臺灣新北地方法院民事判決 000年度訴字第942號原 告 陳金河訴訟代理人 何文雄律師被 告 祥安工業股份有限公司法定代理人 羅志毓訴訟代理人 石宜琳律師複代理人 張欣潔律師上列當事人間請求給付仲介費用事件，經本院於民國102 年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣原告於民國100 年7 月初介紹被告（更名前為三峽瀝青股份有限公司）向訴外人齊華科技股份有限公司（下稱齊華公司）購買其所有坐落於桃園縣○○鄉○○區○○段○○○○○ ○號、00-00 地號、00-00 地號、00-00 地號、00-00 地號土地及坐落其上門牌號碼為桃園縣○○鄉○○○路○ 號廠房建物（下稱系爭土地及廠房），原告於當日與被告代表羅金泉、羅志毓及其家人至現場實地堪查，羅金泉即當場表示願意購買系爭土地及廠房，並要求原告儘速連繫訴外人齊華公司商討購買事宜。原告遂透過訴外人蔡廣福居中協調，約定雙方於100 年7 月12日上午9 點於遠見國際會計事務所（下稱遠見事務所）會議中心討論上開購買事宜，經買賣雙方討論後，被告願以每坪4 萬元購買系爭土地及廠房，另就介紹費佣金部分，原告本要求支付買賣總價款之百分之2 佣金，但經羅金泉及原告溝通後，雙方同意減為總價款之百分之1.5 。然嗣後被告與訴外人齊華公司竟私下完成買賣過戶事宜，被告嗣後查證得知被告以新臺幣（下同）2 億7 千413 萬3571元向訴外人齊華公司購買系爭土地及場房，爰依民法第565 條之規定，請求被告給付仲介費411 萬2004元。
（二）並聲明為：①被告應給付原告4,112,004 元及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。②訴訟費用由被告負擔。③原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭土地及廠房原為訴外人齊華公司所有，惟被告係經訴外人陳錦明之介紹後，被告始知悉齊華公司有出售系爭土地及廠房之計畫，嗣後被告及相關人等於實地會勘後，即由陳錦明代為與訴外人齊華公司接洽，雙方並於100 年7月14日會面，惟會面後因未就系爭土地及廠房之賣賣事宜達成共識，協商遂正式破局。然齊華公司因與被告交涉未果，隨即於100 年7 月14日當日下午將上開不動產出售與訴外人宋進臻，嗣後被告輾轉得知上情，並聽聞宋進臻欲將上開不動產再轉售，經被告再三考量後，即透過訴外人陳錦明安排與宋進臻協商，雙方並於100 年8 月17日以3億2202萬9400元之價額不動產達成買賣協議，將系爭不動產出賣予羅志毓。惟因宋進臻於出售系爭不動產當時，尚未自齊華公司受讓系爭不動產，故本件係以宋進臻為指定登記名義人，由齊華公司直接移轉標的物予指定人之方式完成系爭不動產之讓與行為。被告並不認識原告，並未於系爭契約交涉中與原告接觸，是以系爭不動產買賣成立與原告無關；況被告亦已支付仲介費予訴外人陳錦明，是縱被告依契約負有仲介費之給付義務，該債務亦已經清償而消滅。
（二）並為答辯聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。③若不利被告之判決，被告願供擔保，請准予宣告免為假執行。
三、原告主張被告於100 年7 月12日在遠見事務所就系爭土地及廠房之買賣事宜已與訴外人齊華公司成立買賣契約，且兩造已約定以總價款之百分之1.5 作為原告之佣金費用，為此請求被告給付佣金等語，然為被告所否認，辯稱：齊華公司是於100 年8 月17日將系爭土地及廠房賣予訴外人宋進臻，而被告是於100 年8 月17日向訴外人宋進臻買受系爭土地及廠房，伊已支付仲介費予陳錦明。則本件之爭點厥為：㈠被告是否於100 年7 月12日當日在遠見事務所就系爭土地及廠房之買賣事宜與訴外人齊華公司成立買賣契約？㈡訴外人齊華公司是否於100 年8 月17日將系爭土地及廠房賣予訴外人宋進臻？又被告是否於100 年8 月17日向訴外人宋進臻買受系爭土地及廠房？㈢原告依民法第565 條規定，請求被告給付仲介佣金4,112,004 元，有無理由？茲論述如下：
四、被告是否於100 年7 月12日在遠見事務所就系爭土地及廠房之買賣事宜與訴外人齊華公司成立買賣契約？
（一）原告與被告之代表人羅金泉、羅志毓及訴外人齊華公司之代表人吳文琦、蔡廣福等人於100 年7 月12日上午於遠見事務所就系爭土地及廠房之買賣事宜進行協商會議，為兩造所不爭執，此部分之事實固堪信為真。
（二）被告抗辯：被告與齊華公司人員雖曾於上開時、地會面，惟雙方對於系爭土地及廠房上所存地上物應由何方負清除責任一事無法取得共識，致最終亦未就買賣契約達成合意等情，業據被告公司代表羅金泉及齊華公司代表吳文琦分別於102 年6 月18日及同年7 月23日於本院言詞辯論證述上情屬實。證人即代表被告公司處理系爭土地及廠房買賣事宜之羅金泉證稱：「我當時出每坪37,000元整，到最後我願意以每坪40,000元整買受，但是條件是土地要清空，土地上有地上物要淨空，我只要土地。」、「（問：當時有無提到你要代齊華公司支付他的仲介費用？）當時如果四萬元賣給我，我願意代替他支付仲介費用1.5 ％，四萬元就是要地上物清空給我，我願意代他付仲介費用1.5 ％，對方仲介要求2 ％，當時吳文琦要賣土地說每坪四萬元，要拿清的，不付仲介費用，我說如果四萬元賣給我，我願意付1.5 ％的仲介費用，結果從早上九點談到下午三點，談不出結果，也買不成。」、「（問：最後為什麼沒有付給齊華公司的仲介人仲介費用？）因為我跟他買賣不成，條件談不攏，從早上九點談到下午三點，買賣不成，就是因為地上物的關係，如果四萬元賣給我，我願意支付1.
5 ％仲介費用，後來原告陳金河也同意仲介費用只要求1.
5 ％，但是卡在地上物，還是買賣不成。」等語（見本院卷第83頁正、反面），核與齊華公司代表即證人吳文琦所證述情節相符，其證稱：「... 但我說已經答應宋進臻要賣給他了，所以不能再跟三峽瀝青簽，當時三峽瀝青開出的條件是一坪4 萬，我跟宋進臻談的不到4 萬，但是宋進臻我是賣清的，上面的地上物我都不用處理，他自己會處理，三峽瀝青要我幫他處理完後交給他，所以跟三峽瀝青沒有談成，但是我心裡早就想要賣給宋進臻，因為早就談好。」、「（問：後來系爭土地是賣給宋進臻？）對」、「三峽瀝青與宋進臻購買的價格，與我賣給宋進臻的價格差了四千萬，但是宋進臻必需處理地上物，系爭土地是由三峽瀝青公司向宋進臻購買系爭土地，事後簽（買主三峽瀝青，賣主齊華公司）不動產買賣契約書的目的是在直接由齊華公司將系爭土地所有權直接移轉給三峽瀝表公司，三峽瀝青公司與宋進臻談的價錢，有包含齊華公司與宋進臻談的價錢加差價，宋進臻必需清理地上物及宋進臻必需確認與齊華公司有成立系爭土地的買賣後，要過戶系爭土地時才簽立上述（買主三峽瀝青，賣主齊華公司）的買賣契約書。（問：買主三峽瀝青與賣主齊華公司，所簽的不動產買賣契約書並不是三峽瀝青向齊華公司買賣系爭土地的買賣契約？）是，因為我是賣給宋進臻，不是賣給三峽瀝青。（問：上述買主三峽瀝青與賣主齊華公司所簽立的不動產買賣契約書所載的買賣總價額是齊華公司與宋進臻就系爭土地約定的價額？）是，實際上宋進臻賣給三峽瀝青的價格我不清楚，但是中間的價差就是宋進臻必須處理地上物的價錢。我賣系爭土地是拿清的，仲介費我都不付。」等語（見本院卷第109 、110 頁）。並有卷附不動產買賣契約書3 份、支票2 張及指示函1 份等附卷足參（見本院卷第51至61頁、第115至127 頁）。
（三）又證人即齊華公司股東蔡廣福亦證稱：「（問：遠見事務所的討論中，有無針對買賣的事宜雙方有達成共識？）有。（問：是以每坪多少錢出售？）四萬元一坪他說可以接受。（問：有無附帶條件？）地上廢棄物要處理。（問：齊華公司有無針對地上廢棄物表示意見？）價錢沒有問題，地上廢棄物可以雙方來協助。」、「（問：在遠見事務所協商三峽瀝青公司也同意買了，當時有無馬上簽立買賣契約？）沒有，就是因為地上物處理的問題，價款沒有問題，但是地上物處理需要時間，當時就地上物部分沒有結論，所以沒有簽契約書。因為就附帶條件地上物處理沒有達成結論，還要協調。」等語（見本院卷第87、88頁）。
依上述證人證詞相互勾稽，足證被告於100 年7 月12日在遠見事務所就系爭土地及廠房之買賣事宜因就地上物是否要處理清空乙節，雙方無法達成意思表示一致，致與訴外人齊華公司並未成立買賣契約。
五、訴外人齊華公司是否於100 年8 月17日將系爭土地及廠房賣予訴外人宋進臻？又被告是否於100 年8 月17日向訴外人宋進臻買受系爭土地及廠房？
（一）查被告公司嗣後之所以取得系爭土地及廠房所有權，係於訴外人宋進臻向齊華公司購入上開不動產之後，方以被告公司負責人羅志毓名義，向宋進臻買受並指定登記於被告公司名下；亦即被告公司負責人羅志毓就系爭土地及廠房締結買賣契約之相對人乃訴外人宋進臻，而非齊華公司等情，除分別有宋進臻向齊華公司買受系爭不動產之契約書（見本院卷第51頁之齊華公司與宋進臻間之買賣契約書），以及宋進臻嗣後將之再轉售予羅志毓時所訂立契約書（見本院卷第57頁之宋進臻與羅志毓間之買賣契約書）外，並經如上述證人吳文琦、羅金泉及證人葉秀敏等人證述無訛。證人葉秀敏於102 年6 月18日於本院言詞辯論時證稱：「（問：約定總價金最後有確實交付給齊華公司嗎？）我跟宋進臻一直做投資，只要有適合買主，我們就會很快想要脫手，所以在合約第三條有約定可以指定第三名義人。（問：系爭土地既然由宋進臻向齊華公司買受，為什麼沒有將土地所有權移轉給宋進臻，而移轉到被告公司名下？）我們是以投資為主，有適合買主我們就會想要轉賣，依據契約第四條第三項就可以登記到指定第三人。（問：你們向齊華公司買受系爭土地後，在還沒有過戶之前，有沒有將系爭土地轉售給被告公司或羅志毓？）有轉賣給羅志毓。（問：提示被證五不動產買賣契約書，系爭土地買受人是羅志毓，出賣人是宋進臻，訂約時間是100 年8 月
17 日 ，這份買賣契約書你看過嗎？）看過，我知道有訂立契約這件事情。（問：既然買受人是羅志毓，為何後來過戶名義會登記在被告公司名下？是不是因為契約也有約定可以登記到指定的第三人？）是，也有徵求齊華公司吳文琦的同意。」等語（見本院卷第89頁反面）。查上述證人吳文琦、羅金泉及證人葉秀敏等就系爭土地及廠房轉售過程證述互核一致，應堪信為真實。
（二）另依土地登記第二類謄本之記載，系爭土地及廠房雖係於
100 年9 月21日以買賣為原因自訴外人齊華公司移轉於被告名下，亦即系爭土地及廠房之所有權客觀上雖係由齊華公司所直接移轉登記予被告公司，惟此係因齊華公司為履行伊與買受人宋進臻間所締結契約第四條第三項約款所示，依宋進臻指示將所有權登記於被告公司名下之結果，除業據前述證人吳文琦、羅金泉及證人葉秀敏證述在卷，且有指示函1 份可憑，是原告僅依上開登記外觀遽謂被告公司與齊華公司之間有成立買賣契約關係云云，即不足採信。
（三）綜上，證人羅金泉與吳文琦一致表示100 年7 月12在遠見事務所並未達成任何協議，且吳文琦與證人葉秀敏亦將齊華公司與宋進臻嗣後締約時地、價款、約定由買方亦即宋進臻一方負責地上物清除責任等契約重要事項互核相符一致，且無悖於常情之處；是將證人羅金泉、葉秀敏吳文琦等三人之證述相互勾稽，並對照卷附上述不動產買賣契約書，即知被告確實非直接向齊華公司買受系爭土地及廠房，應堪認定。
六、原告依民法第565 條規定，請求被告給付仲介佣金4,112,00
4 元，有無理由？按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第568 條第1 項固定有明文。是依法居間人之仲介報酬請求權之產生，自以契約確實因居間人之報告或媒介而有效成立為前提。查齊華公司出售系爭土地及廠房之買賣契約之買受人既為訴外人宋進臻；被告公司則係嗣後再向宋進臻輾轉買進系爭土地及廠房，業如前述，是齊華公司與被告公司之間自始未曾就系爭土地及廠房成立任何買賣契約關係業如前述，則原告以居間人身分向被告請求給付仲介費用，即乏所據，不應准許。
七、綜上所述，原告既未能舉證證明被告公司確與齊華公司就系爭土地及廠房成立買賣契約，而被告抗辯其係向訴外人宋進臻購入系爭土地及廠房等語，堪認應非子虛，則原告既不能證明被告購入系爭土地及廠房係由其居間媒介始成立買賣契約，則其主張依民法第568 條居間報酬之法律關係，請求被告應給付4,112,004 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，自屬於法無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 15 日
民事第三庭 法 官 吳幸娥以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 15 日
書記官 溫婷雅