臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第2393號原 告 陳忠涵被 告 林千惠訴訟代理人 林仁敦上列當事人間分割共有物事件，經本院於民國102 年11月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表所示不動產（包括頂樓增建部分），應予變價分割，並按兩造應有部分比例（原告三分之一、被告三分之二）分配價金。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地所有權十二分之一及其上建號189 、2180，門牌新北市○○區○○○路○○○號4 樓房屋及頂樓增建所有權全部（下稱系爭房地）准予分割係兩造所共有，原告依民法第820 條第1 項規定，共有物除契約另有約定外，由共有人共同管理之。原告通知被告出面協調分管及分割，被告不同意分管及分割，原告依民法第824條規定，依法請求分割。
（二）兩造共有建物面積僅86平方公尺，因為兩造如以原物分割方法，無法達到原來使用目的，原告請求變賣共有物的分割方法，由兩造分配價金。
（三）聲明：兩造共有如附表所示之系爭房地全部准予分割，由兩造分取價金。
二、被告則以：
（一）原告利用法院拍賣之便（民國101 年11月間），先買受被告共有之新北市○○區○○段○○○○○ ○號，即門牌號碼：
新北市○○區○○○路○○○ 號4 樓之持分三分之一，再利用機會要求共有人即被告買回其所有持分三分之一。被告為顧及居住建物之完整性而同意購買，於是委託代書即訴外人凌乙瑭代理買賣過戶，雙方談妥總金額後，被告於10
2 年1 月23日當場開發安泰銀行蘆洲分行支票新臺幣（下同）50萬元乙紙，及105 年2 月28日承兌之本票435,000元、13萬元各乙紙交付原告收執；同時由原告親立「抵押權塗銷承諾書」作為具結。
（二）詎料，原告明知自己所有之系爭建物，於102 年1 月22日遭國稅局板橋服字第0000000000號函辦理禁止處分登記，早已不能依約移轉過戶登記，形成給付不能，卻持有被告交付支票及本票，卻無意歸還。被告不得已而對原告提出詐欺告訴在案（目前繫屬於鈞院檢察署偵查中）。原告除意圖對被詐欺取財於前外，今又千方百計以訛欺方法趁機取利。
（三）按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者，民法第799 條第1 項、第2 項前段定有明文；又按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割者…不在此限，民法第823 條第
1 項定有明文。查本件原告請求分割之標的乃「區分所有建築物之專有部分」，具有「使用目的不能分割」性質，依法（民法第823 條第1 項）不得分割。
（四）再參照95年臺上字第150 號判決，謂「共有人得隨時請求分割共有物，固為民法第八百二十三條第一項前段所規定；但因物之使用目的不能分割者，不在此限，同條項但書亦定有明文。該但書規定，旨在增進共有物之經濟效用，如已闢為道路或市場使用之共有土地或建物，因係供公眾使用，事涉公益，自應認屬因使用目的而不能分割。又既稱「不能分割」，當包括原物分割與變價分割在內。」之見解，原告所求將系爭建物變價取金，顯然違反法令規定。
（五）被告並非不願向原告購買其持分3 分之1 部分；且原告有意出賣其持分，依民法第824 條第7 項規定，被告亦得行使「優先承買權」，原告捨此不為，千方百計設局以損害他人為目的，存心困擾被告於生活不便，就是濫用權利（民法第148 條參照），且有意訛詐被告錢財，心存惡念。
（六）聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執與否事項：
（一）不爭執事項：兩造分別共有系爭房地，權利範圍為原告三分之一，被告三分之二。
（二）爭執事項：
1、原告主張：系爭房地之建物面積僅86平方公尺，如以原物分割，則無法達到原來使用目的，故請求變價分割等語。
2、被告主張：系爭房地係「區分所有建築物之專有部分」，具有「使用目的不能分割」，依法不能分割。又既稱不能分割，自包括原物分割與變價分割在內，故原告之訴，應予駁回。
四、原告主張系爭房地為兩造所共有，其土地權利比例分別為原告12分之1 、被告12分之2 ，建物權利比例分別為原告三分之一、被告三分之二等情，為兩造所不爭執，並有土地暨建物登記謄本在卷可參，原告此部分主張自堪信為真實。
五、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」、「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」，民法第823 條第1 項、第824 條第1 項、第2 項、第3 項分別定有明文。又專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。公寓大廈管理條例第4 條第2 項亦有明文。再共有人請求分割之共有物，倘係公寓大廈之專有部分，而無法以原物分配於各共有人，須採變賣共有物以價金分配於各共有人之方法分割，因依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分分離而為移轉，共有人自應請求就該專有部分與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分合併分割，不得單獨就其中之一請求分割（最高法院89年度台上字第666 號判決意旨參照）。而分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。共有物之分割，無論為原物分割或變價分割，原則上均應按應有部分之比例分配於各共有人。經查，如附表所示之不動產為兩造所分別共有，而依據兩造之主張，顯見不能就分割達成協議，已堪認定。兩造既為系爭房地之共有人，且無法就分割達成協議，系爭房地並無約定不能分割或因物之使用目的不能分割，且系爭建物為4 層公寓之第4 層樓，有建物登記謄本附卷可按，則原告提起本件訴訟，就系爭房地請求裁判分割，依據民法第823 條第1 項規定即無不合，應予准許。
六、又按裁判分割共有物訴訟，為形式之形成訴訟，其事件本質為非訟事件，故法院定共有物之分割方法，雖應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等決之，然不受當事人聲明之拘束。本院審酌如附表所示不動產乃4 層樓公寓之第4 層建物（包括頂樓增建部分），第4 層面積86平方公尺、民國65年11月18日完成第一次登記，頂樓增建部分面積58.85 平方公尺，此有系爭建物登記謄本及本院不動產權利移轉證書在卷可稽，足見面積不大，倘依兩造應有部分比例為原物分割，顯過於窄小，實不適合住居，又價值難於同一，足見本件以原物分割，顯有困難。另若將原物分配於部分共有人，則受分配者對於未受分配或不能按其應有部分受分配者，依民法第824 條第3 項規定必須以金錢補償，惟各共有人對於金錢補償之標準不易取得共識，且受分配者未必有資力以金錢補償其他共有人，故該分割方式亦有困難。而如將系爭房地為變價分割，則各共有人皆可應買，自屬良性公平競價之結果，如價高，各共有人能分配之金額隨之增加，反較有利於各共有人，系爭房地所有權歸一，亦可發揮更大之經濟效用。從而，本院認為如附表所示之不動產以變價分割，足能兼顧各共有人之利益，應屬適宜。
七、綜上所述，原告依民法第823 條第1 項前段之規定，訴請就系爭房地為裁判分割，為有理由，本院依系爭房地之性質及分割後之經濟效用等情形，認以變價分割為適當，詳如前述，爰判決如主文第1 項所示。
八、末按因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。查系爭房地雖因兩造無法達成分割協議，原告因而提起訴訟，然兩造均因系爭房地之分割而互蒙其利，揆諸上開規定，本院認此部分訴訟費用應由兩造按分割前之原所有權應有部分比例負擔，始屬公平，爰判決如主文第2 項所示。
九、兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，並無一一詳予論述之必要，附此敘明。
十、結論：本件原告之訴為有理由。爰依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 13 日
民事第二庭 法 官 張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 13 日
書記官 尤秋菊附表：
┌─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 ││ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┤│１│新北市│蘆洲區 │民義 │ │799 │建│121.88 │原告12分之1 ││ │ │ │ │ │ │ │ │被告12分之2 │├─┼───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┤│ │備考 │ │└─┴───┴──────────────────────────────────┘┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┐│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 ││ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ ││ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ ││ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ ││號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┤│１│189 │新北市蘆洲區民│加強磚│4 樓層：81.00 │陽台：5.00│原告3 分││ │ │義段799 地號 │造4 層│5 樓層（頂樓增建部分）│ │之1 ││ │ │--------------│樓房 │：58.85 （未辦保存登記│ │被告3 分││ │ │新北市蘆洲區中│ │建物） │ │之2 ││ │ │山一路257 號4 │ │ │ │ ││ │ │樓（包括頂樓增│ │ │ │ ││ │ │建部分） │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│ │└─┴──┴──────────────────────────────────┘