臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第961號原 告 蔡政華訴訟代理人 蘇章巍律師複代理人 宋銘樹被 告 王慶琳
林泓涀（原名林思智）中信房屋仲介股份有限公司上 一 人法定代理人 鄭余正全訴訟代理人 鍾運凱
白宗益被 告 將利廣告設計有限公司法定代理人 林瓊絲訴訟代理人 湯明亮律師上列當事人間損害賠償事件，經本院於民國103 年8 月14日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告王慶琳應給付原告新臺幣壹佰伍拾貳萬肆仟伍佰陸拾元，及自民國一百零二年二月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告林泓涀、將利廣告設計有限公司應連帶給付原告新臺幣壹佰伍拾貳萬肆仟伍佰陸拾元，及自民國一百零二年三月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
以上任一被告如為給付，其他被告於清償之範圍內同免給付之義務。
被告將利廣告設計有限公司應給付原告新臺幣壹拾壹萬捌仟元，及自民國一百零二年二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告王慶琳、林泓涀、將利廣告設計有限公司連帶負擔百分之七十四，被告將利廣告設計有限公司另再負擔百分之五，餘由原告負擔。
本判決第一項至第三項於原告以新臺幣伍拾萬玖仟元供擔保後，得假執行。但被告王慶琳、林泓涀、將利廣告設計有限公司以新臺幣壹佰伍拾貳萬肆仟伍佰陸拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣肆萬元供擔保後，得假執行。但被告將利廣告設計有限公司以新臺幣壹拾壹萬捌仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第
256 條分別定有明文。本件原告起訴時原係請求被告連帶給付243 萬36,000元，嗣於民國102 年9 月2 日減縮為194 萬4,850 元，並追加對於被告將利公司居間法律關係之請求權基礎，復於102 年11月21日減縮其請求遲延利息之起算日。
原告上開訴之變更追加，核其請求係基於同一基礎事實，及減縮應受判決事項之聲明，合於上開法律規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠伊於101 年5 月中旬經被告中信房屋仲介股份有限公司（下
稱中信公司）永安捷運加盟店即被告將利廣告設計有限公司（下稱將利公司）之經紀人即被告林泓涀（原名林思智，於本件訴訟進行中更改為現名）之介紹，參觀被告王慶琳坐落於新北市○○區○○路○○○ 巷○○號3 樓之房屋（下稱系爭房屋）後，於同年6 月3 日與被告王慶琳之代理人李劉秀英簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），由原告向被告王慶琳購買系爭房屋及其基地應有部分（下合稱為系爭房地），約定價金為新臺幣1,180 萬元，被告王慶琳出具之系爭房屋之現況說明書（下稱系爭現況說明書）第15項「是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建築物損害」處勾選為「否」，原告始放心簽約，並支付被告將利公司118,000 元之報酬。惟於交屋後欲進行系爭房屋之室內裝修時，經裝修師傅以儀器測量後告知系爭房屋之地板、天花板以及樑柱均有傾斜，依其多年施工經驗判斷，應係系爭房屋結構傾斜所致，須增列施工項目修平。另伊向附近鄰居查詢，獲悉系爭房屋所屬公寓於88年921 地震後，出現結構傾斜情形等情，至此始知系爭房屋存有嚴重瑕疵。經於101 年12月13日委請專業土木技師檢測該系爭房屋，測量結果顯示系爭房屋所在建築物左右向最大垂直度為1/126 （向左請斜），前後向最大垂直度為1/102 （向後傾斜），已超過新北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊所定請求工程性補償及非工程性補償之標準。
㈡原告因購買系爭房地支付1,180 萬元價金，購屋後進行室內
裝修支出663,600 元，其中88,600元為因修繕系爭房屋傾斜瑕疵所生修復費用，其餘575,000 元為一般室內裝潢費用。
而系爭房屋因傾斜瑕疵至少減損15％之價值，循此計算原告就系爭房屋受有交易價格減損177 萬元、室內裝潢價值減損86,250元，與支出傾斜修復費用88,600元等損害，被告王慶琳未於簽約前告知系爭房屋有上述傾斜瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任，原告依民法第359 條規定減少其價金1,944,850元，被告就已收受上開減少價金亦為不當得利，原告得請求返還。被告林泓涀事前已知系爭房屋具有上述傾斜瑕卻未告知原告，或縱其事前不知上述瑕疵，於接受被告王慶琳之銷售委託後亦有探知查明義務，是以其未將上述傾斜瑕疵告知原告，無論係出於故意或過失，均屬未盡仲介人員應負之善良管理人注意義務，而造成原告受有上述損害，而有民法第
184 條第1 項前段所定之侵權行為，原告得向其請求損害賠償。被告將利公司為被告中信公司之加盟店，該二公司均為被告林泓涀之僱用人，被告將利公司本於與原告間之居間契約為原告仲介，則原告因被告林泓涀前述故意過失受有損害，不惟得類推適用民法第544 條關於委任契約之規定，向被告將利公司請求損害賠償，亦得依民法第188 條第1 項前段及不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求被告將利公司、中信公司與被告林泓涀連帶賠償。另被告將利公司既違反對於原告之忠實業務，依民法第571 條之規定不得向原告請求報酬，則其已向原告收取之報酬118,000 元既無法律上之依據而為不當得利，原告得本於債務不履行或不當得利法律關係請求返還。而上開被告王慶琳之不當得利返還債務，與被告林泓涀、將利公司及中信公司所負上開損害賠償債務，均係因系爭房屋傾斜瑕疵受有損害所生，為不真正連帶債務，如被告中之1 人履行給付，他被告於給付範圍內亦同免責任。
㈢對於被告抗辯主張之意見：
⒈被告王慶林自承居住於系爭房屋十餘年，並曾於99年委請
土木技師鑑定系爭房屋有傾斜情形，對於系爭房屋之傾斜應係於88年921 大地震所致乙節殊難諉為不知，其於系爭現況說明書中第15項「是否曾經發生火災或其他天然災害」欄勾選為「否」，已未據實填寫，又未在該說明書最末「其他重要事項」空白欄位填寫系爭房屋傾斜情形，復未將其於99年5 月21日委請土木技師張富進鑑定確認系爭房屋有傾斜問題之鑑定書附於買賣契約書後供原告存查，難謂無隱瞞之意，足見其簽約前並未將系爭房屋之傾斜瑕疵向原告告知。
⒉系爭房屋之瑕疵自外難以目視觀察得知，且伊於簽約前僅
曾於101 年5 月中旬晚上6 、7 點參觀系爭房屋，當時尚有房客居住但無人在家，因而並未入內參觀，直至該房客搬走，始與母親入內參觀，並拿尺測量屋內長、寬，以判斷舊家具是否有擺放空間。而伊係在簽約後，由辦理貸款之友人及受託進行裝修之師傅告知後，於101 年7 月向被告林泓涀反應系爭房屋傾斜問題，其稱需向被告王慶琳查證，直至101 年8 、9 月間方在伊嬸嬸林蘭瓊開設之檳榔攤，將系被告王慶琳於99年委請土木技師鑑定系爭房屋傾斜情形之鑑定書尾頁傳真影本交予原告，至此始悉系爭房屋有傾斜瑕疵，並自行委託土木技師鑑定確認無訛。是以原告於買賣契約成立前並不知上開傾斜瑕疵，亦無因重大過失而不知之情形，自無民法第355 條第2 項關於免除出賣人物之瑕疵擔保責任規定之適用。
⒊又系爭買賣契約書第16條「其他約定事項」欄固填有「本
屋所在大樓之外觀與結構等相關情形，買方均已詳細審視並充分知悉，賣方依現況交屋，不負瑕疵擔保責任」之內容，然此實非在簽約之時已為書立，而係簽約後雙方因第
2 期款第2 次碰面時，方由訴外人代書曾東洲加載，伊當時因不解其意而為詢問，代書曾東洲僅表明伊只需目測牆上瓷磚是否脫落即可，是以被告王慶琳自不因此條款之事後加載而得免除出賣人應負之瑕疵擔保責任。且縱認上開條款於簽約時即已記載，然其條文並無任何關於房屋傾斜之內容，難認雙方已合意免除被告物之瑕疵擔保責任。且上述傾斜瑕疵需經專業鑑定始得知悉，自亦不得僅憑上開關於依現況交屋之約定，即免除被告物之瑕疵擔保責任。⒋被告中信公司建立其服務標章以表彰不動產專業服務及商
譽，係被告將利公司加盟所欲利用，以吸引一般大眾前往交易，被告中信公司及將利公司均得藉此共謀商業利益，一般大眾於客觀上認為至被告將利公司之營業場所為交易，係由被告中信房屋與被告將利公司共同提供不動產仲介服務。若謂加盟店之受僱人因執行職務對消費者造成損害不能向被告中信房屋公司求償，無異使被告中信房屋公司僅享有因消費者信賴及加盟體系龐大所帶來的巨額商業利益，卻無須對加盟店之侵權行為負責，不符公平原則。是以被告中信公司辯稱被告林泓涀非其受僱人，而無需為其行為負責，不足採信。
⒌原告承購系爭房地之價格為1,180 萬元，而原告因上述傾
斜瑕疵受有房屋價值15％之損害，循此計算為1,944,850元。而上述房地價格既未分別計算系爭房屋與其基地應有部分之價額，則於計算本件房屋價值之損害金額時自無須排除系爭房屋基地應有部分之價額。
㈣綜上所述，原告就所受1,944,850 元之損害部分，爰依民法
第179 條、第182 條第2 項所定不當得利法律關係，請求被告王慶琳返還；依民法第184 條第1 項侵權行為法律關係，請求被告林泓涀賠償；類推適用民法第544 條關於委任契約之規定，請求被告將利公司賠償；依民法第188 條第1 項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求被告中信公司及被告將利公司應與其受僱人即被告林泓涀賠償。另就已交付被告將利公司之仲介報酬118,000 元部分，則依民法第179 條所定不當得利法律關係請求被告將利公司返還。為此聲明：
⒈被告王慶琳應給付原告1,944,850 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息。
⒉被告林泓涀、將利廣告設計有限公司、中信房屋仲介股份
有限公司應連帶給付原告1,944,850 元，及自起訴狀繕本均送達上開被告之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
⒊被告將利廣告設計有限公司應給付原告118,000 元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
⒋前開一、二項被告中之一履行給付，他項被告於給付範圍內，同免責任。
⒌願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯主張：㈠被告王慶琳部分：
⒈伊前曾委由張富進土木技師就系爭房屋所在大樓進行鑑定
，經於99年5 月21日鑑定認大樓雖向左傾斜130.5 分之1，可能係鄰近其他建物於82年間之基礎開挖有關，惟對房屋結構體影響尚稱良好，系爭房屋現況尚屬安全狀態。嗣於委由被告將利公司出售系爭房屋時，伊曾將張富進土木技師出具之房屋傾斜暨結構安全意見書（下稱為系爭意見書）記載結論之尾頁交予被告林泓涀，且因大樓略微傾斜並非一夕間外力遽然造成，且傾斜現況憑肉眼即可看出，雖不知確切原因為何，但亦未聞同棟大樓住戶之日常生活有受影響，伊居住期間並未發生火災，上開鑑定亦敘明非因921 大地震所在成，故伊於所提出之現況說明書第15項「是否曾經發生火災或其他天然災害」欄中勾選為否。其後被告林泓涀於101 年5 月間向伊表示有客戶對系爭房屋有興趣，並於當月某日南下拜訪伊之代理人李劉秀英，當時即已告知被告林泓涀系爭房屋所在大樓外觀略微傾斜。而原告於101 年6 月3 日簽立系爭契約前，亦已與被告林泓涀多次親赴系爭房屋內外觀看，並以尺測量天花板及牆壁之角度，且以球在地上滾動測試。另簽約前1 、2 小時已由伊之代理人李劉秀英及被告林泓涀將系爭意見書尾頁正本提供原告觀看並為之說明後，並因此於買賣契約書第16條「其他約定事項」加載「本屋所在大樓之外觀與結構等相關情形，買方均已詳細審事並充分知悉，賣方依現況交屋不負瑕疵擔保責任」之約定後，方為簽約。又系爭房屋格局方正，屋況良好，然原告以低於市場行情之價格購得系爭房屋，當亦係斟酌上述傾斜情事之結果。是以原告在簽約前確已知系爭房屋所在之大樓略微傾斜之事實，伊並已善盡告知義務而得免除瑕疵擔保責任。又系爭房屋之傾斜以肉眼即可觀察得知，依民法第355 條第2 項之規定，伊就此亦無庸負瑕疵擔保責任。
⒉原告主張受房屋價值15％之損害乙節，應由其負舉證之責
。又系爭房屋雖有傾斜，然原告居住期間並無任何問題，亦未聞鄰居有因此而修繕之情形，原告實無支出所謂傾斜維修費用之必要。又原告提出之整修費，實均為系爭房屋之裝潢費及營業稅，而與傾斜之整修無關，應排除於該裝潢費之賠償部分。為此聲明：⑴原告之訴駁回。⑵願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡被告林泓涀部分：伊於兩造簽約前固看過由訴外人林劉秀英
提供之系爭意見書尾頁，惟系爭房屋實際上是否傾斜伊無法確認，伊於簽約前向原告表示系爭房屋有傾斜惟無安全疑慮，如有疑慮要找專業人員確定，伊亦曾帶原告入屋觀看。而簽約時亦將系爭意見書原本予原告看過，代書亦將其內容唸書給原告聽。簽約後則於101 年6 、7 月間，應原告之要求而至原告嬸嬸開的檳榔攤，將系爭意見書尾頁影本交給原告。另原告及其代理人深富房屋買賣經驗，其因認系爭房地單價較低可為投資，乃要求伊儘速找屋主洽談，原告實可能僅為其母之人頭欲藉以避免奢侈稅之負擔而已，並足見其早知系爭房屋有傾斜情形。又系爭房屋屋況良好，內裝可直接進住使用，並無大肆裝修之必要，原告購屋後所為裝修並無必要，顯係為美化房屋冀能高價轉手，尤見其購買系爭房屋為投資行為。為此聲明：⑴原告之訴及假執行聲請均駁回；⑵願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈢被告中信公司部分：
⒈被告林泓涀係房屋仲介人員，並非建築、土木技師或測量
之專家，系爭房屋是否傾斜已超過被告林泓涀之專業領域，難謂其對之有過失。且由系爭契約書加載第16條其他約定事項之內容，亦可知被告林泓涀已善盡仲介人員之介紹與說明義務。
⒉又被告林泓涀係被告將利公司所屬之仲介人員，非被告中
信公司之受雇人，縱有侵權責任，被告中信公司亦無僱用人責任。而「中信房屋」為營業標章而非公司名稱，與中信房屋仲介股份有限公司實屬兩事，被告將利公司與被告中信公司僅係支付一定對價取得服務標章及名稱使用權之加盟關係，被告中信公司對於對於該件房屋買賣亦無任何參與，亦無對於被告林泓涀之選任、監督之事實。而原告自簽約時於系爭契約書上及服務費統一發票上記載被告將利公司之名稱，客觀上並不致於混淆或誤信被告中信公司為契約主體或被告林泓涀僱用人，從而被告中信公司並無需負連帶責任。
⒊再者被告中信公司與被告林泓涀、被告將利公司間既無僱
傭關係，自非不動產經紀業管理條例所指之經紀業，當無該條例之適用。為此聲明: ⑴原告之訴及其假執行聲請均駁回；⑵願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈣被告將利公司部分：原告於簽約前即已知悉系爭大樓外觀有
傾斜情況，並因此於系爭契約書上加註第16條之其他約定事項，依民法第355 條第1 項之規定，賣方不負瑕疵擔保責任。又被告林思智已盡調查告知義務，自無故意或過失之侵權行為可言，原告主張被告將利公司應依民法第188 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定負連帶損害賠償責任，自無理由。再者原告與被告王慶琳既已簽訂買賣契約，被告將利公司收取合理報酬自無不當得利可言，而告請求返還報酬亦乏所據。末原告主張有瑕疵者為系爭房屋，然其依系爭房地買賣總價為據主張受上開價額15％之房屋價值減損，未將土地與房屋價值分別計算，其計算方式顯有錯誤。為此聲明：⑴原告之訴及其假執行聲請均駁回；⑵願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款、第3 項及第
271 條之1 規定，經兩造協議作為本件辯論及判決基礎之爭點如下（參本院卷㈠第184 頁背面至第185 頁、第211 頁背面、本院卷㈡第62頁背面）：
㈠下列事實為兩造所不爭執：
⒈被告王慶琳於82年間因保存登記而為坐落新北市○○區○
○段○○○ ○號土地上同段1180建號房屋（門牌號碼為新北市○○區○○路○○○ 巷○○號3 樓及其基地應有部分之所有人，於101 年間委託被告中信公司之加盟店即被告將利公司仲介出售。嗣原告經被告將利公司之營業員林泓涀之介紹，於101 年6 月3 日與被告王慶琳代理人李劉秀英簽訂不動產買賣契約書，由原告以1,180 萬元向被告王慶琳購買系爭房地，並已交屋及完成所有權移轉登記。
⒉原告所持上開不動產買賣契約書第16條「其他約定事項欄
」，經手寫記載「本屋所在大樓之外觀與結構等相關情形，買方均已詳細審視並充分知悉，賣方依現況交屋，不負瑕疵擔保責任。」之內容，並有兩造之印文。另該契約書所附由被告王慶琳代理人李劉秀英所出具之「房地產標的現況說明書」，其第15項「是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建築物損害」乙欄，記載為「否」。
⒊原告委託土木技師馬一龍就系爭房屋進行垂直度測量，測
量結果為系爭房屋左右向最大垂直度為1/126 （向左傾斜），前後向最大垂直度為1/102 （向後傾斜）。
⒋被告王慶琳於99年5 月間曾委託張富進土木技師鑑定系爭
房屋傾斜情形，經該技師鑑定後於99年5 月21日出具房屋傾斜暨結構安全意見書，結論為系爭房屋最大傾斜率為向左傾斜1/130.5 ，並認傾斜對結構體影響尚稱良好，結構體現況尚屬安全狀態。其後被告王慶琳曾將該意見書之末頁（即第2 頁）影本交付予被告林泓涀，再由林泓涀交予原告。
㈡兩造爭執事項：
⒈原告於買賣契約成立時，是否知悉系爭房屋有傾斜之情形。
⒉系爭房屋有傾斜之情形，是否係因88年間發生921 地震所造成。
⒊上開不動產買賣契約書第16條「其他約定事項欄」手寫記
載內容，係於簽訂買賣契約時同時記載，抑或係於契約成立後始於101 年7 月10日加註。被告王慶琳是否因該項條款，就系爭房屋傾斜之情形對原告不負物之瑕疵擔保責任。
⒋原告本於物之瑕疵擔保責任向被告王慶琳請求減少價金，
有無理由。如有理由，其減少之價額為若干。原告依不當得利法律關係請求被告王慶琳返還已給付之之減少價金，有無理由。
⒌被告林泓涀於介紹原告購買系爭房屋時，是否知悉並告知
原告系爭房屋存有傾斜之情形。如未告知，是否係出於故意或過失。如被告林泓涀因此成立侵權行為，原告所受損害為若干。原告本於侵權行為損害賠償之法律關係，請求被告林泓涀給付1,944,850 元元，有無理由。⒍被告中信公司是否為被告林泓涀依民法第188 條所定之僱
用人。原告本於居間法律關係類推適用民法第544 條關於委任契約之規定，請求被告將利公司賠償1,944,850 元；及依侵權行為僱用人責任之法律關係與不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求被告將利公司、中信公司連帶給付1,944,850 元，有無理由。（請參本院卷一頁
185 、頁211 翻面）。⒎原告本於居間契約債務不履行損害賠償關係及不當得利法律關係，請求被告將利公司給付118,000 元，有無理由。
四、本院之判斷：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條第1項本文、第2 項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。本件原告主張被告王慶琳所出售之系爭房屋傾斜，左右向最大垂直度為1/126 （向左傾斜），前後向最大垂直度為1/102 （向後傾斜）乙節，業據其提出由馬一龍技師於101 年12月出具之房屋垂直度測量報告書為證（下稱為系爭測量報告書，參本院卷㈠第31頁至第36頁），被告對於該報告書亦均無爭執（參本院卷㈠第184 頁），堪可採信而足認為真正。又系爭房屋之主要功能，除供居住使用外，亦屬保值資產，如有傾斜情況，依社會交易常情顯均足引一般之人關於建物安全之高度疑慮，並進而造成交易價格之負面影響。而觀上述房屋垂直度測量報告書所引述新北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊內容，建築物傾斜度小於200 分之1 者，無須估算建築物傾斜補償費，惟應估列建物損害部分之修復費用，如介於
200 分之1 至40分之1 者，則除應依前述評估工程性補償費用外，應另依其使用不便及價值折損之程度，額外估列非工程性補償金額（參本院卷㈠第35頁），是以參諸上述土木專業之一般鑑定標準，房屋傾斜率如高於200 分之1 者，於交易觀念上應即可認有減少價值、通常效用之瑕疵。系爭房屋向左向後傾斜，其傾斜率並均高於200 分之1 ，已如前述，揆諸上揭說明，無論依循社會通常交易觀念或土木專業之一般鑑定標準，均堪認屬出賣人所應擔保之瑕疵。
㈡次按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵
者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責；但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條亦定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文，是以出賣人如主張買受人於買賣契約成立前即已明知或因重大過失而不知瑕疵之存在，自應就此有利於己之事實負擔舉證之責。本件被告均主張被告王慶琳委售系爭房屋時，已將系爭房屋有傾斜乙事如實通知被告將利公司，該公司之受僱人即被告林泓涀亦於系爭買賣契約書簽訂前即通知原告，且除原告於簽約前親至現場觀察、測試外，被告王慶琳之代理人李劉秀英並於簽約前1 、2 小時提供系爭意見書予原告觀看並為之解說，復於系爭買賣契約書加註第16條免除物之瑕疵擔保責任之約定，原告於已知悉系爭房屋存有傾斜之情形下仍為系爭買賣契約書之簽訂而成立買賣契約；且系爭房屋之傾斜狀況明顯，自外觀可一望即知，縱認原告於簽約前未受告知系爭房屋有傾斜情事，然其自房屋外觀亦可得而知，依民法第
355 條被告王慶琳均不負物之瑕疵擔保責任。惟原告則否認於簽約前曾受告知系爭房屋存有傾斜情事，並主張系爭房屋之傾斜並非可由外觀一望即知等語，則依上開之說明，自應由被告就所主張之前揭事實，負舉證之責。經查：
⒈被告林泓涀於系爭買賣契約簽訂之前，即經被告王慶琳代
理人李劉秀英提示系爭意見書及通知，而知悉系爭房屋存有傾斜情況之事實，此為被告林泓涀自陳在卷明確（參本院卷㈡第63頁），並為其他被告所不爭執（參本院卷㈡第63頁、第64頁），核與原告之主張相符，堪認為真正。又原告主張於簽約前未獲被告告知傾斜瑕疵乙節，亦與其提出系爭買賣契約書所附「不動產標的現況說明書」上，並未具體記載系爭房屋具有傾斜情形之內容相符（參本院卷第14頁）。而被告雖均主張被告林泓涀於系爭買賣契約書簽訂前即已將上述房屋傾斜事實通知原告，另原告除於簽約亦親至現場觀察、測試，被告王慶琳之代理人李劉秀英復於簽約前1 、2 小時提供系爭意見書予原告觀看並為之解說等情，然未能提出積極事證以為證明，已難遽認屬實。且證人即撰擬系爭買賣契約書並經手簽訂事宜之地政士曾東州，到庭結證陳稱伊配合被告將利公司擔任簽約業務已有一、兩年，本件係於101 年6 月3 日簽約，當日到場者有李劉秀英（即被告王慶琳之岳母）、被告王慶琳之配偶、原告及原告之母等人在場，當時並未聽聞雙方有討論房屋傾斜之事，亦無任何一方提出系爭意見書，如有提出的話依其作法會請雙方簽名且一併附在契約書內等語明確（參本院卷㈠第214 頁至第215 頁），此顯亦與被告所稱其於簽約時曾提示載有系爭房屋傾斜內容之系爭意見書予原告觀覽及討論等情並不相符，自難認被告此項主張與事實相符。
⒉又系爭買賣契約書第9 條「擔保責任」部分，除約明被告
王慶琳應負民法第354 條物之瑕疵擔保責任，及點交前原告已發現之瑕疵應即申請調解或訴請法院裁判外，並未記載系爭房屋有何瑕疵（參本院卷㈠第10頁）；另其契約附件「房地產標的現況說明書」，其第15項「是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建築物損害」乙欄，經被告王慶琳記載為「否」，最末之「其他重要事項」則未填寫而為空白（參本院卷㈠第14頁），足見被告王慶琳與原告簽約時，並未將系爭房屋具有傾斜情況之具體事實記載於契約文件中。
⒊再者系爭買賣契約書第16條「其他約定事項欄」，經手寫
記載「本屋所在大樓之外觀與結構等相關情形，買方均已詳細審視並充分知悉，賣方依現況交屋，不負瑕疵擔保責任。」之內容，並有買賣雙方之印文，為兩造不爭執之事實已如前述（並參本院卷㈠第156 頁）。原告雖猶主張該條款係於契約簽訂後，方在其不知情之狀況下由代書所加載，並非於簽約時即有記載云云。惟事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86年度台上字第891 號判決意旨參照）。按依通常情形，契約當事人必於契約文書之內容記載完全並經確認無誤後，方於其上簽名或蓋章，以明雙方權利義務之內容與範圍，是以契約各項內容應以同時記載並於契約當事人簽署時即已存在為常態，而以契約經雙方簽署後再另行填載為非常態。本件系爭買賣契約書已有上述第16條手寫內容之記載，依一般情形應係與該契約其他內容同時記載，並於簽約時即已存在；而原告主張該條項內容係於契約簽訂後在其不知情之狀況下所加載乙節，既為被告否認，依前開說明，自應由原告就此項非常態事實負舉證之責。惟原告就此未能提出任何事證以實其說，空言主張己難憑信。且證人即撰擬系爭買賣契約書並經手簽訂事宜之地政士曾東洲，亦到庭結證陳稱上開第16條之手寫條款於101 年6 月3 日簽約當日即依賣方之要求而為加註，嗣伊將契約全文向原告解釋後，原告即為簽名，並未對加註之上開第16條手寫條款表示意見等語（參本院卷㈠第214 頁正反面），核與被告之主張相符，尤足見該加註條款確係於簽約當時即已記載完成，原告主張此係事後始為加載且伊亦不知其情等語，容非真正而無可採。然系爭契約書於簽訂之時，雖已有上開第16條之手寫條款之記載，惟其條文僅敘及就系爭房屋所在大樓之外觀與結構等相關情形，原告已詳細審視並充分知悉，被告王慶琳依現況交屋不負瑕疵擔保責任等內容，就所指免除被告王慶琳擔負物之瑕疵擔保責任之瑕疵範圍僅以「外觀與結構等相關情形」之抽象事由記載，並未就關於系爭房屋具有傾斜瑕疵之具體狀況事實而為明確記載，則雙方是否係就系爭房屋之傾斜瑕疵而為該項加註條款之約定，徒據其文字內容尚難遽行認定。而證人即地政士曾東洲於簽約當日並未見聞到場契約雙方討論房屋傾斜之事或有任何一方提出系爭意見書，已如前述，且其復進一步證陳當時係因李劉秀英表示被告王慶琳交給他1張紙條，表示一定要記載在系爭買賣契約書上，伊詢問被告林泓涀系爭房屋是否有何狀況，被告林泓涀僅稱已與買方講過了，並未向伊說明是如何之狀況，伊遂按紙條上之內容加註為上述第16條之手寫條文，原告並於伊就全部契約條款解釋後而為簽名，當時原告並未對該加註條文表示意見，而伊係直至支付第二期款之後，方知悉系爭房屋有傾斜情形等語（參本院卷㈠第214 頁背面），足見上開手寫條文之記載，係被告王慶琳於簽約時臨時提出要求而依其撰擬內容加註。惟苟被告林泓涀、王慶琳或其代理人李劉秀英於簽約前確曾將系爭房屋存有傾斜瑕疵之情形如實告知原告，而合意以上述加註條款免除被告王慶琳就該傾斜瑕疵所負物之瑕疵擔保責任，則徵諸一般交易常情，此既為針對免除出賣人負瑕疵擔保責任所加註之契約條款，為使契約雙方之權利義務範圍明確，原告王慶琳當要求將此傾斜瑕疵之具體事由記載於該加註條款內，而非僅以「外觀與結構等相關情形」之抽象事由記載，以致徒生於日後因條文內容解釋歧異產生爭執之高度可能，然原告王慶琳所撰擬而於簽約當日臨時提出要求加註之上開條文，並無任何關於傾斜瑕疵之具體內容，實與事理有違。且對照被告王慶琳在本件訴訟進行中就各項攻擊防禦均能依其主張而為詳實分析擘理，對於訴訟資料之細節亦可精確理解掌握之情形，尤見其具有足夠維護自身利益之能力，而得在已告知原告系爭房屋存有傾斜瑕疵之情形下，於所提出上述免除瑕疵擔保責任條款中以具體之傾斜事由而為記載，以有效防免日後爭執之產生，然其臨時提出要求加註之條款竟無當時已具體存在並為其所明知之房屋傾斜事由，而以外觀與結構等相關情形之抽象事由記載之，實難認其係與原告以此條款之加註，而合意針對已具體存在傾斜瑕疵免除所應負之擔保責任。況實際經手系爭買賣契約書之簽訂並依被告王慶琳之代理人李劉秀英要求而加註上開條款之地政士曾東州，於其職務執行過程中亦不知系爭房屋有傾斜瑕疵，已如前述，尤難認契約雙方已合意就上述傾斜瑕疵免除被告物之瑕疵擔保責任。是以原告徒以系爭買賣契約書加註第16條手寫條文之內容，而主張兩造己合意就系爭房屋之傾斜瑕疵免除被告物之瑕疵擔保責任云云，尚非可採。
⒋再者，觀察系爭房屋所在大樓與相鄰樓房之間隙，及參考
鄰近其他樓房間距離、高度等間隙之情形，並考量自地面往上觀察時因角度所生單點透視之物理上影響（即位於遠處的物體，會隨著與觀察者的距離而漸次縮小），系爭房屋所在大樓並未能查覺有顯然傾斜之情形，此經本院現場勘驗明確，並製有勘驗筆錄與拍攝相片存卷可稽（參本院卷第142 頁、第144 頁至第145 頁）。雖受本院囑託鑑定損害金額之安信不動產估價師事務所出具之報告書中，記載「勘估標的房屋於本所估價師在103 年5 月15日現場勘察時，由正面外觀觀察，肉眼即可觀察到房屋向左棟建物明顯傾斜」等語（參該所103 年4 月29日103 信字第04019 號不動產估價報告書，下稱為估價報告書，第22頁）。惟該項觀察結果之記載，核與本院到場親為見聞、觀察、比較所得之結果不符，是否正確已難確認。且本院囑託安信不動產估價師事務所鑑定系爭房屋因傾斜瑕疵所減少價值時，已具體指明系爭房屋有向左傾斜126 分之1 、向後傾斜102 分之1 之情形，並檢附土木技師馬一龍所出具之系爭測量報告書為鑑價之參考資料，此有本院103 年
4 月23日新北院清民敏102 年度訴字第961 號函在卷可稽（參本院卷㈢第3 頁），則承辦之估價師於現地勘估時，實不無因已得知上述明確資訊，主觀上存有系爭房屋確屬傾斜之強烈印象，進而影響其對於外觀觀察判斷之可能。且該報告書復未敘明與其他相鄰樓房間隙之比較、因角度所生單點透視物理上影響等足以影響觀察結果之因素，自難徒以該報告書之上開記載即遽認系爭房屋之傾斜程度已達自外觀可一望即知之明顯程度情形。參以一般購屋之人多重在房屋之大小、格局、採光、建材、有無漏水或其他失修情形、週遭生活機能等，苟非已知房屋有異常情形之訊息，尚不至於特別就房屋所在大樓是否傾斜而特別自外著意觀察。本件被告主張原告簽約前已得知系爭房屋有傾斜乙節，既不足採已如前述，則原告在不知有傾斜情形之狀況下，以一般之觀察實亦不能察覺該大樓有傾斜情形，亦難認就此有何過失可言。是以原告主張系爭房屋之傾斜已達可自外觀一望即知之明顯程度，原告於簽約前以目視觀察即已知有傾斜，或因重大過失而未能察見該傾斜瑕疵云云，亦不足取。
⒌另原告係為結婚之目的而購買系爭房屋，現由原告居住使
用，此為被告所不爭執。而被告王慶琳出售系爭房屋時，該屋內地面、壁面與天花板原僅鋪設通常之瓷磚或粉刷，照明為一般日光燈管，窗簾軌道為外露式，並擺設活動置物櫃與置物架，其內裝較為平實簡單；而原告購入後即進行大幅度之室內裝潢，地面鋪設拋光石英磚，施作木作複式天花板，安裝崁燈、水晶燈及間接燈光照明，拆除廚房內牆改為開放式並增設吧台區隔，更新流理台等廚具及房間門板，增設吊櫃等固定式儲物櫃，施作隱藏式窗簾盒，除實用目的外更增加美觀與質感，此有卷附本院現場履勘拍攝相片、被告王慶琳提出系爭房屋原有內裝情形相片及估價報告書所附現場相片可稽（參本院卷㈡第113 頁、第
147 頁至第150 頁背面，及估價報告書附件一），益見原告基於婚後供自己居住使用目的而購入系爭房屋，與一般房地投資人簡單裝修後轉售牟利之情形有別。則原告既係供自己居住使用之目的而購屋，衡諸常理當無在明知具有傾斜瑕疵之情況下仍為購入，而徒為自招無謂之居住安全疑慮、房屋價值減損或日後與房屋前後手發生爭執之可能。雖被告猶主張原告係斟酌系爭房屋具有傾斜之情形，而以低於當時市場行情之價格購入系爭房屋云云。惟系爭房屋於原告購入之101 年6 月間，在正常情況下（含無傾斜之情形）之市場合理交易價格為11,254,860元，此經本院囑託安信不動產估價師事務所鑑定在案，有該事務所出具之估價報告書可憑，此尚低於原告向被告王慶琳購入之價格11,800,000元，是以被告主張原告簽約前知悉系爭房屋傾斜，惟考量此因素而仍願以低於市場行情之價格購入云云，即難認屬實而非可採。綜上各情相互以參，被告抗辯主張原告於簽訂系爭買賣契約前，經受告知及自行觀察即已知悉系爭房屋存有傾斜瑕疵之情形，或系爭房屋傾斜狀況自外觀察看一望即知，原告未能察見該傾斜瑕疵亦有重大過失等語，均容無可採，其等據此進而主張依民法第
355 條之規定被告王慶琳不負物之瑕疵擔保責任，亦無理由。
㈢又按出賣人之物之瑕疵擔保責任，雖非不得依當事人特約予
以免除，然其約定免除之範圍、內容等，應依買賣契約當事人雙方一致之意思表示為據，如其約定內容尚非明確，自應探求當事人締約時之真意。而按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，此乃因解釋意思表示，重在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，故解釋契約時，應斟酌交易習慣、當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，斟酌當事人訂約時客觀存在之一切情事，依誠信原則為之。本件系爭買賣契約雖經被告王慶琳之要求而加載之第16條「本屋所在大樓之外觀與結構等相關情形，買方均已詳細審視並充分知悉，賣方依現況交屋，不負瑕疵擔保責任。」內容，然其所載瑕疵範圍僅泛稱「外觀與結構等相關情形」，並未具體指明被告王慶琳當時已知悉之系爭房屋傾斜瑕疵，則依原告與被告王慶琳間之真意，所欲排除擔保責任之瑕疵事由是否包括系爭房屋之傾斜瑕疵，徒據其文字內容尚屬未明。而房屋具有傾斜之情形，如其傾斜角度較大，固可自外觀觀察而得悉，然如傾斜情形尚非屬嚴重，則自外觀以肉眼觀察並非即可知悉，亦無相關公示登記資料可資查詢，而需經專業人員勘查檢視後方可確定。本件系爭房屋所在大樓外觀，以肉眼觀察並未能查覺有顯然傾斜之情形，已如前述，則此傾斜情形即非買受人即原告可自行觀察知悉，是以其與被告王慶琳簽訂系爭買賣契約書第16條約定之「依現況交屋」，自應限於買受人就系爭房屋現況以目視或得以自行調取文件方式查知者為限，方屬公允，否則對於任何無法以一般人之觀察可得而知之瑕疵，均認可因此而免除出賣人之瑕疵擔保責任，無異使買受人承擔無可預期之瑕疵風險，衡諸交易常理顯非買受人所甘為承受，應堪認原告與被告王慶琳間締約之真意，僅係就系爭房屋外觀上可由一般人察知之瑕疵，約定依現狀交付而免除被告王慶琳之瑕疵擔保責任。是以系爭買賣契約書第16條雖約定以現況交屋，然系爭房屋之傾斜既非自外觀上可由一般人察知，依前開說明此項瑕疵自非涵蓋於被告王慶琳不負擔保責任之範圍。從而被告抗辯主張依系爭買賣契約書第16條約定，被告王慶琳可免除就系爭房屋之傾斜瑕疵所應負物之瑕疵擔保責任云云，亦非有理。
㈣原告得依民法第359 條減少價金，並就減少之價金依不當得
利法律關係請求被告王慶琳返還，其金額為1,524,560 元，原告得依不當得利法律關係請求被告王慶琳返還：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第
359 條定有明文，該規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，即應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726 號及99年度台上字第1972號判決意旨參照）。本件買賣標的之系爭房屋既存有上開傾斜瑕疵，則原告依民法第359 條之規定請求被告王慶琳減少買賣價金，洵屬有據。
⒉原告固主張系爭房屋因傾斜瑕疵所造成之價值減損，應參
照臺灣臺北地方法院101 年度重訴字第125 號民事判決意旨，以房地交易總價1,180 萬元之15％定之，即177 萬元等語。惟上開另案之具體瑕疵情形及屋齡、建材狀況等顯非與本件系爭房屋完全相同，原告逕為援引比附而為適用，自非有理。而原告就此項認定價值減損之標準復未能提出其他具體事證為據，自難認有據。則原告主張因系爭房屋傾斜瑕疵，致受房屋價值減損之金額為177 萬元云云，顯非有理而無足憑採。
⒊而經本院依原告聲請囑託安信不動產估價師事務所鑑定結
果，認房屋之傾斜在物理上可能對房屋之結構安全有所影響，在生活上亦將造成一定程度之不方便，在心理上亦會因上述因素而受一定程度之影響，進而反映在市場交易上，從而對其市場流動性造成影響而反映在房地市場交易價格的減損上。而房屋與土地在法律上雖屬各別之不動產，惟房屋實際上與其座落之土地不能分離，除有地上建物得隨時拆除改建之情形，可能分別估定土地及房屋之價值外，房屋通常存在於土地達數十年。系爭房屋為集合式地下
1 層地上6 層之鋼筋混凝土造華廈住宅，依新北市地價調查用建築改良物耐用年數及折舊率表規定耐用年數為60年，系爭房屋屋齡則僅有19年，其使用與所在土地之使用不可分離，且土地所有權人眾多，短期內改建不易，其所在土地之使用即受相當之限制，故土地價值難與其上系爭房屋價值完全割裂而獨立認定。又一般房地買賣價格，包括土地成本價格加建物價格及相當利潤，故因買賣房屋存有傾斜瑕疵所致之價格減損，雖不直接影響土地成本價格，但仍應由建物價格及應分配至土地價格之相當利潤分擔。系爭房屋因存在傾斜之瑕疵，除減損建物交易價格外，對應分配至土地價格之相當利潤亦有減損，在一般房地合併買賣之情形，如因買賣標的房屋有傾斜之瑕疵，對房屋及坐落基地之交易價格均有影響。有瑕疵之房屋存在於土地之期間，事實上該土地無從為其他利用，而房屋通常存在於土地上之時間又長達數十年，則系爭房屋既具有瑕疵，該土地之價值當然亦同受影響，因此於買賣房屋因傾斜之瑕疵所造成之價值減損，應由建物價格及應分配至土地價格之超額利潤分配。系爭房地於101 年6 月間在房屋不具傾斜瑕疵之情形下，其市場交易價格為11,254,860元（即每坪279,000 元）；而在系爭房屋具有向左傾斜1/126 、向後傾斜1/102 之瑕疵情形下，系爭房地於101 年6 月間之市場交易價格減損比率為12.92 ％，即其減損金額為1,454,128 元。上開鑑定結果，有安信不動產估價師事務所出具之103 年4 月29日（103 ）信字第04019 號不動產估價報告書可稽。原告雖主張上開鑑定結果關於交易價格減損比率不妥，而仍應以臺灣臺北地方法院101 年度重訴字第125 號民事判決所採15％之比率為據等語；被告王慶琳則主張上開鑑定並未完全呈現系爭房屋極具價格競爭力之諸多特色，採用比價標的之價格欠合理，其估價結果僅具參考性，而主張系爭房屋於101 年6 月間之市場交易價格應逾每坪31萬元以上等語。惟上開估價係由卓明京估價師執行，其為大學地政系畢業，經不動產估價師及不動產經紀人國家考試及格，領有不動產估價師證書，曾受多項專業訓練，並歷任數相關不動產價格估定業務單位之職務，此有估價報告書所附不動產估價師簡介可參，堪認其對於不動產價格鑑定具有專門知識經驗。又其價值鑑定係就系爭房地進行實地勘估，就土地、建物、附近環境、法令上之管制、權利負擔狀況等因素分析後，依不動產估價技術規則第14條之規定，就系爭房屋不具傾斜瑕疵交易價格之部分採用比較法及收益法評估，就系爭房屋具有傾斜瑕疵交易價格之部分，則因系爭房屋所在地區難以搜集房屋傾斜之買賣案例，無法以比較法評估，故以問卷調查及收集民事訴訟庭類似情況案例分別推估，再以兩種方法之適用性予以決定最後減損金額。比較法部分經採酌臨近區域內4 項比較標的之成交價格，並按價格日期、個別因素等分析調整比較，就各比較標的之各項因素調整率絕對值大小、總調整率大小及比較標的與系爭房地之差異程度分別給予平均權重，而推估系爭房地在正常情況下之比較價格為每坪276,000 元。收益法部分則採酌臨近區域內4 項比較標的之待租租金價格，並按待租情況、價格日期、個別因素等分析調整比較，就各比較標的之各項因素調整率絕對值大小、總調整率大小及比較標的與系爭房地之差異程度分別給予平均權重，而推估系爭房地在正常情況下之比較租金價格為每坪669 元，而依其年淨收益推估收益價格為每坪281,000 元。再就上開兩項方法所得價格結果，考量系爭房地之個別條件，以兩項價格各予50％之權重，而決定系爭房地在無傾斜之正常情形下於101 年6 月間之市場交易價格每坪279,000 元，即總價11,254,860元。就具有傾斜情形之價格鑑定部分，則採酌與本件類似情況之臺灣高等法院101 年度上字第366 號等6 份民事判決案例，分析各案例之傾斜程度、損壞情形、屋齡、主要構造、總樓層等因素，再就各案例與系爭房地之上開因素進行分析比較修正，並視各案例給予不同權重後，推估系爭房地價值減損比率為12.92 ％。另再以不動產估價師及相關不動產從業人員為對象，針對系爭房屋傾斜情形設計問卷進行調查，經發出70份問卷，回收20份，有效問卷為18份，統計回收結果推估系爭房地之房地減損比率約為13.38 ％。
因上開問卷回收份數過少參考性不足，參酌前述民事訴訟類似案例亦係經由其他不動產估價師以問卷或比較方式推估，其結果較具可信度，故據以推估系爭房地價值減損比率為12.92 ％，即於101 年6 月間因房屋傾斜而減損之價值為1,454,128 元。上開鑑定方法及過程，係以多數類似或鄰近比較標的之相關價格及多數類似情形之既有訴訟案例為基礎，綜合系爭房地各項個別因素予以分析調整後所得之結果，其取樣層面及考量比較因素多，堪認具相當之代表性。而原告及被告王慶琳之上述主張，則均僅強調有利自己之單一或數項因素，較諸上開價格鑑定情形自有欠周全，渠等爭執上開鑑定結果之主張容非可採。此外，復無其他事證可認上開鑑定結果有何與事實不符之處，自堪認其鑑定結果為正確而足為憑採。循此鑑定結果計算，原告於101 年6 月3 日以1,180 萬元之價金向被告王慶琳買受系爭房地時，系爭房地因房屋具有傾斜瑕疵所致價格減損應為上開價金之12.92 ％，即1,524,560 元【計算式：
11,800,000元×12.92 ％＝1,524,560 元。
⒋原告另主張其購屋後進行室內裝修支出663,600 元，其中
88,600元為因修繕系爭房屋傾斜瑕疵所生修復費用，其餘575,000 元為一般室內裝潢費用，按系爭房屋因傾斜瑕疵減損15％價值比率計算，其尚受有室內裝潢價值減損86,250元，與支出傾斜修復費用88,600元等損害，得依民法第359 條規定如數減少其價金乙節，雖據原告提出弘憶水電工程有限公司出具之估價單，及該公司出具之補充說明為證（參本院卷㈠第45頁、本院卷㈡第198 頁）。惟查：原告主張進行一般室內裝潢之部分，既係於系爭買賣契約成立後始由原告為之，則該裝潢自非系爭買賣契約之標的物，縱使確有價值之減損，核亦非屬買賣標的物之價值減損，原告就此主張得本於物之瑕疵擔保責任減少買賣價金，已屬無據。況原告自陳其欲進行室內裝修，於裝修師傅進行估價時經檢測系爭房屋地平狀況後，告知因地板、天花板及樑柱均有傾斜，應係房屋結構傾斜所致，須增列全面修平之施工項目等語（參本院卷㈠第3 頁背面、第4頁），顯見原告係在得悉系爭房屋有傾斜瑕疵後，方進行上開室內裝潢，則該裝潢費用當屬原告在系爭房屋具有傾斜疵瑕之條件下，評估為相當之費用而為支出，自難認裝潢完成後其價值再因房屋原有之傾斜而有所減損。另原告起訴時原以上開估價單為據，主張其上所載663,000 元之費用均屬全面修平之修復費用（參本院卷㈠第5 頁）；其後復改稱上開估價單所列費用，其中575,000 元為一般室內裝潢費用，餘88,600元方為就系爭房屋傾斜瑕疵所支出之修復費用等語，並提出弘憶水電工程有限公司出具補充說明為證（參本院卷㈡第191 頁、第198 頁）。惟上開估價單所載裝修總價663,600 元，係裝修費用632,000 元及營業稅31,600元之合計金額（參本院卷㈠第45頁），原告以該項總價扣除所稱屬一般裝潢性質之費用575,000 元後之餘額88,600元【計算式：663,600 元－575,000 元＝88,600元】主張為就房屋傾斜瑕疵所生修復費用，顯已將原按裝修總價核列之營業稅之31,600元，全部包含於所主張之修復費用中，顯有錯誤，則上開補充說明所載修復費用為88,600元顯與事實不符，且該補充說明所載「全屋地面整平墊高費用」，亦未見載於原估價單之內容，是以該補充說明實尚不足以證明原告確有因系爭房屋之傾斜瑕疵而支出修繕費用之事實，其此部分尚難認為真正而非可採。且按買受人依民法第354 條請求減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，已如前述；本件縱使原告確有因房屋瑕疵而支出修復費用，此項費用性質上亦非屬買賣標的物即系爭房屋本身之價值減損，或可依循其他權利依據而為主張，然依前開說明尚非得本於物之瑕疵擔保責任而請求減少買賣價金之數額。且原告減少價金後，即係以系爭房屋具有瑕疵之應有價格而取得系爭房屋，就已支付之超額價金部分則得依不當得利請求出賣人返還，是以其另就該項瑕疵而為修繕縱為真實，亦僅屬其對於以相當價額取得有瑕疵之房屋自行所為之改良行為，因此所支出之費用自非系爭房屋因瑕疵所減少之價額。是以原告主張受有室內裝潢價值減損86,250元，與支出傾斜修復費用88,600元等損害，得依民法第359 條規定如數減少其價金云云，容屬無據而不足採取。綜上，原告於101年6 月3 日向被告王慶琳買受系爭房地時，系爭房地因房屋具有傾斜瑕疵所致價格減損之金額為1,524,560 元，原告依民法第359 條請求減少價金，核屬有據，逾此金額所為減少價金之主張，則無理由。
⒌再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。而買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照）。本件系爭房屋存有傾斜之瑕疵，致系爭房地市場交易價值受有1,524,560 元之減損，應由被告王慶琳負出賣人物之瑕疵擔保責任，原告並已就此金額範圍以起訴狀繕本送達而為減少價金之意思表示，則本件買賣價金應減少1,524,560元。被告王慶琳既已受領原買賣價金全部款項，上開減少之價金部分即屬原告溢付而為被告王慶琳超額領得，被告王慶琳就此超額領得之款項核屬無法律上原因而受有利益，並致原告受有損害。則原告依不當得利法律關係請求被告返還1,524,560 元，應屬有據，逾此金額所為請求，即乏所據。
㈤再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任，民法第184 條第1 項定有明文。民法第184 條第1 項規定之侵權行為，係指違法及不當加損害於他人而言，至於受侵害者係何項權利，要非所問。查被告王慶琳委託被告中信公司之加盟店即被告將利公司仲介出售，並由被告將利公司之營業員林泓涀之介紹，於101 年6 月3 日與被告王慶琳代理人李劉秀英簽訂不動產買賣契約書，為兩造不爭執之事項，已如前述，足見原告係經由被告林泓涀之執行仲介職務而買受系爭房地。而被告林泓涀於系爭買賣契約簽訂前，即經由被告王慶琳之代理人李劉秀英之告知並出示系爭意見書，而知悉系爭房屋具有傾斜之瑕疵乙節，業經本院認定如前。
而上開傾斜瑕疵雖未據出賣人即被告王慶琳如實告知原告或具體記載於房地產標的現況說明書，然房屋傾斜會因結構影響及心理因素，而造成其市場交易之減損，依一般交易觀念有減少通常效用及價值之情形，被告林泓涀既以積極之仲介執行促成系爭買賣契約之簽訂，自應將其已知之此悠關買賣標的物品質、效用及價值之重要事項告知原告，俾使為是否仍為購買或購買價格之相對考量，否則將使原告在不知其情之狀況下買受，而使其支付高於系爭房屋因傾斜價值減損所應有之市場交易價值，而蒙受財產上之損害。然被告林泓涀明知於此，竟隱暪其事而仍為積極仲介，致原告於不知系爭房屋具有傾斜瑕疵之情形下，以系爭房屋無傾斜之較高價格而與被告王慶琳成立買賣合意，被告林泓涀就原告因此支付較應有價格為多之價金所受財產上之損害，自屬故意侵害其財產權之不法行為，而成立民法上侵權行為。是以原告主張財產權受損害而依侵權行為之法律關係，請求被告林泓涀為損害賠償，自無不合。而原告不知系爭房屋有傾斜瑕疵予以買受，致其依無瑕疵之條件而支出較高之價金，已如前述，就其差額即前述應減少之價金1,524,560 元，即堪認為因被告故意侵權所生之損害。而原告係在已得知系爭房屋有傾斜瑕疵後，方進行前述室內裝潢，其裝潢費用係原告在系爭房屋具有傾斜疵瑕之條件下，評估為相當之費用而為支出，其價值並無再因房屋原有之傾斜而有所減損，已如前述，自難認原告就此受有損害之事實。另原告主張針對系爭房屋傾斜瑕疵支出修繕費用88,600元乙節，尚屬不能證明而不足採信，已如前述，其主張因被告林泓涀上開侵權行為造成此項支出而受有損害云云，亦難認為真實而無可憑採。從而原告對於被告林泓涀請求侵權行為損害賠償之金額，在1,524,560元範圍內為有理由，應予准許；逾此範圍為無理由，不能准許。
㈥被告林泓涀並非被告中信公司依民法第188 條所定之僱用人
，亦非被告中信公司依不動產經紀業管理條例第26條第2 項所定之所屬經紀人員；而原告本於居間法律關係類推適用民法第544 條關於委任契約之規定，侵權行為僱用人責任之法律關係與不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求被告將利公司賠償1,524,560 元：
⒈按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人
與行為人連帶負損害賠償責任，民法第188 條第1 項前段定有明文。次按經紀業因經紀人員執行仲介業務之故意或過失，致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項亦規定甚明。本件原告主張被告將利公司為被告林泓涀之僱用人，而被告將利公司則為中信公司之加盟店，經被告中信公司授權使用「中信房屋永安捷運加盟店」之名稱，並為原告居間仲介購買系爭房屋等情，為被告將利公司、中信公司及及林泓涀均不爭執，並有被告中信公司提出之加盟契約書可據（參本院卷㈠第232 頁），堪認為真正。被告被告林泓涀為被告將利公司之之受僱人，復為該公司所屬經紀人員，而被告林泓涀因上揭故意不法侵害原告之權利，應負侵權行為損害賠償責任，已如前述，則被告將利公司依民法第188 條第1 項前段及不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，自應就原告因本件所受損害與被告林泓涀負連帶賠償責任。
⒉而原告復主張被告林泓涀同為被告中信公司之受僱人與所
屬經紀人員乙節，則為被告中信公司所否認，並以前開情詞置辯，經查：
⑴按民法第188 條第1 項所謂受僱人，並非僅限於僱傭契
約所稱之受僱人，凡客觀上被他人使用為之服務勞務而受其監督者均係受僱人，最高法院著有57年台上第1663號判例意旨闡示甚明。次按民法第188 條第1 項所謂受僱人因執行職務不法侵害他人之權利，不僅指受僱人因執行其所受命令，或委託之職務自體，或執行該職務所必要之行為，而不法侵害他人之權利者而言，即受僱人之行為，在客觀上足認為與其執行職務有關，而不法侵害他人之權利者，就令其為自己利益所為亦應包括在內，最高法院42年台上第1224號判例意旨亦可資參照。
⑵本件原告主張被告中信公司亦為被告林泓涀之僱用人，
無非係以被告將利公司加盟被告中信公司，利用被告中信公司之服務標章吸引一般大眾交易，雙方藉此共謀商業利益，且一般大眾於客觀上認因此認與被告將利公司之交易係由被告中信房屋與被告將利公司共同提供仲介服務，如認加盟店之受僱人因執行職務對消費者造成損害不能向被告中信房屋公司求償，不符公平原則等語為據。惟查：依被告中信公司與將利公司簽訂之加盟契約書第2 條、第4 條、第6 條、第8 條、第9 條至第12條第15條之約定，被告將利公司有使用「中信房屋永安加盟店」名稱及「中信房屋」圖案標章以經營不動產仲介業務等權利，並應於簽約時支付加盟權利金及按月支付加盟月費，作為品牌使用及提供教育訊練與資訊服務之費用，另尚需按用給付全國性廣告經費予被告中信公司。依上開契約之約定，被告將利公司係以獨立之法人身分使用「中信房屋」之服務標章，用以經營不動產經紀業務，並未約定其公司所屬員工應為被告中信公司服勞務或由中信公司給付報酬，或被告中信公司得對被告將利公司所屬員工之業務執行為指揮監督，就內部關係而言已難認被告林泓涀為被告中信公司所屬經紀人員，或渠等之間有何僱傭關係存在。雖被告中信公司依加盟契約書第10條、第15條之約定，有為被告將利公司舉辦一定時數教育訓練課程之義務；另被告將利公司依同契約第5 條之約定，亦有提供擔保金或擔保品，備供該公司因契約、和解、調解、法院判決、行政處分或其他侵害被告中信公司、消費者權利之行為而應為給付或賠償之抵償義務。惟教育訓練並非對於受僱人執行職務之指揮監督，而上開擔保品之提供，亦僅係就被告將利公司對於被告中信公司或消費者應負給付或賠償義務時，由中信公司用以抵償或為之清償之用，亦與對於被告將利公司職員之指揮監督無關，自不足據此認被告林泓涀為被告中信公司之受僱人或所屬經紀人員。又自外部關係而言，被告林泓涀雖本於受僱被告將利公司之職務關係，而以「中信房屋永安加盟店」名義對外為仲介行為，然原告與被告王慶琳簽訂系爭買賣契約書時，亦同時由被告將利公司以自己之名義即「將利廣告設計有限公司」簽署其上，則原告至遲於簽約時即為知悉被告林泓涀係被告將利公司所屬經紀人員或受僱人，而無誤認或混淆其為被告中信公司之受僱人或經紀人員之虞。是以自上述內部關係及外部關係觀之，被告林泓涀均無受僱於被告中信公司或為原告誤認或混淆其為被告中信公司受僱人及經紀人員之情形，原告復未提出其他具體事證以實其說，自難認其主張被告林泓涀為被告中信公司公司受僱人及經紀人員之事實為真正。從而原告依民法第188條第1 項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求被告中信公司公司連帶負損害賠償責任，即非有理。
⒊再按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機
會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567 條亦規定甚明，此為居間人據實報告及妥為媒介義務。仲介業之業務，因涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，既支付仲介業者高額之報酬，則仲介業之從業人員自應就其所從事之業務盡善良管理人之注意義務，善盡預見危險及調查之義務（最高法院84年度台上字第1064號判決意旨參照）。
又居間契約為勞務給付契約之一種，居間人處理居間事務有過失者，相對人自得類推適用民法第544 條之規定，請求居間人負賠償之責。本件被告將利公司為原告居間仲介，並受有報酬，此為渠等所不爭執，並有原告提出由被告將利公司收取仲介服務費後所開具之統一發票乙紙為證（參本院卷㈠第46頁），堪認渠等之間成立居間契約，揆諸前揭說明，將利公司關於其媒介訂約之事項，應負有調查之義務。又出賣人即被告王慶琳於「房地產標的現況說明書」上，雖未記載系爭房屋存有傾斜之現況，已如前述，然該瑕疵之存在既為被告林泓涀即被告將利公司所屬經紀人員所明知，竟未將此瑕疵如實告知原告，任由出賣人於「房地產標的現況說明書」內為隱匿之不實記載，顯未善盡居間人之調查義務，而致原告受有上述1,524,560 元之損害，依前揭說明自得類推適用民法第544 條規定，請求被告將利公司負賠償責任。
㈦又按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相
對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條定有明文。以居間房地買賣為業之業務，涉及房地買賣之專業知識，而居間業者既針對其所為居間行為向委託人收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，並據實將訂約事項報告於委託人，倘違反此義務，致委託人因此受有損害，即構成債務不履行，如因此項對委託人所負義務之違反而為有利相對人之行為，依民法第571 條規定，不得請求報酬及償還費用。本件原告因被告將利公司之媒介而與被告王慶琳簽訂買賣契約成立，然被告將利公司因其所屬經紀人員即被告林泓涀之業務職行，違反其對於委託人即原告之義務，而未告知原告有關系爭房屋具有傾瑕瑕疵之涉及訂約重要事項，致原告在不知上述瑕疵之情形下，即與被告簽訂系爭買賣契約書，被告將利公司上項義務之違反有利於委託人即原告之相對人即被告王慶琳，且原告亦因此受有依無傾斜瑕疵條件而增加支出高於應有價金之差額1,524,560元之損害等事實，業據本院認定如前，依民法第571 條之規定，被告將利公司自不得向被上訴人請求給付報酬，亦即對於原告無此項報酬請求權。而原告既已支付報酬118,000 元，被告就此領得之報酬核屬無法律上原因而受有利益，並致原告受有損害，自屬不當得利，原告得請求返還。另被告將利公司雖有違反據實將訂約事項報告於委託人之義務，而有債務不履行之情形，惟原告支付報酬係因與被告將利公司間之約定而為之，並非因被告將利公司違反據實將訂約事項報告義務所造成，則其支出報酬縱可認係屬損害，其損害之發生亦與被告將利公司之債務不履行行為無關，而不具因果關係，則原告本於居間契約之損害賠償法律關係，請求被告將利公司返還118,000 元，即無理由而不足取。是以原告依不當得利法律關係，請求被告給付118,000 元，應屬有據，逾此範圍及金額所為請求，即乏所據。
㈧再按不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然競合
所致，多數債務人之各債務具有客觀之同一目的，而債務人各負有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者，他債務人亦同免其責任，最高法院97年度台上字第453號判決要旨可資參照。本件被告王慶琳依不當得利法律關係應給付原告1,524,560 元，已如前述，此與被告林泓涀及將利公司就相同金額所負連帶賠償賠償義務，雖係基於原告因買受具傾斜瑕疵之系爭房屋所受損害之同一事實而發生，然因所負義務因主體不同而屬個別，且被告王慶琳與被告林泓涀、將利公司相互之間亦無各負全部給付之責任之明示，法律就此復無應負連帶責任之規定，依上開說明並非連帶債務，然渠等所負債務目的，均在填補原告所受損害，具有客觀之同一目的，核屬不真正連帶債務，於該3 人中之1 人向原告為給付者，於清償範圍內他債務人所負債務目的亦已達成而應同免其責任。是以被告王慶琳、林泓涀及將利公司就上開1,524,560 元應負之給付義務，如其中一被告為給付，他被告於清償之範圍內同免給付義務之請求。
㈨末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。承前所述，本件係因不當得利、侵權行為、類推適用民法第544 條規定及依不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，所生返還不當得利及損害賠償債權，為給付無確定期限之債權，又係以支付金錢為標的，依上揭法律規定，原告就被告王慶琳應給付之金額，請求自起訴狀繕本送達之翌日即102 年2 月9 日起（送達上開被告王慶琳之日期為102 年2 月8 日，參本院卷㈠第58頁），就被告林泓涀、將利公司應連帶給付之金額，請求自起訴狀繕本均送達渠等之翌日即102 年3 月2 日（送達被告中信公司之日期為102 年2 月18日，另對被告林泓涀係於103 年2 月19日寄存送達，依規定其送達經10日而生效，參本院卷㈠第59頁、第60頁），就被告將利公司應單獨給付之金額，請求自起訴狀繕本送達之翌日即102 年2 月19日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，即屬有據。
五、綜上所述，原告本於不當得利法律關係，請求被告王慶琳給付1,524,560 元，並自102 年2 月9 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；及本於侵權行為法律關係，請求被告林泓涀、將利公司連帶給付1,524,560 元，復對於被告將利公司應給付之上開金額併本於類推適用民法第544 條規定及依不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定而為請求，及自102 年3 月2 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；另本於不當得利法律關係，請求被告將利公司給付118,000 元，並自102 年2 月19日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；及就被告王慶琳、林泓涀與將利公司就上開1,524,560 元應負之給付義務，如其中一被告為給付，他被告於清償之範圍內同免給付義務之請求，為有理由，應予准許。其逾此範圍所為之請求，為無理由，應予駁回。又兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造關於系爭房屋之傾斜瑕疵是否係因88年間發生921 地震所造成之爭點，及其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認為均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為部分有理由，部分無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
民事第二庭 法 官 楊博欽以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
書記官 林瓐姍