臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第424號原 告 邱慧穩訴訟代理人 王瀚興律師被 告 王建寅上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國103年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告與被告於民國101年5月30日簽訂買賣契約，由被告將其
所有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（應有部分1/5）及其上同段建號2455號門牌號碼新北市○○區○○街○○號5樓建物（下稱系爭房屋）以新臺幣（下同）742萬元出售予原告，並於同年7月23日辦妥所有權移轉登記後，再於同年8月8日付清買賣價金並完成交屋。詎於交屋後當日原告即收到新北市政府違章建築拆除大隊違章建築拆除時間通知單（下稱8月7日拆除通知單），告知被告（即系爭房屋原所有人）系爭房屋5樓後方有應拆違建（下稱系爭違建）須拆除，將訂於101年8月13日執行拆除。原告迫於無奈遂自行將系爭違建拆除，然系爭房屋拆除之系爭違建為「廚房」，對於系爭房屋價值嚴重減損。原告旋將上情告知被告與房仲，然未獲被告置理不得已提起本訴，依民法第354條規定主張被告應負瑕疵擔保責任，並依同法第359條規定主張按系爭房屋價款1/3計算減少價金247萬3,333元，再依不當得利法律關係請求被告返還。
㈡實則，系爭房屋交屋前，兩造確就原告已知系爭違建拆除事
項（101年6月間）進行相關補償。然系爭房屋既於101年7月23日又有主管機關違建認定通知單（下稱7月23日違建認定通知單），該通知單並因於101年7月26日寄存送達被告而於10日後發生送達效力，被告自難推諉不知，而負有應將該通知單內容告知原告之義務。申言之，被告應對原告就8月8日原告才發現的8月7日拆除通知單，對於房屋減損價值的情況，於房屋移交前確實告知原告。縱被告於交屋時確不知悉該通知單之存在，依民法第373條與第354條規定危險負擔時業已有減少物之價值瑕疵，仍應予減少價金。
㈢併為聲明：被告應給付原告247萬3,333元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠系爭房屋5樓後方確有約2坪廚房違建，被告於出售前即有告
知所委任之仲介人員，該仲介人員亦有告知原告。嗣復因於交屋前即發生遭檢舉報需拆除之情事，故兩造於101年8月8日辦理交屋手續時另達成協議，以減少15萬元價金處理。即本件兩造就違建報拆之事既經以減價15萬元達成合意，被告亦從未承諾保證不再被報拆，原告自不得再以同一事由向被告為減少價金之請求。
㈡實則，在交屋前被告確不知悉7月23日違建認定通知單存在
之事實，101年8月8日交屋時兩造至現場查看之結果，門首亦未張貼寄存郵局之招領的通知。而8月7日拆除通知單，乃係於完成交屋後才於同日張貼於門首，故本件被告確係不知情，而非故意隱匿不告知系爭違建又遭報拆之情事。
㈢併為答辯聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於101年5月30日簽訂買賣契約，由被告將其所有系爭房
屋及坐落基地以742萬元出售予原告，並於同年7月23日辦妥所有權移轉登記。惟於交屋前（6月間），發生因系爭房屋5樓後方增建（即系爭違建）遭新北市政府違章建築拆除大隊（下稱拆除大隊）認定屬違建，應予拆除，後經被告於101年6月4日出具自拆切結書進行拆除，並據拆除大隊於101年6月6日派員勘查，認已達不堪使用標準後，於101年6月13日同意銷案（新北拆拆一字第00000000000號通知單）之報拆事件。雙方再於101年8月8日付清買賣價金並完成交屋前達成協議，約定「就先前不動產報拆紀錄，乙方（即被告）補貼甲方（即原告）15萬元。」，被告則於101年8月8日前就前於101年6月間已拆除部分再回復原狀等情，並有買賣契約書1份（詳原證1）、買賣契約書節本1份（詳本院卷第66頁）、系爭房屋登記謄本（詳本院卷第42頁）、拆除事項通知及照片等資料（詳本院卷第98至108頁）附卷可佐。
㈡系爭違建嗣於
⑴101年7月間再接獲檢舉，先經拆除大隊以新北拆認一字第
0000000000號違章建築認定通知書（101年7月9日）認定在案，但因違物所有人有誤（受文者為「陳梅」），故以101年7月19日新北認一字第0000000000號撤銷違建認定處分函，辦理新北拆拆一字第0000000000號結案通知單。
⑵於撤銷後確認建物所有權人，拆除大隊復以新北拆認一字
第0000000000號違章建築認定通知書（101年7月23日）認定在案（受文者為「被告」；於101年7月26日寄存於三重二支局，目前仍留局，未據被告前往領取。即7月23日違建認定通知單），並確認符合違章建築拆除標準後；於101年8月7日以新北拆拆一字第0000000000號通知單（即8月7日拆除通知單）通知被告拆除大隊訂於101年8月13日起執行拆除；再於102年1月4日辦理新北拆拆一字第0000000000號結案通知單。
等情，並有拆除大隊102年10月16日新北拆認一字第0000000000號函及附件（詳本院卷第82至97頁）；查詢招領單（詳本院卷第114頁）在卷可憑。
四、原告主張：關於系爭違建，兩造除就交屋前遭報拆一事為減價15萬元之協議及被告並同意於交屋前蓋回原狀外，被告另保證不會再被報拆等語。既為被告所否認，自應由原告就「被告保證不會再被報拆」之利己主張，負舉證之責。關此部分，經依原告聲請傳訊證人周麗瑋，到庭證稱：（(提示本院卷第66頁)有無做這樣的註記？）有，是要給賣主的契約書有做這樣的註記，而且是湛先生要求的，因為他說要對其他股東做交代。（作此註記意思為何？）就是減價15萬元，是要保證要蓋回報拆的地方，保留2萬元是漏水或是其他的保固，我不太記得。是從交屋的尾款減掉15萬元。（被告有無講過他們已經跟4樓達成協議，並且保證後面不會報拆？）確實有這樣說過，而且是湛先生說的等語。然再依被告聲請傳訊證人湛荏棋，則到庭證稱：（101年8月8日的註記是何意？）雙方都知道交屋之前6月份都知道報拆的事情，按照正常1個月可以結案，因為報拆不願意完稅，所以拖了很久，透過周小姐跟我協商要折讓價金，價金已經談妥，減價15萬元，後面寫的2萬元是保留金，因為有水電的差額，2萬元與15萬元是沒有關係的。（有無承諾要與4樓協商拆除後要為原告恢復原狀？）6月份的時候報拆，而且有來拆，拆了之後我們有恢復，到了8月8日交屋的時候，原告有來確定是否有恢復原狀，所以8月8日交屋當天原告有看過。後來報拆是交屋以後的事情才又被報拆。（有無保證不會再被報拆？）我不會保證，我只有說我有補貼給4樓的人，我沒有保證，因為拆除的部分是新北市政府的事情，我不可能會保證等語。經本院調查之結果，認證人周麗瑋、湛荏棋就關於系爭買賣契約上101年8月8日註記之真意為「原告至遲於交屋前已知悉系爭違建6月報拆之事，因原告仍表明希望買受，故以減價15萬元處理。被告代理人湛荏棋則曾表明已與4樓完成協商，拆除大隊執行完畢後，會再恢復原狀。故101年8月8日辦理交屋手續前，原告亦先至現場查看確認外觀回復無誤。」一節，所述情節相符，而可認為真。惟就回復原狀後，被告究否曾保證不會再被報拆一節，其等間之供述則互有歧異，是本件單執證人周麗瑋之證詞，並尚無足為被告曾為保證之推斷。即參酌前開2名證人前後供述之情節，至多僅得推認被告已承諾並與101年6月報拆事件之檢舉人（4樓）達成協議；衡以本件兩造於交屋前，原告確已知悉系爭違建之存在，並曾經報拆之結果，且為減價之協議，按諸一般社會經驗法則，被告除可能允諾與前檢舉人為協商外，應無可能就其根本無法預期之「系爭違建不會再被（其他人）報拆」一節為保證之承諾。此外，原告未再提出其餘證據以佐被告曾為保證之承諾，原告前開主張，自無可採。
五、按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。查本件承前述，兩造於交屋前，原告既已明確知悉系爭房屋5樓部分存有已經拆除大隊認定之系爭違建存在，並曾經執行拆除後報結；復再經被告回復為拆除前之原狀始交付原告；更已就報拆之結果達成減價15萬元之協議。則前開交屋前兩造已知系爭房屋存在之現況（含系爭房屋5樓後段屬已經拆除大隊認定之違建；被告所交付系爭違建係經報拆後再重建之違建(違反建築法第95條規定，屬應即報即拆之違建。)。另報拆後再重建之違建，已涉建築法第95條之刑罰，買受人可期待之使用(期間)利益，本與買受一般未經報拆違章建築不同，附此敘明。），自均應包含於前開減價之範圍，依兩造協議之結果，難再謂屬物之瑕疵。
六、次按民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。是依第373條之規定，危險移轉於買受人之時，有第354條第1項所稱之瑕疵者，雖在契約成立時此項瑕疵尚未存在，出賣人對於買受人，亦應負擔保之責（最高法院29年上字第826號判例意旨參照）。查本件系爭違建屬已經拆除大隊認定之違建；交屋時現況為經拆除後重建屬應即報即拆之違建一節，既如前述，乃為兩造為減價協議時所已知，不能認屬瑕疵。而觀諸「7月23日違建認定通知單」之內容，復僅係重申「系爭違建已經拆除大隊認定為違建」之意旨，自難以該違建認定通知單之存在，逕謂被告交付之系爭房屋未備兩造約定之品質，已具有瑕疵。況「7月23日違建認定通知單」乃以被告為受文者，並於101年7月26日以寄存方式送達被告（迄今仍留局）等情，已如前述，應可認為真正。則肇於送達時系爭房屋所有人已變更為原告，該違建認定之通知對原告（非受文者）及被告（非所有人）本難謂具實質拘束力（此參卷附拆除大隊新北拆認一字第0000000000函同理可明；詳本院卷第93、94頁）。即本件原告以被告未告知7月23日違建認定通知單之內容為由，主張應由被告負瑕疵擔保之責云云，並無可採。申言之，本件被告所應負危險負擔，乃為系爭房屋於交付原告前，系爭違建遭拆除滅失之危險。本件系爭違建應予拆除之通知單（即「8月7日違建拆除通知單」），既於被告交付系爭房屋予原告後，方張貼於系爭房屋門首（實則，該拆除通知肇於受文者之誤列(仍列為被告)及前述7月23日違建認定通知單具應撤銷事由，原告本不受其拘束，可逕依第4項記載與拆除大隊聯絡，再由其為撤銷處分，附此敘明。），並再續為執行拆除，則依民法第373條規定該遭拆除之危險，本應由原告（即買受人）負擔，應不得再向被告為減價之請求。
七、綜上所述，本件買賣交屋前，兩造既就系爭房屋所存系爭違建曾經報拆後再重建之現況，已為確認，並達成減價15萬元之合意。則於被告完成交屋後，所再發生系爭違建遭舉報拆除之危險，自應由原告負擔。從而，原告依民法第359條規定主張減少價金，併依不當得利法律關係請求被告返還247萬3,333元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
八、兩造其餘主張及攻擊防禦方法與本件判決之結果無涉，爰不逐一論列說明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 17 日
民事第一庭法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 17 日
書記官 莊琬婷