臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第3078號原 告即反訴被告 莊振山訴訟代理人 施嘉鎮律師複 代理 人 李惠如律師
孫浩偉律師被 告即反訴原告 黃耀德訴訟代理人 周建才律師複 代理 人 吳耀庭律師上列當事人間返還報酬事件，本院於民國104年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣伍拾柒萬元，及自民國一百零三年三月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決於反訴原告以新臺幣壹拾玖萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣伍拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠原告於新北市○○區○○路○○○○○號設立振發紙業有限公司
，惟設廠地址規劃為土地重劃區，必須於民國102年9月搬離，故原告有另覓土地設廠之需求。經訴外人新泰自辦市地重劃區重劃會員工劉玲惠介紹，得知賣方李宗興有一筆土地坐落新北市○○區○○○○段○○○○號土地（面積89,299㎡，持分148/10,000，含溫樹林同筆地號面積30坪，總坪數約430坪，下稱系爭土地）出售，系爭土地上有二間鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋），地址為新北市○○區○○路○○○○○號，上列房地為任職於南亞不動產經紀有限公司之被告所經手仲介之不動產。原告見系爭土地範圍廣闊，其上並有系爭鐵皮屋，與其設廠需求相符，加上被告及賣方李宗興不斷表示系爭土地及系爭鐵皮屋地點很搶手，承諾為原告開闢一條10米道路，且再三保證系爭鐵皮屋沒有問題，並稱賣方大哥是吳天麟議員、小弟是登林路里長，所以很有辦法等語，說服原告買下系爭土地及系爭鐵皮屋。是原告於102年3月25日與李宗興簽訂土地買賣契約（下稱系爭契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）3,200萬元，並於簽約當日及102年5月24日交付面額共1,700萬元之支票予李宗興。又被告向原告表示這個案子的賣方李宗興不會給予仲介費，故要求原告支付57萬元之仲介費用，原告便於102年3月26日交付面額57萬元之支票（支票號碼：WYAA0000000）予被告作為仲介費用。
㈡嗣後原告於102年5月22日開始裝潢系爭鐵皮屋，裝潢費用共
780,500元，惟於102年6月3日及102年6月7日原告進行水溝及擋土牆工程時，警察局、新北市農業局、環保署及新北市建築管理處以原告違反山坡地保護法為由派員到場處理。新北市建築管理處更於102年6月14日要求原告停止一切裝修工程，甚於102年7月11日有拆除大隊前來拆除系爭鐵皮屋。此時，原告對系爭契約有所懷疑，經與附近居民打聽下才知系爭土地及系爭鐵皮屋時常遭檢舉，且拆除大隊曾於102年7月1日在系爭鐵皮屋張貼違章建築拆除通知單，惟遭被告及李宗興隱瞞。又依系爭土地之土地謄本所示，原告始發現系爭土地上有32位共有人、有7筆抵押權設定，被告竟未於契約簽定前將上列情事告知原告。迄至原告交付1,700萬元與被告及支出780,500元裝潢費後，遭遇各方單位關切後，才知被告隱瞞許多重要資訊，且約定10米道路未經共有人全體同意不可能開闢完成，系爭鐵皮屋亦遭拆除，依法規無法重建，無法實現原告訂立系爭契約之目的，原告屢屢向被告及李宗興反應，被告與李宗興竟要原告不要插手，他們會處理云云作為答覆。是原告於102年7月30日以新莊後港路郵局第000329號存證信函向李宗興表示解除契約並向被告請求返還仲介費用。
㈢本件被告與李宗興勾串，刻意隱瞞系爭土地為多人共有、系
爭鐵皮屋為違章建築。縱被告提出李宗興與前手之「開闢道路暨執行機制同意書」為擔保，惟開闢道路工程屢遭檢舉且未經全體共有人同意，故根本無法開闢10米道路，而該開闢道路同意書之見證人竟為被告，顯見被告明知系爭土地之情形卻未據實以告。被告甚於原告質問契約內容時，提出賣方李宗興與系爭土地其他共有人之分管契約，試圖開脫其隱瞞系爭土地係屬共有之事實。因此，自被告持有並提出之多種文件，更可證明被告確實知情，卻未盡誠實告知義務，違反居間人之誠實及信用方法，並違反民法第567條「關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人」之規定，是依民法第571條不得向原告請求報酬，並應返還已收受57萬元。
另本件因被告之惡意隱瞞，致使系爭契約根本無法達成契約目的，惟原告已交付57萬仲介費用及1,700萬買賣價金，浪費原告時間及精力，又損失93萬拆除費用，揆揭最高法院84年臺上字第1064號判決意旨，被告以仲介為業，應審酌所有權狀及相關文件之真偽，惟被告與賣方李宗興勾串隱瞞系爭土地及系爭鐵皮屋之所有權狀，使原告蒙受損失，即應負過失侵權行為之責。故原告依民法第184條第1項前段規定，向被告請求返還57萬元仲介費。
㈣開闢10米道路部分：
⒈系爭契約中雖僅載明買賣標的為系爭土地及系爭鐵皮屋，惟
「開闢10米道路」屬原告之重要訂約事項。蓋原告因遷廠之故，而有另覓土地及廠房之需要，且因原告工廠所用之車輛係40呎貨櫃車、25噸展翅大貨車，其所需之道路空間極大，故「能否開闢10米道路」即會涉及原告公司之大貨車能否順利進入工廠輸送，屬原告簽訂系爭契約時之重要考量要素。原告曾於102年3月23日或24日，在原告泰山區工廠內向被告表示，伊有40尺貨櫃車、25頓展翅大貨車要出入，有無10米道路對原告而言，非常重要，若沒有，不會買系爭土地。而被告於鈞院檢察署102年度偵字第15624號案件之偵查中坦承，知道原告買系爭土地係要經營工廠；且被告亦於103年9月4日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第1244號事件證稱：「（簽約前原告有無要求被告保證開設十米道路及保證系爭鐵皮屋不會被拆？）後來在簽約時該十米道路就包含在原告購買的430坪內…」等語。可知系爭契約簽定時，被告已知悉原告購買系爭土地係用來作為經營工廠之用，且「開闢10米道路」實屬系爭契約之重要事項，業已包含於系爭契約內。否則，原告自不會簽訂買賣價額高達3,200萬元之系爭契約。
⒉系爭土地之現有道路不僅過於狹窄而不符原告設廠之條件，
依103年4月21日勘驗筆錄可知，系爭土地之道路根本未達10米，且系爭土地係屬山坡地保育利用條例所稱之「山坡地」，本不得擅自開發使用。惟被告與李宗興為求系爭土地與鐵皮屋之買賣得以成立，不僅惡意隱匿系爭土地屬山坡地保育利用條例所稱之「山坡地」而不得擅自開發使用之事實。甚至一再保證系爭土地可以施工，亦承諾會為原告開闢10米道路。是被告就「系爭土地開闢10米道路」之部分，實未盡據實告知、調查之忠實義務，已違反居間義務。至於被告辯稱10米道路已於102年開闢完成，惟原告於103年2月17日前往系爭土地查看，系爭土地僅有訂約時即存在之道路，寬僅3米，故被告辯稱10米道路開闢完成，不足採信。
⒊參照證人李宗興於103年2月19日鈞院證稱：「（你在委託被
告時，是否有告知被告之前101年4月被違反山坡地保育事件？）他知道，我與許月霞買賣土地時，仲介就是被告。」。可證被告於原告簽定系爭契約時，明知系爭土地係屬山坡地保育利用條例所稱之「山坡地」而不得擅自開發使用之事實。
⒋再參照證人楊永昌於103年3月26日鈞院證稱：「○○○區○
○○○段○○○○號土地及鐵皮屋之買賣是否由你擔任代書？）…詳細情形是被告有向原告說：我會將路開出來。」；證人吳坤於102年7月17日102年度偵字第15624號案件證稱：「（是否坦承違反山坡地保育利用條例、水土保持法？）我也只是受指示，而且也只挖一點點，至於黃耀德和李宗興之前確實有再三保證可以在那個地號土地上面開挖。」；被告於102年7月17日102年度偵第15624號案件證稱：「（你是否再三跟莊振山保證那裡可以開挖？）我也沒有保證開挖沒問題，我只有保證施工沒問題。」；證人吳淑惠於103年9月4日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第1244號案件之證稱：「（是否知悉原告購買新北市○○區○○段○○○○段000地號及其上建物即鐵皮屋門牌登林路118號？有無至現場看過？）...因為我與原告是在同間辦公室，我坐在坐位上所以有聽到，黃耀德與原告在談話，原告有說他看中系爭土地及其上鐵皮屋，因為符合原告要找廠房的需求，原告也有說到路太小條，所以有告訴黃耀德，黃耀德也有表示要幫原告處理。後來黃耀德有陸續來原告辦公室，是原告要黃耀德來看客戶上下貨的大車，以便了解路的需求…我在簽約前、後均有聽到黃耀德說他會與地主一起保證幫原告開闢十米的道路。」、「（你上述聽到黃耀德說要幫原告處理道路的問題其詳細內容為何？）我聽到黃耀德要幫原告開拓十米道路，所以原告才會簽約。」；證人吳淑惠於103年7月17日鈞院證稱：「在原告工廠時被告都有跟原告講保證10米道路會開，鐵皮屋不會被拆，被告講這些話的時候我都在場，而且聽得很清楚。」、「被告知道原告購買系爭土地及鐵皮屋，顧慮到路太小，被告即說會把路拓寬。」、「當時是因為原告的工廠要搬遷，原告急著找設廠地點，剛好看重被告介紹的那塊地，所以原告有向被告說那條路太小，如果工廠設在那邊會進出不方便，原告想找的是路大一點的，被告就當場說他會幫忙把路拓寬。」；原告與李宗興於102年6月8日、同年月15日之對話錄音內容（見原證11、12）均可證，被告不僅於居間系爭契約時明知「開闢10米道路」實屬原告之重要訂約事項，然於系爭契約簽約前，被告為求系爭契約得以簽訂，不僅未告知系爭土地不得恣意開發，甚至向多次向原告保證會為原告開設10米道路，而使原告信賴被告會依約行事。甚者，被告與李宗興甚至出示「開闢道路暨執行機制同意書」及鈞院檢察署檢察官101年偵字第11807號不起訴處分書等文件，以取信於原告，終致原告簽訂不符契約目的之系爭契約。嗣原告於102年6月7日，為開闢10米道路而於系爭土地動土開挖時遭逮捕（鈞院檢察署檢察官以102年度偵字第15624號、102年度偵字第25669號為緩起訴處分）。原告於斯時始驚覺於系爭土地開闢10米道路實屬違法，其自始即無法達成原告之契約目的。
㈤系爭土地部分：
⒈系爭契約第7條規定：「乙方（即賣方李宗興）保證土地產
權清楚，如有設定他項權利，應自行解決，倘發生任何糾葛與甲方無干，甲方蒙受損害時，甲方得解除契約外，乙方並願負責加倍賠償」，是被告身為系爭契約之居間人，就系爭土地有無其他權利與負擔，其本應基於其據實報告義務及就訂約事項之調查義務，善盡其居間之責。惟原告簽訂系爭契約前，被告自始即未出示系爭土地之所有權狀或土地謄本供原告閱覽，就系爭土地上多達32人共有、存有7筆抵押權、屬山坡地保育條例規定之山坡地等重要事項，被告絲毫未告知原告，致原告對於系爭土地之真實資訊等情，毫不知情。迄至原告於102年6月7日，為開闢10米道路而於系爭土地動土開挖，於開挖時即被逮捕，始自行調閱土地登記謄本而得知，則被告所辯其已盡居間義務云云，顯不可信。
⒉就系爭土地為共有土地一事，系爭契約雖載有「持分148/1
0000」等語，然於訂約過程中，被告對系爭土地為共有地僅輕描淡寫帶過。被告辯稱曾出示原證8之共同協議書提示予原告參酌，顯屬臨訟杜撰之語。退步言，原證8之共同協議書上所載日期為83年，則被告未提供系爭土地最新之土地登記謄本等相關文件，卻提供年代久遠之原證8共同協議書，則被告又有何詳盡居間義務之情。更何況原證8共同協議書不僅未列共有持分，且其立協議書人之人數亦僅約15人，而系爭土地現況卻係由32人所共有，則其內容本身之真實性本即存有疑義，被告以真實性存有疑義之文件提示原告參酌，竟進而認其已盡居間義務，顯不可信。
㈥系爭鐵皮屋部分：
⒈系爭鐵皮屋在原告簽訂系爭契約之前，即時常遭受檢舉，然
被告卻對此事隻字未提。甚至當原告於簽訂系爭契約之初，對系爭鐵皮屋是否屬於違章建築，或日後恐有被拆除之風險甚有疑慮時，被告與李宗興除不斷表示系爭土地及系爭鐵皮屋地點很搶手，如原告不盡快決定，則系爭土地與鐵皮屋將很快被他人購買，亦一再保證系爭鐵皮屋並無問題，此有證人吳淑惠於於103年9月4日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第1244號案件及103年7月17日鈞院之證詞可證。又被告與李宗興不斷向原告表示渠等很有辦法，可以讓原告繼續使用系爭鐵皮屋，並於系爭契約第5條載明：「本約標的物含土地上之鐵皮屋。（賣方同意買方於民國102年3月26日即可裝潢）。」。故原告於102年5月22日開始裝潢鐵皮屋，然經歷102年6月3日及同年月7日開挖系爭土地遭各方單位制止及逮捕，拆除大隊亦於102年6月14日要求原告停止一切裝修工程後，原告向被告詢問系爭鐵皮屋是否無法使用，被告仍表示沒問題，甚至原告於102年6月中旬發現系爭鐵皮屋之附近房子皆有拆除大隊所張貼之拆除通知，惟獨系爭鐵皮屋未張貼，豈料，被告竟繼續欺騙原告，稱代表只有系爭鐵皮屋不會被拆，然系爭鐵皮屋於102年7月11日遭拆除大隊拆除，使原告之裝潢付諸流水。是被告身為系爭契約之居間人，竟為上列不實擔保，則被告又有何善盡居間人之據實告知及調查之居間義務？再者，衡情常理，若非被告為不實保證，則原告何以甘冒風險購買頗有疑慮之系爭鐵皮屋？⒉參照原證2系爭契約第1、2、5條之約定可知，原告係向被告
購買系爭土地及系爭鐵皮屋，並另外口頭約定須替原告開闢10米道路，而系爭契約之買賣總價為3,200萬元。惟參照系爭土地102年1月至103年1月之公告土地現值為1平方公尺2,107元可知，系爭土地之地價僅約為2,995,088元（計算式：1
421.494 x2,107=2,995,087.858），惟原告卻花費遠高於此價格之3,200萬元購買系爭土地與鐵皮屋，更遑論系爭土地存有「無法開闢10米道路」、「現有道路未達10米道路」、「爭鐵皮屋屬於即將拆除之違建」等之情形。由此顯見，被告所為之居間行為，顯然屬於有利於委託人之相對人（即李宗興）之行為。因此，被告就系爭契約之重要訂約事項，均未善盡其居間人之據實報告及調查義務，並為利於委託人之相對人之行為，被告當無由向原告請求報酬及償還費用。
㈦被告雖向原告出具「南亞不動產開發部黃耀德」之名片，居
間系爭土地及鐵皮屋之不動產買賣，惟經原告於「不動產經紀業資訊系統」網站之「經紀人及經紀營業員任職資料查詢」分頁，鍵入「新北市、黃耀德」查詢，卻查無被告之不動產經紀人或營業員之資料。是被告並不具合格之不動產經紀人資格，卻仍為系爭土地及鐵皮屋之不動產買賣居間，顯有違法仲介之情事。可證明被告為求得系爭契約之居間報酬，實已不擇手段。
㈧爰依民法第179條、第184條規定提起本訴等語。併為聲明：
被告應給付570,000元予原告，自起訴狀送達被告翌日起計算百分之五年利息。
二、被告則以：㈠本件被告居間服務之系爭土地，業經買方即原告與賣方李宗
興同意買賣價金而成交，並已簽署契約後履行，被告向原告請求報酬並無不法。而被告為居間系爭土地勞心勞神，秉持誠信原則辦理，除未違背原告委託之義務外，更未使相對人即賣方李宗興得利，或是自李宗興處收受利益，故依民法第568條第1項規定及最高法院49年臺上字第1646號判例意旨，被告當無返還服務報酬之理，原告起訴請求被告應返還居間報酬57萬元，依法並無理由。
㈡依民法第571條之文義解釋，須居間人違反其對於委託人之
義務而為利於相對人之行為，或違反誠實及信用方法由相對人收受利益者，其法律效果為居間人不得向委託人請求報酬及償還費用；如居間人違反委託義務，並無利於相對人之行為，或其違反誠實及信用方法，未自相對人收受利益者，依該條文義之相反解釋，如居間契約已成立，居間人應仍得請求報酬。故倘原告主張被告應依民法第571條規定請求被告返還居間報酬者，原告應就被告違反對於原告之義務，而為利於賣方李宗興之行為，或違反誠實及信用方法，由李宗興處收受利益等事實，善負舉證責任，以實其說。又原告主張系爭土地之公告地價遠低於成交價格，顯然被告有利於賣方李宗興之行為云云。惟查，系爭土地之公告地價僅作為課稅或政府徵收之價格依據，於私經濟之交易雙方均不會以公告地價作為買賣價金之參考，此為社會一般交易習慣。況且，對不動產買賣成交金額均係基於當事人自主意思進行磋商、並依照買、賣雙方議價地位、議價空間、出售與買入意願高低、議約時不動產景氣高底等綜合判斷，雙方方能協議至成交金額，出於雙方合意之買賣金額，當無「不當使賣方李宗興得利或自李宗興處收得利益」。從而，系爭土地與系爭鐵皮屋亦是經由原告透過被告與賣方李宗興多方磋商後，達成共以3,200萬為成交價格，其中未有任何利於賣方李宗興之事實，被告亦未自李宗興處取得不法利益。故原告上列主張不符於民法第571條之要件。
㈢被告並未與賣方李宗興對原告承諾「只要買下系爭鐵皮屋即
為原告開闢一條10米道路」等語，又系爭契約內亦無此約定，且原告亦未就此等事實予以舉證說明，足見原告上列主張並非事實。事實上，系爭土地於賣方李宗興向原地主即溫樹林購買時，即已言明系爭土地將開闢私人10米道路，而被告屬於系爭土地之買賣仲介，經原地主溫樹林及賣方李宗興之約定，由被告保管開闢費用並繼續執行開路事宜，故被告方會在原證7「開闢道路暨執行機制同意書」簽署表示同意。再者，由證人溫樹林證稱：「因為我賣給許月霞時於買賣契約書已載明開闢10米道路之約定」、「是從被告那裡拿到50萬元開路費用，由我負責開設，沒有指定完工日期，開工日期也是102年幾月已經不記得了，當時有請挖土機整地，但原告表示要等農曆九月後再開。」、「因為我缺錢，故要求被告先付50萬，由我負責將路開出來，因為我收了錢，所以應由我負責開闢。」等語，足見本件所指之10米道路開設責任人應為證人溫樹林，並非被告，而被告更已提出原證7「開闢道路暨執行機制同意書」向原告說明開闢道路10米道路係由證人溫樹林，此已盡告知之義務，尚無違反居間之誠實信用義務。況且，證人溫樹林既然證稱開路事宜乃原告要求暫停不再繼續開路，故若有10米道路尚未完成之事宜，亦非應由被告負責。原告於買受系爭土地時，該10米道路已經整地準備開始鋪設，故賣方李宗興及被告基於誠信原則，並使原告能有效利用系爭土地與系爭鐵皮屋，故告知原告賣方李宗興與前地主溫樹林間有原證7之開闢10米道路同意書，且日後將依此同意書開設道路，並無「承諾原告買下系爭土地後即為原告開設10米道路」之情。原告故意將上開事實斷章取義，成為被告未盡居間人責任之事由，顯不可採。另本件原告向鈞院檢察署對被告提出詐欺告訴，經鈞院檢察署檢察官以102年度偵字第24479號為不起訴處分，從該不起訴處分書理由內，可知被告於仲介系爭土地時，未曾保證會為原告開闢一條10米道路，而就系爭鐵屋屋屬於違章建築及系爭土地屬於共有性質一事，原告買賣時業已知悉。是被告無故意隱匿上列事實違背居間義務，原告主張被告未盡居間義務而未告知上列事宜告蒙受損失云云，均不可信。
㈣若原告認為10米道路為重要之交易條件，並經雙方同意且事
關重大者，依交易習慣當會列入系爭契約，但本件原告已自承未將開設10米道路列為系爭契約內，且原告至今仍無法證明兩造簽約前之議約過程被告曾經承諾將「開闢10米道路」列為買賣交易條件或保證為原告開設10米道路。從而，被告確實並無承諾或將開闢10米道路列為系爭契約內之一部分。
況且，該10米道路部分已於102年11月間鋪設完成，寬度得行供中型貨車行駛，而被告亦按原證7「開闢道路暨執行機制同意書」第3點「如道路已經開闢完成，其留置（預估）開闢執行費用之原因消失，則黃耀德先生保管之開路費用50萬元，應無條件返還溫先生。」之約定，將50萬元返還予原地主溫樹林。是10米道路已經開闢完成，原告主張需要共有人全部同意方能開闢云云，顯不可採。
㈤另外，李宗興受鈞院檢察署檢察官101年度偵字第11807號為
不起訴處分，其偵辦事實係因李宗興於101年4月11日以僱工開挖整地之方式違法占用他人土地，並非李宗興違法開路；被告受鈞院檢察署檢察官102年度偵字第15624號、第25669號為緩起訴處分書內容，其偵辦事實，係原告於系爭土地上進行施作擋土牆工程，並非是為施作10米道路，均於本件開設10米道路之基礎事實不同，故與本件無涉。因此，原告主張證人吳坤與被告於鈞院檢察署檢察官102年度偵字第15624號案件之陳述，不足採信。況且，依被證5偵訊筆錄內容全文意旨可知，系爭土地並非完全不能開挖或施作任何工程，而是因系爭土地係屬於山坡地保育條例之規定「山坡地」，如有開發行為依法辦理，若要設置擋土牆時則須經主管機關核准。是原告故意將伊違法設置擋土牆、賣方李宗涉嫌以開挖方式侵占他人土地之事實剪接成為系爭土地無法開設10米道路，並將無法設置之責任歸諸於被告未盡「忠實信用」之居間義務，顯然是斷章取義。
㈥復依證人楊永昌於鈞院僅證稱「詳細情形是被告有向原告說
: 我會將路開出來」，且又證稱「開設道路之事買方沒有列入買賣契約的一部分」，足見「開設10米道路」並非系爭契約履約內容，更無被告應就系爭土地能否開闢10米道路負有居間責任或有任何保證之意思。既然買賣雙方對於開設10米道路並未約定為契約履約事項，則擔任居間人之被告自無系爭土地是否能開設10米道路之事實進行調查、告知之義務。
至於被告於代書處向原告表示會將路開出來，其原因係指會按照前開的「開闢道路暨執行機制同意書」督促溫樹林將10米道路開出來，並非保證依系爭契約之約定開設10米道路。
而關於開設10米道路之原因與歷史背景複雜，證人楊永昌於簽約現場僅聽取雙方片面之對話，尚無法將開設10米道路之事實全部還原。據此可知，被告並無違反與原告間居間義務。
㈦系爭契約第一條已經標明「一、土地標示：新北市○○區○
○段○○○○段000地號，面積89.299.00㎡，持分148/1000」，對於系爭土地賣方李宗興於出賣時已經載有「持分148/1000」之土地共有意旨，且原告於買受系爭土地前，已由被告、代書楊永昌、賣方李宗興及仲介吳文連告知原告所買受之土地屬於共有及系爭鐵皮屋屬於違章建築，並於原告買受系爭土地前將原證8「共同協議書」提示予原告參酌，使原告知悉系爭土地係共有關係，但因有分管協議，故買受系爭土地之持分並使用系爭鐵皮屋時，得使用已經分管後之土地範圍。復依被告於103年9月4日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第1244號案件證稱：「被告即反訴原告訴訟代理人問：
何時提供地籍資料？（證人黃耀德：在簽約前大約是102年1月底或2月初的時候。也就是我朋友要來看系爭土地及鐵皮屋時，原告一起來的時候，我當時影印二份給我朋友，在車上交給我朋友去分發。）」等語，顯見被告已於系爭契約簽署前將地籍謄本交付予原告閱覽。惟原告竟主張被告是將土地謄本交給「車上的朋友」，而未直接親手交給原告而遽認被告未交系爭土地的地籍謄本云云，顯然忽視社會一般交易常情之現況，其目的僅為曲解被告交付地籍謄本之居間行為所為之論述。蓋被告已陳述原告與該名「朋友」對系爭土地與鐵皮屋有購買之意願，且共同由被告帶看至現場，事後被告印製兩份系爭土地謄本後，交付予在車上的該名朋友分發與同車之原告，而原告亦在該車上且對於系爭土地與鐵皮屋具有購買之意願，對於同車之友人取得自己欲購買系爭土地與鐵皮屋時，怎會有完全忽視不欲取看之可能？況且被告印製兩份系爭土地謄本之目的就是希望經由朋友之手轉交原告。倘原告視及同車之友人取得系爭土地謄本卻又不欲取閱者，已經違反常理，若因此對於系爭土地資訊之瞭解不完全，即非被告責任。故原告竟向鈞院表示不知系爭土地為共有關係及系爭鐵皮屋為違建，顯不可信。
㈧證人楊永昌證稱：「原告知悉所購買之土地為共有，買賣契
約第1條載明持分。買賣鐵皮屋時原告知悉沒有權狀。」、「我沒有印象簽訂契約時買賣雙方或被告有無提過鐵皮屋被拆之事。沒有印象簽買賣契約當日在代書事務所李宗興有無保證鐵皮屋不被拆」等語，均足見原告於買受時已經知悉系爭土地為共有，系爭鐵皮屋為沒有權狀之建物，且被告與賣方李宗興皆未曾保證鐵皮屋不被拆。
㈨原告曾於臺灣臺北地方法院102年度重訴字第1244號審理中
，自承「原告向被告購買系爭土地及其上未辦保全登記之鐵皮屋，當時被告有提出與其他人共有之分管協議書」，既然原證8所示內容係對系爭土地為「分管」，足見土地持有之所有權現況應屬共有，可知原告於買受系爭土地時自分管契約內容當能知悉系爭土地為共有性質。再者，原告於103年5月29日鈞院檢察署103年度偵續字第242號詐欺案件，自承買受系爭鐵皮屋時已經知悉為違章建築，據此，原告更不能於事後再諉稱被告未於居間本件買賣契約時，未告知系爭鐵皮屋為違章建築。
㈩倘被告確有「保證」開路與「保證」鐵皮屋不被拆者（假設
語氣），則該等「保證」之風險則轉由擔任居間人之被告負擔，依照一般社會交易常態，除非被告所取得之報酬足以衡平開路之責任與鐵皮屋被拆除的風險，被告方會願意進行保證。但事實上，被告為原告居間系爭土地與系爭鐵皮屋時，僅按照一般居間之行情及習慣索取總交易價金2％的報酬，並未多取，當然不可能願意將開路之費用與責任及鐵皮屋被拆除的風險自攬於身。進者，倘原告主張被告曾於簽署系爭契約前保證系爭鐵皮屋不會被拆等節為真者（假設語氣），則原告於系爭契約簽署前已知悉系爭鐵皮屋屬違章建築，且可能受有拆除之結果，方會要求被告保證系爭鐵皮屋不會被拆除，顯然被告已具告知之義務。蓋系爭鐵皮屋若為合法建築者，當無須再以「保證不會被拆」作為締約之要求等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：㈠原告經由被告之仲介，於102年3月25日與李宗興簽訂系爭契
約，約定以3,200萬元購買系爭土地及系爭鐵皮屋，並於簽約當日及102年5月24日交付面額共1,700萬元之支票予李宗興。且因總價從3,600萬元砍到3,200萬元，如此賣方李宗興不能提供傭金（即仲介服務費用）給被告，而由買方即原告提供50萬元傭金給被告，加上當初約定原告應付被告總價之2%為仲介費用即64萬元，是原告應給付被告之仲介費用共計114萬元，而由原告於102年3月26日先給付被告一半之仲介費用即交付面額57萬元之支票（支票號碼：WYAA0000000）予被告，並已兌現。此有系爭契約、支票一紙（支票號碼：WYAA0000000）附卷可稽（見臺灣士林地方法院102年度訴字第1212號卷第12-13頁、本院卷一第26頁正反面、第142頁反面）。
㈡本院於103年4月21日勘驗結果，系爭鐵皮屋兩棟業已拆除，
僅餘遺跡，前方建築線位置仍清晰可見。依兩造陳述之10米道路之範圍包括水泥地板、柏油路及樹叢，地勢低窪，長度至轉彎處電線桿（即黑白相間者），該10米道路並未完成，現場柏油路於買賣之前已存在。此業據證人溫樹林結證明確，並有勘驗筆錄、現場照片附卷可稽（見本院卷一第124-134頁）。
四、原告主張其經由被告仲介而於102年3月25日與李宗興簽訂系爭契約，以3,200萬元購買系爭土地及系爭鐵皮屋，並於簽約當日及102年5月24日交付面額共1,700萬元之支票予李宗興。且原告於102年3月26日交付面額57萬元之支票（支票號碼：WYAA0000000）予被告作為一半仲介費用。被告明知系爭土地上無法開闢10米道路、系爭土地為多人共有、系爭土地存有7筆設定抵押權、系爭鐵皮屋為違章建築等情，非但未告知原告，甚至還向原告保證會為原告開闢一條10米道路，且再三保證系爭鐵皮屋沒有問題，不會被拆除等情，為被告所否認，並以上列情詞置辯。是本件兩造爭執要點為：㈠被告是否明知系爭土地上無法開闢10米道路、系爭土地為多人共有、系爭土地存有7筆設定抵押權、系爭鐵皮屋為違章建築等情而未告知原告？㈡被告是否向原告保證會為原告開闢一條10米道路，且再三保證系爭鐵皮屋沒有問題，不會被拆除？㈢原告依民法第179條、第184條規定，請求被告給付57萬元，是否有據？茲就上開爭執要點及本院得心證之理由分述如下：
㈠被告是否明知系爭土地上無法開闢10米道路、系爭土地為多
人共有、系爭土地存有7筆設定抵押權、系爭鐵皮屋為違章建築等情而未告知原告？⒈按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917號、43年臺上字第377號判例意旨參照）。
本件原告主張被告明知系爭土地上無法開闢10米道路、系爭土地為多人共有、系爭土地存有7筆設定抵押權、系爭鐵皮屋為違章建築等情而未告知原告之事實，既為被告所否認，是原告自應就此積極有利之事實負舉證責任。
⒉依被告提出之臺灣板橋地方法院檢察署檢察官101年度偵字
第11807號不起訴處分書（見本院卷一第32頁）所示，李宗興因於101年4月11日上午8時許僱用訴外人黃國基，指示黃國基駕駛挖土機在上揭山坡地上開挖整地，以此方式違法占用上揭山坡地，旋經警會同新北市政府農業局稽查人員於同日上午8時51分許在上址當場查獲，並以李宗興、黃國基共同違反山坡地保育利用條例第10條規定，涉有同條例第34條第1項之罪嫌，因而移送檢察官偵辦。嗣經該署檢察官以「上揭山坡地原由溫樹林於81年間出售許月霞，該2人買賣時約定開闢私有道路完成後，開立使用同意書供許月霞永久使用該道路，而溫樹林除將該土地應有部分萬分之148出售許月霞外，陸續將其他應有部分出售他人，且與許月霞及其他共有人約明分管區域，嗣經許月霞於100年10月4日將應有部分萬分之148轉售被告李宗興並移轉登記，李宗興因而成為新共有人等情，有新北市新莊地政事務所土地所有權狀、土地登記公務用謄本、其上有溫樹林、許月霞、被告李宗興、黃耀德簽章之開闢道路暨執行機制同意書、上揭山坡地各共有人於分管區域簽名捺指印之地圖各1份存卷可稽。綜觀上情，足見被告李宗興係上揭山坡地共有人之一，亦無證據證明其有故意違背分管協議將特定區域據為己有之情事，實難遽認其與被告黃國基有何擅自占用他人山坡地之犯意與犯行。此外，復查無其他積極證據足認被告2人有何違反山坡地保育利用條例之犯嫌」，而為不起訴處分。又依被告提出之臺灣新北地方法院檢察署檢察官102年度偵字第15624、25669號緩起訴處分書（見本院卷一第33-34頁）所載「莊振山經由黃耀德之仲介向李宗興（另為不起訴處分）購買坐落於新北市○區○○段○○○○段000地號土地（應有部分：10000分之148），莊振山將上開地號土地上之違章建築鐵皮屋作工廠使用，因地勢太陡而欲施作擋土牆，然莊振山、黃耀德均明知新北市○○區○○段○○○○段000地號土地，業經行政院核定，經臺灣省政府85年3月6日以85府農水字第12314號公告在案，係屬山坡地保育利用條例第3條所稱之「山坡地」，於上開山坡地開發、使用、修築道路、溝渠或其他開挖整地等行為，應先擬具水土保持計畫，並經主管機關核定，並依水土保持技術規範實施水土保持之處理及維護，不得擅自墾殖及開發使用。詎莊振山、黃耀德未擬具相關水土保持計畫送主管機關核准，即於102年6月7日9時30分許起，以1天3,500元之代價，雇用不知情水泥工吳坤施工，再由吳坤雇用不知情之挖土機司機郭良民（另為不起訴處分），在上開地號土地為開挖整地施作擋土牆等開發利用行為，而致生水土流失。‧‧‧二、上揭犯罪事實，業據被告莊振山、黃耀德坦承不諱，核與證人即水土保持技師拱祥生所證情節大致相符，並有新北市政府使用山坡地涉及違反水土保持法、山坡地保育條例案件現場會勘紀錄、新北市政府102年6月28日北府農山字第0000000000號函及所附公告、上開地號土地建物查詢資料、土地所有權狀、扣押物品目錄表、代保管條及本署勘驗筆錄各1份、現場照片25張等證據附卷可稽，足認被告自白與事實相符，被告犯嫌堪以認定。三、核被告莊振山、黃耀德2人所為，均係犯水土保持法第33條第3項、第1項第2款違法開發、經營或使用致生水土流失之罪嫌，屬法定本刑為死刑、無期徒刑或最輕本刑3年以上有期徒刑以外之罪，姑念被告2人犯後自白犯行，深表悔悟，開發使用面積非廣，所犯情節尚非鉅大，且願意回填以開挖之面積，參酌刑法第57條所列事項及公共利益之維護，認以緩起訴為適當。」，且原告亦陳稱買賣時被告有告訴原告系爭土地是林地等語（見本院卷一第188頁），核與系爭土地登記謄本所載之地目為「林」（見臺灣士林地方法院102年度訴字第1212號卷第19頁）相符，復經本院調閱上列臺灣新北地方法院檢察署檢察官102年度偵字第15624、25669號偵查卷查明屬實，足見原告買賣系爭土地時，被告有告知原告系爭土地是林地。復按「下列地區之治理或經營、使用行為，應經調查規劃，依水土保持技術規範實施水土保持之處理與維護：二、農、林、漁、牧地之開發利用。」，水土保持法第8條第1項第2款定有明文，是系爭土地並非不能開發利用，僅應經調查規劃，依水土保持技術規範實施水土保持之處理與維護。原告主張被告明知系爭土地上無法開闢10米道路，尚乏依據。
⒊依原告於102年3月25日與李宗興簽訂系爭契約（見臺灣士林
地方法院102年度訴字第1212號卷第12頁）所示，其上僅載明原告與李宗興就土地買賣事宜約定，系爭土地面積89,299㎡，持分148/10,000，含溫樹林同筆地號面積30坪，總坪數約430坪（過戶交由賣方負責），系爭土地買賣總價款3,200萬元，本約標的物含土地上之鐵皮屋（賣方同意買方於102年3月26日即可裝潢）；原告於另案即臺灣臺北地方法院102年度重訴字第1244號返還價金等事件（被告李宗興）審理中陳明「原告向被告購買系爭土地及其上未辦保全登記之鐵皮屋，當時被告有提出與其他人共有之分管協議書（即本件原證8：系爭土地之分管契約，見臺灣士林地方法院102年度訴字第1212號卷第30-31頁），並告知原告說系爭土地是約定由被告使用」等語（見本院卷一第169頁），復於103年5月29日臺灣新北地方法院檢察署103年度偵續字第242號詐欺案件偵查中陳明「伊買該筆土地時，就已經知道是保育地，也知道該兩間鐵皮屋是違建」等語（見本院卷二第16頁反面），證人即代書楊永昌結證稱原告知悉所購買之土地為共有，買賣契約第1條載明持分。買賣鐵皮屋時原告知悉沒有權狀。開設道路之事買方沒有要求列入買賣契約條件的一部分，只有在簽約當時聽到兩造在伊的事務所討論。於簽訂契約時只有聽過被告說只要跟鄰居好好相處，有任何事情我會幫忙處理等語（見本院卷一第101頁正反面）及證人即賣方李宗興結證稱兩造在談買地時，伊有向原告表示土地是共有，上面鐵皮屋是沒有權狀的，原告也知道是違建的。伊有透過被告向原告告知。我們在代書處簽買賣契約時，都有說清楚。代書都有寫在契約書上，代書當場要簽契約書時也有告知土地是共有的且是鐵皮屋沒有權狀的等語（見本院卷一第36-37頁），足見原告於買受系爭土地及系爭鐵皮屋時已知悉系爭土地為分別共有之土地，且屬保育地，亦知系爭鐵皮屋係違建。且被告亦有告知原告系爭土地是共有，系爭鐵皮屋是沒有權狀的違建。
⒋依100年10月4日之開闢道路暨執行機制同意書（見臺灣士林
地方法院102年度訴字第1212號卷第29頁）所示，立同意書人為溫樹林、許月霞、李宗興，被告為見證人（負責保管、執行），系爭土地（其中面積89,299㎡，持分148/10,000部分）之原地主溫樹林、第一次買主許月霞、第二次買主李宗興及為仲介之被告共同約定，由溫樹林開闢私人10米道路完成後，溫樹林應開立使用同意書給新買主李宗興永久使用，如該道路已經開闢完成，其留置（預估）開闢執行費用之原因消失，則被告保管之開路執行費用50萬元，應無條件返還溫樹林。又原告係經由被告之仲介，於102年3月25日與李宗興簽訂系爭契約，約定以3,200萬元購買系爭土地及系爭鐵皮屋，足見原告係繼李宗興後之第三次買主，且亦由被告仲介。又上列100年10月4日之開闢道路暨執行機制同意書亦載明：系爭土地（其中面積89,299㎡，持分148/10,000部分）之原地主溫樹林於81年間出售予許月霞、買賣附條件第三條：開闢私有道路（道路路面舖設柏油，10米）完成後，開立使用同意書給買主許月霞永久使用（至今尚未完成），許月霞復於100年9月14日將所購上列土地持分再出售予李宗興，為履行出售承諾，三方（即買賣雙方及仲介方）共立此機制，以利執行等語，復據本院依職權調閱臺灣新北地方法院檢察署102年度偵字第15624號偵查卷查明屬實（見該偵查卷第81-89頁之李宗興土地所有權狀、系爭契約、賣方許月霞於100年10月4日土地買賣點交與尾款給付收據、土地分管簽名圖、許月霞與溫樹林81年2月27日之不動產買賣契約書含土地所有權之記載及位置圖，見證人黃金官），足見開闢私有道路（道路路面舖設柏油，10米）係許月霞與溫樹林81年2月27日買賣契約之約定，當時並非由被告仲介，之後李宗興及原告之買受，始由被告仲介。矧被告既依上列開闢道路暨執行機制同意書約定由溫樹林開闢私人10米道路完成後，溫樹林應開立使用同意書給新買主李宗興永久使用，如該道路已經開闢完成，則被告保管之開路執行費用50萬元，應無條件返還溫樹林，足見被告應無「明知系爭土地上無法開闢10米道路」等情，始會在上列開闢道路暨執行機制同意書簽名，約定上列開闢道路暨執行機制事宜。此外，原告亦未能提出證據證明被告「明知系爭土地上無法開闢10米道路」等情，是原告主張被告明知系爭土地上無法開闢10米道路等語，即屬無據。
⒌依系爭土地之登記謄本（見臺灣士林地方法院102年度訴字
第1212號卷第19頁）所示，系爭土地雖經部分共有人設定7筆抵押權，但均非李宗興所提供設定，自不影響原告向李宗興購買李宗興共有系爭土地之持分（應有部分）權益，亦即上列抵押權之效力不及於李宗興及原告，且原告亦未主張系爭土地上是否有李宗興以外之其他共有人設定抵押權為其與李宗興間買賣之重要事項，且與系爭土地是否可開闢10米道路、系爭鐵皮屋是否遭拆除無涉，被告應無告知義務，故無就被告是否明知系爭土地存有7筆抵押權一節予以論述必要。
⒍基上，原告於買受系爭土地及系爭鐵皮屋時已知悉系爭土地
為分別共有之土地，且屬保育地，亦知系爭鐵皮屋係違建。且被告亦有告知原告系爭土地是共有，系爭鐵皮屋是沒有權狀的違建。被告並無明知系爭土地上無法開闢10米道路。被告並無告知原告系爭土地存有7筆設定抵押權之義務。本件應認「被告並未明知系爭土地上無法開闢10米道路、系爭土地為多人共有、系爭土地存有7筆設定抵押權、系爭鐵皮屋為違章建築等情而未告知原告」。
㈡被告是否向原告保證會為原告開闢一條10米道路，且再三保
證系爭鐵皮屋沒有問題，不會被拆除？⒈按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917號、43年臺上字第377號判例意旨參照）。
本件原告主張被告向原告保證會為原告開闢一條10米道路及保證系爭鐵皮屋沒有問題，不會被拆除之事實，既為被告所否認，是原告自應就此積極有利之事實負舉證責任。
⒉依原告於102年3月25日與李宗興簽訂系爭契約（見臺灣士林
地方法院102年度訴字第1212號卷第12頁）所示，其上僅載明原告與李宗興就土地買賣事宜約定，系爭土地面積89,299㎡，持分148/10,000，含溫樹林同筆地號面積30坪，總坪數約430坪（過戶交由賣方負責），系爭土地買賣總價款3,200萬元，本約標的物含土地上之鐵皮屋（賣方同意買方於102年3月26日即可裝潢），系爭契約並未記載「被告向原告保證會為原告開闢一條10米道路及保證系爭鐵皮屋沒有問題，不會被拆除」，又原告既主張「開闢10米道路」屬原告之重要訂約事項。蓋原告因遷廠之故，而有另覓土地及廠房之需要，且因原告工廠所用之車輛係40呎貨櫃車、25噸展翅大貨車，其所需之道路空間極大，故「能否開闢10米道路」即會涉及原告公司之大貨車能否順利進入工廠輸送，屬原告簽訂系爭契約時之重要考量要素。原告曾於102年3月23日或24日，在原告泰山區工廠內向被告表示，伊有40尺貨櫃車、25頓展翅大貨車要出入，有無10米道路對原告而言，非常重要，若沒有，不會買系爭土地等語，衡情原告應會將上列「開闢10米道路」之原告重要訂約事項記載於其與李宗興簽訂系爭契約內，或另與仲介之被告簽立書面記載上列「開闢10米道路」之原告重要訂約事項，惟事實上，均無任何書面之記載，是原告主張「被告向原告保證會為原告開闢一條10米道路，且再三保證系爭鐵皮屋沒有問題，不會被拆除」等情是否屬實，即非無疑。
⒊依100年10月4日之開闢道路暨執行機制同意書（見臺灣士林
地方法院102年度訴字第1212號卷第29頁）所示，立同意書人為溫樹林、許月霞、李宗興，被告為見證人（負責保管、執行），系爭土地之原地主溫樹林、第一次買主許月霞、第二次買主李宗興、為仲介之被告約定由溫樹林開闢私人10米道路完成後，溫樹林應開立使用同意書給新買主李宗興永久使用，如該道路已經開闢完成，其留置（預估）開闢執行費用之原因消失，則被告保管之開路執行費用50萬元，應無條件返還溫樹林，上列同意書並未記載「被告向原告保證會為原告開闢一條10米道路及保證系爭鐵皮屋沒有問題，不會被拆除」，又證人溫樹林於本院103年4月21日履勘現場時結證稱：「因為我賣給許月霞時於買賣契約書已載明開闢10米道路之約定」、「是從被告那裡拿到50萬元開路費用，由我負責開設，沒有指定完工日期，開工日期也是102年幾月已經不記得了，當時有請挖土機整地，但原告表示要等農曆九月後再開。」、「因為我缺錢，故要求被告先付50萬，由我負責將路開出來，因為我收了錢，所以應由我負責開闢。」等語（見本院卷一第126頁正反面），及證人即代書楊永昌、證人即賣方李宗興所稱（見本院卷一第36-39頁、第100-101頁），亦均不能證明「被告向原告保證會為原告開闢一條10米道路，且再三保證系爭鐵皮屋沒有問題，不會被拆除」，況被告僅為原告向李宗興購買系爭土地及系爭鐵皮屋之仲介，被告並非賣方，綜上足見，本件所指10米道路之開設應由證人溫樹林負責，並非被告，被告僅於溫樹林將10米道路開闢完成後，將被告保管之開路執行費用50萬元，無條件返還溫樹林，被告既非賣方，亦非負責開闢10米道路之人，是被告當無向原告保證會為原告開闢一條10米道路之理。
⒋證人即原告之員工吳淑惠雖結證稱：「（法官：證人是否知
悉原告購買土地一事？）我知道，○○○區○○路，簽約後我有去過現場三次。（法官：買地簽約時你有無參與簽約？）沒有。（法官：被告是否曾於契約簽訂前多次前往原告工廠？）有，去很多次，我印象中就有三次以上。（法官：證人是否曾聽聞被告向原告保證會為原告開闢10米道路、以及鐵皮屋不會被拆等事？）有，在原告工廠時被告都有跟原告講保證10米道路會開，鐵皮屋不會拆，被告講這些話的時候我都有在場，而且聽得很清楚。（原告即反訴被告訴訟代理人：你印象中簽約之前就系爭10米道路及鐵皮屋部分被告跟原告的談話內容是什麼？）當初簽約前原告買鐵皮屋時，顧慮到路太小，被告即說會把路拓寬。（被告即反訴原告訴訟代理人：你剛才說被告有在簽約前去過原告公司，是何時去的？）其中一次大約是102年2月份看到的，3月份好像也有來過。（被告即反訴原告訴訟代理人原告何時與李宗興簽署買賣合約？）日期我不記得。（被告即反訴原告訴訟代理人：既然你不記得原告何時簽約，如何判斷被告是在簽署買賣合約前或簽署買賣合約後到你們公司的？）(證人思考問題約1分鐘)我印象中是102年3月後有聽到原告及原告太太談論原告已經簽約買系爭土地及鐵皮屋的事情，所以我知道被告是在簽買賣合約前到我們公司去。（被告即反訴原告訴訟代理人：兩造討論10米道路及鐵皮屋的對話前雙方的對話內容為何？）當時是因為原告的工廠要搬遷，原告急著找設廠地點，剛好看中被告介紹的那塊地，所以原告有向被告說那條路太小，如果工廠設在那邊會進出不方便，原告想找的是路大一點的，被告就當場說他會幫忙把路拓寬。因為系爭土地是山邊，原告有問說鐵皮屋的問題，被告說鐵皮屋不會拆。」等語（見本院卷一第207-209頁），惟查，吳淑惠既陳稱自原告向李宗興購買系爭土地及系爭鐵皮屋簽約前迄今為原告之受僱人，其證詞不免偏向或附和原告，且吳淑惠於原告與李宗興簽訂系爭契約時既未參與，復不知簽訂系爭契約之日期，如何能對於被告是簽約前或簽約後到原告的工廠與原告討論購買系爭土地及系爭鐵皮屋事宜清楚陳述，況吳淑惠既稱在原告工廠時被告都有跟原告講「保證」10米道路會開，鐵皮屋不會拆等語，何以於（原告即反訴被告訴訟代理人問：你印象中簽約之前就系爭10米道路及鐵皮屋部分被告跟原告的談話內容是什麼？）時卻稱：當初簽約前原告買鐵皮屋時，顧慮到路太小，被告即說會把路拓寬及於（被告即反訴原告訴訟代理人問：兩造討論10米道路及鐵皮屋的對話前雙方的對話內容為何？）時卻稱：當時是因為原告的工廠要搬遷，原告急著找設廠地點，剛好看中被告介紹的那塊地，所以原告有向被告說那條路太小，如果工廠設在那邊會進出不方便，原告想找的是路大一點的，被告就當場說他會幫忙把路拓寬。因為系爭土地是山邊，原告有問說鐵皮屋的問題，被告說鐵皮屋不會拆。」等語，而未稱「保證」二字，前後所稱已有不符，是吳淑惠之證詞，尚不足據以認定「被告向原告保證會為原告開闢一條10米道路，且再三保證系爭鐵皮屋沒有問題，不會被拆除」。此外，原告復未能提出其他積極之證據供本院參酌，是原告主張被告向原告保證會為原告開闢一條10米道路及保證系爭鐵皮屋沒有問題，不會被拆除等語，即屬無據。
⒌基上，本件應認「被告並未向原告保證會為原告開闢一條10
米道路，且再三保證系爭鐵皮屋沒有問題，不會被拆除」。㈢原告依民法第179條、第184條規定，請求被告給付57萬元，
是否有據？⒈按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」，民法第179條、第184條第1項前段定有明文。⒉綜上所述，本件被告既未明知系爭土地上無法開闢10米道路
、系爭土地為多人共有、系爭土地存有7筆設定抵押權、系爭鐵皮屋為違章建築等情而未告知原告，且被告並未向原告保證會為原告開闢一條10米道路，及再三保證系爭鐵皮屋沒有問題，不會被拆除。又系爭土地雖經部分共有人設定7筆抵押權，但均非李宗興所提供設定，自不影響原告向李宗興購買李宗興共有系爭土地之持分（應有部分）權益。則原告主張被告明知系爭土地上無法開闢10米道路、系爭土地為多人共有、系爭土地存有7筆設定抵押權、系爭鐵皮屋為違章建築等情，非但未告知原告，甚至還向原告保證會為原告開闢一條10米道路，且再三保證系爭鐵皮屋沒有問題，不會被拆除，說服原告向李宗興買下系爭土地及系爭鐵皮屋，並給付被告57萬元之仲介費用。被告違反居間人之誠實及信用方法，並違反民法第567條「關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人」之規定，依民法第571條不得向原告請求報酬，並應返還已收受57萬元。另被告亦因此致原告受有相當於仲介費用57萬元之損失。爰依民法第179條、第184條規定，請求被告給付57萬元等語，即屬無據。
五、從而，原告依民法第179條、第184條規定，請求被告給付如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠反訴原告為反訴被告居間系爭契約之不動產時，已經言明居
間服務費用按交易習慣以成交價格之2%計算，嗣系爭契約亦因反訴原告居間後簽署成立，故反訴原告得向反訴被告請求居間報酬即64萬元（計算式：系爭契約成交價格3,200萬元×2%＝64萬元）。此外，反訴被告前於系爭契約簽署時曾經希望系爭土地有較寬的道路供其貨車通行，反訴被告並同意負擔開路費用50萬元，故反訴被告給付反訴原告57萬元費用，使反訴原告將其中50萬元先交付予訴外人溫樹林進行開闢道路事宜之費用。因此，反訴被告給予反訴原告57萬元中，扣除50萬元開路費用，餘有7萬元作為反訴原告之服務費，是反訴被告尚有57萬元服務費用尚未給付。
㈡反訴被告於103年5月15日庭訊時自承「當初約定是總價3,20
0萬元之2%仲介費用，因為總價從3,600萬元砍到3,200萬元，如此賣方不能提供佣金給被告，所以才要求我提供50萬元佣金給被告」等語，足見兩造間確實對系爭契約買賣約定有居間報酬。再者，反訴被告於當日庭期稱：「當時並沒有提到開路費用，所以50萬元與開路費用並無任何關係。50萬加64萬為114萬，114萬元給付一伴即為57萬元」等語，雖否認50萬元為開路費用，但依反訴被告所述該50萬元亦屬居間報酬之一部分，而由反訴被告同意支付與反訴原告，方會將50萬元亦列入計算居間報酬之一部分，與原先之居間報酬64萬元併計為114萬元，而先付一半即57萬。據此，反訴被告顯然已經承認兩造間對系爭契約之居間報酬共114萬。執此，姑不論兩造對上列50萬元之爭論為何，反訴被告確實已自承屬於居間報酬之一部，反訴原告既已完成居間任務，依居間報酬之約定向反訴被告請求給付其餘報酬即57萬元。
㈢爰依兩造間居間契約（口頭）之法律關係、民法第568條第1
項規定提起反訴等語。併為反訴聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告57萬元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告主張：㈠反訴原告對於系爭契約之重要訂約事項，均未善盡其居間人
之據實報告及調查義務，而為利於委託人之相對人之行為，業如前述，反訴原告當無由向反訴被告請求報酬64萬元。㈡反訴被告業已支付57萬元之居間報酬予被告，此業經被告以
書狀自認，且參照鈞院檢察署檢察官102年度偵字第24479號不起訴處分書亦載：「…告訴人（即反訴被告）業已依約給付1,700萬元買賣價金予被告李宗興；給付75萬元（此為57萬元之誤載）仲介費用予被告黃耀德」亦可知，反訴被告所支付予反訴原告之57萬元，即係系爭契約之居間費用。
㈢反訴被告於103年5月15日稱，系爭契約之居間報酬為114萬
，其計算方式為「成交價格3,200萬×2% + 50萬元=114萬元」，且其中並無包含開路費用，而反訴原告亦當庭自認。惟反訴原告卻於103年6月6日民事爭點整理狀訛稱「50萬元亦列入計算居間報酬之一部分」。顯見反訴原告一再混淆視聽，更證反訴原告所提之反訴實乃臨訟杜撰，實不足採。
㈣參照原證7之開闢道路暨執行機制同意書所載約定：「⒉如
道路有開闢但尚未完成，許、李雙方同意前述款項返還溫先生250萬元，留置費用50萬元由黃耀德先生保管繼續執行。
⒊如道路已經開闢完成，其留置（預估）開闢執行費用之原因消失，則黃耀德先生保管之開路執行費用50萬元，應無條件返還溫先生。」可知，該50萬元之開路費用，本即應由訴外人溫樹林支付，被告為求多得50萬元之報酬，竟將該50萬元之開路費用訛稱應由反訴被告負擔，實屬無稽，更遑論系爭道路根本尚未開發完成。再者，被證1溫樹林簽收之支票上所載日期為「101年」，然系爭契約係於102年3月25日簽訂，則何有反訴原告於103年3月26日民事反訴暨答辯㈡狀所稱：「…故反訴被告給付反訴原告57萬費用，使反訴原告即將其中50萬元先交付予訴外人溫樹林進行開闢道路事宜之費用」之情形？反訴原告主張充滿邏輯上之矛盾，顯不可採。㈤退萬步言，倘若（假設語氣）反訴被告應給付反訴原告64萬
元之居間報酬，惟反訴原告對於系爭契約之重要訂約事項，均未善盡其居間人之據實報告及調查義務，業如前述，且反訴被告業已支付反訴原告57萬元居間報酬，則反訴被告得依民法第572條規定，約定之報酬較居間人所任勞務之價值，為數過鉅而失其公平，懇請鈞院因報酬給付義務人即反訴被告之請求酌減至57萬元，而毋庸向反訴原告再為給付等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，反訴被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執要點為：反訴原告依兩造間居間契約（口頭）之法律關係、民法第568條第1項規定，請求反訴被告給付57萬元，是否有據？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求
報酬。」，民法第568條第1項定有明文。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年臺上字第1646號判例意旨參照）。
㈡反訴被告經由反訴原告之仲介，於102年3月25日與李宗興簽
訂系爭契約，約定以3,200萬元購買系爭土地及系爭鐵皮屋，且因總價從3,600萬元砍到3,200萬元，如此賣方李宗興不能提供傭金（即仲介服務費用）給反訴原告，而由買方即反訴被告提供50萬元傭金給反訴原告，加上當初約定反訴被告應付反訴原告總價之2%為仲介費用即64萬元，是反訴被告應給付反訴原告之仲介費用共計114萬元，而由反訴被告於102年3月26日先給付反訴原告一半之仲介費用即交付面額57萬元之支票（支票號碼：WYAA0000000）予反訴原告，並已兌現等情，既為兩造所不爭執，且反訴原告係將50萬元之支票先交付溫樹林於101年1月17日兌現，再由溫樹林用以進行開闢道路事宜之費用等情，亦據溫樹林證述在卷（見本院卷一第126頁反面），並有被告提出之溫樹林簽收支票附卷可稽（見本院卷一第31頁），足見反訴被告業已經由反訴原告之仲介，於102年3月25日與李宗興簽訂系爭契約，約定以3,200萬元購買系爭土地及系爭鐵皮屋，因總價從3,600萬元砍到3,200萬元，如此賣方李宗興不能提供傭金（即仲介服務費用）給反訴原告，而由買方即反訴被告提供50萬元傭金給反訴原告，加上當初約定反訴被告應付反訴原告總價之2%為仲介費用即64萬元，故反訴被告應給付反訴原告之仲介費用共計114萬元，反訴原告已受領之上列57萬元確為反訴被告給付反訴原告之一半仲介費用，並非反訴原告所稱其中50萬元為反訴被告應負擔之開路費用，另7萬元為反訴原告之仲介服務費。且反訴被告尚未給付反訴原告另一半仲介費用57萬元。矧反訴被告既業已經由反訴原告之仲介，於102年3月25日與李宗興簽訂系爭契約，足見反訴被告與李宗興間之系爭契約係因反訴原告為反訴被告報告訂約之機會及為訂約之媒介而成立，兩造間復約定（口頭）反訴被告應給付反訴原告之仲介費用共計114萬元，扣除反訴被告已給付之上列仲介費57萬元後，反訴被告尚應給付反訴原告仲介費用57萬元，而迄未給付。是反訴原告依兩造間居間契約（口頭）之法律關係、民法第568條第1項規定，請求反訴被告給付57萬元，即屬有據。至反訴被告與李宗興間之系爭契約成立後，是否因故解除，對於反訴原告所得請求之上列仲介費用並無影響。
四、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。從而，反訴原告依兩造間居間契約（口頭）之法律關係、民法第568條第1項規定，請求反訴被告給付57萬元，及自反訴狀繕本送達之翌日即103年3月27日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
五、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。
叁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
肆、據上論結，本件原告之訴為無理由。反訴原告之反訴為有理由。依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
民事第一庭 法 官 楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
書記官 李惠茹