵，然原告早於102年7月14日口頭當面向被告行使解除契約之意思表示，因此原告不得再行主張減少價金。蓋從當日錄音光碟譯文可知，原告已向被告具體行使解除契約之意思表示。綜觀全篇譯文，該名原告友人實為原告之未婚妻，原告之未婚妻口頭雖稱「買賣無效，原價買回」，然該語句確實已屬發生法律上解除契約及取回買賣價金之意思，且已向被告具體表明之。原告之未婚妻自看屋及簽約起至交屋後、SGS氯離子檢測過程及主張解約之過程中，均有在場並居於主導地位表示意見，甚至於本案進入訴訟後之氯離子檢測及鑑價程序，更有到場表示意見，自可認該次解約之意思表示有經原告之授權而對原告發生效力。縱認原告之未婚妻未經原告授權，然從原告與其未婚妻之關係及原告見其未婚妻為此意思表示而未為反對，亦可認構成表見代理之情形。因此縱認系爭房屋存有瑕疵，原告亦不得再另為主張減少價金之意思表示。
(四)原告主張解除契約，被告得依據民法第259條及第261條準用第264條規定，主張同時履行抗辯，即在原告未移轉登記系爭房屋及土地所有權予被告、並將其上最高限額抵押權設定塗銷回復原狀前，被告自得拒絕返還原告買賣價金之給付(被告主張同時履行抗辯請求對待給付判決)。此外，依據民法第259條第6款，原告請求返還之6,100,000元價金中，應扣除被告系爭房屋原有裝潢及結構遭拆除毀損滅失部份之價額，茲敘述如下：
1、本件縱使原告得解除買賣契約，然依民法259條第1款原告訴請被告返還6,100,000元買賣價金時，原告亦應將所其受領自被告移轉登記系爭土地及建物之所有權回復移轉登記於被告所有，並將該土地及建物其上於102年5月6日向新北市新莊地政事務所以莊登字第146860號之兆豐國際商業銀行股份有限公司之最高限額抵押權（擔保債權總金額5,860,000 萬）之登記塗銷。
2、此外，原告更應回復該土地及在被告交付當時之原狀，然系爭房屋於交付時之原有裝潢及部分內部牆壁結構已遭原告拆除，就此部份依據民法第259條第6款規定，原告應償還交屋時系爭房屋原有裝潢及結構之價額予被告。因此被告主張應從返還原告之價金6,100,000元中扣除系爭房屋原有裝潢及結構之價額。
3、另原告以103年7月1日民事追加起訴狀所主張之307,703元損害賠償部分，亦無理由，蓋原告主張被告應給付房屋拆除工程費60,000元及房屋裝修規劃設計費105,000元部份，原告僅提出簡易之收據二紙，而未提出相關之裝修規劃契約、計價方式及付款證明，無法確認原告是否確有支出費用委由他人施作。此外，縱使原告確有支出該筆費用，惟購屋後並非必然會重新裝潢房屋，且此部分亦與系爭房屋之瑕疵無涉。再者，如同前述，原告早可自訂約日102年3月30日起施作氯離子檢測，然原告卻未於裝潢前先行施作氯離子檢測，即貿然拆除系爭房屋原有裝潢及結構，就此部份係屬可歸責於原告，不應由被告負擔此部分費用。縱認此部分應由被告負擔，原告亦有民法第217條之與有過失；而就氯離子檢測費用7,875元部份，依據兩造簽訂之不動產買賣契約書之建物現況確認表之契約約定本應由原告自行負擔氯離子檢測費用，不應責由被告負擔此部分費用；原告尚主張102年5月至103年6月之貸款利息89,155元部分，此係原告自行決定向銀行辦理貸款所應支付之利息，與系爭房屋之瑕疵無關，並非因系爭房屋之瑕疵所受之損害，就此部份與本件系爭房屋之瑕疵並無任何因果關係，亦不應由被告負擔。原告另請求規費、代書費、火險、地震保費42,361元部份，並未證明此部份與本件系爭房屋之瑕疵有任何因果關係，亦不應由被告負擔。
(五)縱使鈞院認為原告仍得主張減少價金，原告所得主張之減少價金數額應為476,276元。蓋本件被告出賣系爭不動產予原告，當時系爭不動產之市價為6,514,217元，然被告僅以6,100,000元出售於原告，低於市價414,217元，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平，亦不符瑕疵擔保之立法目的。因此，本件系爭房屋因物之瑕疵請求減少價金，應以當時售價6,100,000元扣除因系爭不動產存有瑕疵而減損價值為5,623,724元，計476,276元。
(計算式：6,100,000-( 6,514,217-890,493) =476,276)始為原告所得主張減少價金之數額。
(五)並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)兩造於102年3月30日簽訂買賣契約書，約定由被告出售坐落新北市○○○○段○○○○○號房屋(門牌號碼為新北市○○區○○路○○○巷○號5樓之房屋)及其基地應有部分27/1910出售予原告，買賣價金為6,100,000元。
(二)系爭買賣契約書第8條約定「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵(例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵)時，除本契約另有約定外，乙方(即被告) 應負瑕疵擔保責任。」
(三)系爭買賣契約書附件之建物現況確認表第3項，經被告以勾選方式表示系爭建物現況無滲漏水情形，並由兩造在其下簽名。又第6項經原告以勾選方式表示系爭建物現無鋼筋外露或水泥塊剝落之情事，並由兩造在其下簽名。另第6項「買賣雙方權利義務約定事項」欄內，記載：「混凝土氯離子含量檢測約定(僅適用建築完成日期在民國70年1月1日以後之建物)：(一)簽定不動產買賣契約後，買方得自費並請求賣方配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測。檢測廠商由雙方協共同指定，檢測點以主建物之樑、橫等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合解約條件，即建物建築完成日期在民國87年6月25日(含)當日以前者，約定為0.6kg/m3(不含)以上(按上開單位即公斤/立方公尺)；該日期以後者，約定為0.3kg/m3(不含)以上，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方已付之買賣價款。
(二)前項所指建築完成日期如無法確認時，雙方同意均以建物謄本第一次登記日期為準。(三)本買賣標的建物無論買方於交屋前有無辦理氯離子含量檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任。」
(四)被告於102年5月20日交屋予原告後，原告就系爭房屋拆除室內裝潢，並於102年7月5日委由台灣檢驗科技股份有限公司採樣檢驗，被告亦在場，經於系爭房屋客廳樑採取3個樣本檢驗結果，各樣品硬固混凝土氯離子含量分別為1.093kg/m3、1.1586kg/m3及2.179kg/m3。
(五)原告於102年8月5日以臺北西松郵局第1305號存證信函，對被告為減少價金2,400,000元之意思表示。
四、兩造爭執之點應在於：(一)系爭房屋交屋時，是否有滲漏水、鋼筋外露及氯離子含量過高之情形?是否構成減少價值之瑕疵、減少通常效用之瑕疵、減少契約預定效用、缺少保證品質等買賣契約物之瑕疵?(二)原告是否已承認所受領之系爭房屋?(三)原告依民法第359條規定請求減少價金，並本於不當得利請求權請求返還，有無理由？如有理由，得請求減少及返還之價金為若干?茲分述如下：
(一)系爭房屋交屋時，是否有滲漏水、鋼筋外露及氯離子含量過高之情形？是否構成減少價值之瑕疵、減少通常效用之瑕疵、減少契約預定效用、缺少保證品質等買賣契約物之瑕疵？
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條第1項前段、第2項定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
2、經本院委請台灣省土木技師公會鑑定，於103年4月29日出具之(103)省土技字第2043號鑑定報告書（置卷外），其鑑定結果為「(一)就系爭房屋不同處採樣並進行氯離子檢測，其檢測結果在臥室梁處、廚房梁處、客廳梁處依序有1.6958kg/m3、1.5587kg/m3及1.7724kg/m3不等之硬固混凝土中氯離子含量。(二)由於標的物氯離子含量已超過1.1kg/m3，故標的物鋼筋會發生腐蝕現象，一旦鋼筋發生腐蝕現象，則鋼筋四周表面都會因鏽蝕膨脹而造成混凝土剝落。(三)故會對標的物結構安全造成影響，而減少一般房屋應具備之通常效用或價值」，此有上開技師公會鑑定報告書在卷可稽(見鑑定報告書第4至5頁)。故系爭房屋既有標的物鋼筋腐蝕現象，且鋼筋四周表面因鏽蝕膨脹而造成混凝土剝落等問題，對於使用價值、交易價值均有減損，應認屬物之瑕疵無訛。
3、至被告雖辯稱上開土木技師公會之鑑定報告書有檢測氯離子數值，卻未具體論及系爭房屋現場各處天花板水泥剝落及鋼筋外露是否因該氯離子含量過高所致，亦未詳加論述對於系爭房屋之結構安全有何具體影響，即率然認定標的物氯離子超過1.1kg/m3會造成混凝土剝落並對結構安全造成影響，因此該鑑定報告不得作為本案認定系爭房屋存有物之瑕疵依據等云云。然查，系爭房屋由上開土木技師公會檢測硬固混凝土中氯離子含量，檢測結果在臥室梁處、廚房梁處、客廳梁處依序有1.6958kg/m3、1.5587kg/m3及1.7724kg/m3不等之氯離子含量，經鑑定後確認系爭房屋即為俗稱之海砂屋等情，此為兩造所不爭執，並有鑑定報告為憑，揆諸前開判例意旨，衡諸一般常情，於通常建物買賣時，關於低標準值之混凝土氯離子含量，應屬建物應具備之品質，高於標準值之建物，足使物之價值、效用、品質有所欠缺，自屬物有瑕疵。況查不動買賣賣契約書附件建物現況確認表第6項「買賣雙方權利義務約定事項」欄內，記載：「混凝土氯離子含量檢測約定(僅適用建築完成日期在民國70年1月1日以後之建物)：(一)簽定不動產買賣契約後，買方得自費並請求賣方配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測。檢測廠商由雙方協共同指定，檢測點以主建物之樑、橫等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合解約條件，即建物建築完成日期在民國87年6月25日(含)當日以前者，約定為0.6kg/m3(不含)以上(按上開單位即公斤/立方公尺)；該日期以後者，約定為0.3kg/m3(不含)以上，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方已付之買賣價款。(二)前項所指建築完成日期如無法確認時，雙方同意均以建物謄本第一次登記日期為準。(三)本買賣標的建物無論買方於交屋前有無辦理氯離子含量檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任。」(見本院卷一第10頁反面)。以及本件系爭不動產買賣契約第8條擔保責任中第5項約定乙方(即被告)保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例:傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋...等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。(見本院卷一第8頁反面），稽諸上情，系爭房屋係於76年5月28日興建完成，有建物登記謄本影本在卷可憑（見本院卷一第56頁），依上開契約約定，兩造就買賣契約之系爭房屋氯離子含量標準已有具體特定之約定，系爭房屋之氯離子含量如超過標準規範0.6kg/m3以上(即俗稱海砂屋)，即屬不符兩造於系爭契約所約定買賣標的物之品質，即為物之瑕疵，殆無疑義。是被告所辯上情，於其依約應負之瑕疵擔保責任即無影響，洵無足採。
(二)原告是否已承認所受領之系爭房屋？
1、按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第356條第1、3項分別定有明文。
2、經查，系爭房屋是否具有氯離子含量過高之瑕疵，非經專業機構取樣、檢測，實無從得知，應屬不能即知之瑕疵至明。被告雖辯稱原告自訂約日102年3月30日起，即可依契約條款進行系爭房屋之氯離子檢測，在無任何理由下，卻遲至102年7月5日始進行檢測，顯然有違前開條文未盡從速檢查義務，應視為原告已承認其所受領之物，而不得再行主張物之瑕疵相關權利等云云。然查，本件系爭房屋是在102年5月20日始完成交屋，原告於102年6月30日因裝潢而拆除系爭房屋之天花板，始發現系爭房屋之廚房、客廳天花板處有鋼筋外露及漏水之情形，此有原告所提出之現場照片2張附卷可佐(見本院卷一第13至14頁)，並於102年7月5日即進行氯離子檢測，檢測結果發現超過標準規範後即發存證信函通知被告等情，此有原告所提出之現場照片2張、存證信函1份在卷可參(見本院卷一第13至16頁)，並為被告所不爭執，自堪信原告前開主張事實為真。被告辯稱簽約後原告就可以進行檢測，故原告有違反未從速檢查之義務等云云，惟系爭房屋瑕疵外觀係存在於天花板上，為裝潢所包覆，此有原告所提原證3相片可稽，故原告主張非其一眼可得檢查辨識，難謂無稽。且觀諸兩造締結之系爭買賣契約書附件建物現況確認表第6項「買賣雙方權利義務約定事項」欄內，僅記載：「混凝土氯離子含量檢測約定(僅適用建築完成日期在民國70年1月1日以後之建物)：(一)簽定不動產買賣契約後，買方得自費並請求賣方配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測。... (三)本買賣標的建物無論買方於交屋前有無辦理氯離子含量檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任。」(見本院卷一第10頁反面)，並未見有約定買受人須於簽約後立即進行氯離子檢測之義務，僅約定買受人有要求出賣人配合辦理系爭房屋氯離子含量檢測之權利，並約明不論買受人於交屋前有無辦理氯離子含量檢測，出賣人均應依民法負瑕疵擔保責任。從而，原告並無違買受人應盡之通常檢查義務，又關於建物之混凝土所含氯離子是否超過標準，並非依通常程序檢查即能發現，必須由專業實驗室檢測始能得知，業如前述，故原告自無怠為通知瑕疵予出賣人之情，被告以此抗辯，洵無可採。
(三)原告依民法第359條規定請求減少價金，並本於不當得利請求請求返還，有無理由？如有理由，得請求減少及返還之價金為若干？
1、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條第1項定有明文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使。
2、本件系爭房屋存有氯離子含量過高，以致鋼筋腐蝕、混凝土剝落等情形，對於系爭房屋之約定、通常使用價值自有減損，應屬物之瑕疵，同前所述，是原告自得向被告主張物之瑕疵擔保責任。惟被告辯稱原告前已於102年7月14日協商時向被告表示解除契約之意思，已對被告生效，故不得再另為主張減少價金之意思表示等云云。然觀諸102年7月14日之錄音譯文內容(見本院卷二第27至35頁)，並未見原告本人有向被告本人為行使解除契約權利之意思表示，故被告所稱原告已當面口頭向被告具體行使解除契約之意思表示等云云，尚難憑採。被告另稱有訴外人即原告友人口頭稱「買賣無效，原價買回」，已發生法律上解除契約及取回買賣價金之意，而原告當時亦未表示反對，甚至還加以附和，顯見解約同屬原告之意思，縱認原告友人未經授權，然原告未為反對意思表示，已構成表見代理之情形，故原告不得再另為主張減少價金之意思表示等云云。惟查，兩造於102年7月14日協調會僅係尋求兩造爭議之解決，於該協調會上並未見原告有表達解除契約之意思，被告亦無從舉證原告有授權其友人為解除契約之意思表示，況原告友人所表示之「買賣無效，原價買回」亦非合法之解除契約意思表示，原告自無從得知第三人所言「買賣無效，原價買回」係具有代理原告向被告行使契約解除權之意思表示，故原告既未授權其友人，亦不知悉其友人有代理其為解除契約之行為，當不構成表見代理之要件，自難逕斷原告在旁未表示意見即已構成表見代理行使解除權之情形。是被告所稱原告友人所為已構成表見代理之情形，原告已向被告行使解除契約權利等云云，洵屬無據。
3、再退步言，按買受人就物之瑕疵擔保責任，有契約解除權或減少價金請求權，兩者固得擇一行使，但依其情形解除契約有顯失公平者，基於衡平法理，法律不許解除契約，然買受人亦無忍受瑕疵之義務，仍得請求減少價金，非謂有瑕疵存在即得任意主張解除契約。是縱認被告所稱原告於上開協調會對於其友人行使解除契約權利不為反對之意思表示為真，然系爭房屋之鑑定報告並未表示系爭房屋是否因瑕疵已達不堪居住之程度、無修復之可能，此外，由於本件原告係以減少買賣價金為先位請求，顯見原告並未認系爭房屋已達不能居住之情況，縱有氯離子含量過高之情，惟系爭房屋仍無礙原告之居住，另綜觀全情，原告於訴訟中以減少價金為先位請求，且系爭房屋於原告占有後業已委請他人為裝潢修繕之工程，是倘如原告解除系爭房屋買賣契約，其於解除契約後所為之回復原狀將使兩造之法律關係趨於複雜，是對於兩造而言，解除契約自屬顯失公平，故縱認或有表見代理等情，原告先前行使之解除權意思表示依照民法第359條第1項但書規定，自難認已合法發生效力，故被告辯稱系爭契約業已解除，原告主張減少價金實無所據云云，自不足採。是本件原告選擇請求減少價金，應屬於法有據。
4、而本件兩造於102年5月20日始完成交屋，原告於102年6月30日發現系爭房屋有鋼筋外露及漏水情形，並於102年7月5日即進行氯離子檢測，檢測結果發現超過標準規範，並已於102年8月5日函請被告減少價金，自未逾民法第365條第1項規定之6個月除斥期間，附此敘明。
5、原告主張其得請求減少之價金數額，依社團法人新北市不動產估價師公會估價報告書所載，系爭不動產之價格減損率為
13.67%，故系爭房屋價格減損之情形，如以市場交易價值6,514,217元計算：減損金額為890,493元（計算式為6,514,217元×13.67%＝890,493元）。若以實際交易價值6,100,000元計算：減損金額為833,870元（計算式為6,100,00元×13.67%＝833,870元）等語。被告則以當初僅以6,100,000元出售系爭不動產予原告，故應以6,100,000元扣除因系爭房屋存有瑕疵而價值減為5,623,724元，即476,276元(計算式：
6,1 00,000-( 6,514,217-890,493) )始為原告所得主張減少價金之數額等語置辯。經查，系爭不動產經本院囑請社團法人新北市不動產估價師公會鑑定勘估系爭不動產在具有前揭瑕疵情形條件下，所造成市場交易價格減損之金額，其鑑定結果為系爭不動產於102年3月間在存有氯離子含量、鋼筋鏽蝕外露、混凝土剝落及滲漏水之條件下，所造成市場交易價格減損之金額為何，依內政部實價登錄資料蒐集大臺北地區各區域，類似勘估標的具高氯離子瑕疵之不動產市場成交價格之三個案例，在依比較法各選擇三個適當買賣實例推估其在未具高氯離子之正常市場價格，評估高氯離子建物與非高氯離子建物之買賣價格差異，推估高氯離子建物之價格減損比率介於10.01%至15.83%之間。考量各案例與勘估標的個別因素調整率絕對值差異給予權重，案例1予以33%權重，案例2予以39%權重，案例3予以28%權重，最後決定勘估標的之價格減損比率為13.67%(計算式：15.83%x33% +14.48%x39%+10.01%x28%=13.67%，鑑定報告文字敘述誤載為13.79%)，故勘估標的價格減損金額為890,493元（計算式為6,514,217元×13.67%＝890,493元，鑑定報告文字敘述誤載為895,384元），此有前開估價鑑定報告在卷可佐(見103年8月22日(103)估字第014號不動產估價案估價報告書第80頁)。準此，本件系爭房屋之價格減損比率既為13.67%，而兩造在無高氯離子含量瑕疵存在之認知下，所合意之無瑕疵物價值為6,100,000元，自應以此合意基礎推論，按系爭房屋經鑑定為高氯離子含量之海砂屋之情況下，系爭房屋折減之價額應為833,870元（計算式：6,100,000元×13.67%＝833,870），是原告所得請求減少之價額應為833,870元。另被告所辯稱之計算式以及減損金額476,276元不知從何計算得來，此亦為原告所爭執，於法尚屬無據。縱依被告所舉之判決意旨「倘買賣價金較市價為低時，應以買賣價金扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額」以觀，被告之計算式亦有所誤會，蓋縱以買賣價金扣除瑕疵物減損價值時，瑕疵物減損價值亦應以買賣價金計算，自不得以買賣價金扣除瑕疵物減損價值，卻又以交易市價計算瑕疵物減損價值予以扣減，應以同一標準計算系爭房屋之減損價格。故被告所為辯稱，不足為採。
6、本件被告就系爭房屋為海砂屋之情形，應負瑕疵擔保責任，業如前述，其依前開民法第359條規定請求減少價金即屬有據。本件系爭房屋因前述氯離子含量過高致交易價格減損之情形業經社團法人新北市不動產估價師公會鑑定，由該公會綜合一般因素分析、不動產市場概況分析、區域因素分析、個別因素分析加以勘估，進而推估高氯離子建物之價格減損比率，於考量各案例與勘估標的個別因素調整率絕對值差異給予權重後，最後決定勘估標的之價格減損比率為13.79%，是系爭房屋折減之價額應為833,870元（計算式：6,100,000元×13.67%＝833,870）。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。此有民法第179條規定定有明文。在受益之原因初固有效存在，然嗣因其障礙不能達到目的時，即屬雖有法律上之原因，而其後已不存在之情形，如其受益而致他人受有損害，被害人非不得依上開規定請求受益人返還其利益。本件被告就其出賣之房屋應負瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金，則被告自受有溢領價金之利益，成立不當得利。系爭房屋為高氯離子含量之海砂屋，系爭不動產買賣契約應減少價金之金額為833,870元，已如上述，上開價金減少後，被告就該減少部分價金，顯屬溢收，而獲有利益，經原告行使價金減少請求權，即失其法律上之原因，就原告而言，自有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，原告依民法第179條不當得利規定，請求被告返還833,870元，即為有理由。
五、綜上所述，原告主張依兩造間買賣契約關係，行使民法第359條規定之減少價金請求權，就減少之價金，依不當得利法律關係，訴請被告給付833,870元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年9月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第57頁），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，為無理由，應予駁回。又原告先位之訴既為部分有理由，其備位之訴即無庸審酌，併此敘明。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 李世貴
法 官 陳翠琪法 官 張惠閔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
書記官 涂菀君