臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第985號原 告 蔡月嬌訴訟代理人 施嘉鎮律師複代理人 陳若喬被 告 林金玲上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國102年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○號4樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新台幣壹拾參萬捌仟參佰元。
被告應自民國102年6月21日起至騰空返還房屋止，按月給付原告新台幣貳萬壹仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二、三項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：１被告自民國95年4月25日起向原告承租坐落新北市○○區○
○街○○號4樓（以下簡稱系爭房屋），於每期租賃契約終止後簽訂新約，最新一期約定租期自100年4月25日起至102年4月24日止，每月租金為新台幣（下同）7000元，應於每月25日以前繳納，惟被告自96年12月25日開始欠繳部分租金，至101年9月25日已達76000元，之後即分文未繳，從101年9月25日至102年6月20日共欠139000元，原告於起訴前曾以存證信函催繳租金，惟遭被告拒收退回，原告不得不起訴，以起訴狀繕本送達被告作為催告之通知，請被告於收到起訴狀繕本後七日內給付欠租，詎料被告屆期仍未給付，且於租期屆滿後仍繼續使用系爭房屋，原告於102年5月30日發函為終止租約之意思表示，該函已於102年6月20日送達被告，是本件租約業經終止，被告應將系爭房屋返還原告，並繳清算至102年6月20日所欠租金139000元。
２按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。次按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念…」，此有最高法院61年台上字第1695號判例要旨可參。系爭租約於102年6月20日終止，終止後被告無權占有原告之不動產，獲得相當於租金之利益，被告應自102年6月21日起至返還之日止，給付原告每月相當於租金之不當得利7000元。
３原告得按月請求被告給付違約金35000元：
系爭租約約第6條：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」。被告迄今未將系爭房屋遷讓返還原告，已陷於給付遲延，原告自得請求被告自102年6月21日起至清償日止，按月給付違約金35000元。
４並聲明：
被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○號4樓房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告積欠之租金139000元。被告應自
102 年6月21日起至騰空返還房屋止，按月給付原告42000元。原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、原告主張：被告自95年4月25日起向原告承租系爭房屋，於每期租賃契約終止後簽訂新約，最新一期約定租期自100 年4月25日起至102年4月24日止，每月租金7000元，應於每月25日以前繳納等情，業據原告提出租賃契約書為證，堪信為真。原告主張被告欠租139000元，業據原告提出帳冊為證，被告自96年12月25日開始欠繳部分租金，至101年9月25日已達76000元，之後即分文未繳，從101年9月25日至102年6月20日為8個月又27日，共欠138300元[76000+7000x(8+27/30)=138300]，是原告請求被告給付至102年6月20日之租金為138300元。
五、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，，民法第440條第1、2項定有明文。被告欠繳租金多月，原告以起訴狀繕本送達被告作為催告之通知，請被告於收到起訴狀繕本後七日內給付欠租，詎料被告屆期仍未給付，且於租期屆滿後仍繼續使用系爭房屋，原告於102年5月30日發函為終止租約之意思表示，該函已於102年6月20日送達被告，有送達回證可稽，是本件租約業經終止，原告請求被告將系爭房屋返還原告，合於民法第455條之規定，自屬有據。
六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。本件租約於102年6月20日終止，則被告自102年6月21日起即屬無權占有系爭房屋，獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，原告依據不當得利之規定，請求被告自102年6月21日起按月給付7000元返還不當得利至遷讓房屋之日止，為有理由，應予准許。
七、原告請求按租金五倍計付違約金是否過高？按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院49年台上字第807號著有判例。依兩造所簽訂之租約第6條：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，....如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止」，本件租約於102年6月20日終止，被告迄今仍占有系爭房屋，原告請求被告自102年6月21日起依租約第6條之約定給付違約金，自屬可採。惟系爭房屋因被告未如期清空，致原告須透過強制執行方式取回房屋後再出租，會支出相關費用，而原告未能收取之租金所受之損害，業經由請求不當得利獲得填補，經審酌上情及系爭房屋供住家使用，認原告請求被告按月給付14000元之違約金為適當，原告請求35000 元顯屬過高。
八、綜上，原告請求被告遷讓系爭房屋，請求被告給付欠租138300元及自102年6月21日起至遷讓房屋之日止按月給付7000元不當得利及14000元違約金，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。本判決所命給付之價額及金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定職權宣告假執行。原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第5款，判決如
主文。中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
民事第三庭法 官 陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
書記官 林勁丞