臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第133號原 告 林明性訴訟代理人 林凱律師
林明信律師複 代 理人 劉柔希被 告 林煌庭
林明熙蔡林素秋楊林素碧高國銓（即高林月霞之繼承人）高永滄（即高林月霞之繼承人）高志煌（即高林月霞之繼承人）高承德（即高林月霞之繼承人）高士發（即高林月霞之繼承人）高秀敏（即高林月霞之繼承人）高昭敏（即高林月霞之繼承人）林沛晴（即林明誠之繼承人）林柏州（即林明誠之繼承人）上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於中華民國102年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。查本件被告丙○○於起訴後之民國102年7月25日死亡，而其繼承人為庚○○、甲○○、戊○○；其中庚○○已依法辦理拋棄繼承，甲○○、戊○○則未辦理拋棄繼承等情，有繼承系統表及本院民事紀錄科查詢表在卷為憑。嗣原告於102年9月5日以書狀陳報應由被告丙○○之繼承人即被告甲○○、戊○○承受訴訟（見本院卷二第113頁反面、第181頁），揆諸前揭法條規定，核無不合，應予准許。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查，本件原告起訴時，其訴之聲明為：(一)被告等應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地其上之門牌號碼新北市○○區000號建物拆除，及自上開建物中遷出，並將土地返還予原告。(二)被告等應連帶給付原告1,776,923元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被告等應自100年1月15日起至返還上開土地之日止，按月連帶給付原告29,615元。(三)願供擔保請准宣告假執行（見本院補字卷第3頁反面）。嗣訴訟程序進行中，原告於102年8月7日言詞辯論期日中陳述更正訴之聲明第
一、二項為：(一)被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地如附圖斜線部分，面積分別為107.57平方公尺、145.40平方公尺之門牌號碼新北市○○區000號建物拆除，將該部分土地騰空返還原告。(二)被告應連帶給付原告1,776,923元，及自101年12月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨自101年10月27日起至返還上開土地之日止，按月給付原告29,615元。（見本院卷二第24頁反面、第87頁反面、第88頁）。經核原告上開所為，係屬補充及更正法律上之陳述，非訴之變更及追加，揆諸前揭法條規定，核無不合，應予准許。
三、本件被告午○○○、辰○○○、高國銓、高永滄、高志煌、高承德、高秀敏、高昭敏經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)原告為坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（如附表所示，下稱系爭土地）之所有權人。原告與被告己○○、丁○○、午○○○、辰○○○，及訴外人丙○○、高林月霞為兄弟姐妹，祖母即訴外人徐英，父親即訴外人林清瑞，母親即訴外人林蔡綉鶯；另被告高國銓、高永滄、高志煌、高承德、高士發、高秀敏、高昭敏均為高林月霞（已於101年3月5日死亡）之繼承人；被告甲○○、戊○○則為丙○○（已於102年7月25日死亡）之繼承人。查坐落系爭土地其上之未辦理保存登記建物即門牌號碼新北市○○區000號房屋（下稱系爭房屋）原為祖母徐英前於日據時期大正12年即民國12年5月22日向台北縣新莊農會信用部購得，雙方簽訂有賣渡證書，系爭房屋雖未完成辦理保存登記，但當時仍有簽署辦理建物所有權保存登記申請書。祖母徐英係於台灣光復前之昭和20年7月19日死亡，按繼承登記法令補充規定第3點規定，及最高法院80年台上字第1956號民事判決意旨，女子直系卑親屬及因別籍異財或分家等原因之男子直系卑親屬均無繼承權，而當時僅有一男丁即父親林清瑞為合法繼承人，故包括系爭房屋在內之徐英遺產均係由林清瑞繼承，此部分亦可從當年之房屋稅單得知，至少在65年以前，林清瑞仍為系爭房屋之納稅義務人，林清瑞確實自徐英繼承系爭房屋。林清瑞於49年過世後，系爭房屋則由母親林蔡綉鶯及子女即原被告等人共同繼承。林蔡綉鶯於96年過世後，系爭房屋由原告、被告己○○、丁○○、午○○○、辰○○○、訴外人丙○○、高林月霞等人共同繼承；今查無分割遺產協議，系爭房屋即為兩造公同共有。次查原告係於67年間向系爭土地之原所有權人即訴外人邵金盛購買系爭土地，而邵金盛前將系爭土地出租予林清瑞供系爭房屋之基地使用，渠等間存有基地租賃契約；據原告從母親林蔡綉鶯得知，邵金盛與林清瑞係約定以當年地價稅之5倍作為每年地租價額。而在林清瑞、林蔡綉鶯、高林月霞、丙○○相繼過世後，即由包含兩造在內之全體繼承人繼受承租人之地位，原告於67年間向邵金盛買受系爭土地後亦承受出租人之地位，此部分並無如被告己○○所述有違反優先承買權之疑慮云云，且上開所述之權利義務關係業據鈞院93年度訴字第31號民事判決及臺灣高等法院94年度上字第203號民事判決確定在案。被告自67年起未再支付系爭土地之租金，原告多年來屢次催告被告等人繳納租金未果，前於100年1月3日委託律師發函，以及原告再行以口頭通知被告為中止租約之意思表示，故在租約終止後，被告即屬無權占用系爭土地，原告自得依據民法第440條、第455條、第767條規定請求被告拆屋還地，並據民法第439條、第1153條規定請求被告應就林清瑞所負給付租金之義務共同繼承並負連帶責任。倘鈞院認原告先前為終止租約之意思表示效力有疑義，則原告再以本件起訴狀送達併為終止租約之意思表示。末查系爭土地之原所有權人邵金盛於67年間有意出售系爭土地時，因被告己○○長年旅居美國、被告丙○○對家中事務不具責任感、被告丁○○尚年幼，故原告在聽從母親林蔡綉鶯之建議下，為免基地出售他人衍生爭議，原告乃單獨出資買下土地。起先原告並未向被告請求租金，但於原告和被告丁○○陸續搬離系爭房屋後，因被告丙○○長期霸占系爭房屋，又不盡扶養母親之義務，原告不得已方才提起本件訴訟。被告無權占用系爭土地，屬無法律上原因受有利益，依一般社會通常觀念，被告獲得相當於租金之利益。復查林清瑞過世時，係由林蔡綉鶯及原告、被告己○○、丁○○、午○○○、辰○○○、訴外人丙○○、高林月霞等人共同繼承，又高林月霞係因收養成立之血親，依74年6月3日修正前民法第1142條規定，養子女之應繼分，為婚生子女之二分之一，故其應繼分為1/15，其餘繼承人之應繼分為2/15。其後林蔡綉鶯過世，高林月霞之應繼分為1/13，其餘繼承人之應繼分為2/13。故原告得請求被告應自101年10月27日起至返還系爭土地之日止，以35,000元計算每月租金並扣除原告就自己應繼分所應負擔之比例，被告應按月給付29,615元。
(二)被告己○○主張系爭房屋為其一人所有云云，並非事實。依臺灣省臺北縣稅捐稽徵處新莊鎮公所所開立之遺產稅繳納證書所示，納稅義務人即被告己○○於57年10月間申報被繼承人林清瑞之遺產明細表中，包含一筆本國式磚造自宅一棟之遺產，即為本件系爭房屋，顯見系爭房屋係由林清瑞繼承。而被告己○○之主張無非係否認系爭房屋並非由林清瑞所繼承，此部分應舉證說明其前手為何人，及依何原因關係取得系爭房屋，否則不足為採。縱依被告己○○所言，關於系爭房屋之取得，被告己○○並非繼受林清瑞而來。然何以其又主張繼受林清瑞之承租人地位具有優先承買權？此外，被告己○○又逕比照林清瑞與系爭土地之原所有權人邵金盛於45年間繳付之租金數額作為給付租金之標準，並提存五年租金1,320元等節，均可見其前後言行矛盾，實不足採。另就被告己○○抗辯未曾收受催告並終止租賃契約信函云云，原告確實曾郵寄至當時旅居美國之被告己○○住所，僅因國外郵寄未有回執服務，故而未有回執，倘鈞院認原告先前為終止租約之意思表示效力有疑義，則原告再以本件起訴狀送達併為終止租約之意思表示。再退萬步言，倘被告己○○仍主張原告未曾就繳納租金一事對其為合法催告，則原告再以本件準備二狀送達對其為催繳租金之意思表示，被告己○○應於收受送達五日內給付自67年7月1日起迄今35年之基地租金，逾期則立即終止租約，從而被告己○○雖於102年7月11日向鈞院聲請辦理提存，已逾上開催告期間，基地租賃關係確已終止。至於被告丙○○主張其於100年1月10日寄五年租金1,320元予原告，惟原告之委託律師將匯票退回，遂將該租金提存於法院云云，依民法第326條規定，被告丙○○所作之清償提存，因其係將匯票寄予未有代為受領權限之原告委任律師，故律師無權受領而退回該匯票，故在被告丙○○根本未向原告現實提出給付之情形下即逕為提存，根本不符債權人受領遲延之提存前提要件，不生債之消滅之效力。抑且，被告等人係積欠原告自67年7月1日起迄今35年間之租金，縱認被告丙○○上開提存已生部份債之消滅效力，惟仍不影響渠等所遲付之租金總額已逾二年租額之狀態，故原告仍得依法終止租約。
(三)本件爰依據租賃關係請求被告給付租金，及原告終止租約後依據不當得利法律關係請求被告給付不當得利並拆屋還地，聲明：1、被告應將坐落新北市○○區○○段000000000地號土地如附圖斜線部分，面積分別為107.57平方公尺、145.40平方公尺之門牌號碼新北市○○區000號建物拆除，將該部分土地騰空返還原告。2、被告應連帶給付原告1,776,92
3 元，及自101年12月9日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自101年10月27日起至返還上開土地之日止，按月給付原告29,615元。3、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告部分：
(一)被告己○○則以：
1、伊為系爭房屋之唯一所有權人。伊對於系爭房屋坐落於系爭土地係基於租賃關係，及系爭房屋係祖母徐英於昭和年間購買，並不爭執，惟否認無權占有系爭土地。祖母徐英過世後，系爭房屋非由父親林清瑞一人單獨繼承。祖母徐英之直系卑親屬有林清瑞、蔡林烏毛、張林位、林菊等四人，故若有辦理繼承，林清瑞僅能繼承四分之一。原告雖提出數紙納稅義務人為父親林清瑞之房屋稅單文件及臺灣省臺北縣稅捐稽徵處新莊鎮公所所開立之遺產稅繳納證書證明林清瑞繼承取得系爭房屋，然房屋納稅義務人非必然為房屋所有權人，房屋所有權移轉後，因在新任房屋所有權人未向國稅局辦理變更登記時，納稅義務人仍是原所有權人；且被告己○○當年沒有提出任何申請書，原告提出之遺產稅繳納證書與伊無關，原告亦無法證明其上所載之「本國式磚造自宅一棟」即為本件系爭房屋，故原告仍應提出證明林清瑞繼承系爭房屋之文件單據。
2、次查依全國財產總歸戶財產查詢清單所示，被告己○○為系爭房屋之唯一所有權人，並無任何其他繼承人共有之記載，依系爭房屋之稅籍證明書可知被告己○○亦為納稅義務人，從而伊為系爭土地之承租人。67年間系爭土地之原所有權人邵金盛未將出賣系爭土地之條件以書面通知優先承買權人即被告，其違反民法第426條之2規定，非法移轉所有權登記予原告，此部分謹請鈞院塗銷其違法登記。嗣後原告為掩飾其非法受移轉系爭土地所有權登記，否認被告己○○為系爭房屋所有權人之事實，原告自67年以來從未以書面或口頭通知其為地主之身分或催告繳納租金，原告於另案即鈞院93年度訴字第31號民事判決及臺灣高等法院94年度上字第203號民事判決向被告丙○○追討租金敗訴後，也未轉向被告己○○請求催繳租金；伊亦未收到原告委託律師所寄發信函，原告所提函件執據上之簽名並非為被告己○○所親筆簽署。至於原告以其於本件所提102年5 月31日民事準備二狀之送達作為催繳租金之意思表示乙節，被告於同年6月7日收受送達後已於同年月10日致函並附具票面金額1,320元之匯票一紙，作為償付最近五年之租金，惟遭原告拒領而為郵局退回，被告因而於同年7月11日以相同金額向鈞院辦理提存等情，此部分原告應付遲延受領責任，故其主張基地租賃關係終止並無理由。再者，被告父親林清瑞係於49年過世，至67年系爭土地易主，期間18 年皆未聞有積欠原地主租金一事，今原告未陳述來由即謂父欠子債，請求被告等人繳付自67年以來之租金，實無理由，並且顯已違背民法第148條規定之誠信原則。
3、末按最高法院97年度台上字第1101號民事判決意旨：「房屋之拆除，為事實上處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人有拆除之權限。而房屋戶口設籍之人或占有人，非必為房屋所有權人或有事實上處分權，故不能僅憑戶籍設於系爭房屋，或占有該房屋，即認該人有事實上處分權而命其拆屋還地。」。本件除被告己○○外，原告與其他被告均非系爭建物所有權人，故無事實上處分權，不能命其拆屋還地；又原告亦不承認被告己○○為系爭房屋之所有權人，從而原告本件拆屋還地之訴求為無理由。至於原告以其與被告丙○○間之另案臺灣高等法院94年度上字第203號民事確定判決即主張非為該案當事人之被告與原告之間具有租賃法律關係云云，此已違反民事訴訟法第400條、第401條規定，上開另案之既判力並不及於伊。又被告己○○於該案具狀之聲明書，不過是應原告之要求，僅聲明未曾同意丙○○一戶長期無償使用系爭房屋等語，而具狀人即被告己○○既為系爭房屋之屋主，故係表明丙○○所應付者為房租而非地租，該聲明書亦未同意原告欲從房租轉為地租之立場，原告無權置喙丙○○因使用部分系爭房屋所衍生之房屋租金爭議等語資為抗辯，並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
(二)被告丁○○則以：系爭房屋以前是土造，後來經過年年翻修，現已改為磚造，而系爭房屋是父親林清瑞所留下來。實際上系爭房屋的稅款是伊與己○○、丙○○、乙○○四人在繳納，只是後來因簡要記載故稅單上僅登載己○○一人等語資為抗辯，並聲明：
1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
(三)被告高永滄、高志煌、高承德經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，據其等先前所為之聲明及陳述略以：
伊等否認無權占有系爭土地。對於被繼承人高林月霞為系爭房屋共有人一事沒有意見。依原告於101年9月11日申報被繼承人林蔡綉鶯當日由財政部國稅局發給之遺產稅免稅證明書所示，其中遺產無任何有關系爭房屋之記載，高林月霞並未如原告所述繼承系爭房屋。再依被告高永滄於101年6月18日申報被繼承人高林月霞當日由財政部國稅局發給之遺產稅免稅證明書所示，遺產繼承人為被告高國銓、高永滄、高志煌、高承德、高士發、高秀敏、高昭敏等人，其中遺產明細表亦查無任何有關系爭房屋之記載。從而被繼承人高林月霞及其繼承人高國銓、高永滄、高志煌、高承德、高士發、高秀敏、高昭敏等人從未曾使用系爭房屋而有獲利之事實，本件原告之主張多為其本身之假設和推論，缺乏證據而為不實，顯無理由等語資為抗辯，並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
(四)被告高士發則以：對於原告主張系爭房屋係由林清瑞於徐英死亡後所繼承取得一事沒有意見。伊不確定被繼承人高林月霞是否為系爭房屋之共有人，但若系爭房屋僅為被告己○○一人所有，則伊就不會繼承取得系爭房屋。此外不清楚關於向邵金盛承租系爭土地的租金多少之事等語資為抗辯，並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
(五)被告甲○○、戊○○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，據其等先前所為之聲明及陳述略以：
伊等具有合法權源而占用系爭土地，否認原告主張無權占有系爭土地一事，原告之訴並無理由。查原告於67年間買受系爭土地之前，系爭房屋即已存在，而系爭房屋係徐英於日據時期所購買，徐英過世後由林清瑞繼承，至於林清瑞生前是否將系爭房屋贈與被告己○○，或係於其過世後由全體繼承人共同繼承，此部分尚有爭議。縱然林清瑞生前已將系爭房屋贈與被告己○○，其亦同意由其餘被告等人使用系爭房屋；又或者倘系爭房屋於林清瑞過世後由全體繼承人共同繼承公同共有，被告亦有權使用系爭房屋，故本件很明確系爭建物在系爭土地上是合法權源。次查原告於67年間買受系爭土地後，仍與被告同住在系爭房屋，原告從未向被告表示要收取任何土地租金，甚至在原告於89年搬離後，其亦未曾向被告請求任何土地租金之情。原告遲至94 年間始起訴請求被告給付租金，並提出系爭土地之原所有權人邵金盛與林清瑞間之土地租金收據為憑，然觀諸該收據記載「新台幣264元整，係新莊鎮興漢里350號地坪，民國45年全年度租金」乙節，足見系爭土地租金為每年264元，訴外人即被繼承人丙○○曾於95年8月間一次寄足五年租金即1,320元予原告，又於100年1月10日再寄五年租金予原告，雖原告委託律師將匯票退回，惟伊已將該五年租金即1,320元提存法院，經鈞院100年度存字第209號提存在案。丙○○既已給付租金，是以原告主張終止租約並不生效力，被告亦非無權占用系爭土地，原告請求拆屋還地要屬無據。至於原告主張以35,000元計算系爭土地每月之租金云云，並無根據，被告否認之。按所謂每月35,000元，係給付予訴外人林蔡綉鶯之扶養費，與租金無涉；之前沒有繳過租金，亦沒有協議給付原告35,000元等語資為抗辯，並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
(六)被告午○○○、辰○○○、高國銓、高秀敏、高昭敏均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、兩造所不爭執之事項：
1、系爭房屋係由原告、被告己○○、丁○○、午○○○、辰○○○、訴外人丙○○、高林月霞之祖母徐英於日據時代向當時台北縣新莊農會信用部購得。
2、原告、被告己○○、丁○○、午○○○、辰○○○、訴外人丙○○、高林月霞之父親為林清瑞。林清瑞於49年4月12日死亡，林清瑞之配偶林蔡琇鶯於96年9月13日死亡、高林月霞於101年3月5日死亡、丙○○於102年7月25日死亡。高林月霞之繼承人為高國銓、高永滄、高志煌、高承德、高士發、高秀敏、高昭敏。丙○○之繼承人為甲○○、戊○○。
3、系爭土地為原告於67年5月2日向邵金盛購得，並於67年7月1日辦理移轉登記，又系爭房屋占用系爭土地1004地號107.57平方公尺、占用系爭土地1005地號145.40平方公尺等事實，有土地登記謄本及本院囑託新北市新莊地政事務所測量後製成土地複丈成果圖等件附卷可稽。
四、本院得心證之理由：原告主張伊為系爭土地之所有權人，兩造為系爭房屋之共有人，本於租賃關係而占有系爭土地，因被告遲付地租已達2年總額，原告已依法終止租約，系爭房屋占有系爭土地無法律上權源，原告請求被告拆除系爭房屋，返還系爭土地，並給付終止租約前5年之租金，及終止租約後相當於租金之不當得利等語，被告則以前詞置辯。是本件之爭點應為：(一)系爭房屋之事實上處分權人為何人？原告請求被告拆屋還地，有無理由？(二)原告依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有據？(三)原告依租賃契約之法律關係請求被告給付終止租約前5年之租金，有無理由？
(一)系爭房屋之事實上處分權人為何人？原告請求被告拆屋還地，有無理由？
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項固定有明文。惟建物之拆除為事實上之處分，未辦理所有權第一次登記之建物或工作物之拆除，自以享有處分權之所有權人或事實上處分權人始得為之。又繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1151條亦有明定。準此，倘未辦保存登記建物係因繼承關係而由全體繼承人公同共有處分權，則土地所有人就該建物請求拆屋還地時，應以該建物之全體繼承人為被告起訴，始為當事人適格。
2、原告主張系爭房屋係由訴外人徐英於日據時代向當時台北縣新莊農會信用部購得，徐英死亡後，系爭房屋由林清瑞繼承及使用，嗣林清瑞於49年過世，林清瑞之配偶林蔡琇鶯於96年過世後，系爭房屋即由原告、被告己○○、丁○○、午○○○、辰○○○、訴外人丙○○、高林月霞共同繼承，又高林月霞於101年3月5日死亡、丙○○於102年7月25 日死亡，故系爭房屋之事實上處分權人為原告、被告己○○、丁○○、午○○○、辰○○○，及訴外人丙○○、高林月霞之繼承人等語。被告己○○固不否認系爭房屋係徐英於日據時代所購得，惟否認僅林清瑞繼承系爭房屋，並稱徐英尚有三女蔡林烏毛、四女張林位及養女林菊為繼承人，而日據時期家屬(非戶主)之遺產為私產，直系血親卑親屬均得繼承，故徐英死亡時直系血親卑親屬有林清瑞、蔡林烏毛、張林位及林菊，林清瑞僅能繼承四分之一，原告稱系爭建物由林清瑞1人繼承並非事實。是本件自應由原告就系爭房屋為林清瑞自徐英繼承而來，而由兩造取得事實上處分權一節，盡舉證之責。
3、原告雖提出系爭房屋自46年至65年間房屋稅單15紙其上記載納稅義務人為林清瑞，用以證明林清瑞確實自徐英繼承系爭建物。惟房屋所有人應繳納房屋稅，乃屬公法上之義務，房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，並非房屋所有權移轉之要件，房屋所有權如有讓與情事，而須向稅捐稽徵機關申請變更納稅義務人名義，係盡其公法上之義務，不得以之為私權訟爭之客體。故房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明(最高法院79年度臺上字第875號裁判要旨、70年臺上字第3760號判例參照)，故原告執系爭房屋自46年至65年間房屋稅單15紙證明林清瑞確實自徐英繼承系爭建物，並無足取。
4、原告復援引最高法院80年度台上字第1956號判決，認家產繼承，其法定財產繼承人應為被繼承人之家族，且以直系血親卑親屬之男子為限，故徐英於台灣光復前之昭和20年7月19日死亡時，僅有林清瑞一男丁為合法繼承人，故系爭建物由林清瑞1人繼承等語。而按繼承開始在台灣光復前者，依民法繼承篇施行法第一條規定，不適用民法繼承編之規定，應適用當時有關法律，而日據時期關於台灣人民親屬繼承事件，不適用日本民法之規定，應適用當時台灣之習慣。依日據時期台灣舊習慣，關於財產繼承分為戶主因喪失戶主身分而開始之家產繼承及因家族死亡而開始之私產繼承。關於家產繼承，其法定財產繼承人應為被繼承人之家族，且以直系血親卑親屬之男子為限，男子有數人時，均分繼承之，各繼承人因繼承取得之應繼分，為繼承人之私產，女子原則上無繼承權，但如經親屬協議選定，亦得繼承家產。所謂私產，係指家族以自己名義所取得之財產而言，處分權屬於家族個人。關於私產繼承，其法定順位為：（一）直系血親卑親屬。
（二）配偶。（三）直系尊親屬。（四）戶主。同一順位之繼承人有數人時，共同繼承之(最高法院80年度台上字第1956號判決參照)。又在臺灣，戶主繼承因就前戶主有繼承開始原因發生，其地位分為2部分，一係身分上之地位，一係財產上之地位，前者以日本民法之規定為條理，依男性、嫡系、長系主義以定其順序，由一人承繼之；後者依習慣，在家之男性直系血親卑親屬共同繼承之。若被繼承人為家屬，則不問其為家屬與否，又不論其為男或女，共同繼承被繼承人之遺產。判例或學說，普通稱前戶主所遺財產為「家產」，家屬所遺財產為「私產」。故戶主死亡時，其身分上地位之繼承，稱為戶主繼承；至其所遺財產之繼承，乃稱為「因戶主死亡所開始之財產繼承」或「家產繼承」。而家屬死亡時，其遺產繼承，則稱為「遺產繼承」或「私產繼承」，並無身分與地位繼承可言(參臺灣民事習慣調查報告，法務部編印，93年5月)。準此，徐英死亡時所遺留之系爭房屋，係由唯一男性直系卑親屬繼承，或由全體繼承人共同繼承，應視被繼承人即徐英為戶主或家屬，系爭房屋為家產或私產而定。而依日據時代之習慣，戶主身分及財產上之地位均由男性直系卑親屬承繼，業如前述，則徐英為林清瑞之母親而為女性，自無從承繼戶主地位，徐英顯然為家屬身分，又家屬死亡時不問其為家屬與否，又不論其為男或女，共同繼承被繼承人之遺產，原告節取最高法院80年度台上字第1956號判決中關於戶主繼承之論述，而主張僅有林清瑞繼承系爭房屋，並非可採。又依原告提出之徐英繼承系統表所載，徐英與配偶林金獅另育有1女林闖，與配偶謝添福共同育有長男謝繼木、次男謝繼能、次女謝雲卿，其中次男謝繼能與配偶謝潘白共同育有謝炳輝、謝美錦、謝遜彬、呂謝煜、謝秀梅、謝遜鍾、謝遜釧(見本院卷二第42頁)，參以未辦保存登記建物係因繼承關係而由全體繼承人公同共有處分權，則土地所有人就該建物請求拆屋還地時，應以該建物之全體繼承人為被告起訴，始為當事人適格，業如前述。則本件原告自應以徐英之全體繼承人為系爭房屋之事實上處分權人為對象，請求拆屋還地，原告以林清瑞之繼承人即兩造為系爭房屋之事實上處分權人而請求拆屋還地，當事人適格即有欠缺。
5、原告再以系爭房屋係由徐英於日據時代向當時台北縣新莊農會信用部購得，徐英去世後，由林清瑞繼承使用，林清瑞去世後，林清瑞之配偶及子女共同繼承系爭房屋之事實，業經台灣高等法院94年度上字第203號判決(下稱前案)認定等語。然前案係原告乙○○以被告甲○○、戊○○之被繼承人丙○○為被告請求給付租金，該案被告乙○○於訴訟中就系爭房屋係由徐英購得，徐英去世後由林清瑞繼承使用，林清瑞去世後，林清瑞之配偶及子女共同繼承系爭房屋之事實不爭執(見本院補字卷第15頁反面)，受訴法院依辯論主義而為之認定，前案當事人及訴訟標的與本案並非全然相同，本件自不受該案認定之拘束，原告執前案判決主張兩造為系爭房屋之事實上處分權人，並非可採。又原告提出之被告己○○於57年向主管機關申報林清瑞遺產稅之證書上所載「本國式磚造自宅1棟」(見本院卷二第121頁)，亦無從推認該本國式磚造自宅即為系爭房屋，及系爭房屋係林清瑞自徐英繼承取得事實上處分權。
6、至被告己○○抗辯系爭房屋為其1人單獨所有，為原告否認，被告己○○雖提出全國財產總歸戶查詢清單、新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、台北縣稅捐稽徵處77年度房屋稅繳款書均記載系爭房屋所有權人及納稅義務人為被告己○○，惟前揭證據僅能證明系爭房屋之納稅義務人為被告己○○，而房屋稅籍證明書並非所有權之證明，自不足執以作為認定被告己○○現為系爭房屋事實上處分權人之依據，故被告己○○此部分主張，洵非可採。另被告己○○主張徐英之繼承人除林清瑞外，尚有蔡林烏毛、張林位及林菊，並提出戶籍謄本為佐(見本院卷二第104頁至第108頁)，而被告己○○此部分陳述雖與原告主張之徐英繼承系統表相異，然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，故民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例解釋甚明。本件原告主張兩造為系爭房屋之事實上處分權人，即應就此部分事實盡舉證之責，而依原告所提出之徐英繼承系統表，除兩造外，尚有其餘繼承人，已見前述，故原告就其所主張之事實已無從證明，即應駁回原告之請求。
7、從而，系爭房屋由徐英所購得，徐英死亡後，應由徐英之全體繼承人公同共有，原告就該建物請求拆屋還地時，應以徐英之全體繼承人為被告起訴，本件原告主張林清瑞之繼承人即兩造為系爭房屋之事實上處分權人而請求拆屋還地，未將其他繼承人列為被告一同起訴請求，當事人適格已有欠缺。
(二)原告依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有據？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。再繼承人如有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有（民法第1151條）；且公同共有人對共有物之處分，除法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意（民法第828條第3項），非任何一人所得私擅處分。故如非得公同共有人全體之同意，即應由公同共有人全體起訴或被訴，其訴訟標的，對於共同訴訟之各人必須合一確定。倘未列繼承人全體為當事人，自屬當事人不適格；則以數人基於繼承取得之權利而為訴訟標的，屬於民事訴訟法第56條第1項所稱固有必要共同訴訟，應對公同共有人全體為被告，否則當事人不適格（參照最高法院42年台上字第318號、15年上字第1799號判例意旨）。經查，系爭房屋係由徐英買受，徐英死亡後，應由徐英之繼承人繼承取得，業如前述，且依原告提出之繼承系統表，顯示徐英與配偶林金獅育有林登元、林闖、林晉祿、林清瑞，其中林登元、林晉錄並無子嗣，林清瑞之繼承人為被告己○○、丁○○、午○○○、辰○○○、訴外人丙○○、高林月霞、高林月霞於101年3月5日死亡、丙○○於102年7月25日死亡。高林月霞之繼承人為高國銓、高永滄、高志煌、高承德、高士發、高秀敏、高昭敏。丙○○之繼承人為甲○○、戊○○。林闖之孫輩尚有謝炳輝、謝遜彬、呂謝煜、謝秀梅、謝遜鍾、謝遜釧，系爭房屋自應由兩造及其他繼承人公同共有。本件原告起訴請求系爭房屋所有權人給付相當於租金之不當得利，本應以全體公同共有人為起訴對象，其卻僅以林清瑞之繼承人為被告，原告未列其餘繼承人為共同被告，當事人即有不適格。是以原告請求被告給付相當於租金之不當得利，並無理由。
(三)原告依租賃契約之法律關係請求被告給付終止租約前5年之租金，有無理由？
1、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之；出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第421條、第425條均定有明文。經查，原告主張訴外人林清瑞前向系爭土地之原所有權人邵金盛就系爭房屋所坐落之基地訂立租賃契約，為被告所不否認，則林清瑞於49年間死亡後，即由其繼承人承繼系爭房屋所坐落土地之承租人地位；又原告於67年5月2日向邵金盛買受系爭土地，並於67年7月1日完成移轉登記，有系爭土地登記謄本可參，揆諸民法第425條之規定，系爭土地之受讓人即原告與被告間關於該租賃契約仍繼續存在。
2、再原告主張依地價稅5倍計算地租，並請求被告連帶給付終止租約前5年之租金等情，為被告己○○所否認，並抗辯原告此部分之主張毫無根據，原告即應就此部分之事實盡舉證之責。然原告就系爭土地租金之約定為地價稅5倍之情，並未提出證據證明，參以原告於起訴之初主張租金為3萬5,000元，嗣後陳稱約定租金為地價稅5倍，非無疑義，此外，原告就系爭土地租金之約定為地價稅5倍一節，未再提出其他證據以實其說，原告主張以地價稅5倍計算租金，洵非可採。
4、從而，原告未能舉證證明系爭土地之原所有權人邵金盛與林清瑞間合意以地價稅5倍計算地租，及兩造合意租金按地價稅5倍計算，原告請求被告連帶給付終止租賃契約前5年，按地價稅5倍計算之租金，即屬無據。
五、綜上所述，系爭房屋由徐英所購得，徐英死亡後，應由徐英之全體繼承人公同共有，原告就該建物請求拆屋還地時，應以徐英之全體繼承人為被告起訴，本件原告僅以林清瑞之繼承人即兩造為系爭房屋之事實上處分權人而請求拆屋還地並給付相當於租金之不當得利，未將徐英之其他繼承人列為請求對象，當事人適格已有欠缺。再原告主張系爭房屋與系爭土地間之租賃契約仍繼續存在，然未能舉證證明租賃契約所約定之租金數額。從而，原告依民法440條、第455條、第
767 條、第179條等規定，請求：(一)被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號、第1005地號土地如附圖斜線部分，面積分別為107.57平方公尺、145.40平方公尺之門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號建物拆除，將該部分土地騰空返還原告。(二)被告應連帶給付原告1,776,923元，及自101年12月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨自101年10月27日起至返還上開土地之日止，按月給付原告29,615元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 12 月 6 日
民事第二庭 法 官 黃繼瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 10 日
書記官 林珊慧附表：
┌───────────────────────────┐│土地標示 │├──┬────────┬──┬──────┬─────┤│編號│ 土地坐落 │地目│ 土地面積 │所有權人 ││ │ │ │（平方公尺）│ │├──┼────────┼──┼──────┼─────┤│ 1 │新北市新莊區文德│ 建 │ 108.92 │乙○○ ││ │段1004地號土地 │ │ │(權利範圍 ││ │ │ │ │為全部) │├──┼────────┼──┼──────┼─────┤│ 2 │新北市新莊區文德│ 建 │ 145.40 │乙○○ ││ │段1005地號土地 │ │ │(權利範圍 ││ │ │ │ │為全部) │└──┴────────┴──┴──────┴─────┘┌─────────────────────────────────┐│建物標示 │├─────────┬───────┬───────┬───────┤│建物門牌 │基地坐落 │ 建物使用面積 │備考 ││ │ │（平方公尺） │ │├─────────┼───────┼───────┼───────┤│新北市○○區000號 │新北市○○區○○○○段○○○○○號│未辦理保存登記││ │德段1004、1005│土地：107.57 │ ││ │地號土地 ├───────┤ ││ │ │文德段1005地號│ ││ │ │土地：145.40 │ │└─────────┴───────┴───────┴───────┘