臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第175號原 告 鼎晟不動產開發股份有限公司法定代理人 張皓翔訴訟代理人 郭宗富被 告 耿慶桓訴訟代理人 曾月娟律師
李恬野律師沈泰宏律師受告知人 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 周俊吉受告知人 盧香曲
姜宏才上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，經本院於民國102年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將附表所示不動產所有權移轉登記予原告。
被告應自民國一百零二年五月十三日起至前項不動產所有權移轉登記予原告之日止，按日給付原告新臺幣陸萬貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳仟萬元供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣陸仟貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時，其訴之聲明原請求：(一)被告應將其所有坐落於新北市○○區○○段○○○號土地，權利範圍十萬分之6437，及其上同地段2463建號建物，即門牌號碼新北市○○區○○路0段000號房屋移轉登記予原告。(二)被告應給付原告自本訴狀送達之翌日起至完成移轉登記之日止，每日新臺幣（下同）62,000元之遲延賠償。(三)第二項訴之聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第3頁）。嗣經原告於民國102年9月30日具狀就訴之聲明第一項為擴張及於請求被告就新北市○○區0000○號之共有部分，即同段2474建號，權利範圍11分之1；同段2475建號，權利範圍1萬分之644辦理移轉登記。另就訴之聲明第三項更正為:原告願供擔保請准宣告假執行，核原告所為係擴張應受判決事項聲明，合於前揭規定，應予准許。
二、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；告知訴訟，應以書狀表明理由及訴訟程度提出於法院，由法院送達於第三人。前項書狀，並應送達於他造，民事訴訟法第65條第1 項、第66條分別定有明文。查被告於102年9月13日具狀表明本件被告如敗訴，倘對訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）、盧香曲、姜宏才求償，該等人應對被告負連帶損害賠償責任，故信義房屋公司、盧香曲、姜宏才為法律上利害關係之第三人等語，向本院聲請告知訴訟。經本院將被告所提出之聲請告知訴訟狀繕本及開庭期日通知一併送達，本院已依法為本件訴訟之告知，併予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告前經信義房屋公司居間向被告買受附表所示之不動產（下稱系爭房地），買賣價金為6200萬元，於101年12月6日簽約當日，被告授權其妹耿慶芝為代理人到場簽約，原告公司之法定代理人因無法親自到場簽約，故指派訴外人即原告公司之業務部經理李鴻儀代理簽訂買賣契約(下稱系爭買賣契約)。簽約時李鴻儀雖以自己之名義簽約，未以原告之名義簽署系爭買賣契約，惟李鴻儀實際上僅有代理原告簽約之意思，此為被告所明知或可得而知，為隱名代理，原告實為真正之系爭買賣契約相對人。又兩造簽約當時，因被告代理人耿慶芝稱系爭不動產之建物所有權狀遺失，必須申請補發後再交付地政士保管，故系爭買賣契約約定之最後交屋日先記載為102年2月27日，但兩造口頭約定實際交屋日應以待取得補發之建物所有權狀後交付地政士辦理所有權移轉登記為準。再原告於兩造簽約當時已交付部分簽約款62萬元，於101年12 月20日再給付558萬元補足簽約款620萬元，其餘5580萬元原告於102年3月28日已如數給付完畢，含買賣價金6200萬元及契稅10萬元，共計6210萬元，原告業已完納系爭買賣契約之契稅，故原告已就本件系爭不動產買賣之契約上義務和公法上義務均已履行完畢，被告自應依民法第348條之規定將系爭房地所有權移轉登記至被告名下。又被告迄未履行移轉系爭房地所有權之義務，依系爭買賣契約第10條第1項第1款約定，賣方若違約且可歸責時，每逾1日，按買方已繳買賣價款千分之一計算遲延賠償，本件以本件起訴狀之送達視為履約之催告，請求被告自起訴狀送達之翌日起，至完成所有權移轉登記之日止，每日給付原告62,000元。
(二)退萬步言，縱認李鴻儀並非原告之隱名代理人，依系爭買賣契約第7條第3項、第17條其他約定事項增補之第16項約定，李鴻儀既可於101年12月31日指定登記名義人，則依最高法院85年台上字第1741號民事判決意旨，該指定登記名義人之約定應為民法第269條利益第三人契約之約定。系爭買賣契約於101年12月6日簽約時，雙方約定其他約定事項增補之第16項，同意另行約定指定名義人確定之期日，則系爭買賣契約第7條第3項、第17條約定相關之登記名義人應履行之義務均順延至確定時再補行。而該指定登記名義人之權利既為買受人李鴻儀所獨有，被告自無同意與否之權利，僅能依約向李鴻儀指定之利益第三人為給付。本件李鴻儀已於101年12月31日於送交地政事務所之買賣契約書公契上具體指定原告為登記名義人，且契稅繳款單又以原告為納稅名義人，原告應為民法第269條規定之利益第三人，得對被告為系爭買賣契約權利之請求。
(三)被告雖抗辯原告遲延給付買賣價金，應付遲延責任云云。然依系爭買賣契約第4條【第四次款:交屋】約定：「(二)雙方約定民國102年2月27日為最後交屋日，...，買方至遲應於交屋日前四個工作日內辦理銀行撥款(代償)，或直接將交屋款存入履約保證專戶。」，而第17條其他約定事項增補之第
19 項約定：「出賣人應於101年12月31日備權狀正本。」，可知被告應履行交付權狀之契約義務時間點為101年12月31日，係先於原告交屋款之付款義務時間點，然被告於102年2月27日前皆未交付權狀；嗣原告依系爭買賣契約請求信義房屋公司通知被告代理人耿慶芝請其交付補發之系爭建物所有權狀並辦理所有權移轉登記時，詎料獲知耿慶芝早已於102年3月初即已取得補發之建物所有權狀，卻表示單方解除契約之意思表示，並拒不交付系爭建物所有權狀，致無法辦理所有權移轉登記。綜上，本件系爭買賣契約原告已依約履行，並無違約，被告實為違反給付義務且屬可歸責之一方。
(四)爰依據民法第348條規定、系爭買賣契約第10條第1項之約定為請求，並聲明：1、被告應將附表所示不動產所有權移轉登記予原告。2、被告應自102年5月13日起至前項不動產所有權移轉登記原告之日止，按日給付原告62,000元。3、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以:
(一)伊否認與原告公司或訴外人李鴻儀間有法律關係存在。原告公司從未參與系爭買賣契約締約過程，李鴻儀於簽署系爭買賣契約時從未表明其係代理原告，原告亦未於系爭買賣契約之登記名義人欄位簽署，復參以原告所提之履約保證帳戶上載明買方為李鴻儀，足證該帳戶內之資金係以李鴻儀之名義，為李鴻儀之利益給付，原告實無從據以主張其已給付買賣價金。又被告代理人耿慶芝於101年12月6日簽署系爭買賣契約時，契約中買方欄位並無原告公司名稱，可知兩造從未有意思表示合致，被告未曾知悉原告公司之存在，自無與其締約之可能。是以，因訴外人李鴻儀及信義房屋公司之刻意隱匿，導致被告之代理人耿慶芝自始至終均認定系爭買賣契約上所載買方為李鴻儀，顯見當事人間關於買受人為誰此一必要之點意思表示不合致，系爭不動產買賣契約應自始不成立。抑且，李鴻儀雖於系爭買賣契約中簽署，讓被告誤以為其係買方，實則其自始至終均無與被告締結系爭買賣契約之法效意思，被告直至102年5月13日收受原告之起訴狀始知悉李鴻儀係心中保留，被告茲接受其心中保留，依民法第86條規定，本件並無保障交易安全之考量，則系爭買賣契約因李鴻儀心中保留而從未合致，自亦屬不成立。綜上，被告與原告公司或訴外人李鴻儀間均無契約關係存在。
(二)倘認本件系爭買賣契約成立，買受人應為李鴻儀，被告否認原告有隱名代理之情事。101年12月6日簽約當日，李鴻儀交付1紙發票人為李鴻儀，票面金額為4340萬元之本票，依票據法第5條第1項、第9條規定，發票人李鴻儀需負票據責任，李鴻儀豈有可能為代理原告購買系爭不動產，即冒高額負債風險，以其個人名義簽發高達4340萬元之支票，明顯有違常理；參以原告提出之信義地正式聯合事務所服務流程概要說明，其上所載內容足證買方確為李鴻儀。
(三)本件系爭買賣契約從未約定被告應向原告公司為給付，亦未指定原告公司為登記名義人，故原告無權主張系爭買賣契約上之任何權利，故原告主張依利益第三人地位之直接請求權云云，自屬無據。且依系爭買賣契約第7條第3項約定：「買方得指定產權移轉登記之名義人，並至遲於用印程序前確認，用印後若買方要求更改在指定登記名義人時，須經賣方書面同意，...。」，及系爭買賣契約第4條第3項之【第一次款:約定】約定：「(二)買方應簽發以交屋款為面額且指定賣方為受款人之禁止背書轉讓本票壹紙供為擔保，如有指定登記名義人時，則應與登記名義人共同簽發，...。(三) 登記名義人與買方互為代理人，就本契約對賣方各負全部給付之責，登記名義人並須在本契約之登記名義人暨連帶責任人欄位簽署，或以書面授權買方為之。」，然用印程序已於101年12月6日進行完畢，系爭買賣契約第10頁之登記名義人欄迄今仍為空白，且原告公司未與李鴻儀共同簽發禁止背書轉讓之本票，被告亦無以書面表示同意，自難謂原告為系爭買賣契約之登記名義人，依民法第166條規定，原告既未遵行系爭買賣契約之要式行為，在該方式未完成前，推定契約不成立，故原告未遵行系爭買賣契約之要式行為，不得主張享有買方之權利，自無請求移轉系爭不動產所有權登記或遲延損害賠償之請求權。
(四)退步言，倘鈞院認本件買賣契約成立，由於被告若知悉真正買方為原告，將不為交易，故依民法第88條第1項規定撤銷錯誤之意思表示，又倘均院認本件係屬動機錯誤，然不動產交易係屬重大交易，「買方資格」亦為不動產交易之要素，被告亦得依民法第88條第2項規定撤銷意思表示。又本案原告刻意以匿名之方式進行交易，由訴外人李鴻儀為買受人而簽字於私契上，規避被告審酌買方之資格、信用能力、清償能力、議價、是否會影響大樓環境等重要事項，自難謂非以積極之詐欺手段令被告之代理人陷於錯誤，故依民法第92條第1項規定撤銷受詐欺之意思表示。
(五)另倘鈞院認系爭買賣契約成立、有效，原告並得請求遲延賠償，因李鴻儀自始至終均刻意隱匿、詐欺被告其非買方之事實，其顯有詐欺之故意，被告自得依民法第184條第1項之規定，向李鴻儀請求侵權行為之損害賠償。而李鴻儀既係受原告僱用並依原告指示，依民法第188條之規定，原告應與李鴻儀連帶負損害賠償責任，並賠償與原告請求違約金等額之違約金。再李鴻儀違約未依系爭不動產買賣契約第4條之規定，於102年1月31日前給付完稅款1,240萬元，並於102年2月21日（按即102年2月27日前4個工作日內辦理銀行撥款）前給付交屋款4,340萬元，自應與鼎晟公司共同對被告負190萬8600元遲延給付之違約賠償責任，被告並得依民法第334條第1項之規定，以上開金額與被告應給付原告之金額為抵銷。
(六)再退萬步言，倘鈞院認被告應給付遲延賠償，惟本件原告自始至終均未於私契上簽字，則被告拒絕移轉系爭不動產予一完全陌生之原告，乃人之常情，自難謂有何過失。次查於系爭私契上簽字之訴外人李鴻儀，迄今從未曾向被告表示希望受領系爭權狀之給付，亦未曾請求被告履約，甚至於收受被告102年5月12日撤銷意思表示之存證信函後，亦未為反對之表示，足見李鴻儀方係應負故意或過失責任之人。則李鴻儀既受僱於鼎晟公司，並受鼎晟公司指使，依民法第217條第1項應免除或減輕被告之責任等語。
(七)而系爭不動產買賣契約第十條所定之違約處罰，以每日千分之1計算遲延賠償，則1年之遲延賠償高達36.5%（計算式：
0.001×一年365日=36.5%），遠逾約定利率法定上限20%，顯有過高之情，依民法第252條規定應予酌減等語資為抗辯。
(八)並聲明：1、原告之訴及其假執行聲請均駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：原告主張訴外人耿慶芝於101年12月6日代理被告就系爭房地訂立系爭買賣契約，買賣價金約定6200萬元，系爭買賣契約之買方已給付620萬元簽約款，餘5580萬元買賣價金已匯入系爭買賣契約指定之履約保證專戶，及被告迄未將系爭房地之所有權移轉登記原告名下之情，有系爭買賣契約書、履約保證帳戶資金明細及系爭房地土地及建物登記謄本附卷足參，且為被告所不爭執(見本院卷一第6頁至第8頁、第12頁至第25頁、第190頁反面)，自堪信為真實。
四、本院得心證之理由：原告主張其於101年12月6日經由訴外人李鴻儀與被告之代理人耿慶芝就系爭房地訂立買賣契約，買賣價金約定為6200萬元，原告已依約交付被告簽約款620萬元，餘款5580萬元亦匯入履約保證專戶，詎被告拒不辦理所有權移轉登記，爰依民法第348條之規定及系爭買賣契約第10條第1項之約定，請求被告移轉系爭房地之所有權，並自102年5月31日起至被告將前項房地所有權移轉登記原告之日止，按日給付62,000元之違約金等語，均為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為:(一)系爭買賣契約之買受人為何人？(二)原告依民法第348條之規定請求被告移轉系爭房地之所有權，有無理由？(三)原告依系爭買賣契約第10條第1項之約定，請求被告自102年5月31日起至被告將系爭房地所有權移轉登記原告之日止，按日給付62,000元之違約金，是否有理？(四)系爭買賣契約所約定之違約金是否過高，應否酌減？
(一)系爭買賣契約之買受人為何人？
1、按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。又代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」（最高法院92年度台上字第1064號判決意旨參照）。
2、經查，系爭101年12月6日不動產買賣契約書立契約書人欄買方雖記載訴外人李鴻儀，然查，證人即信義房屋人員盧香曲到院證稱:簽立系爭買賣契約時伊在場，買方簽約到場都是李鴻儀，李鴻儀有描述他的公司在哪裡，有邀耿慶芝去看，簽約時李鴻儀有提到他是幫公司買的，不是他自己買的，因為他說他自己沒有這種財力；耿慶芝當時就知道是原告公司要買的，因為當時耿慶芝有針對原告原來位於竹林路的案場及本件原告公司買受的案場作比較。這案子與李鴻儀的關係，是因為簽約當天原告公司負責人張皓翔表示無法前來，委請同事到場，所以李鴻儀才在當日前來簽約，李鴻儀沒有跟伊接洽過，也沒有實際看過房屋；原證12買賣契約公契所有權人耿慶桓的部分12月6日當天就蓋好了，耿慶芝的部分是
102 年1月中旬的時候由姜宏才帶到耿慶芝上班的地方蓋的，買受人的章(即原告公司大小章)是在101年12月31日前蓋的，所以耿慶芝補蓋的時候已經有原告公司的章在契約上等語( 見本院卷一第137頁至第139頁)；核與證人即信義房屋人員姜宏才證稱:伊有在簽約前，就是12月初或12月底與耿慶芝通電話的時候提到對方是公司要開會討論，伊不確定有無確實提到公司的名稱，但有提到是公司要買，簽約時伊在場，簽約中雙方曾經有一段時間在交談，當時伊在旁邊，伊覺得耿慶芝應該是知道是公司要買；公契的章是伊拿到耿慶芝上班大樓樓下的咖啡廳給耿慶芝蓋的，蓋的時候耿慶芝有看一下，當時買方公司大小章也都蓋好了，伊有提到買方公司大小章蓋好了，當時耿慶芝也沒有說甚麼等語(見本院卷一第143頁至第144頁)，就系爭買賣契約簽訂當時耿慶芝知悉買受人係原告公司，及耿慶芝於公契上蓋章時，買受人欄已蓋印原告公司及負責人章乙節均屬相符，參以證人盧香曲尚就101年12月6日簽約時李鴻儀交付之本票發票人欄有無原告簽章一節，反於原告之主張而證稱:簽約當時發票人欄未蓋原告公司章，是在101年12月31日前伊陪同代書助理，前往原告公司找財務來蓋章，法定代理人簽名等語(見本院卷一第138頁)，堪信證人盧香曲前揭證言係本於親身見聞所為陳述，並未有所偏頗，且證人盧香曲及姜宏才為信義房屋公司不動產經紀人，縱本件買賣契約之效力攸關其等仲介服務費取得與否，證人盧香曲及姜宏才亦無干冒刑事偽證罪責而迴護原告之理，是證人盧香曲及姜宏才前揭證言堪以採信。從而，系爭買賣契約簽訂時，李鴻儀雖未以原告名義或明示以原告之名義為法律行為，惟實際上有代理原告之意思，且由前開證人證述訂約時之過程，及耿慶芝嗣後於公契蓋章時，其見原告已於公契買受人欄蓋印大小章，並未為任何表示之情觀之，耿慶芝顯明知或可得而知李鴻儀為原告之代理人，是系爭房屋之買受人為原告，李鴻儀僅為原告之代理人而已，被告以系爭買賣契約買受人欄之簽名為李鴻儀，即否認原告為買受人，尚非可採。
3、被告雖一再否認知悉李鴻儀為原告之代理人，並以證人耿慶芝之證詞為據，然證人耿慶芝於102年7月24日言詞辯論期日雖證稱:信義房屋的承辦人員從來沒有告知伊實際上是公司要買的，簽約前伊不知道買方是誰，簽約當時也不知道，只知道是李鴻儀簽約，公契伊沒有見過，上面的章不是伊蓋的；伊有與姜宏才表示伊限102年2月27日前來履約，權狀準備好了，在伊那裡，伊沒有交給信義房屋，對方也沒有來向伊要等語(見本院卷一第141頁)，經證人姜宏才於同次期日證稱:公契的章是伊拿到耿慶芝上班大樓樓下的咖啡廳給耿慶芝蓋的，蓋的時候耿慶芝有看一下，當時買方公司大小章也都蓋好了，伊有提到買方公司大小章蓋好了，當時耿慶芝也沒有說甚麼等語後，證人耿慶芝改稱:證人姜宏才經常找伊補章，程序顛倒，補甚麼章伊也不太清楚，也沒有特別說明這東西是要拿來做甚麼，姜宏才說是簽約時漏簽的文件，要伊補，並沒有清楚告知等語(見本院卷一第144頁)，則證人耿慶芝先證稱未見過公契，印文非伊蓋印，復稱蓋印公契時姜宏才表示係簽約時漏簽之文件，未清楚告知云云，已有齟齬，況系爭買賣契約價金高達6200萬元，並非小額，且於契約文件簽名即應依該文件內容擔負法律責任，衡情於契約書面文件簽章時，應小心謹慎，並詳閱文件之用意，證人耿慶芝竟稱不清楚補章之文件為何，已悖於常情。再者，本院就系爭房地所有權狀補發時間一節函詢新北市中和地政事務所，據覆以:系爭房地所有權狀補發交付發狀時間為102年3月
11 日，有新北市中和地政事務所102年9月10日新北中地籍字第0000000000號函文所附資料可參(見本院卷二第18頁)，與前揭證人耿慶芝前揭證稱102年2月27日前權狀已在伊那裡一節亦不相符，足徵證人耿慶芝所為之證述避重就輕且多所矛盾，佐以證人耿慶芝為被告之妹妹，又代理被告簽訂本件買賣契約，其證述內容與其利害相關，證詞難免有所偏頗，並非完全可信，被告執證人耿慶芝之證言，否認被告之代理人即證人耿慶芝知悉原告係買受人，洵非可採。
4、綜上，訴外人李鴻儀於簽訂系爭買賣契約時雖未明示其以原告本人名義為法律行為，然其有代理原告買受系爭房屋之意思既為被告所明知或可得而知，則依前揭最高法院判決意旨，系爭買賣契約自對原告發生效力，系爭買賣契約之買受人為原告，堪以認定。
(二)原告依民法第348條之規定請求被告移轉系爭房地之所有權，有無理由？
1、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第345條第1項、第348條第1項，分別定有明文。查兩造就系爭房地訂立買賣契約，業經本院認定如前，是原告本於民法第348條第1項，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，即屬有據。
2、被告雖抗辯系爭買賣契約從未合致，原告公司從未簽署契約，而主張系爭買賣契約自始不成立云云，惟系爭買賣契約於簽訂時，訴外人李鴻儀雖未明示其以原告本人名義為法律行為，其有代理原告買受系爭房屋之意思既為原告所明知或可得而知，對原告發生代理之效力，業如前述，則訴外人李鴻儀為隱名代理人，並非系爭買賣契約買受人，被告抗辯系爭買賣契約因訴外人李鴻儀心中保留而從未合致，並非可取。又系爭買賣契約係訴外人李鴻儀為隱名代理人而以自己名義簽約，故縱使原告未於101年12月6日買賣契約簽章，或信義地政士聯合事務所服務流程概要說明文件記載買方李鴻儀，均無礙本院前開認定，被告抗辯並無依據。
3、被告又抗辯原告及李鴻儀未踐行系爭買賣契約所定「指定登記名義人」之三道程序，依民法第166條規定，契約當事人約定其契約需用一定方式者，在該方式未完成前，推定契約不成立，故原告未遵行系爭買賣契約之要式行為，不得主張享有買方之權利云云。惟系爭買賣契約第4條第3項、第7條第3項，係就契約當事人倘「指定登記名義人」時所為之約定，非系爭買賣契約要式約定，況本件系爭買賣契約李鴻儀係原告之隱名代理人，該買賣契約對原告發生效力，原告係以系爭買賣契約之買受人地位為本件請求，故原告有無踐行系爭買賣契約第4條第3項、第7條第3項約定「指定登記名義人」之程序，與本件無涉，被告所為抗辯亦非可採。
4、被告復以原告刻意匿名方式進行交易，以積極之詐欺手段使被告代理人耿慶芝陷於錯誤，依民法第92條之規定主張撤銷受詐欺之意思表示；又以本件倘被告知悉買受人為原告，即不為系爭不動產交易，依民法第88條第1項、第2項撤銷錯誤之意思表示云云。然訴外人李鴻儀代理原告買受系爭房屋之意思既為原告所明知或可得而知，即難認原告有何施用詐術行為，或被告因誤認當事人資格，而為錯誤意思表示，則被告抗辯遭原告施用詐術而陷於錯誤，及其不知悉買受人為原告，意思表示有錯誤，均無理由。
5、被告再抗辯系爭買賣契約業經被告主張解除契約云云，而依系爭買賣契約第10條第2項第2款約定：經賣方(即被告)書面通知限期催告後仍無故不履行時，賣方得解除本買賣契約。，是被告如欲解除買賣契約，必須先以書面向原告為催告後方得為之，惟被告並未就已限期催告原告履約並主張解除契約一節，舉證以實其說，被告逕抗辯系爭買賣契約已解除云云，亦非有理。
6、綜上所述，被告抗辯系爭買賣契約自始不成立、經被告撤銷意思表示、解除契約，均無可採。原告依民法第348條第1項規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
(三)原告依系爭買賣契約第10條第1項之約定，請求被告自102年
5 月31日起至被告將系爭房地所有權移轉登記原告之日止，按日給付62,000元之違約金，是否有理？
1、按系爭買賣契約第10條第1項第1款約定:賣方若違約且可歸責時，每逾1日，賣方應按買方已繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償予買方(自逾期日起至完成給付日止)，有系爭買賣契約書在卷足稽(見本院卷一第16頁)，查原告已將系爭房地簽約款620萬元給付被告，餘款5580萬元亦匯入系爭買賣契約指定之履約保證專戶，有被告所不爭執之履約保證帳戶資金明細影本在卷足佐(見本院卷一第25頁、第190頁反面)，被告經原告以起訴狀催告履行系爭房地所有權移轉登記之義務後，迄未履行，被告遲延移轉系爭房地所有權自具有可歸責事由，是原告請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日之
102 年5月13日起起至被告將前項房地所有權移轉登記原告之日止，按日給付原告已繳買賣價款6200萬元千分之一之62,000 元，自屬有據。
2、被告雖抗辯訴外人李鴻儀未依系爭買賣契約之約定於102年2月21日給付買賣價款，係遲延給付，買方李鴻儀應依約給付遲延賠償190萬8600元，並與原告共同對被告負遲延賠償，並以此金額主張抵銷云云。然按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1 項前段定有明文，因此，債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件。本件原告依系爭買賣契約第10條第1項第1款約定得向被告請求之遲延賠償，與被告抗辯之訴外人李鴻儀得向原告請求之遲延賠償，不符合前揭抵銷之要件；另被告抗辯李鴻儀應負遲延賠償，復稱原告應與李鴻儀共同負擔，惟被告未就原告應與李鴻儀共同負擔之依據提出說明，被告所為之抵銷抗辯並不足取。被告另抗辯李鴻儀應對被告負侵權行為損害賠償責任，原告應依民法第188條段被告負連帶責任，損害額為原告得向被告請求之遲延違約金，並以此金額主張抵銷云云，而李鴻儀並未刻意隱匿、詐欺被告其非買方乙情，已如前述，被告復未就原告與李鴻儀應負侵權行為損害賠償責任乙節舉證以實其說，被告主張以此金額主張抵銷，亦非可採。
3、被告復以原告未於系爭買賣契約上簽字，訴外人李鴻儀未向被告請求給付權狀、履約，並收受被告撤銷意思表示之存證信函後，亦未為反對之表示，訴外人應負故意過失責任，且受原告之指使，就損害之發生或擴大與有過失，依民法第217條第1項之規定主張減輕或免除賠償責任云云。而本件李鴻儀為原告之隱名代理人，業經本院認明如前，則李鴻儀以自己名義締結系爭買賣契約，實質上有代理本人之意且為被告明知或可得而知，而對原告發生代理之效力，縱原告未於系爭買賣契約上簽署姓名，亦難認有何過失；又李鴻儀為隱名代理人，並非系爭買賣契約之買受人，故李鴻儀未請求被告給付權狀、履約，亦與民法第217條第1項之規定未合，被告此部分之抗辯亦不足取。
4、綜上，原告請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日之102年5月13日起起至被告將前項房地所有權移轉登記原告之日止，按日給付原告已繳買賣價款6200萬元千分之一之62,000元，為有理由，應予准許。
(四)系爭買賣契約所約定之違約金是否過高，應否酌減？
1、約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。為民法第252條所明定。至於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益，為酌定之標準（參見最高法院49年臺上字第807號、51年臺上字第19號判例意旨）。又民法第252條之規定，乃賦與法院得依兩造提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限。然違約金之約定，乃為當事人契約自由、私法自治原則之體現。蓋雙方於訂約時，應已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位而為自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。
2、經查系爭買賣契約第10條關於違約遲延賠償之約定，賣方及買方分別以已繳價款或應付價款千分之一計算，而系爭買賣契約買賣價金高達6200萬元，契約約定以此計算遲延賠償，顯見契約當事人約定之目的在促成契約之履行，且系爭房地買賣價金高達6200萬元，原告以現金匯入系爭買賣契約指定之履約保證專戶，已見履約之誠意。而本件被告履約遲延責任之多寡，乃由被告履約遲延之情形而定，並非由原告恣意決定被告責任，被告所負遲延違約責任究因於被告長時期未依約履行所致，且原告因被告遲延交付系爭房地所受之損害，並非原告在被告遲延交屋期間無法取得買賣價金6200萬元利息之損害，而係在被告遲延交屋期間原告無法對系爭房地為使用收益之損害，故被告謂按日以原告已繳價金千分之一方式計算違約金數額，原告可得利息超逾民法第205條約定利率之法定上限之規定等語，並非可採。從而，原告均已依約交付買賣價金，兩造間買賣契約之履行受阻礙原因係可歸責於被告，復佐於契約自由原則，認原告請求之違約金金額每日按62,000元計算尚屬適當，應予准許。
五、從而，原告依民法第348條規定及系爭買賣契約第10條第1項之約定，請求被告將附表所示不動產所有權移轉登記予原告；及自102年5月13日起至前項不動產所有權移轉登記原告之日止，按日給付原告62,000元，均為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘未經援用之證據，經本院審酌，認與判決結果不生影響，爰不予一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 10 月 24 日
民事第二庭 法 官 黃繼瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 25 日
書記官 林珊慧┌──────────────────────────────┐│土地標示 │├──┬──────────┬──┬──────┬──────┤│編號│土地坐落 │地目│ 土地面積 │ 權利範圍 ││ │ │ │（平方公尺）│ │├──┼──────────┼──┼──────┼──────┤│ 1 │新北市○○區○○段61│ 建 │ 233.30 │6347/100000 ││ │地號 │ │ │ ││ │ │ │ │ │└──┴──────────┴──┴──────┴──────┘┌─────────────────────────────────────────────┐│建物標示 │├─┬────┬─────────┬─────────┬───────┬────┬─────┤│編│建號 │基地坐落 │建物門牌 │ 建物面積 │權利範圍│備 考 ││號│ │ │ │（平方公尺） │ │ │├─┼────┼─────────┼─────────┼───────┼────┼─────┤│ 1│新北市永│新北市○○區○○段│新北市○○區○○路│層次面積 │ 全部 │含共有部分││ │和區大新│61地號 │1段212號 │一層:77.62平方│ │同段2474建││ │段2463建│ │ │公尺 │ │號，權利範││ │號 │ │ │騎樓:28.31平方│ │圍11分之1 ││ │ │ │ │公尺 │ │；同段2475││ │ │ │ │總面積105.93平│ │建號1萬分 ││ │ │ │ │方公尺 │ │之644 ││ │ │ │ │ │ │ │└─┴────┴─────────┴─────────┴───────┴────┴─────┘