臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第308號原 告 張秀開訴訟代理人 蕭琪男律師被 告 徐慶鋒上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國102年8月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰貳拾萬元，及自民國101年9月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔3/4，其餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣肆拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰貳拾萬元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告於民國101年7月25日就原告所有新北市○○區○○街○○○ 巷○○號房屋及坐落基○○○區○○段○○○號土地（下稱系爭不動產）訂立買賣契約，總價金為新台幣（下同）1750萬元，付款方式為第1 期簽約款175 萬元（即101 年
7 月25日）；第2 期用印款0 元；第3 期完稅款175 萬元及第4 期尾款1400萬元，有買賣契約書乙件足憑（見原證
1 ）。
（二）惟被告於7月25日簽約時，先出示名片表示稱其為營造公司之開發副總，公司將開發附近區域云云。復稱3日內會將系爭不動產之買賣簽約款175萬元，匯至安信建築經理公司之履約保證帳戶內，原告遂同意被告延至7月30日前自行將175 萬元簽約款匯入履約保證專戶，否則應負違約責任，有系爭買賣契約第15條其他約定事項第3項前段之約定可按）。不料，3日後被告來電稱「公司老闆在大陸海滄要簽一個很大的投資案，所以印章在老闆那邊，要等8天老闆回來後才能匯入」之情，迨8天後，被告又來電表示「還要再過幾天」云云，故遲遲未能給付簽約款175萬元。
（三）原告為維護權利，遂於101年8月9日寄發中和國光街郵局第69號存證信函，定期催告被告應於10日內將簽約款匯入履約保證帳戶內，逾期將依系爭買賣契約約定解除契約，並請求損害賠償等語（見原證3）。被告收受通知後10日內，仍未給付分文，故系爭買賣契約於通知後10日即101年8 月20日業經原告合法解除。
（四）按「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」。民法第260條定有明文；另系爭買賣契約第10條第1、2項約定「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，於他方定期間催告仍未履行時，他方得解除本約」、「本約簽訂後，甲方（即被告）若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除時，除應負擔乙方（即原告）所受損害之賠償外，並應以已支付之價金作為懲罰性違約金給乙方」等情，故原告於解除契約後，得向被告請求損害賠償。另系爭買賣契約第10條第2項雖約定以「已」支付之價金作為懲罰性違約金給付原告，惟兩造既已約定於101年7月30日前由被告給付簽約金175萬元，且原告解除契約之通知乃在7月30之後（即101年8月9日寄發之存證信函），再併前開解除權行使不妨礙損害賠償請求之規定，被告應負給付175萬元違約賠償之義務。
（五）原告解除契約後，系爭不動產雖另有訴外人賴文瑞願意承買，但此時總價金僅為1665萬元，有該次買賣契約書足憑（見原證4），且原告與訴外人間就前開買賣契約之權利義務業已履行完畢，於102年4月9日完成移轉登記予訴外人賴政德、賴眉諼（指定登記名義人）。足見，因被告未履行系爭契約買賣契約之給付價金義務，原告所失利益之損害達85萬元（計算式：1750萬元－1665萬元＝85萬元）。
（六）至於被告辯稱無充裕審閱期、標的物有不合法之違章建築、增建及原告未提供申請建築執照之相關文件云云，純屬虛妄，要無可採。本件係兩造立於平等立場簽訂買賣契約，並非消費者與企業經營者締約，況被告之名片為開發公司、營造公司之副總，識多見廣遠在原告之上，足見其託詞之謬誤。且「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」，民法第355條第1項亦有明文，本件被告前往系爭不動產查看2、3次，對於買賣標的包含未登記之增建部分業已知之甚詳，況且，依系爭買賣契約第1條第1項業已明確記載屋後方為增建之情，顯見被告執系爭標的存在無合法權狀之違章建築為由，拒付價金並不可採。另系爭買賣契約雖約定「移轉至買方（即被告）前如買方須因申請建築執照之相關文件，賣方（即原告）應無條件配合」等語，惟衡諸交易常情，被告自簽約伊始，即假藉各種藉口遲未給付第1期之簽約款，如何期待原告提供前開文件，況原告從未接獲被告要求提供前開申請建照執照等相關文件之通知，益證被告辯稱其於期限內函文催告，解除本約云云，純屬無稽。
（七）被告另以買賣價金履約保證申請書簽約日期為101年8月25日，而辯稱原告至少得再寬限至101年8月25日為各期價金給付並匯入履保專戶云云，並非可採。因衡諸交易常情，不動產買賣雙方如採履約保證方式給付價金，則於簽立不動產契約書同時，另行簽立買賣價金履約保證申請書，故兩者係同日簽立。就本件買賣而言，系爭買賣契約第2條業已載有履約保證編號Ｙ049691號，而與買價價金履約保證申請書所載相符，即均為Ｙ049691號（見原證7）。顯見，系爭履約保證申請書上101年「8」月25日係101年「7」月25日之誤載。再者，原告於101年8月9日催告被告履行給付價金義務，至解除系爭買賣契約迄今，兩造並未就契約相關事宜磋商，如何能有101年8月25日簽約並寬限至101年8月25日以後為各期價金給付之合意，被告所辯不足採。
（八）系爭買賣契約第15條第2項賣方配合文件義務，與第3項買方給付價金義務，係分別約定，兩者不存在同時履行抗辯條件。又系爭買賣契約第3條第2項付款方式約定簽約時賣方將權狀文件交地政士保管，所以簽約時原告之義務僅為交附文件予地政士保管，原告亦已交出，其無違義務等語。
（九）聲明：
Ⅰ、被告應給付原告175萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
Ⅱ、原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告主張其以101年8月9日存證信函，向被告為解約之意思表示云云，惟細譯上開存證信函所載內容為「若台端於期限過後仍未支付簽約款，本人『將』依契約約定解除買賣契約」等語，顯然原告既謂「將」解約，即未確定何時解約，則原告上揭存證信函並無足以表彰解約之意，從而原告於同函末段載述「逾期『將』以本函為解約之意，不再另行通知」云云，自有可議。蓋以該存證信函充其量僅係謂「將」解約，未有確定日期，焉將充作為解約之意思表示，甚且原告仍係謂「『將』以本函為解約之意」云云，但究係何時，未見指明，足徵其行使解除權意思表示期日未臻明確，原告猶謂解約不另行通知，殊有違背民法第258條第1項規定，故其解約不合法。原告於未合法解約情況下，又擅自於102年2月24日將系爭不動產另售訴外人，顯屬違約，遑可反而主張解約及請求損害賠償。
（二）依系爭買賣契約第3條第2款約定賣方（原告）應於買方（被告）給付第1期簽約款同時交付系爭土地權狀；又關於第1期簽約款175萬元付款時間，本係制式化以電腦字體印載「簽約時」給付，但因雙方有特別約定，即在契約第15條以手寫方式加註「雙方約定移轉至買方前，如買方須因申請建築執照之相關文件，賣方應無條件配合」等字義，核此加註約定字義，非惟足引申說明「賣方在移轉前，毋論買方已否付款，任一時點均須無條件配合買方」等情，且因有此特別加註約定，故兩造遂將第1期簽約款付款期限改成101年7月30日，而非以簽約日101年7月25日為給付日（實際簽約日101年7月25日）。換言之，由系爭買賣契約第3條第2款約定「同時交付系爭土地權狀」及上揭加註條款所用「無條件配合」字義，以及此係寫在關於第1期簽約款約定之前，暨雙方因此致變動第1期簽約款給付時間，足見被告請求原告提出土地權狀、申請建築相關文件，與原告請求被告給付第1期簽約款，二者請求權間至少互屬對待給付關係。
（三）原告主張101年8月9日寄發之存證信函，催告被告給付簽約款175萬元，被告旋即於101年8月20日以第1741號存證信函，請求原告應依約配合提出申請建築執照所需相關文件，顯已行使同時履行抗辯之權利，有被告上開發函及原告收訖證明可考（見被證1），則按最高法院50年台上字第1551號判例揭示「債務人享有同時履行抗辯權者，必須行使以後始能免責」意旨，可知被告既已行使同時履行抗辯權，則應認已負責，不得謂有給付遲延，故原告執此作為解約事由，顯無理由。
（四）按為申請建築執照相關文件計有建造執照申請書、起造人名冊、設計人名冊、建築物概要表、委託書、建築物增建概要表、土地權利證明文件、土地登記（簿）謄本、地號表、地籍圖謄本（權利人）、土地使用權同意書、使用共同壁協議書、相關土地權利證明文件等資料，此有內政部100年6月21日台內營字第0000000000號令修正「A11-1建造執照申請書」供參。被告於101年7月25日簽約後，旋即聯繫建築師著手進行申請建照事宜，並向原告請求配合提出委託書，竟遭原告斷然拒絕，不予配合，顯然有違上述加註條款之約定，反而一意要求被告「先」給付第1期約款，無視其自己須「無條件配合」關於申請建築執照之義務，本件原告解約既不合法，亦無理由，卻逕行於102年2月間出賣訴外人，顯然原告已先違約，遑可反而主張解約及請求損害賠償等語置辯。
（五）答辯聲明：
Ⅰ、原告之訴及假執行聲請均駁回。
Ⅱ、如受不利判決，願供擔保請准予宣告免於假執行。
三、原告起訴主張兩造於101年7月25日就原告所有系爭不動產訂立買賣契約，總價金為1750萬元，付款方式為第1期簽約款175萬元，第3期完稅款175萬元及第4期尾款1400萬元，惟兩造同意被告延至101年7月30日前將175萬元簽約款匯入履約保證專戶，然被告逾期未匯入簽約款175萬元，其乃於101年8月9日寄發存證信函，定期催告被告應於10日內將簽約款匯入履約保證帳戶內，逾期將依系爭買賣契約約定解除契約，並請求損害賠償，被告收受通知後10日內，仍未給付，其乃另尋買主，出售予訴外人賴文瑞，此時總價金僅為1665萬元，於102年4月9日完成移轉登記等情，為被告所不爭執，並有原告提出之前後兩次買賣契約、存證信函附卷可稽，此部分原告之主張，應屬真實可信。惟原告另主張其無違反契約義務，被告逾期未付款，依系爭買賣契約第10條第1、2項約定，其得解除契約，請求被告以已支付之價金作為懲罰性違約金，亦得依據民法第260條之規定為損害賠償之請求等情，則為被告所爭執，並以上開情詞置辯。從而，本件兩造爭執要旨厥為：
（一）原告於101年8月9日寄發被告之存證信函，是否合於解除權行使方式。
（二）系爭買賣契約第15條第2項賣方配合文件義務，與第3項買方給付價金義務間，是否為對待給付義務，得為同時履行抗辯。
（三）原告主張依據系爭買賣契約第10條請求違約金，並選擇合併依據民法第260條主張損害賠償175萬元，是否有理由。
四、原告於101年8月9日寄發被告之存證信函，是否合於解除權行使方式：
（一）按當事人之一方，向他方表示解除契約之意思，不以使用法律上之用語為限，如使用其他社會交易觀念認為含有解除契約意義之文字者，亦無不可（參照最高法院76年度台上字第2414號裁判要旨）。
（二）被告抗辯上開存證信函所載內容為「若台端於期限過後仍未支付簽約款，本人『將』依契約約定解除買賣契約」，顯然既謂「將」解約，即未確定何時解約，則原告上揭存證信函並無足以表彰解約之意，從而原告於同函末段載述「逾期『將』以本函為解約之意，不再另行通知」，違背民法第258條第1項規定，故其解約不合法等語。經查，本件原告寄發被告之上開存證信函，已定期催告被告給付第1期款，此為被告不爭執。又原告於信函上另為逾期未付款將解約之意思表示，此亦有兩造不爭執之信函可稽。綜觀該信函所載意旨，於社會觀念上可認為原告將催告及預告解約之意思表示合併為一，以一次信函完成催告與解約之法效果表示，應無不許，故被告抗辯此不合民法第258條第1項規定云云，自難採信。至於被告另辯稱原告之舉，究竟何時解約之情，此依上開信函預告之逾期將解除契約之語，參照被告收受通知後10日付款期限，堪信原告主張契約於101年8月20日業經解除等語，應屬可採。
（三）再者，被告另抗辯買賣價金履約保證申請書簽約日期為101年8月25日，所以付款期限應寬限至101年8月25日匯入履保專戶，期限未至，原告之解約不合法云云。然此為原告所爭執，陳稱履約保證申請書上101年「8」月25日，係101年「7」月25日之誤載，原告於101年8月9日催告被告履行給付價金義務，至解除系爭買賣契約迄今，兩造並未就契約相關事宜磋商，如何能有101年8月25日簽約並寬限至101年8月25日以後為各期價金給付之合意等語，經核與到庭證人即兩造間系爭買賣之仲介林志伸證述情節相符，有言詞辯論筆錄可稽，足認原告所述履約保證申請書誤填期日屬實，故亦不生被告所辯101年8月25日匯入履保專戶期限未至之事宜，原告於101年8月20日解除契約，於法有據。
五、系爭買賣契約第15條第2項賣方配合文件義務，與第3項買方給付價金義務間，是否為對待給付義務，得為同時履行抗辯：
（一）經查，兩造間系爭買賣契約第15條第2項賣方配合文件義務，與第3項買方給付價金義務，形式上係分別約定，並非同項連續記載之約款，且兩造間系爭買賣契約亦無就第15條第2項、第3項之給付義務另行約定得為同時履行抗辯。故就契約約定內容，難信被告所辯存在對待給付義務，得為同時履行抗辯之情為真實。
（二）又依據系爭買賣契約第3條第2項付款方式約定簽約時賣方將權狀文件交地政士保管等文句，堪認原告主張其於簽約時之文件交付義務，僅為交付予地政士保管之責，係屬合於契約義務。至於被告所辯文件配合義務，原告亦爭執依據契約第15條第2項「移轉至買方前」，原告始有配合提出之義務，此「移轉至買方前」，係指契約第3條第2項付款方式約定項下達於第3期款（完稅款）給付之時期，然契約未達該時期，其無配合提出之義務等語。斟酌原告所述契約第3條第2項與第15條第2項之約定，本院認為原告配合被告申請建照所需文件之提出義務，當以原告所述第3期款（完稅款）給付期前為界，然兩造間之系爭買賣契約第1期款即未完成實現，其後續之用印、完稅無從續行，自無所謂原告違約未於第3期款（完稅款）給付前提出文件之問題。從而，被告抗辯其給付第1期款175萬元義務，與原告提出文件義務為對待給付，得為同時抗辯，尚乏依據。
六、原告主張依據系爭買賣契約第10條請求違約金，並選擇合併依據民法第260條主張損害賠償175萬元，是否有理由：
（一）按系爭買賣契約第10條第2項係約定「本約簽訂後，甲方（即被告）若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除時，除應負擔乙方（即原告）所受損害之賠償外，並應以已支付之價金作為懲罰性違約金給乙方」等語，依其記載文義原告得予主張之懲罰性違約金，以被告現實上已支付之價金為限。然查，兩造均共認迄今被告未支付分文價金，原告自不得執第1期款給付期限已屆至之事實，即認為被告支付該第1期款之義務，為契約第10條第2項所定之已支付之價金。從而，被告抗辯其無支付原告違約金175萬元之語，應屬可採。
（二）惟原告另選擇合併依據民法第260條規定，主張被告應給付損害賠償175萬元。此查，原告陳稱解除契約後，系爭不動產雖另有訴外人賴文瑞願意承買，但此時總價金僅為1665萬元，足見被告未履行系爭契約買賣契約之給付價金義務，原告所失利益之損害達85萬元等語，此為被告所不爭執，並有原告提出之該次買賣契約書附卷足憑（見原證4），堪認原告轉賣損失差價有85萬元。另參照民事訴訟法第222條第2項「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額」之規定，本件被告違約，原告受有損害除上開轉賣損失差價85萬元外，可認為尚有其他不能證明數額之損害，本院斟酌系爭不動產買賣，因被告違約經原告催告後仍不履行而解約之歸責條件，與及原告委託仲介另行轉賣之成本損害、精神勞力耗費等，此均屬被告違約致使原告所受損害，本院斟酌此部分允以35萬元定其數額。
故原告依據民法第260條規定所得主張之損害金，應以120萬元為當。
七、綜上，原告依據民法第260條解約後損害賠償請求權之法律關係，請求被告給付120萬元，及自支付命令送達生效之翌日即101年9月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於法並無不合，應予准許；逾此範圍原告之訴，則屬無據，應予駁回，爰判決如主文所示，並依兩造之聲請，各酌定如主文所示相當擔保金額，為准免假執行之宣告；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及立證方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 102 年 9 月 24 日
民事第一庭 法 官 陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 24 日
書記官 黃瀅螢