臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第281號原 告 瀧興發建設開發股份有限公司法定代理人 謝文哲訴訟代理人 楊金順律師複代理人 方志偉律師被 告 創意世家建設有限公司兼法定代理人 李祥剛被 告 黃美築上三人共同訴訟代理人 朱容辰律師
參 加 人 郭月娥訴訟代理人 黃銘照律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國102 年11月14日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告創意世家建設有限公司（下稱為創意世家公司）法定代理人原為項銓平，嗣已變更為李祥剛，有公司變更登記表在卷可稽，並經李祥剛聲明承受訴訟（參本院卷㈠第73頁至第75頁），其聲明承受訴訟，於法核無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有擴張或減縮應受判決事項之聲明之情形者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明第1 項原為被告應連帶給付原告新臺幣（下同）3,000萬元，嗣於民國102 年6 月10日以書狀變更其請求金額為8,500 萬元（參本院卷㈠第81頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，尚無不合，應予准許。
三、又按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。參加人郭月娥主張伊對被告創意公司聲請強制執行，並請求就被告創意公司對於原告之買賣價金債權而為執行，然原告另案對伊與被告創意世家公司及訴外人桂子敏提起本院102 年度重訴字第525 號請求確認債權不存在事件（該事件嗣由本院移送臺灣臺北地方法院），起訴主張對被告創意世家公司有本件違約金債權，得與被告創意世家公司對其30,000,000元買賣價金債權相抵，而請求確認該買賣價金債權不存在，另伊亦因此對於原告提起確認被告創意世家公司對於原告存在上開買賣價金中2600萬元債權之訴，刻由臺灣臺北地方法院以102 年度重訴字第641 號審理中，是以本件原告請求給付違約金之訴與上開強制執行之爭議相同，其就兩造本件訴訟有法律上利害關係等語，為輔助被告創意世家公司起見而具狀聲明參加訴訟（參本院卷㈠第19頁），並提出臺灣臺北地方法院民事執行處執行命令及函、民事陳報狀、民事起訴狀、本院102 年度重訴字第525 號民事裁定為證（參本院卷㈠第6 頁至18頁、第22頁至第41頁），應足認參加人對於本件判決結果具有法律上之利害關係，是其聲明參加訴訟，依法自無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠被告創意世家公司偕同被告李祥剛與黃美築為連帶保證人，
與原告瀧興發建設開發股份有限公司（下稱為瀧興公司）於
100 年9 月22日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定由被告創意世家公司將坐落臺北市○○區○○段○○○ ○號土地上地上11層、地下3 層興建中之建物1 棟（門牌號碼為臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 號，下稱系爭建物）及其基地出售予原告，並於第7 條第1 項及第8 條第1 項約定被告創意世家公司應給付違約金之事由與金額。原告就系爭建物之裝潢等事宜已與訴外人金興發資產管理有限公司及隆豪營造有限公司簽訂承攬契約，並為預為抵押權之登記。詎嗣後系爭建物為被告創意世家公司債權人即本件參加人郭月娥執臺灣臺北地方院100 年度司票字第13563 號民事裁定為執行名義，向該院聲請對被告創意世家公司之財產強制執行，經該院囑託臺灣士林地方法院以101 年度司執助字第1678號執行，而將系爭建物於101 年7 月10日查封在案，且因系爭建物為尚未辦理保存登記之興建中建物，經查封後原告亦無法辦理第一次所有權移轉登記以取得所有權。
㈡被告創意世家公司積欠對三人之債務未能清償，致系爭建物
因他人主張權利而遭限制登記，使原告無法辦理所有權第一次登記以取得所有權，致系爭買賣契約無法履行，而造成原告權益上損失，係屬可歸責被告創意世家公司之事由，被告創意世家公司已構成系爭買賣契約書第7 條第1 項所定違約事由，應按同契約書第8 條第1 項之規定，就101 年7 月10日起至102 年1 月20日止期間，按日給付以每日依已繳買賣價款千分之一即436,000 元計算之懲罰性違約金予原告，合計為85,020,000元【計算式：436,000 元×195 日＝85,020,000元】。而被告李祥剛與黃美築為系爭買賣契約之連帶保證人，應與被告創意世家公司連帶負給付違約金之責。
㈢綜上所述，依系爭買賣契約書第7 條第1 項、第8 條第1 項
所成立買賣契約法律關係，請求被告創意世家公司給付違約金85,000,000元；及依民法第739 條、第745 條、第746 條所定關於連帶保證之法律關係，請求被告李祥剛、黃美築應為連帶給付。並為聲明：⒈被告應連帶原告85,000,000元。
⒉願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告創意世家建設有限公司、李祥剛、黃美築抗辯主張：㈠原告與被告創意世家公司於簽訂系爭買賣契約書後，早已完
成不動產過戶事宜，並於100 年10月3 日將系爭建物之原始起造人名義變更為原告，是以被告創意世家公司業已依約履行，而原告亦已於101 年3 月21日以定作人身份將系爭建案預為抵押權設定予承攬人金興發資產管理有限公司、隆豪營造有限公司。被告創意世家公司之債權人即參加人郭月娥遲至101 年7 月10日始請求執行法院查封系爭建物，係屬點交完畢後所發生之事，被告創意世家公司於點交現況、辦理土地所有權移轉與建造變更過程中並無發生任何遭他人查封之情事。又系爭建案原許可之建造執照，應於申報開工日後45個月內竣工，則最遲應於101 年4 月30日竣工，竣工後即可取得建物使用執照，被告創意世家公司依既有工程進度施工，兩造就本件工程原約訂於101 年2 月22日前竣工並取得使用執照，惟係因原告管理、執行方式不當，才會導致工程延誤，致未能於兩造所約定之101 年2 月22日前取得使用執照。原告於101 年3 月6 日向主管機關申請竣工展期，卻遲於
101 年8 月3 日始提出變更設計之申請，於101 年8 月21日都發局始同意予以變更設計，此時早已逾系爭買賣契約書約定應竣工之日，是系爭建物遭第三人予以查封而受有不利益，顯然係屬可歸責於原告之原因所致，與被告等人無涉。被告業已依契約約定完成建案工地之現況點交、並完成土地過戶與建造執照起造人變更情事，並無違約之情事。
㈡縱認本案屬契約所擔保「瑕疵」範圍，觀原告業以定作人身
份，協同辦承攬人辦理預為抵押權設定，則當其財產權遭受執行法院予以查封而受有損害時，依法應由真實權利人提起第三人異議之訴，以求排除侵害，然原告並未提出第三人異議之訴。況被告創意世家公司當時業已向執行法院提出異議，雖理由不為執行法院所採認，是本案實係原告不願以權利人身份提起第三人異議之訴，則所生不利益不應歸責於被告等3 人。
㈢被告創意世家公司及被告李祥剛、黃美築之連帶保證責任，
應限於原建築執照之有限期間內負起保證履約責任，逾此範圍則已逾出賣人與連帶保證人於簽訂契約時所得預見之範圍，不得強令被告等3 人負起違約損害賠償責任。又依系爭買賣契約書所載，違約金之結算點應於房地點交時，依契約第
7 條第3 項、第8 條第1 項、第2 項之約定，違約金責任之發生以違約事由於房地點交之前為限。
㈣末縱認為被告仍構成違約，原告請求之違約金顯屬過高，依
法應予酌減。蓋本件違約金係以日計算而無上限之規定，明顯失其公允，況向法院查封標的之債權人郭月娥，其主張債權額亦僅2,000 餘萬，而原告卻主張高達8,700 萬元之違約金，其就損失比例而言，二者顯不相當，依法應予酌減。
㈤綜上所述，並為聲明：⒈原告之訴駁回。⒉願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、訴訟參加人郭月娥為輔助被告，而依民事訴訟法第58條第1項規定，聲明參加訴訟，並主張：
㈠原告與被告創意世家公司約定於原告取得系爭建物之使用執
照5 日，應交付尾款3,000 萬元予被告創意世家公司，而被告創意世家公司保證於101 年2 月22日前取得使用執照，參加人與被告創意世家公司之另一債權人桂子敏遂於101 年2月22日發律師函通知原告，請其將上開尾款款項解送扣押，用以清償被告創意世家公司所積欠之債務，然原告卻置之不理，參加人僅得聲請查封拍賣系爭建物。嗣參加人獲悉於
102 年6 月17日臺北市政府都市發展局核准使用執照，而認3,000 萬元債權之停止條件已成就，遂於102 年6 月26日向執行法院聲請要求原告解送3,000 萬元至執行法院，豈料原告已對被告、參加人及桂子敏提起確認系爭3,000 萬元債權不存在之訴。
㈡系爭契約第8 條第1 項所約定之違約金係屬民法第250 條第
2 項後段，債務不履行中給付遲延所約定之違約金，非給付不能或給付不完全所約定之違約金。本件被告點交系爭建物予原告時，即已履約完畢，故無給付遲延之情形。本件係事後遭被告之債權人扣押，非可歸責於被告之事由，自無違約金給付遲延之情，當無需支付違約金。
四、經兩造同意作為本件辯論及判決基礎之爭點（參本院卷㈠第
133 頁至第134 頁）：㈠下列事實為兩造所不爭執，並提原告提出系爭買賣契約書、
臺灣士林地方法院民事執行處101 年9 月5 日士院景101 司執助春字第1678號函、101 年11月9 日士院景101 司執助春字第1678號函為證（參本院卷㈠第25頁至第33頁），並有本院依職權調取之臺灣士林地方法院101 年度司執助字第1678號、第1778號、第1779號、101 年度司執字第73251 號卷宗、臺北市建築管理工程處102 年8 月26日北市都建秘字第00000000000 號附建造執照卷宗（以上參卷宗外放）可稽，堪認為真正：
⒈被告創意世家公司依臺北市政府都市發展局核發之96年建
字第571 號建造執照，在坐落臺北市○○區○○段000 地號土地上興建地上11層、地下3 層之建物1 棟，於尚未完工而取得使用執照及辦理保存登記前，與原告於100 年9月22日訂立不動產買賣契約書，由被告創意世家公司出售上開土地及興建中系爭建物予原告，約定土地價金為375,000,000 元，建物價金為91,000,000元，合計466,000,000 元並分4 期給付，被告創意世家公司應將土地移轉予原告，及將系爭建物之建造執照起造人變更為原告，並於原告給付第三期款時將系爭房地依簽約現況點交原告。嗣原告給付第1 期至第3 期款436,000,000 元，尚有第4 期款未給付；被告創意世家公司亦已於100 年9 月29日將上開土地以買賣為原因移轉登記予原告，系爭建物亦點交予原告，並於100 年10月3 日變更起造人為原告。
原告已於102 年6 月17日取得使用執照。
⒉被告創意世家公司之債權人郭月娥執臺灣臺北地方院100
年度司票字第13563 號民事裁定為執行名義，向該院聲請對被告財產強制執行，經該院囑託臺灣士林地方法院以
101 年度司執助字第1678號執行。嗣臺灣士林地方法院以系爭建物雖已變更起造人為原告，然因原始建築人為被告創意世家公司，故所有權人仍為被告創意世家公司，而依郭月娥之聲請，於101 年7 月10日查封系爭房屋並囑由地政機關辦理測量與查封登記，嗣由臺北市建成地政事務所測量後於101 年10月17日以未登記建物查封為原因，將系爭房屋登記為臺北市○○區○○段0 ○段○0000○號，並同時為查封之限制登記，現尚未拍賣。嗣被告創意世家公司之債權人楊建偉、桂子敏亦分別聲請對被告強制執行，而與上開執行案件合併執行。
⒊兩造所簽訂不動產買賣契約書記載下列約定：
⑴第3 條第4 項：「第四期款：於甲方（按即原告）發包
工程繼續興建期間，乙方（按即被告創意世家公司）應協助甲方工程發包及取得使用執照。俟甲方取得使用執照五日內，甲方應將尾款參仟萬元整交付與乙方，乙方保證本案最遲應於民國101 年2 月22日前得以取得使用執照，否則每逾一日乙方應按本約買賣總價千分之一計算違約金賠償甲方，且於本期款給付時一併計算找補。
但如甲方變更建築執照，致延宕使用執照取得時日者，不在此限。
⑵第7 條第1 項：「乙方應擔保本契約標的之產權清楚，
絕無一物數賣或被限制登記或與他人爭訟及被占用等瑕疵。如有他人主張權利或產權發生糾紛時，除本契約另有約定外，應於尾款付清前排除，否則乙方同意甲方就未付款中優先代為清償或保留相當金額，於該情事解決時才交付乙方，因此造成甲方權益上損失或致使本契約無法履行者，以乙方違約論。因此致甲方權益受損時，乙方應負賠償責任。」。
⑶第8 條第1 項：「乙方若未依約履行各項義務，每逾一
日乙方應按已繳買賣價款千分之一計算懲罰性違約金予甲方（自逾期日起至完成給付日止），於房地點交時乙次給付；經甲方書面通知限期催告仍不履行時，甲方得解除本買賣契約且乙方應將所收之款項加倍返還予甲方，作為違約賠償。」。
㈡兩造爭執事項：
⒈被告創意世家公司已將上開土地移轉予原告，且將系爭建
物點交予原告並完成建造執照起造人變更為原告，則系爭建物在此之後始遭他人查封，是否因他人主張權利致兩造間契約無法履行，而屬兩造間契約第7 條第1 項之違約事由，並構成契約第8 條第1 項之懲罰性違約金責任。⒉被告創意世家公司依系爭契約書應負第7 條第1 項之責任
，是否限於契約書所定101 年2 月22日取得使用執照期限屆至之前。
⒊被告創意世家公司如應負給付懲罰性違約金責任，其違約金之約定是否過高而應予酌減。
五、本院之判斷：㈠被告創意世家公司有系爭買賣契約書第7 條第1 項所定之違約事由：
⒈原告與被告創意世家公司以系爭買賣契約書第7 條第1 項
，約定被告創意世家公司應擔保系爭建物產權清楚，無一物數賣或被限制登記或與他人爭訟及被占用等瑕疵，如有他人主張權利或產權發生糾紛時，應於尾款付清前排除，因此造成原告權益上損失或致使買賣契約無法履行者，即以被告創意世家公司違約論，已如前述。是以被告創意世家公司依約對於其完全履行依本件買賣契約所應為之給付前所生上開約定事項，即負有擔保與排除之義務。
⒉按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務，民法第345 條第1 項定有明文。本件原告與被告創意世家公司於100 年9 月22日簽訂系爭買賣契約書，約定由被告創意世家公司出售上開土地及興建中系爭建物予原告，被告創意世家公司應將土地移轉予原告，及將系爭建物之建造執照起造人變更為原告，並於原告給付第三期款時將系爭房地依簽約現況點交予原告，亦如前述。而系爭買賣契約書之前言，並明揭：「茲就後開不動產所有權暨其權利移轉相關事宜，協議訂立契約如後，以資共同遵守」之旨，則渠等之間既成立買賣契約，依上開法律規定及契約之約定，出賣人即被告創意世家公司即負有使買受人即原告取得上開土地與系爭建物所有權，並交付予原告之義務。雖就系爭建物之產權移轉部分，系爭買賣契約書係記載被告創意世家公司應將系爭建物所領96年建字第571 號建造執照變更起造人為原告，此與其他買賣標的物即上開土地部分係約定為由被告創意世家公司辦理所有權移轉登記予原告，固有所不同。惟系爭建物屬尚未辦理所有權第一次登記之未完成建物，受民法第758 條第1 項規定之限制，被告創意世家公司顯無法以辦理所有權移轉登記之方式，使原告取得系爭建物所有權，然此仍不影響被告創意世家公司依民法第345 條第1 項及契約所定應負使原告取得系爭建物所有權之出賣人義務。故渠等所簽訂系爭買賣契約書就系爭建物之產權移轉部分，約定為應由被告創意世家公司將系爭建物所領建造執照變更起造人為原告，顯係就上述法律上之限制所為因應，由被告創意世家公司將系爭建物起造人變更為原告後，再由原告辦理所有權第一次登記，以此方式使原告取得系爭建物之所有權，而非為解免被告創意世家公司依法應履行使原告取得系爭建物所有權之出賣人義務。易言之，被告創意世家公司本於買賣契約，就系爭建物仍應履行使原告取得所有權之義務，並非僅變更建造執照起造人為原告而已，是以被告創意世家公司雖已於100 年10月3 日變更系爭建物建造執照之起造人為原告，並已點交系爭建物予原告，然原告既尚未取得所有權，被告創意世家公司應負之出賣人義務即尚未履行完成。則被告創意世家公司仍應依系爭買賣契約第7 條第1 項所約定，負擔保於原告取得系爭建物所有權之前無一物數賣或被限制登記或與他人爭訟及被占用等瑕疵，如有他人主張權利或產權發生糾紛時，並應於尾款付清前排除之義務，並不因其已變更建造執照起造人為原告或已將系爭建物交付予原告，而可謂已依約履行完成不負上開擔保義務。
⒊而參加人郭月娥於及訴外人楊建偉、桂子敏在被告創意世
家公司將系爭建物之起造人變更為原告並點交予原告後，向臺灣士林地方法院聲請對於被告創意世家公司財產為強制執行，經該院依法於101 年7 月10日對系爭建物為查封及限制登記，為兩造不爭執之事實，則系爭建物即存有買賣契約書第7 條第1 項所定被限制登記及遭他人主張權利之情事。且原告於102 年7 月2 日申請辦理系爭建物之所有權第一次登記時，即因上開限制登記尚未塗銷，且原告並非該強制執行事件之債務人而遭駁回，此亦有原告所提出臺北市建成地政事務所土地登記案件補正通知書、土地登記案件駁回通知書在卷可稽（參本院卷㈠第158 頁、第
159 頁），堪認被告因被告創意世家公司未能排除上開限制登記之情形，而無法履行因系爭買賣契約所負使原告取得系爭建物所有權之出賣人義務，原告權益並因而受損。雖該等情事係在被告創意世家公司已將系爭建物點交予原告並完成建造執照起造人變更為原告之後，始行發生，然被告創意世家公司所負應使原告取得系爭建物所有權之出賣人義務，既尚未履行完成，則其對於原告取得所有權之前所發生上開情事，自仍應依系爭買賣契約書第7 條第1項之約定負擔保之責，不因其已變更建造執照起造人為原告及將系爭建物交付予原告而有所異。另被告主張系爭建物原應於申報開工日後45個月內竣工，最遲應於101 年4月30日竣工，被告創意世家依約應保證至遲應於101 年2月22日前竣工並取得使用執照，然原告於101 年3 月6 日向主管機關申請竣工展期，復於101 年8 月3 日提出變更設計之申請，經臺北市政府都市發展局101 年8 月21日核准，而已逾系爭買賣契約書約定應竣工之日乙節，固為原告所不爭執（參本院卷㈠第147 頁），復有系爭買賣契約書及臺北市建築管理工程處102 年10月4 日北市都建施字第00000000000 號函所附建築工程開工展期申請書與竣工展期申請書存卷可稽（參本院卷㈠第28頁、第181 頁至第
183 頁），而可認為真正。然系爭建物未能於契約所定
101 年2 月22日前完工並取得使用執照，其延滯固係因原告變更設計及申請展期完工所致，而非可歸責於被告創意世家公司，然此亦僅生被告創意世家公司不因未使系爭建物如期完工及取得使用執照而負債務不履行責任之效果，並不能解免其依民法第345 條第1 項所負使原告取得系爭建物所有權之出賣人義務，及對於履約完畢前所生系爭買賣契約書第7 條第1 項所訂事項之擔保責任。是以被告創意世家公司主張其契約義務已因變更起造人名義及點交系爭建物予原告而履行完成，無庸就此後發生系爭建物受限制登記或他人主張權利之情事負責，且其依系爭買賣契約書應負第7 條第1 項之責任，僅限於契約書所定101 年2月22日取得使用執照期限屆至之前云云，均為無理由而不足取。從而原告主張系爭建物因受被告創意世家公司之債權人郭月娥等人聲請強制執行而遭查封之限制登記，被告創意世家公司迄今未能排除，致其無法辦理所有權第一次登記而未能取得系爭建物所有權，造成系爭買賣契約關於使其取得系爭建物所有權之部分無法履行，而損害其權益，構成系爭買賣契約書第7 條第1 項之違約事由乙節，為有理由。
㈡被告創意世家公司雖有上開違約事由，然與系爭買賣契約書第8 條第1 項所定應給付原告違約金之要件尚有未合：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，
民法第250 條第1 項定有明文。本件原告與被告創意世家公司於系爭買賣契約書第8 條第1 項約定：「乙方（按即被告創意世家公司）若未依約履行各項義務，每逾一日乙方應按已繳買賣價款千分之一計算懲罰性違約金予甲方（自逾期日起至完成給付日止），於房地點交時乙次給付；經甲方書面通知限期催告仍不履行時，甲方得解除本買賣契約且乙方應將所收之款項加倍返還予甲方，作為違約賠償。」，已如前述，其中前段係懲罰性違約金之約定，後段則屬關於解除權與損害賠償之約定。是以渠等既有違約金之約定，被告創意世家公司如具有符合該條項所定要件之情形，自即負有給付違約金予原告之義務。
⒉次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所
用之辭句，民法第98條亦規定甚明。而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院亦著有17年上第1118號判例可資參照。本件系爭買賣契約書第8 條第1 項關於違約金之約定，係記載為被告創意世家公司未依約履行各項義務時，應於房地點交時一次給付按日計算之違約金，亦即其違約金計算之末日與清償期均約定為房地點交時。而同契約第7 條第3 項則記載：「乙方（按即被告創意世家公司）同意於甲方（按即原告）將第三期款存入專戶內，本契約房地即須依簽約現況（包括但不限於該基地上或地下已建築未完成如簽約現況之建物及現場已進場建材）點交予甲方。」（參本院卷㈠第44頁），而為被告創意世家公司應交付系爭房地時間之約定。上開第8 條第1 項就應被告創意世家公司應負違約金之事由，雖僅泛為記載「未依約履行各項義務」，然既約定以「房地點交時」為給付違約金之計算末日與清償期，則該項違約金責任之發生事由，當應為被告創意世家公司在房地點交前未依約履行各項義務者，至於房地點交後始生違約之情事則不包括在內。雖被告創意世家公司依民法第345 條第1 項及契約所定，應負使原告取得系爭建物所有權之出賣人義務，而非僅止於點交系爭建物而已，然契約當事人就應負違約金之範圍如何，本諸契約自由原則本即任其雙方以合意訂之，非必以全部契約義務為其範圍。系爭買賣契約書第8 條既以在房地點交前未依約履行各項義務之事由，約定為被告創意世家公司應給付違約金之要件，則對於被告創意世家公司其他未依約履行義務之情形，原告或可本於債務不履行損害賠償等相關契約責任而對之主張，然既非屬上開違約金發生事由之範圍，自無從依該項約定請求被告創意世家公司給付違約金。是以被告主張原告與被告創意世家公司就系爭買賣契約第8 條第1 項所定違約金責任，其真意係以違約事由發生在房地點交之前為限乙節，堪可採信而足認屬實；原告主張尚包括其他違約事由云云，核與上開契約文字明確之約定內容不符，而尚非可採。是以本件雖因被告創意世家公司之債權人郭月娥等人聲請強制執行，而經法院於101 年7 月10日查封系爭建物並為限制登記，致原告無法辦理所有權第一次登記而未能取得系爭建物所有權，造成系爭買賣契約關於使其取得系爭建物所有權之部分無法履行，而使其權益受損，被告創意世家公司因此有系爭買賣契約書第7 條第1 項所定之違約事由。惟被告創意世家公司已在此前之100 年9 月29日將上開土地以買賣為原因移轉登記予原告，系爭建物亦點交予原告，並於100年10月3 日變更起造人為原告，而完成買賣房地之點交，則上開違約事由即係發生於房地點交之後，依前開說明非屬系爭買賣契約第8 條第1 項所定被告創意世家公司應負違約金責任之事由範圍。是以原告本於系爭買賣契約第8條第1 項之約定，以被告創意世家公司有同契約第7 條第
1 項所定違約事由而請求給付違約金，即屬無據而非有理由。
㈢末按保證人於主債務人不履行債務時，應由其代負履行責任
之契約，民法第739 條固定有明文。惟保證債務之存在以主債務之存在為前提，最高法院22年上第495 號判例意旨亦闡示甚明。本件原告主張被告李祥剛、黃美築為被告創意世家公司簽訂系爭買賣契約書之連帶保證人乙節，固為被告所不爭執，並有所提出之系爭買賣契約書可憑（參本院卷㈠第30頁），而堪認為真正。惟主債務人即被告創意世家公司對於原告既無上述違約金債務之存在，依前開說明，被告李祥剛、黃美築對於原告自無代負履行違約金債務之保證債務可言。是以原告請求被告李祥剛、黃美築應與被告創意世家公司負連帶給付違約金之義務，亦無理由。
六、綜上所述，原告本於系爭買賣契約書第7 條第1 項、第8條第1 項所成立買賣契約法律關係，請求被告創意世家公司給付違約金85,000,000元，及依民法第739 條、第745 條、第
746 條所定關於連帶保證之法律關係，請求被告李祥剛、黃美築應為連帶給付上開違約金，均無理由而不能准許，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，而應併予駁回。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 12 日
民事第二庭 法 官 楊博欽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 12 日
書記官 林瓐姍