臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第488號原 告 劉芷蓉訴訟代理人 高奕驤律師
呂佩芳律師被 告 黃佳涵訴訟代理人 林志強律師
姚文勝律師複 代理人 戴竹吟律師訴訟代理人 郭俊廷律師受 告知人 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 周俊吉上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國103年2 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾肆萬貳仟伍佰元，及自民國一０二年二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾肆萬柒仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾肆萬貳仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、7 款定有明文。查：原告起訴聲明以：⑴被告應給付原告新臺幣（下同）1,500,00
0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。民國103 年2 月20日原告以民事言詞辯論意旨狀，變更聲明為：⑴被告應給付原告901,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。衡以原告變更訴之聲明，乃係基於同一原因事實，並屬請求減縮應受判決之事項，變更事項亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，揆諸上開規定，於法尚無不合，應予准許，合先敘明。
（二）被告於102 年3 月18日具狀聲請告知第三人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）參加訴訟，經本院依民事訴訟法第66條規定將聲請告知訴訟書狀送達第三人信義房屋公司（見本院卷第80頁），受告知人信義房屋公司於102 年3 月29日以陳報狀表示其無參加訴訟之必要，並迄至本件言詞辯論終結時為止，受告知人信義房屋公司均再未提出書狀向本院聲明參加訴訟，併予敍明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）101 年4 月7 日原告向被告買受坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○ ○號土地（權利範圍：100000分之1407），及其上同地段00000-000 建號、門牌新北市○○區○○路0段00號0 樓之0 房屋（權利範圍：全部）（下稱系爭房屋）及地下一層建號00000-000 （權利範圍：100000分之1739）現場編號21號之升降機械停車位（下稱系爭車位），買賣價款總金額6,750,000 元，原告業給付全部價款完畢，系爭房地於101 年4 月19日辦理移轉所有權登記並於同年月27日交付系爭房地予原告。101 年11月23日原告參與自由天地公寓大廈第15屆第一次區分所有權人大會會議，於討論提案二關於該社區地下停車場升降機台曾發生意外事故乙案過程中，赫然發現系爭停車位為違章建築係非合法停車位，且該社區地下一樓共設置有23座停車位，僅14座為合法車位，其餘部分則均為違章建築，並為其他區分所有權人所週知，為釐清真相原告向管委會調閱系爭房地地下一樓平面竣工圖，發現其上並無系爭車位設置，確知系爭車位為違規增設之違章建築。簽訂系爭買賣契約時，被告隱瞞上情未據實告知，此參系爭買賣契約第一條買賣之不動產標示及買賣權利範圍，包括系爭房地及系爭停車位，就第1 項第1 款關於「本買賣標的物」之「增建違建事項」係記載「無增建（外推）部分」；於出售系爭房地時所填載之標的物現況說明書中關於項次13「本標的物是否有增建、違建之情況」，被告亦勾選「否」等情，足見被告於簽訂系爭買賣契約時，並未據實告知原告系爭車位屬違章車位，隨時有遭主管機關拆除無法使用之虞，故被告交付之系爭車位自有重大瑕疵，且未於簽訂買賣契約時據實告知，亦有詐欺原告之嫌。101 年12月10日原告寄發存證信函，要求被告於文到後五日內出面協商系爭車位爭議，遭被告於101 年12月26日回以系爭車位並無原告所指瑕疵，且依系爭買賣契約第九條第六款之約定，違章建築部分若在交屋後被通知需拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險等語，悍然拒絕原告之請求。
（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1 項及同法第359 條分別定有明文。而「所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。」此有最高法院73年台上字第1173號判例意旨可資參照。又按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人依民法第359 條規定固得請求減少價金，惟減少之價金額數，應以瑕疵物於買賣當時應有之實際價格，與無瑕疵時之應有價格之比例算定。」、「買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算。」分別有最高法院88年台上字第642 號及99年度台上字第1972號等民事判決可參。
（三）依新北市政府工務局102 年5 月27日函覆鈞院說明所載：地下1 層原核准用途為「防空避難室、停車空間」使用；依原核准圖說（使變圖）面積計算表所示，停車數量為14輛（7 組懸吊式）。建築物使用類組及變更使用辦法第8條第8 款（略）：「建築物之... 、機械停車設備、...或其他經中央主管建築機關認定項目之變更。」；是以，建築物未經許可擅自增設懸吊式機械車位即違反建築法第73條第2 項，依法應委託依法登記開業建築師辦理變更使用執照等語。惟據社團法人新北市建築師公會102 年11月28日函覆 鈞院說明，系爭懸吊式機械車位不具適法性，於法令上不得申請程序補正等語。換言之，系爭車位無法以申請補辦建照或辦理使用執照變更之方式加以改正，於違反建築法第73條第2 項規定情況下，依同法第91條第1項第1 款規定，主管機關於必要時即得予以強制拆除。依通常交易觀念，系爭車位已違反雙方約定保證之功效及品質，而屬物有瑕疵，原告自得依民法第359 條規定對被告主張減少價金，並參照前開最高法院判決見解，原告得請求減少價金，即為系爭房地於買賣當時有瑕疵之應有價格（即系爭車位因屬違章建築而遭拆除後已無任何車位所有權及使用權之交易價格），與無瑕疵時之應有價格（即系爭房地含有合法機械車位之所有權及使用權之交易價格）相比較後，再按二者差額占無瑕疵物應有價值之比例計算之，合先陳明。
（四）據新北市不動產估價師公會102 年7 月27日出具之估價報告書所載（下稱系爭估價報告書），系爭房地於101 年4月7 日不含任何停車位所有權或使用權市價為5,953,000元（有瑕疵時之應有價格），含有一合法機械車位所有權之市價則為6,871,000 元（無瑕疵時之應有價格），二者差額為918,000 元（計算式：6,871,000 －5,953,000 ＝918,000） ，占無瑕疵時之應有價格比例為13.36%（計算式：918,000 ÷6,871,000 ×100%＝13.36%，小數點第二位以下四捨五入），是以原告得請求減少價金之數額，應為901,800 元（計算式：6,750,000 ×13.36%=901,800）。
（五）被告辯稱其出售予原告之系爭車位僅有使用權，而非所有權，是以應以系爭房地含有一合法使用權之機械車位，作為系爭房地無瑕疵時之應有價格云云；惟觀諸系爭買賣契約第一條記載之不動產標示及買賣權利範圍，即有於「含停車位」乙欄加以勾選，足證兩造買賣之範圍包含停車位，則按諸交易常情，被告出售予原告之標的自有包含車位之「所有權」，而非僅有出售車位之「使用權」。從而本件計算系爭房地於無瑕疵時之應有價格，自應以含有一合法機械車位所有權之市價為據，其理至明。退步言之，縱本件於計算系爭房地於無瑕疵時之應有價格，僅得以含有一合法機械車位「使用權」之價格為計算基礎，惟依社團法人新北市不動產估價師公會103 年1 月11日函覆鈞院檢附之意見所載，本案合法機械車位「所有權」之價格與「使用權」之價格，二者價格得認為相同而得援用前次估價報告書之價格等語。原告主張系爭房地無瑕疵時之應有價格，仍得援用前次估價報告書所認定於勘估標的上含有一合法機械車位所有權之價格6,871,000 元，就原告得請求被告酌減價金之數額，仍未有所影響，其理至明。準此，原告得依民法第359 條之規定，對被告請求901,800 元之價金酌減，以及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息。
（六）原告並無自始即明知系爭車位具有瑕疵之情事，被告仍應對原告負瑕疵擔保之責：
1、被告出售系爭房地及車位時，並未據實告知車位乃非符合建築管理法令之停車位，係原告於點交逾半年後，始發現為違章建築，已如前述；本件原告非在爭執系爭車位是否有獨立權狀或產權是否清楚，故被告聲稱原告於買受系爭車位時已知系爭車位係屬「無獨立權狀」且「產權不清楚」，而謂其不負瑕疵擔保責任云云，顯屬無稽。
2、被告辯稱系爭車位係位於車道（公設）之正上方，是原告應充分知悉其所購買者並非符合建管法令之車位云云；惟觀諸系爭大樓原始竣工使用執照圖所載，系爭大樓地下層原設有14個合法車位，均為上下層設計之機械車位，且該14個合法車位與系爭車位均位於相同之新北市○○區○○段○號○○○○號建物上，而同屬系爭大樓之公共設施部分，此觀該建號0000建物之建物測量成果圖，於建物門牌乙欄處即記載「00路0 段00號等公共設施」即明，足見系爭車位並非因設於公共設施上而成為違章建築；系爭車位乃係因於系爭大樓取得使用執照後違法增設，方而成為違章建築。從而被告辯稱原告於買受系爭車位時即自始明知系爭車位係設置於公設部分，而應得知悉系爭車位乃違章車位，被告是以不負瑕疵擔保責任云云，所辯誠屬無據，孰無可採。
3、被告另聲稱系爭買賣契約後附之「信義房屋買賣仲介一般委託書」第一條「車位標示」第7 點，被告就系爭車位之性質業已明確記載「七、本停車位屬：不清楚」，而未勾選其後所列之法定停車位、自行增設車位或獎勵增設車位，是原告應已充分知悉被告並未以符合建築法令之車位狀態出售系爭車位云云；然被告雖就系爭車位之性質勾選「不清楚」，僅代表被告主觀上對於系爭車位究竟屬於何種合法車位之性質不清楚（即法定停車位、自行增設車位或獎勵增設車位），此部分兩造之買賣仲介即證人梁祐銘已有到庭證稱：「當時在簽委託書的時候，我有問他（被告）是法定車位、獎勵車位或增設車位，他告訴我說他不清楚，我只能勾不清楚。」等語，是以被告就系爭車位之性質勾選「不清楚」，並非代表系爭車位客觀上之性質並非法定停車位、自行增設車位或獎勵增設車位之任何一種。況被告確有對原告保證系爭房屋及系爭車位並無增建、違建之情事，是被告聲稱原告對於系爭車位非合法車位乙節已充分知悉云云，即非事實，而不可採。
4、被告所引實務見解（最高法院84年度台上字第2320號、臺灣高等法院99年度上易字第1134號及94年重上字第241 號等民事判決），均係買受人於訂約之初即已知買賣標的物存有瑕疵之情事，甚至知悉買賣標的物有二次施工之情形，而仍願意買受者，買受人方不得對出賣人主張瑕疵擔保責任；本件原告於買受系爭車位時，並不知悉系爭車位為二次施工之違章建築，被告甚至刻意隱瞞系爭車位為違建之事實，此情與被告前開所舉買受人於買受之初已知悉買賣標的物有瑕疵之實務案例，完全不符，自不得比附援引於本件之中，被告辯稱原告自始即知系爭車位有瑕疵，不得對被告主張瑕疵擔保責任云云，顯與事實不符，殊無可採。
（七）原告並無因重大過失而不知系爭車位瑕疵之情事，被告仍應對原告負瑕疵擔保責任：
1、按買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355 條第2 項定有明文。被告聲稱原告於購買系爭車位前，對於系爭車位之設置位置已詳為查看，如對於該車位之權利歸屬及使用方式有所疑義，應予以調查，竟疏未調查，即屬有重大過失云云；惟原告並非建築法規專業人士，原告於買受系爭車位前至現場查看時，系爭車位與系爭大樓地下室其餘車位係同為機械停車位，並無二致，且被告亦有向原告保證系爭車位並非增建或違建車位，而於系爭買賣契約所附之標的物現況說明書中關於項次13之「本標的物是否有增建、違建之情況」，勾選「否」，原告遂不疑有他而安心購入，是無被告所稱因重大過失而不知違建瑕疵之情形。
2、被告縱引述臺灣高等法院94年度上字第584 號判決及最高法院49年度台上字第2544號判例等實務見解，惟該案例係出賣人未於契約中保證系爭房屋絕無違建之記載，出賣人亦無故意不告知有違建情事，出賣人方無賠償義務，而本件被告出賣系爭房地、車位時，明知系爭車位為違章建築，仍對原告保證系爭房屋及車位並無違建情事，與其前引用之實務案例全然不符，自不得比附援引於本件之中。
3、再被告另稱系爭買賣契約並未將系爭車位單獨列明其價金，顯示系爭車位價格無法以合法車位之市價相比，則原告於不知車位價格之情形下買受系爭車位，即有重大過失云云；惟原告透過仲介購買系爭房屋及車位時，負責帶看之仲介業者有對原告表示系爭車位市價介於1,200,000 元至1,500,000 元之間，並以此數額扣除後之價格，計算系爭房屋單坪單價，且仲介梁祐銘亦於言詞辯論時證稱：「（問：被告是否有告知你車位售價多少？）沒有。他向我說含車位要賣多少錢，當時的委託價是767 萬元。」、「（問：... 為何你向原告劉芷蓉表示車位價值約120~150 萬元？）因為我們在介紹案子的時候，會合理評估附近成交案件的停車位價格來做本件停車位價格。」等語，足見被告當時委託仲介出售系爭房地時，並未表示系爭車位之價格無法與市價相比，方未獨立列明其價金，且仲介梁祐銘提供原告系爭車位之市價資訊，亦係以附近區域之合法車位成交價為參考，從而原告於買受系爭車位時，主觀上均認為所買受者係符合建築管理法令之合法車位，亦無不知車位價格即予以買受之情事。
4、被告又辯稱原告於購買系爭車位時，已委託專業之房屋仲介人員梁祐銘代為調查，然梁祐銘竟僅坐收高額仲介服務費，而就系爭車位是否屬合法車位乙事疏未調查，顯有重大過失，原告關於梁祐銘此一重大過失，應負同一責任云云；惟關於系爭房地買賣，梁祐銘乃係擔任兩造之仲介，故梁祐銘亦為被告之代理人，其就原告給付房屋價款之債務履行部分為原告代理人，而就房屋瑕疵擔保、移轉登記及點交等出賣人義務，自非原告代理人。從而被告辯稱梁祐銘乃原告代理人，關於梁祐銘疏未調查系爭車位性質，顯有重大過失，依民法第224 條本文規定，原告應就梁祐銘之重大過失負同一責任，顯係將被告之履行義務誤認為原告之履約責任範圍，並非事實，亦於法無據，殊無可採。
5、況被告於出售系爭車位予原告時，即已明知系爭車位為違章車位，此業經被告訴訟代理人102 年4 月10日開庭時自承，然被告竟仍於標的物現況說明書中勾選表示系爭房屋及系爭車位並無增建、違建，顯見被告於簽約時確有故意不告知系爭車位為違章車位之情事，並對原告保證系爭車位絕非違章車位；縱原告因重大過失而不知系爭車位乃違章車位，仍由於被告確有對原告保證系爭車位非違章車位，依民法第355 條第2 項本文之規定，被告亦不得因此免除其瑕疵擔保責任。況被告確有故意不告知原告系爭車位屬違章車位之情事，從而依民法第355 條第2 項但書規定，被告仍應對原告負瑕疵擔保責任，彰彰明甚。
（八）綜上，被告於買賣契約中保證系爭房地及車位並無增建、違建情事，事實上卻有違規增設之停車位，自屬物有瑕疵，原告得依民法第359 條規定請求價金酌減。為此，聲明：⑴被告應給付原告901,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯以：
（一）原告自始即知「系爭車位」係設置於共有部分，且非屬合於建築法規之車位，自難要求被告負瑕疵擔保之責：
1、本件被告出賣並登記予原告之房地「所有權」，權利範圍並無任何減少，為兩造所不爭執，有爭執者僅係上開房地公設得否合法停車使用，亦即原告是否自始知悉，部分公設作為停車使用係非合於建築法規之車位乙節。按買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知物有瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，亦不負擔保之責。民法第355 條第1 、2 項定有明文。復參最高法院84年度台上字第2320號判決意旨：「上訴人於訂約之初，即已明知買賣標的物中之系爭違建樓房有興建在公有土地上之瑕疵，而仍買受，且未能舉證被上訴人有為該部分樓房不會被拆除之保證，依民法第
355 條第1 項規定，被上訴人自不負瑕疵擔保責任。」；另參臺灣高等法院99年度上易字第1134號判決、94年重上字第241 號判決，均認為：如買受人於訂約時已知悉有「陽台外推」之二次施工情形而仍願購買者，依民法第355條規定，自不得對出賣人主張瑕疵擔保責任。
2、原告自始明知被告所出售者僅「房地」所有權（房地之共用部分另可停車而已），並未額外出售「車位」所有權；被告於買賣之初，亦明白告知可供停車之範圍「無獨立權狀」且「產權不清楚」，更未向原告約定或收取車位之價金：
①系爭契約附件「信義房屋買賣仲介一般委託書」記載，第
壹條「車位標示」明確記載：「有車位：一、位置：...現場編號第21號、上車位，隨同主建物移轉；二、產權：
無獨立權狀，登記於共用部分建號2878，依照與起造人約定、分管契約或依現狀移轉使用；七、本停車位屬：不清楚」；並於第二條亦載明：「甲方願出售之土地、建築改良物，總價格為新臺幣（下同）柒佰陸拾柒萬元整。（包含車位價款： 元整）」等語，可知被告僅出售「房地」所有權（房地之共用部分另可停車而已），被告於買賣之初，已明白告知可供停車之範圍「無獨立權狀」且「產權不清楚」，更未向原告約定或收取車位之價金。
②原告簽署之「信義房屋買賣斡旋金契約」，開宗明義記載
：「茲因買方擬坐落新北市○○區○○路0 段00號0 樓之
0 房地暨車位（詳細房地暨車位資料如信義房屋不動產說明書物件編號N000000 所載），一、房地承購總金額為新台幣陸佰柒拾伍萬元整【含車位價款元整】。」顯見上開「信義房屋買賣仲介一般委託書」內容，已為原告知悉，原告亦願意出價購買，始委託信義房屋進行斡旋。
③系爭契約第一條㈡載明：「停車位事項：... 使用約定：
車位如有特別約定... 買方願繼續承受遵守；二、買方於簽約前確實已親至標的物所在地詳細檢視屋況，並對信義房屋仲介股份有限公司所提供之不動產說明書等資料以充分瞭解」、第十七條明載：「本物件之公設含停車用途，據賣方表示，所有權人目前有車位之使用權利... ；另本停車位移轉及使用，須符合大樓管理委員會或分管契約之規定」，足證原告自始即知「系爭車位」係設於共有部分，本次買賣僅係買受系爭車位使用權利。
④再系爭契約附件「相關法令說明」亦載明：「共同使用部
分內含停車位」，益見被告僅出售「房地」所有權（房地共用部分可停車），並未額外出售「車位」所有權，更未向原告約定或收取車位價金，於買賣之初亦明白告知可供停車之範圍「無獨立權狀」且「產權不清楚」，故原告於訂約時既已知有「共用部分供作車位使用」之情形而仍願購買，自不得對被告主張瑕疵擔保責任。
3、原告稱：系爭契約所附之「信義房屋買賣仲介一般委託書」－物件編號N000000 ，關於項次13記載：「本標的物是否有增建、違建之情況？」被告勾選否等情，足證被告故意不告知系爭車位為違規增設之違章建築云云；惟觀諸系爭契約第一條㈠：「增建違建事項：無增建（外推）部分」、第一條㈡：「停車位事項：... 使用約定：車位如有特別約定... 買方願繼續承受遵守... 其停車位之使用管理，應依照相關法令及管理機關之規定」可知前開「信義房屋買賣仲介一般委託書」關於項次13之記載，僅係被告在說明系爭房屋有無增建、違建之情形，尚不得據此推論被告隱瞞或故意不告知系爭車位係非合法車位。
（二）原告購買系爭車位時，多次親臨系爭車位設置位置並詳為察看，且有信義房屋專業人士陪同看屋說明，果伊對系爭車位權屬及使用方式有所疑義，猶可預為調查後再行買受，其疏於調查即甘冒風險逕行簽約，足證原告就「系爭車位」設置於共有部分，且非合於建築法規之車位乙節，難謂無重大過失而不知：
1、由系爭買賣契約第一條、一、㈡：「停車位事項：... 使用約定：車位如有特別約定... 買方願繼續承受遵守；二、買方於簽約前確實已親至標的物所在地詳細檢視屋況，並對信義房屋仲介股份有限公司所提供之不動產說明書等資料已充分瞭解。」可知原告多次親臨系爭車位設置位置並詳為察看，且有信義房屋專業人士陪同看屋說明，應已充分了解系爭車位現場狀況，並可知悉系爭車位係以吊掛方式設置於地下層之天花板上而其下方可供人車通行。
2、承上，復依如下證據，證明原告稱：伊不知系爭車位係不合法云云，要屬重大過失：
①就「被告未以合法之車位狀態出售系爭車位」部分，原告
應能充分知悉，此觀諸系爭契約附件「信義房屋買賣仲介一般委託書」－物件編號N752552 第一條「車位標示」明確記載：「七、本停車位屬：□不清楚□法定停車位□自行增設車位□獎勵增設車位」，可見被告已充分揭示，系爭車位並非屬建築相關法規之合法停車空間種類（即非法定停車位、非自行增設車位、非獎勵增設車位），是被告實無法於上開各該之合法停車空間種類欄位進行勾選，故僅勾選「□不清楚」乙欄。復徵原告簽署之「信義房屋買賣斡旋金契約」記載：「茲因買方擬坐落新北市○○區○○路0 段00號0 樓之0 房地暨車位（詳細房地暨車位資料如信義房屋不動產說明書物件編號N000000 所載），益證原告已能充分知悉，被告未以符合建築法令狀態之車位出售系爭車位甚明，果如原告所辯：伊不知系爭車位係不合法云云，其亦有重大過失。
②就「系爭不符建管法令之車位價格，難以與合法車位之市
價比擬，故未單獨列明系爭車位之價金」部分，原告亦應能充分知悉，此觀諸系爭買賣契約所附「信義房屋買賣仲介一般委託書」－物件編號N000000 第二條：「甲方願出售之土地、建築改良物，總價格為新台幣（下同）柒佰陸拾柒萬元整。（包含車位價款：元整）」等語，可知因系爭不符建管法令之車位價格，難以與合法車位之市價比擬，故被告出售系爭房地時，並未單獨列明系爭車位之價金，而僅以房地總價表示，倘如原告所稱，其另有購買車位所有權，則其豈有在不知車位價格情形下購買車位之理。③關於「系爭車位係位於『公設』，即車道之正上方」部分
，此由原證一兩造契約書第十七條已就系爭車位同途及使用方式，進行說明：「本物件之公設含停車用途，據賣方表示，所有權人目前有車位之使用權利…；另本停車位移轉及使用，須符合大樓管理委員會或分管契約之規定」，故被告已明確說明系爭房地共用部分另可停車，但並未額外出售「車位」所有權。另系爭車位以吊掛方式設置於車道之正上方，原告應能充分知悉其僅購買系爭房地所有權，房地共用部分（即公設）另可停車，並未額外出售「車位」所有權。
3、綜上，原告就其行為即難謂無重大過失，被告自不負瑕疵擔保責任。
（三）矧原告於購買系爭車位時，已委託專業房屋仲介人員梁祐銘代預為調查，梁祐銘為圖高額仲介服務費，竟疏未調查系爭車位是否係合法車位，顯有重大過失，關於梁祐銘之重大過失，原告應負同一責任：
1、訴外人梁祐銘為專業房屋仲介人員，受原告委託居間仲介系爭房地及車位買賣，並向兩造收取高額仲介服務費，就原告委託其購買系爭房地及車位，自應就買賣標的有無瑕疵、不動產說明書記載事項，負調查義務並盡善良管理人之注意義務，非僅為報告交易資訊而為買賣雙方之媒介。
2、惟觀諸證人梁祐銘102 年6 月19日言詞辯論期日證詞：「（問：你是否知道該停車位是屬於社區自行增建的機械車位？）不知道。（問：被告有無告知你該停車位為合法之停車位？）我們不會去質疑停車位是否合法。（問：如果屋主在標的物現況說明書的第十三頁勾選沒有違建增建之情況，是否就是你剛剛所說的不會去質疑車位是否合法的情形？）因為我們在討論是否有違建或增建，都是看房子的狀況，例如陽台有無外推。因為去現場時屋主已經有指出停車位的位置，所以我們也不可能去質疑他。（問：屋主是只有告知你不清楚，還是說有告知你法定車位、獎勵車位或增設車位他不清楚？）當時在簽委託書的時候，我有問他是法定車位、獎勵車位或增設車位，他告訴我說他不清楚，我只能勾不清楚。（問：你有無調查過該車的狀況，例如竣工圖？）我沒有調竣工圖。」可知被告自始即告知證人梁佑銘伊不清楚系爭車位性質，然梁祐銘卻未進一步調查、確認系爭車位是否屬合法車位，僅以被告所述或相關文件之勾選內容，圖求快速促成系爭交易，坐收高額仲介服務費用，顯未盡調查義務及善良管理人注意義務而有重大過失。是以，梁祐銘受原告委託購買系爭房地及車位，竟疏未調查系爭車位性質，顯有重大過失，則依民法第224 條規定，原告自應就其代理人之重大過失，負同一責任；本件原告疏於調查系爭車位是否為合法車位，即甘冒風險逕行簽約，殊難謂無重大過失，被告自不負瑕疵擔保責任。
3、至原告主張系爭房地買賣，梁佑銘僅於原告給付房屋價款之債務履行部分為其代理人，有關系爭房屋瑕疵擔保、移轉登記及點交部分乃被告之債務，非原告履行義務範圍云云；惟兩造就系爭買賣，既分別委任梁佑銘為代理人，關於債之履行有故意或過失時，自應與之各負同一責任，今原告代理人梁佑銘為圖快速成交，疏於為其調查系爭車位是否為合法車位，自應由原告就梁佑銘之重大過失負同一責任，原告所辯顯係誤解民法第224 條規定，實無可採，併此敘明。
（四）姑不論被告有無隱瞞系爭車位為違規增設之違章建築，而應對原告負減少價金之物之瑕疵擔保責任，容有重大疑義；惟被告出賣系爭房地之「所有權」，權利範圍並無任何減少情事，為兩造所不爭執，被告就系爭車位亦未計算任何價金，原告實無損失可言，自不得主張減少價金。蓋被告移轉登記予原告之房地所有權權利範圍，即係兩造買賣契約約定之權利範圍，並未減少，此為兩造所不爭執。矧被告自始即未以合法車位狀態出售系爭車位，且因考量系爭車位不符建管法令，其價格難與合法車位之市價比擬，故未單獨列明系爭車位之價金而僅以房地總價表示，原告亦充分知悉，已如前述。是以，原告主張被告應負減少價金之物之瑕疵擔保責任云云，無異係指被告出售系爭房地之權利範圍有所減少，要與本件事實不符，實不足為採。
（五）退步言，縱被告就系爭不具合法使用權之車位，應負減少價金之物之瑕疵擔保責任；惟本件兩造所爭執者，僅係系爭房地部分公設未能作為符合建築法規之停車使用，則關於減少價金之計算方式應以「系爭房地所有權，權利範圍不變動」之前提下，以「部分公設符合建築法規得作為停車使用」與「部分公設雖得停車但不符合建築法規」二者間之客觀價差為準，原告未能舉證以實其說，則依舉證責任分配法則，應由主張減價之原告承擔未能證明之不利結果：
1、兩造爭執者，僅係系爭房地之部分公設未能作為符合建築法規之停車使用，是以縱認被告須就系爭車位未符合建築法規而應負瑕疵擔保責任，其計算方式亦應限於「系爭房地所有權，權利範圍不變動」之前提下，以「部分公設符合建築法規得作為停車使用」與「部分公設雖得停車但不符合建築法規」二者間之客觀價差為準，即應比較「系爭房地含有一合法機械車位使用權之價格」與「系爭房地含有一違法機械車位使用權之價格」之客觀價差為計算依據，方屬正辦；而原告竟以系爭房地不含任何停車位所有權或使用權之市價，與含有一合法機械車位所有權之市價之差額比，計算所欲請求減少之價額，顯已混淆本件前提事實，無異係指被告出售系爭房地之權利範圍有所減少，要與本件事實不符，不足為採。
2、據新北市不動產估價師公會於102 年7 月27日所出具估價報告書之評估價值結論所載，僅得出：「㈠勘估標的不含任何停車位所有權或使用權之價格：新台幣5,953,000 元；㈡勘估標的含有一違法機械車位使用權之價格：新台幣6,112,000 元；㈢勘估標的含有一合法機械所有權之價格：新台幣6,871,000 元」之評估結果，顯未就「勘估標的含有一合法機械車位使用權之價格」為鑑定，而無法得出正確之計算結果，為此，被告乃就此部分再為聲請補充鑑定。詎新北市不動產估價師公會103 年1 月11日以（103）公字第0000000 號函之補充意見竟表示：「就本案合法機械車位『所有權』之價格與『使用權』之價格，兩者之價格得認為相同而得援用前次估價報告書之價格…。」令被告甚感訝異且不解，蓋以所有權與使用權間具有土地「持分」之差異，於事實上及法令上之性質亦有不同，想當然於市值上會有高低之別，豈能遽此一概而論？矧該公會既得勘估系爭房地含一違法機械車位使用權之價格，何以無法勘估系爭房地含一合法機械車位使用權之價格，甚以援用系爭房地含一合法機械車位所有權之價格而含糊帶過，實毫無專業可言，實難令人甘服。
3、綜上，原告就所得請求減少價金之具體數額，既無法藉由前開鑑定結果證明之，而原告亦未舉出其他正確之證明方法作為立論依據，則依舉證責任之分配法則，自應由主張減價之原告承擔未能證明之不利結果。縱認被告應負減少價金之物之瑕疵擔保責任，系爭房地之買賣價金含括系爭車位之價金，參諸前開估價報告書所載，亦可知被告並未以系爭房地含有一合法機械所有權之價格6,871,000 元出售，而僅以6,750,000 元出售，是以，倘要計算原告損害，應以原告實際支付之價金6,750,000 元，減去原告買受系爭房地含一違法機械車位使用權之客觀價值6,112,000元，即638,000 元方屬妥適，併此敘明。
（六）綜上所述，原告請求顯無理由，聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利益判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。
三、法院之判斷：
（一）原告主張其於101 年4 月7 日向被告買受系爭房地含系爭車位，買賣價款總金額6,750,000 元，原告業給付全部價款完畢，系爭房地亦於101 年4 月19日辦理移轉所有權登記及於同年月27日交付系爭房地予原告，詎嗣後原告得知系爭車位竟屬違法增設之機械停車位，惟被告於簽訂買賣契約時已於系爭買賣契約第一條第1 項第1 款關於「本買賣標的物」之「增建違建事項」記載「無增建（外推）部分」，且於出售系爭房地時所填載之標的物現況說明書中關於項次13「本標的物是否有增建、違建之情況」，亦勾選「否」，被告顯未據實告知原告系爭車位屬違章車位，隨時有遭主管機關拆除無法使用之虞，故被告交付之系爭車位自有重大瑕疵等語，被告固不爭執系爭車位為違法增設之機械停車位，惟辯稱原告自始即知其僅出賣系爭房地之所有權，並未額外出售系爭車位之所有權，所以買賣價金並未包含停車位之價款，且原告簽約前即多次至現場察看，復委託專業之房屋仲介人員梁祐銘預為調查，卻疏於調查系爭車位係設置於共有部分，非屬合於建築法規之停車位，原告自有重大過失，並應就代理人梁祐銘之重大過失負同一責任等語，是以本件應為審酌者乃⑴兩造間就系爭房地之買賣標的物是否包含系爭車位？⑵被告是否應就系爭車位之不具適法性而負出賣人之物的瑕疵擔保責任？
（二）兩造就系爭房地之買賣標的物除系爭房地之所有權外，亦包含系爭車位之使用權：
依兩造所不爭執真正之不動產買賣契約書第一條第一項第二款關於本買賣標的物之約定：「（二）停車位事項■含停車位，位置編號、車位種類、使用約定如下：位置編號：在第地下一層，現場編號第21號車位。車位形式：●升降* 機械。使用約定：車位使用如有特別約定（如住戶規約、區分所有權人會議決議、分管契約、現況使用慣例等），買方願繼承承受遵守....」，及第十二條所約定：「本物件之公設含停車用途，據賣方表示，所有權人目前有車位之使用權利，未次買賣含車位壹個，賣方須於交屋時提供車位使用之相關物件及文件：遙控器、繳款證明單據予買方；另本停車位移轉及使用，須符合大樓管理委員會或分管契約之規定，又有關停車位之移轉及使用方式，賣方應明確完整告知買方，如未予告知以致損及買方權利，賣方應負賠償之責。」，再參以被告與信義房屋公司所簽立買賣仲介一般委託書上就車位標示欄亦勾選「有車位，所有權人在本基地內共持有1 個車位，委託銷售1 個車位。..無獨立權狀，登記於共用部分建號0000，依照與起造人約定、分管契約或依現狀移轉使用。」，兩造間就系爭房地之買賣標的物確已包含設置於地下一層編號第21號升降機械停車位之使用權至明，此並有證人梁祐銘證稱：（問：你是否有受兩造委託來仲介買賣委託買賣房屋？）我是兩方的仲介。（問：本件買賣是誰先委託你？）屋主先找我賣房子，後來才找到買方，所以我是先認識屋主，才認識買方。（問：本件被告欲出售房屋，是否有包含停車位？）有。（問：本件房屋買賣的總價款是多少？）應該是675 萬元。（問：買賣總價金所涵蓋的買賣標的範圍，是指建物土地及共公共設施，抑或有計算停車位的價格？）有含車位的價格等語佐參（見本院102 年6 月19日言詞辯論筆錄）。是被告以其未出售系爭車位所有權為由，飾詞辯稱買賣價金未包含系爭車位云云，要無足採。
（三）被告應就系爭車位之不具適法性負出賣人之物的瑕疵擔保責任：
⑴關於系爭車位為違法增設之懸吊式停車位，已為兩造所不
爭執，且經本院函詢新北市政府工務局關於系爭房地共有部分於原使用執照圖所設置之機械車位外，另行增設懸吊式機械車位之適法性，依新北市政府工務局102 年5 月27日北工使字第0000000000號函覆本院說明所載：「地下1層原核准用途為『防空避難室、停車空間』使用；依原核准圖說（使變圖）面積計算表所示，停車數量為14輛（7組懸吊式）。建築物使用類組及變更使用辦法第8 條第8款（略）：『建築物之... 、機械停車設備、... 或其他經中央主管建築機關認定項目之變更。』；是以，建築物未經許可擅自增設懸吊式機械車位即違反建築法第73條第
2 項，依法應委託依法登記開業建築師辦理變更使用執照。」（見本院卷一第140 頁），並參以社團法人新北市建築師公會102 年11月28日102 新北市建師鑑字第547 號函覆本院所說明：「本案相關懸吊式機械車位不具適法性，於法令上不得申請程序補正。」（見本院卷一第272 頁），足見違法增設之系爭車位確已違反建築法第73條第2 項規定，且無法以申請變更使用執照方式加以補正其適法性，依同法第91條第1 項第1 款規定，使用人即原告受有主管機關課處罰鍰或強制拆除之虞。
⑵按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354 條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例要旨可參）。依被告於不動產買賣契約第1 條第1 項第1 款關於「本買賣標的物」之「增建違建事項」係勾選「無增建（外推）部分」，及於標的物現況說明書中關於項次13「本標的物是否有增建、違建之情況」亦勾選「否」等情，再參以證人梁祐銘證稱：（問：如果屋主在標的物現況說明書的第十三項勾選沒有違建增建之情況，是否就是你剛剛所說的不會去質疑停車位是否合法的情形？）因為我看過現場，因為我們在討論是否有違建或增建，都是看房子的狀況，例如陽台有無外推。因為去現場時屋主已經有指出停車位的位置，所以我們也不可能去質疑他。（問：標的物現況說明書上所記載之違建增建，是否也包括停車位？）對等語，見見被告於出售系爭房地含停車位使用權時，確已向原告保證買賣標的物即系爭房地及停車位未有增建、違建之情況，惟事實上系爭車位乃屬違法增設之懸吊式停車位，不具適法性而有遭主管機關強制拆除之虞，依通常房地交易觀念，已不具備一合法停車位使用權之價值，被告就此物之瑕疵，自應負擔保責任。
⑶被告雖抗辯原告自始即知系爭車位設於共用部分且非屬合
於建築法規之車位，原告多次察看現場，並委託仲介梁祐銘預為調查，其疏於調查即甘冒風險逕行簽約，難謂無重大過失，並應就代理人梁祐銘之重大過失負同一責任云云，惟查，系爭車位之違法並非因設置於共用部分，而是因非屬使用執照圖說核准設置之車位，自非稍加注意即可知情之瑕疵，被告既已於不動產買賣契約及標的物現況說明書中向原告說明買賣標的物並無增建、違建之情況而為保證，要難謂原告自始即知情系爭車位為違法增設之車位甚或有怠於注意之重大過失可言；而「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。」民法第224 條前段固有明文，惟關於系爭房地之買賣，負有移轉買賣標的物義務之債務人乃係被告，依證人梁祐銘所證稱：我是兩方的仲介，屋主先找我賣房子，後來才找到買方等語，證人梁祐銘僅係受契約雙方即兩造之委託，於兩造間予以斡旋，促使契約成立之媒介居間人，縱認其亦屬兩造買賣系爭房地之雙方代理人，然其關於移轉買賣標的物之履行，則屬被告之代理人，縱有不知瑕疵之重大過失，亦係被告應與之負同一責任，而非原告。是被告所辯，顯然無稽。
（四）原告請求減少買賣價金901,800 元，有無理由？⑴按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔
保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第359 條定有明文，而買受人依此條文行使減少價金請求權，除使價金發生縮減之效果，並得請求出賣人返還縮減部分之已付價金。本件兩造間就系爭房地含系爭車位使用權之買賣，因系爭車位之不具適法性而具有減少價值之瑕疵，已如前述，原告依前開規定請求減少價金並返還之，自屬有據。
⑵按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買
受人依民法第359 條規定固得請求減少價金，惟減少之價金額數，應以瑕疵物於買賣當時應有之實際價格，與無瑕疵時之應有價格之比例算定。」、「買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算。」最高法院88年台上字第642 號及99年度台上字第1972號判決要旨可參；系爭房地含一合法機械車位使用權於101 年4 月7 日之市場交易價格為6,871,000 元，系爭房地含一違法機械車位使用權於101 年4 月7 日之市場交易價格為6,112,000 元，此有新北市不動產估價師公會10
2 年7 月27日（102 ）估字第009 號估價報告書及103 年
1 月14日（103 ）公字第0000000 號函附補充意見（見本院卷二第2 、3 頁）可參，則比較系爭房地含一違法系爭車位使用權及一合法機械車位使用權之市場交易價值差額759,000 元（即6,871,000 元－6,112,000 元），占系爭房地有一合法機械車位使用權市場交易價值之比例約為0.11，依本件系爭房地含系爭車位使用權之買賣總價款6,750,000 元計算，原告因系爭車位不具適法性之瑕疵所得請求減少之價金應為742,500 元（即6,750,000 元×0.11）；其逾此數額之其餘請求，則無理由。
（五）從而，原告依民法第359 條規定，請求被告給付減少之價金742,500 元及自起訴狀繕本送達翌日即102 年2 月6 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
（六）兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
（七）因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
五、據上論斷：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條但書、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 3 日
民事第二庭 法 官 葉靜芳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 103 年 4 月 3 日
書記官 何嘉倫