臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第917號原 告 鼎峻不動產仲介經紀有限公司法 定 代 理 人 莊智銘被 告 鄭達龍
陳欣祥共同訴訟代理人 張國權律師複 代 理 人 張耀仁上列當事人間請求給付報酬等事件，於中華民國103年4月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：原告經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，據其前到場及所提之準備書狀所為之聲明及陳述略以：
聲明：被告鄭達龍應給付原告新臺幣（下同）34萬元，陳欣祥應給付17萬元，及公文到翌日起年利率百分之五計算之利息。
其陳述及所提出之證據略如下：
（一）鄭達龍於民國101年7月26日前向原告公司周岐瑋帶看房屋，隔幾天又約其父母看第二次，該屋前屋主陳欣祥於101年5月17日起委託原告銷售，鄭達龍為省下服務報酬費，私下找陳欣祥洽談成交，於101年8月15日簽訂買賣合約，簽約期間尚在原告銷售期間，已違反銷售合約第10條，依兩造違反合約精神求償雙方之服務報酬費。
（二）陳欣祥有寫委託書給我們，我同事周歧偉有帶他去看，我們有光碟可證，證明鄭達龍承認我們有帶看，被告二人之前都不認識。我有通聯紀錄，如果不認識，為何會有通聯記錄，事實就是我們有帶看。
（三）請求權基礎：原告與被告陳欣祥間：依兩造間所簽訂之一般委託銷售契約書第10條第1款規定，委託人與受託人等得知買方私下成交，依同條規定，委託人應支付銷售總價百份之四計算之服務費。原告與被告鄭達龍間：兩造間依仲介業向委託人所收取之成交價百分之二服務報酬，而本案原告與被告鄭達龍間尚未簽約，僅以口頭約定。
（四）原告有帶被告鄭達龍夫婦及其母親看過系爭房屋即新北市○○區○○○街○○○○○號7樓，被告鄭達龍夫婦及其父母有看其他建案房子，回過頭來再與被告陳欣祥簽約，此過程已彰彰明甚，不再贅言。被告間之簽訂買賣契約為101年8月15日，原告與被告陳欣祥所簽之一般委託銷售契約書，其銷售期間為101年5月17日至101年8月31日止。而被告間之買賣契約簽約日在原告銷售被告陳欣祥委託銷售之房屋期間內，從而被告陳欣祥有依約給付服務報酬之責，被告鄭達龍有支付仲介服務報酬之責。惟其等竟拒絕給付酬金，顯有違約。
（五）被告答辯：「至多僅得悉系爭房屋之門牌號碼，無從知悉其餘調閱該謄本所需之資訊」，其答辯與事實不符，現今請領建物第二類謄本只需門牌號碼，即可得知系爭房屋有關資訊，例如所有權人、抵押權金額、是否有信託、限制處分及面積等，是則其答辯非可採。
（六）原告與被告陳欣祥之委託銷售價格曾由950萬元更正為885萬元至950萬元。而被告等間之買賣價金為850萬元，被告等如不需給付原告酬金，則其等二蒙其利。惟被告等實有違誠信原則。
（七）證據：提出一般委託銷售契約書、物件表、通聯記錄、建物登記謄本、林口郵局102年1月24日第90號存證信函、錄音及譯文等影本為證據，並聲請訊問證人周岐偉。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）就出售原屋主即被告陳欣祥所有之新北市○○區○○○街○○○○○號7樓（下稱系爭房屋）而言，被告鄭達龍雖為原告公司一度所尋得之買方，但因被告鄭達龍與原告對於買賣價金之意思表示不一致而未獲成交。
１、稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文，買賣契約中關於標的物及價金為契約必要之點，依民法第345條第2項、第153條第1項規定如契約當事人就買賣契約關於標的物及價金為明示或默示之意思表示者，須買賣契約當事人互相表示一致，買賣契約方可成立。又居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項亦定有明文。
２、依證1一般委託銷售契約書（下稱系爭契約書）第3條委託銷售期間係自101年5月17日起至101年8月31日止，被告陳欣祥雖未於同條下方勾選「委託人得自行銷售」或「委託人得委託其他經紀公司銷售」欄位，因內政部頒訂之「不動產委託銷售契約書簽約注意事項」第3點有關委託銷售契約書之性質，規定：「目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種，即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書，如屬專任委託銷售契約書則有『在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為』之規定，反之，則屬一般委託銷售契約書；依本範本第十一條第一款第(一)目之規定，本範本係屬專任委託銷售契約書性質。」等語，有被證3內政部不動產委託銷售契約書之專任委託銷售契約書版本暨不動產委託銷售契約書簽約注意事項可稽，經遍查系爭契約書並無類同於「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」等語之記載，雖被告陳欣祥未為前開選項之勾選，應認為系爭契約書為一般委託銷售契約書，縱在委託銷售期間內被告陳欣祥仍得自行銷售或委託其他經紀公司銷售。所謂「私下成交」，觀之系爭契約書第10條第1款約定，係指被告鄭達龍為原告尋得之買方，於未使原告參與簽立系爭契約書過程並收取仲介費之情形下，被告鄭達龍與原告之委託人即被告陳欣祥自行簽署買賣契約，然在一般委託銷售契約書，賣方既然得自行銷售或委託其他經紀公司銷售，買方縱使為同一人，仍有可能為賣方或其他經紀公司所尋得而有所重疊，買方究為何人所尋得乙節，本不具有專屬性，如甲公司雖為居間服務在後，但在甲公司服務中成交，為居間服務在前但未促成交之乙公司自不得主張買方係其所尋得，否則該一般委託銷售契約書轉為專任委託銷售契約書，即失卻賣方當初簽立一般委託銷售契約書之立意。從而，被告鄭達龍是否為原告尋得之買方？如是，被告鄭達龍與原告議價後是否處於買賣價金意思表示已趨向一致，而僅待正式簽署買賣契約之程度，闕為被告二人是否構成私下成交之關鍵。
３、系爭契約書第10條第1款約定委託人與受託人尋得之買方私下成交者，委託人應支付銷售總價百分之四計算之服務報酬，揆諸委託人為被告陳欣祥，被告鄭達龍則否，原告起訴被告鄭達龍依據為系爭契約書第10條第1款約定，於法無據。
４、證人即原告公司業務員周岐偉於於102年11月26日言詞辯論期日證稱：系爭房屋被告陳欣祥是委託原告公司出售，101年7月24日鄭俊煥媳婦葉小姐打電話來，說在網路上看到系爭房屋，當天伊值班，伊接到電話要約屋主帶他們去看屋，當天去看屋有葉小姐、鄭俊煥的太太、還有鄭俊煥的孫子，隔天被告鄭達龍與他太太又跟伊去看屋一次，再隔一天葉小姐說要去試車位，總共看了三次，第一次是被告鄭達龍之太太、媽媽、小孩去看，第二次是被告鄭達龍和其太太去看，第三次是葉小姐單獨一人試車位，連續三天，伊想說他們看了三次應該是有興趣，伊才會跟被告陳欣祥聯絡，被告陳欣祥開價950萬元，但是我們認為以900萬元試看看，後來持續與葉小姐聯絡，最後一次通話時，葉小姐說他們已經買到房子了，而且我們也不知道說葉小姐買到之房子還是伊之前帶看的系爭房屋，在三次帶看的過程中，伊並未向被告鄭達龍本人及其親屬透露屋主為被告陳欣祥及如何與被告陳欣祥之聯絡方式等語，核與證人黃鳳騰即被告鄭達龍之母於103年2月18日言詞辯論期日證稱：仲介總共帶過2次，伊一次，伊兒子、伊媳婦一次等語，大致相符。審酌黃鳳騰並非全程參與原告帶看系爭房屋過程，原告則全由其業務員周岐偉指引陪同被告鄭達龍或其母親、配偶等親屬帶看，是就系爭房屋帶看之次數、參與人士應以證人周岐偉所述，較為正確，且證人周岐偉就上開帶看細節均可描述清晰，並無其他積極證據證明證人周岐偉僅因目前仍任職於原告公司而有刻意捏造事實之情形，似不能排除被告鄭達龍或其親屬確有由周岐偉帶往系爭房屋看屋之可能性。
５、惟證人黃鳳騰於103年2月18日言詞辯論期日另證稱：「（被告共同訴訟代理人提示原告102年9月9日民事補正狀所附的通聯錄音譯文第二頁(〈提示予證人檢視〉，問：，你提到原告的業務員周歧偉說過900萬元屋主不肯讓步，難怪我真的失智。後來我們盧很久，我們還去看巴黎捷悅，我們本來要買那裡，是否原告公司最後同意出售的底線告知你的數字為900萬元，你當時是否同意以該價格購入系爭房屋？）原告公司人員打電話過來，就電話中談，那時我還沒有去看巴黎捷悅，我有問最底價是多少？他說900萬元，我認為900萬元還是太貴，後來我停了幾天，那時我看了很多房子。」、「（被告共同訴訟代理人問：你自己與媳婦、兒子前往系爭房屋看屋時，有無見到屋主陳欣祥先生？有見到他媽媽。」等語，核與原告公司102年9月9日民事補正狀所附其負責人莊智銘、業務員周岐偉與被告鄭達龍之父母鄭俊煥、黃鳳騰間對話錄音譯文第2頁、第3頁記載：「乙（黃鳳騰）：你跟我講900，我說900太貴了，你可不可以再降一點，你說沒辦法，你有沒有跟我這樣講？」、「乙：你說沒辦法了，這最低價了，後來我們也停了很久，是我先生又介紹同一家，但是我們看過了耶。」、「乙：對，她說你開成這樣子，我認為說900，我認為還不需要，因為那時候我有打聽吧，因為我住這裡。」、「乙：啊，我有跟他，最後一通是我跟你談的，因為我媳婦丟給我，我說啊你說900，最後你說900。」、「
乙：我在電話中一直跟你講，這裡沒有這個價錢，你還跟我說900，沒有辦法再降了。」、「乙：950，你說你有講，講得很明白，不能再降了。」、「業（周岐偉）：妳說900我們去談看看啊。」，「乙：沒有，你說900啊，屋主不肯讓步了啦，已經900啦，阿難怪我真的失智了，後來我們停很久，我們還去看巴黎捷悅，我們本來要買那裡。」、「原（莊智銘）：還好沒買，不然就虧大了。」等語相符，證人黃鳳騰所言被告鄭達龍於系爭房屋議價失敗後至巴黎捷悅建案看屋乙事，並非子虛。從而，被告鄭達龍曾至系爭房屋看屋，雖一度為原告所覓得之買方，原告就系爭房屋開價為950萬元，經黃鳳騰要求降低售價，原告僅同意降價至900萬元，黃鳳騰久住該地熟知市場行情系爭房屋應不到900萬元，不同意以該價格購買系爭房屋，嗣被告鄭達龍亦曾前往其他建案看屋，且依黃鳳騰對於價金目前表示之意見，不可能不知本件價金僅需稍低於900萬元應有成交之機會，原告於委託銷售期間內，亦疏未接續對被告鄭達龍就系爭房屋或其他不動產物件再提供任何居間服務，而放任被告鄭達龍毫無目標自行尋覓合適之房屋，原告自己坐失成交機會，卻主張被告陳欣祥、鄭達龍買賣系爭房屋有違約之情事，殊屬非是。
６、至於原告否認有何拒絕黃鳳騰就其價金開價900萬元要求降價乙事，並陳稱：900萬元並不是定數，價錢多少都可以溝通…黃鳳騰既然給伊機會讓伊帶你們去看，為何黃鳳騰不肯再給伊機會，再去看，售價並沒有一定，伊可以在協調云云。證人黃鳳騰於原告公司錄音時尚不知被錄音乙事，其提到議價後，原告明確拒絕降至900萬元以下之情形至少有7次之多，其陳述條理清晰且情感真摯，參酌被證1被告鄭達龍、陳欣祥嗣後締結之買賣契約書顯示價金為850萬元，亦與黃鳳騰所述伊久住當地，認為系爭房屋價金應低於900萬元等語相符，足見應是原告拒絕提供被告鄭達龍任何議價機會，而非被告鄭達龍不提供原告議價機會，況上開錄音譯文為原告錄製並提出於本件訴訟作為證據，當以其內容均為真實為前提，被告於103年2月18日言詞辯論時當庭表示同意作為證據使用，自不得於被告為此主張後，空言否認無此事實存在。原告否認有堅持以900萬元最低價出售系爭房屋，並同意為黃鳳騰再為議價云云，與事實不符，無可採信。
（二）於原告確定與被告鄭達龍議價不成後，原告已放棄為被告鄭達龍從事居間房屋買賣服務，被告鄭達龍之父鄭俊煥另與被告陳欣祥牽線聯繫，被告陳欣祥自願降低售價以850萬元而成交。
１、被告陳欣祥是開計程車為業，鄭俊煥呼叫被告陳欣祥計程車去長庚醫院看病因而認識，鄭俊煥與被告陳欣祥是鄰居，彼此認識有三、四年，鄭俊煥在搭計程車中知道被告陳欣祥之房屋要賣，之前鄭俊煥之媳婦有去看屋，但伊不知道是看哪裡房子，之前鄭俊煥聽伊太太、媳婦說屋主開價950萬元，鄭俊煥帶伊太太、媳婦去看被告陳欣祥房屋，被告鄭達龍要上班沒有去看屋，被告陳欣祥開價850萬元，鄭俊煥就同意買，目的是買給被告鄭達龍等事實，業據證人鄭俊煥於102年11月26日言詞辯論期日到庭證述綦詳，並有被證1不動產買賣契約書、被證2被告陳欣祥之計程車駕駛人執業登記證及汽車駕駛執照在卷可按，鄭俊煥住居於新北市○○區○○○街○巷○號2樓之4，距離系爭房屋確實十分接近，堪認證人鄭俊煥所述伊因搭乘被告陳欣祥計程車交談時另外得知其欲出售系爭房屋，始通知被告鄭達龍前往看屋，並不知之前伊太太、媳婦已前往看屋，應可採信。
２、另就證人鄭俊煥、黃鳳騰及周岐偉之證詞相互勾稽，可知鄭俊煥與被告陳欣祥縱使因呼叫搭乘計程車之機緣而結識，但被告鄭達龍及其母黃鳳騰、妻葉宇琪看屋時均未曾見過被告陳欣祥，鄭俊煥雖知悉稍早黃鳳騰、葉宇琪曾外出看屋，但對於何人要賣屋亦無所悉，況依證人周岐偉所述，被告鄭達龍、黃鳳騰及葉宇琪等人先後去看屋，原告均未告知被告陳欣祥及如何與被告陳欣祥之聯繫方式，參以上開錄音譯文第2頁記載：「乙：你說沒辦法了，這最低價了，後來我也停很久，是我先生又介紹同一家，但是我們看過了耶。」、「甲（鄭俊煥）：是我成交的，我沒有找你。」、「乙：是他（指鄭俊煥）成交的。」等語，足見確有鄭俊煥於搭乘被告陳欣祥駕駛計程車之際得悉其欲出售系爭房屋，輾轉告知其子被告鄭達龍前來看屋而成交，本件自鄭俊煥開始參與聯繫介紹被告陳欣祥、鄭達龍後，買方變更由鄭俊煥（或根本為被告陳欣祥）所尋得，已非原告，應難認為被告二人有何私下成交之情形。
３、原告另主張在社區就問得到屋主姓名，原告不可能透露屋主姓名，而且也調得到謄本，被告訴訟代理人所提的問題毫無意義云云。惟臨櫃或網路調取某特定不動產之土地及建物第二類謄本，需要所有人之姓名、身分證統一編號及該不動產之門牌號碼，被告鄭達龍至多僅得悉系爭房屋之門牌號碼，無從知悉其餘調閱該謄本所需資訊，且是否在社區就問得到系爭房屋原屋主為被告陳欣祥乙節，為假設性問題，原告並未舉證證明被告鄭達龍確有詢問系爭房屋附近鄰居進而得悉原屋主身分之事實，其所為之論斷，尚嫌無據。況原告為不動產經紀業者，基於專業及在當地長久經營或可輕易掌握有何商業上交易機會，但以被告兩人僅偶一為不動產買賣交易，亦非就不動產買賣具有特殊經驗與能力之人，是否有能力知悉該向何人打聽屋主或調取謄本蒐集資訊，誠有疑問。原告此部分主張，實非可採信。
（三）又按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還（民法第572條參見）。退步言之，如慮及鈞院仍認為原告之請求為有理由，被告二人請求依民法第572條規定酌減原告公司請求之服務報酬。
（四）就原告於103年3月14日民事準備書狀，表示意見如下：
１、原告於同狀第2頁陳稱原告與被告鄭達龍間尚未簽約，僅以口頭約定云云，並據為其對於被告鄭達龍本件起訴之請求權依據。惟所謂尚未「簽約」所指為何契約，所謂「口頭約定」又指何項法律關係，均語焉未詳，被告鄭達龍否認與原告間就系爭房屋居間服務報酬之數額或比例有達成合意事實存在。
２、原告於同狀第3頁主張其與被告陳欣祥之委託銷售價格曾由950萬元，更正為885萬元至950萬元云云。被告陳欣祥否認有此事實存在，原告並未提出有何積極證據證明其主張為真實，其前揭主張，不足採信。
（五）證據：提出不動產買賣契約書、計程車駕駛人執業登記證、駕駛執照、不動產委託銷售契約書範本等影本為證據，並聲請訊問證人鄭俊煥、黃鳳騰。
參、得心證之理由：
一、原告主張被告陳欣祥於101年5月17日委託其銷售門牌號碼新北市○○區○○○街○○○○○號7樓房屋及基地，委託銷售期間至101年8月31日，被告鄭達龍於101年7月26日由原告公司人員周岐瑋帶領看屋，其父母亦經周岐偉帶看過，被告二人已經於101年8月15日就上開房屋簽訂買賣契約等語，並提出一般委託銷售契約書、建物登記謄本影本為證據（見本院卷第4至7頁、第13至14頁）；被告等並不否認被告陳欣祥委託原告代為銷售上開房屋，被告鄭達龍亦曾經原告公司人員帶領看屋，被告二人亦已就上開房屋之買賣完成交易等事實，則原告主張之上開事實應堪信為真實。
二、原告又主張被告鄭達龍為省下服務報酬費，私下找被告陳欣祥洽談成交，已違反委託銷售契約第10條，因而請求被告二人應依約給付服務報酬費等語。但為被告所否認，並抗辯原告並未仲介被告二人成立買賣契約等語。按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277條定有明文；又按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」，此亦有最高法院17年上字第917號判例可參。再按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」，民法第568條第1項亦有明定，經查，原告受被告陳欣祥之委託銷售上開房地，核其所成立者乃居間契約，由原告為被告陳欣祥媒介以將該房地出售，原告即上開法條規定之居間人，依上開法條規定，其得請求給付報酬之時間為契約因其報告或媒介而成立之時，此亦與被告陳欣祥與原告間所訂定之「一般委託銷售契約書」第5條所約定之「受託人（指原告）於買賣成交時，應向委託人（指被告陳欣祥）收取服務報酬，其數額為實際成交價額百分之四（含稅）。」之文義相同（見本院卷第5頁），則原告自應就被告二人間就上開房地所成立之買賣契約乃因原告之媒介而成立一節負舉證證明其真實，始得向被告請求給付其媒介被告二人成立買賣契約之服務報酬。又查，依原告與被告陳欣祥間所簽訂之上開「一般委託銷售契約書」第10條約定，「如有委託人與受託人尋得之買方私下成交之情形」，「視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售總價百分之四計算之服務報酬」等語（見本院卷第5頁），觀其上開約定內容，乃在規範如有委託人故意使給付仲介服務報酬之條件（即成交）不成就者，委託人仍應依約給付仲介服務報酬，惟其前提仍在於居間人已經完成居間之行為，但委託人故意使給付仲介服務報酬之條件不成就，委託人方有仍應依約給付仲介服務報酬之義務，倘居間人並未完成使契約成立之媒介，原告仍無依該契約約定請求給付報酬之權。再查，被告陳欣祥委託原告代為銷售上開房地之總價定為950萬元，而據被告鄭達龍之母即證人黃鳳騰到庭所陳，原告公司人員告以上開房地總價為950萬元，最低為900萬元，伊覺得還是太貴等語，原告公司法定代理人亦當庭自承價格沒有一定，可以再協調等語（見本院103年2月18日言詞辯論筆錄，卷第132頁以下），可見原告為被告陳欣祥仲介銷售上開房地，因其所開出之價格並未為被告鄭達龍之母黃鳳騰所接受，而未能完成交易之事實，當堪以認定。
則被告抗辯原告並未完成居間媒介契約成立一節，乃堪採取。而買賣契約之價金數額，乃買賣契約重要之點，被告鄭達龍雖對於上開房地標的物本身品質並無疑義，但對於原告所告知之價格卻覺得過高而未能接受原告之仲介而與賣方即被告陳欣祥訂定買賣契約，已如前述，嗣後被告二人雖就上開房地成立買賣契約，但其成交之價格並非依原告仲介之價格，而係另行洽商確定之價格，被告陳欣祥並無上開其與原告所訂定之委託銷售契約書第10條所約定之故意使給付仲介服務報酬之條件不成就之行為存在，原告主張依上開委託銷售契約約定，請求被告給付服務報酬一節，亦非可採。
三、綜上所述，原告依據其與被告陳欣祥間所訂定之委託銷售契約，起訴請求被告鄭達龍應給付其34萬、被告陳欣祥應給付17萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按法定利率年息百分之五計算之遲延利息，均為無理由，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 1 日
民事第一庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 1 日
書記官 黃雅慧