臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第943號原 告 徐莉婷被 告 新北市三峽區農會法定代理人 蘇俊龍訴訟代理人 謝新平律師
陳宏文上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國102 年5 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告自民國99年1 月10日起至102 年1 月9 日止以每月新臺幣（下同）545,000 元向被告承租其所有民生街154號房舍經營市場，為期3 年，並在租約第2 條中清楚載明「如無改建大樓，得由本人優先續租3 年，並以一次為限」等語。現今被告於101年10月18日即以租約即將到期為由，逕行招標，並以82萬元決標，且與新租客簽訂為期5年之約租，明顯違背與原告簽訂之租賃契約。而原本單純之租賃契約3年到期重新招租皆合常理，惟系爭租約第2條明確載明如無改建大樓本人得優先續租3年，實因該房舍甚為老舊，需花費大量資金整修方能營業，並達成分租使用，原告於簽約之初，一再要求被告需給予5年以上之租期才能符合成本及營業績效，始有上開條文之約定。又原告為達營業成效，總共投入320萬元之資金，並想後3年攤還本利方才符合經營成本，無奈農會見利生變，置原告辛苦努力付出及投入資金於不顧，逕自片面毀約並重新招標，讓原告蒙受嚴重之信譽及金錢損失，則被告自應給予原告合理之賠償。
（二）查系爭房舍雖為被告所屬之建物，惟該建物土地為被告與他人共有，被告於招標之始原屬意5 年至7 年之租期，但考量三峽發展及土地共有人之紛爭尚未釐清，則將租期切割為二（即3 年加優先續租3 年），本人本因不服經營績效而不願承租，然因被告總幹事、秘書及主任均一再強調改建機率非常之小，且與共有人已達成共識，要原告不必擔心，原告亦要求直接簽約，惟6年之租約，被告因各種因素考量，仍將租期切割為2個3年，並告知原告可放心與他人簽訂5年以上之租約，時至今日，被告並未改建大樓，卻為圖更高之收益，枉顧商業誠信及原告損失，片面毀約，原告亦本善良之本意，且擔心被告不將押租金交還，無奈先如期將房舍交還被告，以便先將押金取回以不蒙受更大損失。故原告請求被告賠償修繕費用之半數即160 萬元；遷移固定式變電廂2只，共計支出112萬元，扣除被告已支付36萬元，尚有餘款76萬元未付；另依租約第6條罰金對等原則，原告如未將房屋交還，每月罰金為5倍租金即27,250,000，則原告要求被告以相同條件賠償。是被告應賠償原告4,485,000元。
（三）聲明：被告應給付原告4,485,000 元。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）查被告所有坐落新北市○○區○○路○○○ 號部分於98年12月7 日出租訴外人林何春玉，租期自99年1 月10日至102年1 月9 日，為期3 年，租金每月42萬元，又於99年2 月間將同號部分租給原告，租期自99年3 月10日至102 年1月9 日止，為期2 年10月，每月租金125,000 元。而原承租人林何春玉於98年12月14日將上開租賃權讓與原告。原告另於102 年1 月9 日租賃契約到期前即同年月7 日將承租標的物點交被告接管完畢，並退還租金1,092,000 元，有支票、點交書可稽。
（二）次查，本件雙方按契約履行，被告並無違約之情事，自無賠償之義務：
１、修繕費用320 萬元部分：租賃契約第9 條約定：「房（店）屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房（店）屋時除甲方同意外自應負責回復現或原狀，乙方增建或改建遭拆除時與甲方無涉，不得向甲方要求任何賠償」，因此原告如有增建、改裝，交還房屋時應回復原狀，不得要求任何賠償，所以原告有無支出修繕費320 萬元不得而知。退不言之，縱屬有修繕支出，亦與被告無涉，因為原告對租賃物之修繕是為自己商業利益，其支出之有益費用，並無增加該物之價值，而且被告請求回復原狀，原告放棄而點交返還租賃物與被告。
２、遷移變電箱2 只費用112 萬元部分：原告為做生意方便，向電力公司申請遷移變電箱，希望被告配合，並要求補助，而被告原則上不同意補助，經原告一再要求，同意補助36萬元，其餘應由原告自負，被告自無負擔76萬元之義務。
３、原告請求租金545,000 元5 倍之罰金部分：雙方租賃契約第2 條約定：「自99年3 月10日起至102 年
1 月9 日止（如無改建大樓，得由乙方優先續租3 年，以一次為限）」，今租約到期，被告收回租賃物，經原告同意，所以被告再行公告標租，並通知參加投標事宜，原告亦參加投標，出價533,000 元，沒有得標，而由訴外人劉仲玲以月租82萬元得標，亦經開標後現場詢問原告是否以82萬元承租，經原告表示租金太高，無意優先承租而放棄權利，所以被告並無違約之情事。故所謂續租3 年，只是得由原告優先續租3 年，今原告不願以82萬元承租而放棄權利，不得要求被告賠償2,725,000 元。
（三）聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其自99年1月10日起至102年1月9日止以每月545,000元向被告承租其所有民生街154號房舍經營市場，為期3年，並在租約第2條中清楚載明「如無改建大樓，得由本人優先續租3年，並以一次為限」等語，業據提出土地、房屋租賃契約書等件為證，被告就此亦不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。再原告復主張被告於101年10月18日即以租約即將到期為由，逕行招標，並以82萬元決標，且與新租客簽訂為期5年之約租，明顯違背與原告簽訂之租賃契約，而原本單純之租賃契約3年到期重新招租皆合常理，惟系爭租約第2條明確載明如無改建大樓本人得優先續租3 年，實因該房舍甚為老舊，需花費大量資金整修方能營業，並達成分租使用，原告於簽約之初，一再要求被告需給予5年以上之租期才能符合成本及營業績效，始有上開條文之約定，又原告為達營業成效，總共投入320萬元之資金，並想後3年攤還本利方才符合經營成本，無奈被告見利生變，置原告辛苦努力付出及投入資金於不顧，逕自片面毀約並重新招標，讓原告蒙受嚴重之信譽及金錢損失，則被告自應給予原告合理之賠償等語，被告則以前詞置辯，是本件所應審究者，為兩造間就系爭房地之租約於3年即102年1月9日到期後，有無再為續約3年之合意？原告依契約第2條之約定，請求被告賠償損失，有無理由？茲分述如下。
四、按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任，最高法院著有44年台上字第75號判例可資參照。本件原告既依民法第92條第1項之規定，撤銷其所為意思表示，即應就被告如何欲原告陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。查本件原告主張其本因不服經營績效而不願承租，然因被告總幹事、秘書及主任均一再強調改建機率非常之小，且與共有人已達成共識，要原告不必擔心，惟6年之租約，被告因各種因素考量，仍將租期切割為2個3年，並告知原告可放心與他人簽訂5年以上之租約等情，為有利於原告之事實，自應由原告就其主張事實負舉證之責任，並於舉證不足時，承擔其不利益。而查，原告就其前開主張係因被告總幹事、秘書及主任之遊說及告知始願訂定系爭契約乙節，並未舉證以實其說，是原告前開之主張，舉證容有未足，已難採信。
五、再原告雖本於系爭租賃契約第2條而為本件之請求，惟該條係約定：「自99年3月10日起至102年1月9日止（如無改建大樓，得由乙方（即原告）優先續租3年，以一次為限）」等語，則按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，有最高法院96年度台上字2631號裁判可供參考。而查，系爭契約第2條既僅係約定如無改建大樓「得」由被告優先續租3年等語，而非「應」由被告優先續租3年，是難認兩造確有約明於原告租約3年屆滿後，如無改建大樓，必由原告優先續租3年之意。況被告於原告租約3年屆滿後，再行公告標租，並通知原告參加投標事宜，原告亦參加投標，出價533,000元，嗣由訴外人劉仲玲以月租82萬元得標，亦經開標後現場詢問原告是否以82萬元承租，經原告表示租金太高，無意優先承租而放棄權利，是被告抗辯並無違約之情事等語，即非不可採信。從而，系爭房地之租約於3年即102年1月9日到期後，兩造並無再為續約3年之合意，該租賃契約約定租賃期間又已屆滿，即已歸於消滅，縱原告依契約約定，得優先請求續租訂立租約，亦僅對被告有優先訂立新租約之請求權，不能認為原租約仍繼續存在，進而主張依據原租賃契約之債權債務關係請求損害賠償。故原告本於系爭契約第2條之約定，請求被告賠償損失，尚屬無據，而難准許。又原告請求被告賠償損失既無理由，則其各項及金額之請求，是否分別有據，自無庸再予一一論述，併此敘明。
六、綜上所述，原告既乏證據足資證明兩造確定有租期3年屆滿後，應由原告續租3年之約定，且系爭契約第2條亦未此約定，是原告依系爭契約第2條之約定，請求被告給付4,485,000元，為無理由，應予駁回。
七、至兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 6 月 21 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 21 日
書記官 張傑琦