臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第850號原 告 賴瑞昌
孫正福許乃仁游美玲呂育青趙永清前列六人共同訴訟代理人 李承志律師
黃文承律師被 告 曾煥耀訴訟代理人 周燦雄律師訴訟代理人 蔡炳楠律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國103年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○號、三一四之一地號、四一七地號土地上，門牌號碼：新北市○○區○○路○○○○○號、○○○○○號、○○○○○號（占用面積分別為○○○○○地號二點五三平方公尺、○○○○○地號四五點九三平方公尺、○○○地號九點零二平方公尺，如複丈成果圖所示）之地上物拆除，並將前開占用之土地返還予原告。
被告應自民國九十七年三月七日起至履行第一項義務之日止，按月給付原告無權占有前揭地號土地所得相當於租金之利益新台幣參仟肆佰貳拾貳元，並給付其中新台幣貳拾萬伍仟參佰貳拾元自民國一百零二年三月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰參拾參萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參佰玖拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣捌萬伍仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳拾伍萬參仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴後，將聲明第一項「被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○號、0000-0000地號、0000-0000地號、0000-0000地號土地上，門牌號碼：新北市○○區○○路○○○○○號、000之3號、000之6號之地上物拆除，並將前開占用之土地返還予原告」，減縮為「被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○號、0000-0000地號、0000-0000地號土地上，門牌號碼：
新北市○○區○○路○○○ ○○ 號、000 ○號、000 ○0 號（占用面積分別為000 地號2.53平方公尺、000 ○0 地號
45.93 平方公尺、0000地號9.02平方公尺，如複丈成果圖所示）之地上物拆除，並將前開占用之土地返還予原告。」（本院卷第119 頁），合於前述規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告共同主張：㈠原告所有坐落於新北市○○區○○段○○○○ ○號、000 之1
地號、000地號土地（下稱系爭土地），其上有門牌號碼為新北市○○區○○路○○○○○號，000之3號、000之6號之建物（下稱系爭建物）之部分面積，非法占用系爭土地，經原告詢問系爭建物其中一戶之承租人得知，其係向被告曾煥耀承租該建物，故依民法第767條規定提起本件訴訟，請求被告將其占用系爭土地之違章建築拆除，並返還土地予原告。被告雖另提出土地交換合約書，惟係台和交通工業股份有限公司（下稱台和公司）與被告間有交換土地且分割後依照分割之土地各自使用，至於該土地交換合約書第1條之約定內容，僅是劃分土地之標準而已，且已經劃分及測量完畢，被告無法證明台和公司有容許被告使用系爭被占用之土地。
㈡被告無權占用系爭土地，已侵害原告就系爭土地之使用管理
權，依社會通常之觀念，被告顯因此獲有相當於租金之利益，致原告受有損害，故原告並依民法第179 條、第184 條之規定及土地法第97條第2 項、第105 條、第148 條及土地法施行細則第25條規定，請求被告賠償每月相當於租金之不當得利新台幣（下同）3422元。
㈢並聲明：1.被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○
○○號、0000-0000地號、0000-0000地號土地上，門牌號碼：新北市○○區○○路○○○○○號、000之3號、000之6號（占用面積分別為000地號2.53平方公尺、000-1地號45.93平方公尺、000地號9.02平方公尺，如複丈成果圖所示）之地上物拆除，並將前開占用之土地返還予原告。2.被告應返還自民國（下同）97年3月7日起至履行第一項義務之日止，按月給付無權占有前揭地號土地所得相當於租金之利益3422元予原告，並自起訴之日起給付原告按年息百分之五計算之利息。3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告前曾於68年12月1日與系爭土地原所有權人台和公司簽
署「土地交換合約書」，因雙方土地地界間呈不規則變化，是為求土地合理使用及避免糾紛。依系爭土地交換合約書第4條約定，系爭土地原所有權人台和公司在被告承租之水利地界線需要建造圍牆，如因此而占用被告承租範圍時，被告應無條件同意。本件原告起訴主張被告所有建物無權占用系爭土地，然而系爭建物皆在台和公司建築圍牆外，實無侵占原告所有土地之可能。況且依新北市中和地政事務所102年7月19日之土地複丈成果圖結果，與系爭合約之附圖A-B連線相符，台和公司既已與被告達成土地交換協議，就此部分倘有占用台和公司之部分土地，應認兩造有使用借貸關係存在，此種契約縱屬債權契約，原告若為惡意繼受人亦應受其拘束，亦有最高法院100年台上字第463號、96年台上字第1526號判決見解可供參照。
㈡本件系爭土地縱經鑑界確認確有越界建築之情形，然而被告
占用面積極小，且早已蓋用鐵皮工廠長達數十年之久，而原告購買系爭土地既為建築大樓出售牟利，理應於購買前即先確認土地界址範圍，如原告明知系爭土地有土地交換協議存在或越界建築之情事而故買之，顯有違反誠信原則或構成權利濫用之情事。另外就原告訴請拆屋還地之結果觀察，系爭土地僅係作為公園用地，不因欠缺此少部分而影響其效用，反而被告如強遭拆屋還地，鐵皮工廠恐無法補強而面臨全數拆除之命運，承租之公司行號勢必全面停工，連帶影響數百名員工生計，公眾利益之損失不可謂不大，故依最高法院98年度台上字第1319號、97年台上字第2338號判決意旨，應屬權利濫用之情形。再者，被告顯非故意逾越地界，且鄰地所有權人數十年來未曾提出異議，被告自得依民法第796 條、第796 條之1 規定，請求以相當價額購買越界部分之土地以及因此形成之畸零地。
㈢被告既係依其於68年間與台和公司簽署之土地交換合約書，
由台和公司在兩造土地地界上建築圍牆，與被告各自使用土地長達數十載，至本件訴訟以前從無任何爭議存在，被告實為善意占用人，自無不當得利可言。
㈣並聲明：1.駁回原告之訴，2.願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執的事實：㈠坐落於新北市○○區○○段○○○○○號、000之1地號、000地號土地為原告等人所有。
㈡坐落於前述三筆土地上之門牌號碼新北市○○區○○路○○○
○○號、000之3號、000之6號三棟建物為被告一人興建所有。
㈢經新北市中和地政事務所測量結果，被告所有之三棟建物
占用原告所有土地面積分別為000地號2.53平方公尺、000-1地號45.93平方公尺、000地號9.02平方公尺，合計共57.48平方公尺（如複丈成果圖所示）。
四、本件爭執點：㈠被告是否無權占有？㈡本件有無民法第796條規定之適用？㈢本件有無民法第796條之1規定之適用？㈣本件原告有無權利濫用？㈤原告能否請求相當於租金之不當得利？金額為何？
以下分別加以說明
五、就被告是否無權占有而言：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實負舉證之責（最高法院85年度台上字第1120號、83年度台上字第1553號判決意旨參照）。本件原告為系爭土地所有權人，而被告為系爭3棟建物所有權人，已如前述，則被告以非無權占有為抗辯，自應由被告就其占有具有正當權源之事實負舉證責任。
㈡被告雖抗辯曾與系爭土地原所有權人台和公司簽署「土地交
換合約書」，作為有權占有的依據。惟查，
1.依照系爭土地交換合約書內容記載，緣起於「茲因台和交通工業股份有限公司（甲方）與大興工業有限公司（乙方）就雙方毗連土地因形成畸形，為求地盡其利合理使用起見，特訂定本合約書以利交換土地」（本院卷第88頁），依此記載，所稱「乙方」，應指大興公司。但該契約書末「立合約書人」一欄，乙方卻只有被告一人用印，並非以大興公司名義為之。故所謂「乙方」究竟是指大興公司，或是被告個人，仍有疑問。再參以本院依職權所查閱之經濟部工商登記資料，大興公司設立於59年7月17日，董事長即代表人為曾林雪花，被告則為公司經理人，故被告究竟是以個人名義簽約，或是以經理人身分代表公司簽約，仍不明確。在被告未能舉證說明之情形下，能否直接據此合約書作為抗辯，實有疑問。
2.縱然如被告所抗辯該合約書乙方即為被告個人，而且系爭3棟建物也為被告個人興建所有，則依新北市中和地政事務所102年7月19日之土地複丈成果圖結果，被告也確有占用原告所有之系爭土地57.84平方公尺之情形存在，故被告所稱「系爭建物皆在台和交通工業股份有限公司建築圍牆外，實無侵占原告所有土地之可能」云云，自無法成立。
3.被告雖又辯稱依前述土地複丈成果圖結果，與系爭合約之附圖A-B連線相符，台和公司既已與被告達成土地交換協議，就此部分倘有占用台和公司之部分土地，應認兩造有使用借貸關係存在云云。惟被告所稱「與系爭合約之附圖A-B連線相符」一語，並無根據，也未經測量認定，自無從採信。另外，被告也未說明「倘有占用台和公司之部分土地，應認兩造有使用借貸關係存在」之法律上依據及證據為何，也無從認定屬實。更何況，被告已辯稱「此種契約縱屬債權契約，原告若為惡意繼受人亦應受其拘束」一語，被告既未舉證證明原告等人為惡意繼受人，此項抗辯自無從成立。
㈢綜上，被告既無法舉證證明合法占用系爭土地之權源，自應
認定其為無權占有系爭土地。從而，原告依民法第767條規定，請求被告應將坐落系爭土地上之地上物拆除，將該等占用之土地返還原告，即屬有理由。
六、就本件有無民法第796條規定之適用而言：㈠民法第796條規定：「土地所有人建築房屋非因故意或重大
過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。」按本條之立法意旨在維護社會經濟而加諸負擔於鄰地所有人，是故適用範圍必須侷限在因建築房屋而逾越疆界。又民法第796條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用（參照最高法院67年台上字第800號判例意旨）。
㈡本件中，被告雖抗辯「被告建築系爭廠房之際，台和公司實
屬明知越界建築而未提出異議，台和公司依據民法第796條規定自不得訴請拆屋還地，原告既然繼受台和公司之權利，權利自應同受拘束」云云（本院卷第122頁）。惟被告就「台和公司實屬明知越界建築而未提出異議」一節，並未舉證證明，自無從採信；故其所稱「原告既然繼受台和公司之權利，權利自應同受拘束」云云，也無法成立。
㈢何況，依原告委託台灣省土木技師公會提出之鑑定報告記載
「由附件五、待拆部分與標的物相關結構平面圖測量成果圖得知，待拆部分只佔標的物少部分面積。考量此少部分面積因侵占鄰地而遭拆除，標的物各桿件所需承載面積將因此而減少，各桿件之荷重相對減輕；故只要將遭拆除各桿件，依原來斷面尺寸及配筋重新建置，以原有之結構強度，去承載較輕之荷重，標的物應較拆屋還地前為安全。故標的物並不會因拆屋還地，而減損標的物原有之全安全，標的物仍屬安全」（鑑定報告第4頁），顯然將被告佔用系爭土地之地上物部分拆除，並無礙於原先所建廠房之整體，參照前述最高法院見解，本件即無民法第796條規定之適用。
七、就本件有無民法第796條之1規定之適用而言：㈠民法第796之1條規定：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰
地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」該條之立法意旨係針對建築房屋或與房屋價值相當之其他建築物逾越地界時，為免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，乃賦予法院裁量免為全部或一部之移去或變更。
㈡被告雖辯稱系爭土地僅係作為公園用地，不因欠缺此少部分
而影響其效用，反而被告如強遭拆屋還地，鐵皮工廠恐無法補強而面臨全數拆除之命運，承租之公司行號勢必全面停工，連帶影響數百名員工生計，公眾利益之損失不可謂不大云云。惟查，原告已陳明被告所有之系爭建物坐落的土地為水利地，系爭土地佔用部分是要捐地給政府機關作公園使用（本院卷第84頁反面），以利原告為其他商業行為。如未能依限期履行，即會影響原告其他商業行為。而原告請求被告拆除之地上物，僅為被告所有3棟廠房之少部分面積，形狀如土地複丈成果圖所示，均屬條狀狹長地形，而且如前鑑定報告所述，「考量此少部分面積因侵占鄰地而遭拆除，標的物各桿件所需承載面積將因此而減少，各桿件之荷重相對減輕；故只要將遭拆除各桿件，依原來斷面尺寸及配筋重新建置，以原有之結構強度，去承載較輕之荷重，標的物應較拆屋還地前為安全」，而在施工時，「由於標的物除基礎及樓版外均為鋼構，並無梁柱鋼筋錨定問題，若拆除與重建空間允許，可考慮先建後拆方式處理，除了可減少臨時性支撐工程費用外，亦可確保拆建過程之安全性，惟此部分須配合現地調查結果，評估其可行性後再決定」（鑑定報告第5、6頁），顯然原告請求拆屋還地結果，因為僅少部分遭拆除，不僅不影響原有廠房之安全性，也可能採取先建後拆方式處理，確保安全性及避免不必要之費用。如此，即無可能發生如被告所稱「如強遭拆屋還地，鐵皮工廠恐無法補強而面臨全數拆除之命運，承租之公司行號勢必全面停工，連帶影響數百名員工生計」之情事。
㈢從而，被告對拆屋還地結果究竟對公共利益造成如何之損害
，或如何有原告自己所得利益極少而對被告利益損失甚大之事實，均無法舉證證明，故其抗辯，即無從採信，本件自無民法第796之1條之適用。
八、就本件原告有無權利濫用而言：㈠民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或
以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」被告抗辯「如原告等明知系爭土地有土地交換之協議存在或越界建築之情事而故買之，則原告等顯有違反誠信或權利濫用之情事。另外，系爭土地僅係作為公園用地，不因欠缺此少部分而影響其效用，反而被告如強遭拆屋還地，鐵皮工廠恐無法補強而面臨全數拆除之命運，承租之公司行號勢必全面停工，連帶影響數百名員工生計，公眾利益之損失不可謂不大，故原告訴請拆屋還地顯然違反誠信及權利濫用」云云（本院卷第113頁）。
㈡惟查，被告所有之廠房確有越界無權占用原告所有系爭土地
57.48平方公尺之事實，業經新北市中和地政事務所實地鑑測屬實，有土地複丈成果圖在卷可稽，被告既未能舉證證明其合法占有之權源，自屬無權占有，原告請求拆除地上物，將土地返還，乃屬合法權利之行使，尚難認係權利濫用。
㈢何況，被告就其抗辯「原告等明知系爭土地有土地交換之協
議存在或越界建築之情事而故買之」一節，並未舉證證明；而原告請求拆屋還地結果，因為僅少部分遭拆除，不僅不影響原有廠房之安全性，也可能採取先建後拆方式處理，確保安全性及避免不必要之費用，即無可能發生如被告所稱「如強遭拆屋還地，鐵皮工廠恐無法補強而面臨全數拆除之命運，承租之公司行號勢必全面停工，連帶影響數百名員工生計」之情事，業經本院認定如前述，如何能謂原告顯有違反誠信或權利濫用之情事？㈣從而，原告為完成捐贈系爭土地全部供公園使用之目的，而
請求拆除地上物，難以認為主觀上係以損害他人為主要目的，故並無民法第148條規定之適用。
九、就原告能否請求相當於租金之不當得利而言：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度臺上字第1695號判例參照）。查被告占用原告所有之前述土地並無法律上權源，仍予以占用而受有利益，是原告依不當得利之法律關係，請求被告給付占有土地所受相當於租金利益之不當得利部分，自屬有據。
2.再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限；此項規定於租用基地建築房屋，準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。經查：被告所有之系爭3棟廠房均係供工廠使用（台灣懷特公司、根豐摺紙廠），從新北市○○區○○路○○○巷進出以連接連城路（雙向四線車道），巷道不寬，僅能單向通行等情，有測繪圖、現場照片、勘驗筆錄在卷可憑（本院卷第35-38、95頁）。本院斟酌上情，認原告主張依系爭土地申報地價年息5%計算相當於租金之不當得利，應屬適當。
又系爭土地之歷年地價，以102年度14,400元/㎡為最低，有原告提出之土地登記第一類謄本可參，故原告依此計算及請求返還起訴狀送達日起前5年之不當得利，為有理由。
3.原告所得請求之租金金額計算如下：⑴000地號部分：(14,400)×(2.53)×0.05（年息）÷12(月
）=152(月/元以下四捨五入)⑵000-1地號部分：(14,400)×(45.93)×0.05（年息）÷
12(月）=2,756(月/元以下四捨五入)⑶000地號部分：(14,400)×(9.02)×0.05（年息）÷12(月
）=514(月/元以下四捨五入)以上合計152(000地號)＋2,000(000-0地號)＋514(000地號)＝3,422元（月）
4.從而，原告請求被告應自97年3月7日起至履行拆屋還地義務之日止，按月給付無權占有前揭地號土地所得相當於租金之利益3422元予原告，為有理由。
5.至於原告請求上述租金應自起訴之日起給付原告按年息百分之五計算之遲延利息部分，因只有起訴之日起往前追溯5年之金額205,320元（3422×12×5=205320）部分，合於民法第229條給付遲延之要件，應予准許。其餘部分，因不合於給付遲延之要件，應予駁回。
十、綜上所述，原告依民法第767條、第179條、第184條規定，請求被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○號、0000-0000地號、0000-0000地號土地上，門牌號碼：新北市○○區○○路○○○ ○○ 號、000 ○0 號、000 ○0 號（占用面積分別為000 地號2.53平方公尺、000-1 地號45.93 平方公尺、000 地號9.02平方公尺，如複丈成果圖所示）之地上物拆除，並將前開占用之土地返還予原告；及被告應自97年3 月7 日起至履行拆屋還地義務之日止，按月給付原告無權占有前揭地號土地所得相當於租金之利益3422元，並給付其中205,320 元自起訴之日即102 年3 月7 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，為有理由。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
十一、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
十二、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法及傳喚證人部分，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予逐一審酌，附此敘明。
十三、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 21 日
民事第三庭 法 官 劉以全以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 21 日
書記官 李略伊