臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第508號原 告 李安昇訴訟代理人 賴麗容律師
王子文律師上 一 人複 代理人 張清凱律師被 告 曾景煌
李東鴻李淑靜魏李淑香李傳吉共 同訴訟代理人 蘇美玲律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國103 年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：原告起訴時，原係以本院民事執行處函文記載之土地鑑定價格，與土地委託買賣契約書所載買賣價金間之價差，計算其所受損害，並據以請求被告曾景煌與被告李東鴻連帶給付原告新臺幣（下同）728,056 元、與被告李淑靜連帶給付原告728,056 元、與被告魏李淑香連帶給付原告728,056 元、與被告李傳吉連帶給付原告2,184,168 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，嗣於本院審理期間，將本院民事執行處函文記載之土地鑑定價格，以估價師評估之土地價額代之，重新計算，進而擴張應受判決事項之聲明，且追加成為如後所載先、備位之訴（見本院卷②第134 頁），核與民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第
3 款之規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）原告與被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉均是新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分各為1/9 、1/18、1/18、1/18、1/6 。然民國
100 年12月19日之前，被告曾景煌之外的兩造係與訴外人李安修、李安祥公同共有系爭土地應有部分1/2 。詎被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉及訴外人李安修，未經原告同意，擅自於99年6 月15日與被告曾景煌簽立土地委託買賣契約書，將斯時尚未辦理分割之系爭土地應有部分1/2 ，即併同原告及訴外人李安祥之潛在應有部分，以總價1,120,000 元賣予被告曾景煌。迨系爭土地應有部分1/2 於100 年12月19日分割後，除訴外人李安修之應有部分1/18因遭強制執行未能辦理移轉登記外，被告李東鴻已於101 年1 月4 日將其應有部分1/18移轉登記予被告曾景煌，被告李淑靜、魏李淑香、李傳吉亦於101 年6 月21日將其等之應有部分1/18、1/18、1/6 移轉登記予被告曾景煌。惟被告李東鴻從未通知原告是否優先承買其出售之應有部分1/18，原告於101 年4 月20日以存證信函向被告李淑靜、魏李淑香、李傳吉行使優先承買權，其等則不予理會，均已侵害原告之優先承買權，而被告曾景煌明知原告為系爭土地之共有人，仍執意向被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉買受系爭土地之應有部分，乃共同以背於善良風俗之方法加損害於原告，應負共同侵權行為責任。爰依侵權行為之法律關係，請求被告曾景煌與其他被告各自連帶賠償，並依估價師所評估，被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉將系爭土地應有部分移轉登記予被告曾景煌之時間即101 年1 月4 日、101 年6 月21日之土地價格（先位之訴），或其等買賣系爭土地應有部分之時間即
100 年12月30日、101 年4 月17日之土地價格（備位之訴），與土地委託買賣契約書所載買賣價金間之價差，計算求償之金額如先、備位聲明所示。
（二）聲明：１先位聲明：
被告曾景煌應與被告李東鴻連帶給付原告854,364 元、與被告李淑靜連帶給付原告893,021 元、與被告魏李淑香連帶給付原告893,021 元、與被告李傳吉連帶給付原告2,927,886 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；願以現金或中國信託商業銀行無記名可轉讓定存單供擔保，請准宣告假執行。
２備位聲明：
被告曾景煌應與被告李東鴻連帶給付原告846,632 元、與被告李淑靜連帶給付原告876,012 元、與被告魏李淑香連帶給付原告876,012 元、與被告李傳吉連帶給付原告2,876,860 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；願以現金或中國信託商業銀行無記名可轉讓定存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
（一）被告李東鴻經被告李淑靜、魏李淑香、李傳吉、訴外人李安修出具授權書後，於99年6 月15日與被告曾景煌簽立土地委託買賣契約書，將其等繼承自訴外人李家藝之系爭土地應有部分1/2 ，以1,120,000 元出售。原告及訴外人李安祥雖未在土地委託買賣契約書上簽章，惟被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉及訴外人李安修就公同共有之系爭土地應有部分1/2 ，無論是人數或潛在之應有部分比例，均已符合土地法第34條之1 第5 項、第1 項之規定，該買賣契約自已成立、生效，各出賣人均應受拘束。又共有人出賣共有土地時，應如何通知其他共有人，法無明文，原告既自承被告李傳吉於99年8 月27日即交付其土地委託買賣契約書，應認該買賣契約簽立後，被告已對原告為通知。而依實務見解，共有人接到出賣人之通知後，10日內不表示優先承買者，應準用土地法第104 條第2 項之規定，視為放棄，原告於99年8 月27日知悉買賣契約之內容，未有具體購買行為或付款舉動，自不得於事後再行使優先承買權。否則，原告拖延長達一年半之久，直至被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉失去耐性，陸續辦理應有部分之移轉登記，始向各被告請求鉅額賠償，實有違誠信。被告並未侵害原告之優先購買權，不構成侵權行為。退步而言，縱認被告應對原告負損害賠償之責，損害賠償責任係以回復原狀為原則，被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉移轉登記予被告曾景煌之系爭土地應有部分，現仍登記在被告曾景煌名下，非無回復原狀之可能，原告逕自請求金錢賠償，仍不應准許。此外，估價師出具之估價報告書，內容及計算有諸多違誤，原告以之計算損害賠償，顯有不當，且被告如須對原告賠償，亦是因原告遲不行使優先承買權，拖延年餘所致，原告當與有過失，應免除或減輕被告之賠償責任。
（二）聲明：原告先、備位之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷②第203 頁）：
（一）原告與被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉原均是系爭土地之共有人，應有部分各為1/9 、1/18、1/18、1/18、1/6 。
（二）系爭土地應有部分1/2 ，原為訴外人李家藝之全體繼承人即原告、被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉及訴外人李安修、李安祥公同共有，於100 年12月19日始辦理分割登記。
（三）土地委託買賣契約書之簽立日期為99年6 月15日。其上記載出賣人即原告、被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉、訴外人李安修、李安祥，將系爭土地應有部分1/2 ，以1,120,000 元售予被告曾景煌，但未經原告及訴外人李安祥簽章。
（四）被告李傳吉曾委請訴外人陳彥任律師，於99年8 月27日以臺北中山郵局第1699號存證信函，向被告李東鴻、曾景煌表示未授權李東鴻以李傳吉本人名義與被告曾景煌簽立買賣契約，主張被告李東鴻代理被告李傳吉出售應繼分為無權代理，並撤銷贈與意思表示。
（五）被告李東鴻所有系爭土地應有部分1/18於101 年1 月4 日移轉登記予被告曾景煌；被告李傳吉、李淑靜、魏李淑香所有系爭土地應有部分1/6 、1/18、1/18於101 年6 月21日移轉登記予被告曾景煌。
（六）原告於101 年4 月20日以臺北北門郵局第1182號存證信函向被告李淑靜、魏李淑香、李傳吉為行使優先承買權之通知。
四、本院就兩造爭執事項之判斷：
（一）被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉與被告曾景煌間之買賣契約何時所為？１土地法第34條之1 規定之優先承買權，以共有人與第三人
間之買賣契約有效存在為前提，倘共有人與第三人間之買賣行為不存在，優先購買權無從發生（最高法院65年臺上字第2113號民事判例要旨參照），是本件首應確認之事項，厥為被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉與被告曾景煌間之買賣契約何時簽立。按買賣不動產之債權契約非要式行為，若雙方就其移轉之不動產及價金互相同意，買賣契約即為成立（最高法院57年臺上字第1436號民事判例要旨參照）。被告曾景煌與被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉及訴外人李安修簽立之土地委託買賣契約書（見本院卷①第9 至14頁），關於「買賣總價款」、「價款給付方法」、「產權移轉」、「稅費負擔」等事項，均約定甚詳，觀諸契約之交款備忘錄，被告曾景煌甚至於簽約當日即99年6 月15日，即交付第一期款項予被告李東鴻簽收，其等間之買賣契約，自已成立、生效。依證人即協助處理系爭土地應有部分買賣事宜之投資顧問李錦堂所證，尚可知被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉之後就系爭土地應有部分之所有權移轉登記，係以該土地委託買賣契約書為據（見本院卷②第10至13頁），堪認被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉與被告曾景煌間之買賣契約，確係於99年6 月15日簽立之土地委託買賣契約書無訛。
至原告提出臺北中山郵局第1699號存證信函（見本院卷①第93至99頁），指稱被告李傳吉未授權被告李東鴻簽立土地委託買賣契約書云云，與被告李傳吉於本案之辯解，暨其移轉所有權予被告曾景煌之行為，顯然有間，而被告李傳吉事前曾授權被告李東鴻簽約之事實，復經證人李錦堂到庭證述明確，且有被告李傳吉親筆簽名之授權書在卷可稽（見本院卷①第179 頁至183 頁），被告李傳吉事後委請律師寄發如兩造不爭執事項欄所載內容之存證信函，可能原因甚多，無從遽認係無權代理，不影響被告曾景煌、李傳吉間買賣契約已成立、生效之認定。
２原告主張系爭土地應有部分1/2 於99年6 月15日時，仍是
公同共有狀態，尚未分割，是日所簽之土地委託買賣契約書，應非被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉移轉系爭土地應有部分予被告曾景煌所依據之買賣契約云云，容有誤會。蓋依土地委託買賣契約書所載內容，可知被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉及訴外人李安修出賣系爭土地應有部分1/2 予被告曾景煌時，本希望原告及訴外人李安祥將其等之潛在應有部分一併出售，僅係未能獲得原告及訴外人李安祥之同意而已，依土地法第34條之1 第
5 項、第1 項規定，倘被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉及訴外人李安修欲將公同共有之系爭土地應有部分1/2 一併出賣，非法所不許（司法院釋字第562 號解釋參照），被告此部分所辯，洵屬有據。雖由本院調取之新北市○○區0000000000000000號調解事件卷宗所附被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香聲請調解書之記載：「……是否做買賣隨個人意願」，以及事後系爭土地應有部分之移轉情形，難逕認被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉及訴外人李安修已依據前開土地法之規定，將原告及訴外人李安祥之潛在應有部分併予出售被告曾景煌，然縱認如此，因買賣並非處分行為，公同共有人之中，未得其他公同共有人同意，出賣公同共有物者，應認僅對其他公同共有人不生效力，在締約當事人間，非不受拘束（最高法院71年臺上字第5051號民事判例要旨參照），是系爭土地應有部分1/2 於買賣契約簽立時有無分割，不影響被告曾景煌與被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉間之買賣契約即為土地委託買賣契約書之認定。
３原告雖以系爭土地移轉登記時所附土地所有權買賣移轉契
約書記載之日期100 年12月30日、101 年4 月17日（見本院卷①第44、55頁），作為計算損害賠償之時間點之一，然被告業已解釋各該契約僅是交予地政機關之公契，而該等契約確係附在土地登記申請書之後的定型化表格，被告所辯，未違情理。況且，土地法第34條之1 規定之優先承買權，僅有債權效力，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人，並已依法取得所有權時，他共有人不得主張買賣無效而塗銷其依法所為之登記（最高法院65年臺上字第
853 號民事判例要旨參照），若認100 年12月30日、101年4 月17日為買賣契約簽立時間，因被告李東鴻移轉系爭土地應有部分予被告曾景煌之時間為101 年1 月4 日，被告李淑靜、魏李淑香、李傳吉與被告曾景煌簽立買賣契約之101 年4 月17日，被告曾景煌已屬系爭土地之共有人，土地法第34條之1 第4 項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，乃為簡化共有關係，若共有人間互為買賣應有部分時，並無上開規定適用之餘地（最高法院72年臺抗字第94號民事判例要旨參照），因此，被告李淑靜、魏李淑香、李傳吉將系爭土地應有部分售予被告曾景煌，即未侵害原告之優先承買權，此與原告本件請求明顯相違，足見原告應無主張100 年12月30日、101 年4 月17日為買賣契約成立之日之意。對照原告行使優先承買權寄發之存證信函所指買賣契約（見本院卷①第15至18頁），或起訴狀所載之買賣契約（見本院卷①第4 頁），均是指土地委託買賣契約書，益徵明白。土地委託買賣契約書確為被告曾景煌與被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉間之買賣契約無誤。
（二）被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉就出賣系爭土地應有部分之事實，是否已通知原告？土地法第34條之1 關於出賣人通知其他共有人之方式，除依同條第1 項之規定為處分、變更或設定負擔時，應以書面通知外，其餘法無明文。衡酌此通知之目的，係為使其他共有人得以同一條件優先承購，當以使共有人知悉買賣之條件為必要，此外，應不以具備特定方法、形式為要件，且不論通知時，有無其他動機或目的為何。被告李東鴻、李淑靜、魏李淑香、李傳吉與被告曾景煌間簽立之買賣契約即為土地委託買賣契約書，已認定如前。被告所辯被告李傳吉曾交付土地委託買賣契約書予原告之事實，亦為原告所自認，有原告提出記載：「查原告所提出之原證1，係被告李傳吉於99年8 月27日……告知原告時所交付」之書狀附卷可憑（見本院卷①第88頁），堪認被告已將買賣之內容通知原告。至原告主張被告李傳吉交付土地委託買賣契約書予原告，係向原告表示不同意簽立土地委託買賣契約書云云，參酌前揭說明，應不影響被告通知之效力，此由證人李錦堂證稱：原告於99年後半段，曾表達購買系爭土地之意等語（見本院卷②第13頁），顯見原告已在考慮購買系爭土地應有部分之事實，可為佐證。
（三）被告是否侵害原告之優先承買權？按土地法第34條之1 第4 項規定：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨承購。如優先購買權人知有共有人出賣其應有部分之事實而不儘速表示願意承買，其優先購買權，依法院所持之見解，固僅有債權之效力，惟共有人與原承買人間所訂買賣契約，究係處於不確定之狀態。故本條所定之優先購買權，仍宜參照土地法第104 條第2 項之規定，解為於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄（最高法院80年度臺上字第2198號民事裁判要旨參照），若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，如嗣後房地價格飆漲，仍許其行使優先購買權，難謂與法律規定依同樣條件購買之本旨相符，自與誠信原則有違（最高法院100 年度臺上字第2019號民事裁判要旨參照）。又出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始有合法行使優先承購權可言。倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，於出售土地共有人所定之期限經過後，其優先承購權即行消滅（最高法院86年度臺上字第3122號民事裁判要旨參照）。原告於99年8 月27日已收到被告李傳吉交付之土地委託買賣契約書，於99年後半段，亦有考慮購買系爭土地等節，皆已論述如前，依證人李錦堂所證：「原告沒有具體的購買行動」、「過戶前，大家都在等待原告的後續購買動作」等語（見本院卷②第13頁反面），則可知原告雖有購買意願，但未曾表達欲以同一條件優先承買之意。其直至101 年4 月20日，始以存證信函向被告李淑靜、魏李淑香、李傳吉行使優先承買權，揆諸前揭說明，應認原告之優先承買權已消滅，難認被告有侵害原告之優先承買權。
五、綜上所述，原告依據侵權行為之法律關係，請求被告給付侵害優先承買權之損害，尚屬無據。從而，原告先位之訴請求被告曾景煌與被告李東鴻連帶給付原告854,364 元、與被告李淑靜連帶給付原告893,021 元、與被告魏李淑香連帶給付原告893,021 元、與被告李傳吉連帶給付原告2,927,886 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，備位之訴請求被告曾景煌與被告李東鴻連帶給付原告846,632 元、與被告李淑靜連帶給付原告876,012 元、與被告魏李淑香連帶給付原告876,012 元、與被告李傳吉連帶給付原告2,876,860 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，俱無理由，應予駁回。原告之訴因無理由而遭駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
參、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 28 日
民事第二庭 法 官 許炎灶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 28 日
書記官 陳昭綾