臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第844號原 告即反訴被告 施旻岑被 告即反訴原告 楊陳玉詩訴訟代理人 徐志明律師複代理人 張復鈞律師
薛煒育律師訴訟代理人 謝雨靜律師
曾允斌律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國102 年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查原告提起本訴主張被告違反租賃契約之約定請求債務不履行損害賠償，反訴原告則主張反訴被告應返還租賃物，並給付相當租金之不當得利，其反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，彼此間之請求有重大關連，且其提起反訴乃循上揭法律規定所為，自為法之所許，合先敘明。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。
本件原告於起訴聲明求為被告應給付新臺幣（下同）250 萬元，包括營業損失30萬元、裝潢損失220 萬元；嗣原告於民國102 年12月10日當庭更正其細項損害金額之主張為裝潢損失134 萬元、薪資損失66萬元、營業淨利30萬元，商業損失20萬元，惟訴之聲明請求給付金額則未變更，核屬更正事實上及法律上之陳述，揆諸上開說明，於法尚無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：緣原告於100 年11月2 日與被告簽訂房屋租賃契約，約定被告應將坐落新北市○○區○○路○○號1 樓及地下室（下稱系爭房屋）予原告經營美容工作使用，租期自100年11月2 日至105 年11月2 日，每月租金46,000元。嗣原告自101 年6 月起與海欣國際有限公司（下稱海欣公司）合作美容商品加盟事宜，其後因原告身體不舒服及經營發生問題，海欣公司之協理即訴外人張中齡表示願意協助將原告經營之上開美容店轉讓予第三人繼續經營，並會將頂讓金及押金交予原告，要原告交出鑰匙，並要求原告帶他們去找房東，當下原告與張中齡、被告之先生及同為海欣公司之員工盧婕慧當面說明，因原告無法繼續經營，由張中齡代為尋找加盟商，並告知被告之先生已將系爭房屋之鑰匙交予張中齡，故被告對於鑰匙在張中齡處應屬知情，且原告當時有要求倘有第三人承接原告承租之店面而另向被告簽訂租賃契約時，原告一定要在場，亦即先將原租賃契約解除後，被告始能與第三人簽約云云，被告之先生當時亦應允之，惟原告於102 年
1 月29日至海欣公司協調並要求張中齡返還系爭房屋之鑰匙時，卻稱系爭房屋已頂讓予第三人並已與被告簽訂租賃契約，故無法歸還鑰匙等語，且張中齡亦稱已鑰匙交還被告。原告於翌日立即向被告之先生證實，並至臺北市議員應曉葳西園服務處尋求法律扶助及寄發存證信函，當時被告之先生亦曾至西園服務處向該服務處主任鍾興盛親口承認已將系爭房屋租予第三人，並收押金10萬元，每月租金5 萬元等語。另原告及妹妹即訴外人施菁菁亦曾見第三人有使用系爭店面及招牌之情事，被告之主張，洵非可採。況原告倘持有系爭房屋之鑰匙，即可將系爭店面以80萬元頂讓予他人。是被告上揭行為，使原告受有損害，茲依債務不履行之法律關係，請求被告賠償裝潢損失134 萬元、薪資損失66萬元，營業淨利30萬元（已扣除房租及管銷費用），商業損失20萬元，合計共250 萬元。併為聲明：被告應給付原告250 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被告則以：原告主張被告未經其同意，將系爭房屋另行於10
2 年1 月出租予第三人一節，被告否認之，原告並未舉證證明被告有另行將系爭房屋出租之情事，其片面要求被告賠償其營業損失暨裝潢損失，洵屬無理。且原告係自行與海欣公司洽談頂讓事宜，要與被告無涉。再依兩造系爭房屋租賃契約第4 條規定，原告應於每月1 日前繳納租金46,000元，嗣兩造改約定為次月10日前繳納，然原告自102 年1 月10日起即未再繳交房租，亦未交還系爭房屋之鑰匙，現場仍掛著原告經營之招牌，且依另案偵訊筆錄觀之，被告確無違約轉租之情事甚明，故原告之主張，均非可採。況原告亦未舉證證明被告確有出租予他人致其營業受有損害，且原告先前與海欣公司之糾紛，已有經營不善，何來管銷費用、商業損失及薪資損失等，另原告自95年承租系爭房屋營業至迄今已有7年，怎可要求被告吸收裝潢損失費用，從而，原告之主張，顯無理由，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：依兩造間之系爭房屋租賃契約第3 條、第4條及第5 條約定，反訴被告應於每月1 日前繳納租金46,000元，每次應繳一個月，並於訂約時交付10萬元之押租保證金。詎反訴被告自102 年1 月10日起即未依約給付租金，有反訴原告之華南商業銀行之帳戶存摺明細可稽，於扣除押租保證金後，反訴被告欠繳租金迄今已達2 個月以上，依民法第
440 條、土地法第100 條第3 款規定，反訴原告自得以反訴被告未繳納租金為由，終止兩造間之租賃契約，爰以民事答辯暨反訴起訴狀繕本之送達，為終止兩造間租賃契約之意思表示。又系爭房屋租賃契約既經反訴原告合法終止，然反訴被告仍繼續占有系爭房屋，則自反訴原告合法終止時起，反訴被告自屬無權占有系爭房屋，且其並未支付反訴原告任何相當於租金之對價，自屬無法律上之原因受有利益，致反訴原告受有損害。爰依民法第767 條第1 項前段、第455 條及第17 9條之規定，提起本件反訴。併為反訴聲明：⒈反訴被告應將新北市○○區○○路○○號1 樓房屋及地下室遷讓返還反訴原告。⒉反訴被告應自反訴起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付反訴原告46,000元。
二、反訴被告則以：自反訴被告向反訴原告承租系爭房屋以來，每月皆按時繳納房屋，不曾拖欠，直至101 年12月，因經營權關係，曾與海欣公司及反訴原告當面協調，並將系爭房屋鑰匙交予訴外人張中齡，並告知如與他人訂立房屋租賃契約時，反訴被告應要在場，已如前述，嗣張中齡將鑰匙交還反訴原告，然反訴原告卻於102 年1 月份於未告知反訴被告下，將系爭房屋另出租予第三人，倘反訴原告未出租予他人，則反訴被告向市議員應曉葳陳情時，反訴原告何以會緊張，並持反訴被告寄發之存證信函至西園服務處找主任鍾興盛協調？反訴被告無法進入系爭房屋營業致未繳納房租，實為反訴原告一屋二租之故，故其主張，實無理由，資為抗辯。併為反訴答辯聲明：反訴原告之訴駁回。
叁、本院得心證之理由：
一、本訴部分：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。又按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第441 條定有明文。是以，出租人於租賃物交付後，即係由承租人占有使用中，承租人如在客觀上並無不得使用租賃物之障礙，而係因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，仍不得免其支付租金之義務。而出租人交付之租賃物，如合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負債務不履行責任。本件原告主張被告應負債務不履行損害賠償責任，自應就其主張之事實負舉證責任。
㈡查原告於100 年11月2 日與被告訂立租賃契約承租系爭房屋
，租賃期間自100 年11月2 日起至105 年11月2 日止，被告於100 年11月2 日即已依約為租賃物之交付，在原告提起本件訴訟之前，被告未曾對原告有收回系爭房屋或收回系爭房屋鑰匙之表示之事實，此為兩造所不爭執。原告雖主張：伊當初把系爭房屋之鑰匙交給張中齡時，被告之先生也在場，於102 年4 月2 日偵查庭時，張中齡說已經將鑰匙交給房東云云，惟此為被告所否認，是原告就其已將系爭房屋鑰匙交還被告一節自應負舉證責任。又原告前曾對海欣公司之負責人王芮慈、協理張中齡及業務員盧婕慧等人提起詐欺等告訴，由臺灣臺北地方法院以102 年度偵字第6482號（嗣改分為
102 年度調偵字第920 號）一案偵查中，經本院調閱原告所指上開案件102 年4 月2 日偵查筆錄，訴外人張中齡在偵查中供稱：「我有告訴告訴人（即原告），店已經承租出去了，承租人是黃秀鳳，102 年1 月30日，我們有通知告訴人要將鑰匙交還給她，但一直聯絡不上告訴人。」等語，另王芮慈在偵查中供稱：「我們公司不知道這件事，公司沒有收到頂讓金，張中齡也沒有收到頂讓金，經我們事後詢問房東，最後是沒有頂讓出去，我們只是介紹客戶是否有意要承租，而負責該業務的人是鄭庭芝，我是從她的報告中知道這件事。」等語，此有臺灣臺北地方法院檢察署102 年9 月30日函所附102 年4 月2 日訊問筆錄在卷可稽（見本院卷第79-85頁），是由訴外人張中齡之上開供述，尚難認張中齡業已將鑰匙交還予被告，且細繹前開供詞可知，縱海欣公司已洽得有承租意願者，亦不足以認定被告業已與該人締結租賃契約。況基於契約之相對性，原告與海欣公司間之協議，抑或係海欣公司與另名承租者之協議，其效力均不會及於非協議當事人之被告，而交付鑰匙予張中齡者乃為原告，縱被告對於系爭房屋之鑰匙係在張中齡處亦屬知情，惟系爭房屋既由原告承租中並已交由原告占有，被告實無逕請求張中齡交付鑰匙之權利，故原告以其已將系爭房屋鑰匙交付張中齡，而被告亦屬知情一節對抗被告，自屬無據。從而，參諸前開說明，被告既已交付合於所約定之使用收益之租賃物予原告占有，縱原告因將系爭房屋之鑰匙交予訴外人張中齡，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益，惟此係可歸責於原告自己之事由所致，要與被告無涉，而租賃契約存續中，承租人是否居住使用租賃物，要屬承租人之權利而非義務，故原告前開主張，自不足採，堪認系爭房屋現仍由原告占有中。
㈢另原告主張被告於兩造租賃契約存續期間，自102年1月起將
系爭房屋出租予第三人，致其受有損害云云，此亦為被告所否認。經查，系爭房屋現仍由原告占有中，已如上述，是縱認被告另有與第三人簽訂租賃契約，惟原告如不能舉證證明被告有將租賃物交付予第三人，而妨礙其占有使用之事實，即難認其受有損害。而原告雖聲請傳訊證人鍾興盛為證，惟證人鍾興盛在本院審理時僅證稱：伊係擔任臺北市議員應曉葳西園服務處之主任，伊並不認識兩造，但原告於102 年1月農曆年前來我們服務處陳情稱與海欣公司的糾紛，又提到房東一屋二租，我們律師建議他寫存證信函給房東，但原告並沒有告知伊其房東是何人何姓名，後來原告去寄存證信函，伊也沒有注意他是寄給何人，房東楊先生大約於農曆過年後有來我們服務處跟伊談，他說他是房東，但並沒有出示存證信函，也沒有出示租約或收受押租金之證據，伊也不知道系爭房屋當時係由誰占有使用，原告也未曾告訴伊，伊也沒有去現場看過，也沒有與海欣公司聯絡或接洽過，伊當時是問房東海欣公司是否有帶人去跟你簽約，他說有，而且還收了2 個月押金及1 個月租金，伊說這樣不太好，你們當初有說出租時原告亦要在場，為何原告不在場時，就出租予第三人，楊先生說以為原告已將鑰匙交付海欣公司的人，所以相信海欣公司可以簽約，伊就跟楊先生說希望他把押租金退給新的承租人，楊先生說他知道了，後續伊就沒有再處理這件事等語，細繹上述證詞，並不足以證明被告有交付租賃物予第三人占有而妨礙原告占有之事實，況證人鍾興盛既本不認識兩造，該自稱為「房東」之人亦未出示租約、存證信函或任何證明文件，參以原告亦自承其於該「房東」前去找證人時並不在場，且依兩造間所簽訂之租賃契約，出租人乃係本件被告，並未係屬「男性」，則證人鍾興盛如何能確認與其商談之人確係系爭房屋之「房東」，再者，觀諸原告所提出寄交予被告之存證信函（見本院卷第110 頁），其上並未記載有關原告請求臺北市議員應曉葳西園服務處協助之資訊，何以該「房東」會逕去上開服務處找本件證人商談，亦誠屬可疑，是證人鍾興盛之前開證詞，亦不足以證明被告確有將系爭房屋出租予第三人之事實。從而，原告以此主張被告已將系爭房屋出租予第三人，應負債務不履行損害賠償責任云云，委不足採。
㈣綜上所述，原告依債務不履行之法律關係，請求被告給付25
0 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，即屬無據，應予駁回。
二、反訴部分：㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金額約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。準此，以承租人積欠租金總額達2 個月之租額為由終止租約，仍應依民法第440 條第1 項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2 個月以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約。且按，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2 個月以上時，依土地法第100 條第3 款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在，最高法院42年台上字第1186號判例意旨亦資參照。
㈡本件反訴原告主張反訴被告自102 年1 月10日起即未依約按
期給付租金，於扣除10萬元之押租保證金後，未給付租金總額迄今已逾2 個月以上，故以本件民事答辯暨反訴起訴狀繕本之送達，為終止兩造間租賃契約之意思表示，上開繕本業於102 年5 月10日送達反訴被告之事實，業據反訴原告提出租賃契約、華南商業銀行帳戶存摺交易明細及送達回證等件為證，且為反訴被告所不爭執，惟另以：反訴被告係因無法進入系爭房屋營業致未繳納房租云云置辯。然查，承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，仍不得免其支付租金之義務，已如前述，惟反訴原告並未舉證證明其為前開終止契約之意思表示之前，已依民法第440條第1 項之規定，定相當期限合法催告承租人支付租金，且經核兩造間之租賃契約，亦未訂有排除上開規定適用之特別約定，自難認反訴原告已取得法定之終止權限，依上開說明，反訴原告於102 年5 月10日所為終止租約之意思表示即非適法，是兩造間之租賃契約自不生合法終止之效力。從而，兩造間之租賃契約既仍繼續有效，則反訴原告請求反訴被告遷讓返還系爭房屋，自屬無據。
㈢又兩造間之租賃契約既未生合法終止之效力，則反訴被告本
於兩造間之租賃契約占有使用系爭房屋，即非無法律上原因，故反訴原告本於不當得利之法律關係，請求反訴被告應自反訴起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付反訴原告相當於租金之不當得利，亦屬無據。
㈣綜上所述，反訴原告依民法第455 條、第767 條第1 項之規
定，請求反訴被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179 條規定，請求自反訴起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付46,000元，即均屬無據，均應予駁回。
肆、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一贅述，附此敘明。
伍、結論：本件原告之訴為無理由，反訴原告之反訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文中 華 民 國 103 年 1 月 10 日
民事第三庭 法 官 王士珮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 10 日
書記官 尤朝松