臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第373號原 告 周德發訴訟代理人 林朝同被 告 戴國光
周義郎周志強周秋生周阿祥連永莉（Lien,yung Li）周森光上列當事人間請求確認優先購買權等事件，本院於民國103 年10月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第
255 條第1 項第2 、3 、7 款定有明文。查：原告提起本件訴訟，原先位聲明：⑴確認原告就坐落新北市○○區○○段○○○ ○○○○ 號土地，面積454.558 平方公尺，為被告戴國光所持有，有優先購買權存在。⑵被告周義郎等就前項土地賣予戴國光所為之買賣行為，准原告以同一價格優先承購。⑶被告等向原告收受上開土地價金同時，應將被告戴國光所登記周義郎等人之土地所有權塗銷，並將其所有權移轉登記予原告。備位聲明：⑴被告應連帶給付原告新臺幣（下同）30,250,835 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。嗣先以民事繳費陳報狀，減縮備位聲明第一項請求賠償金額為5,000,000 元，再於102 年
8 月7 日言詞辯論期日撤回先位聲明。103 年6 月24日原告再以民事追加被告起訴狀，追加被告周森光，並聲明：被告應連帶賠償原告5,000,000 元，及自起訴狀繕本送達最後被告之翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息，核其請求基礎事實同一及減縮應受判決事項之聲明，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揭諸前開規定，於法尚無不合，應予准許，合先敘明。
二、被告連永莉經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）被告周義郎、周志強、周秋生、周阿祥、連永莉前以被告戴國光為代理人，逕自相授受出售與原告共有之新北市○○區○○段○○○ ○號及000 地號土地（面積計454.558 平方公尺，移轉權利範圍如附表，下稱系爭土地）予被告戴國光，未依土地法規定將系爭土地出賣條件通知原告，致侵害原告對系爭土地之優先承買權。又被告周義郎、周志強、周秋生、周阿祥、連永莉既辯稱渠等係出賣系爭土地予被告周森光等語，而被告戴國光亦辯稱係其岳父即被告周森光購買系爭土地之資金不足，才邀其一起購買系爭土地等語，及被告周森光辯稱其他被告係先賣給伊，伊再直接賣給被告載國光等語，故追加被告周森光。按土地法第34條之1 第2 項「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」第4 項「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，被告周義郎、周志強、周秋生、周阿祥、連永莉、周森光依法應通知共有人之原告優先購買卻逕自將系爭土地指定轉賣予被告戴國光（當時非共有人），因此被告等人侵害原告之優先購買權，按最高法院68年度台上字第2857號判例，如出賣人違反此項義務，將其應有部分土地所有權出售予他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認受有損害，得依法向共有人請求損害賠償。又被告間買賣系爭土地每坪為130,000 元，而訴外人華邑開發建設有限公司（下稱華邑公司）於99年12月14日與原告簽訂買賣系爭土地之價額為每坪300,000 元，並開立1,000,000 元定金支票，後來華邑公司資金困難，與原告解除買賣契約，基此原告因被告侵害優先購買權而有預期之利益損失，核算每坪價額損失約170,000 元，故原告受有優先購買之差價損失暫以5,000,000 元計算。爰依民法第184 條、第185 條規定提起本訴，請求被告負連帶損害賠償責任。
（二）原告是在99年12月14日因華邑公司擬以一坪約300,000 元向原告購買系爭土地，原告去地政機關調閱土地登記謄本才知被告周義郎、周志強、周秋生、周阿祥、連永莉將共有之系爭土地出售予被告戴國光，而未依法通知原告，所以原告自99年12月14日才發現此事，請求權並未罹於時效。
（三）聲明：⑴被告應連帶賠償原告5,000,000 元，及自起訴狀繕本送達最後被告之翌日起至清償日止，按年利率百分之
5 計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告除被告連永莉未提出準備書狀作何聲明或陳述外，其餘被告則答辯：
（一）被告戴國光答辯以：⑴系爭土地在97年間因土地重劃關係，致所有權人眾多，所
分配土地過小而無法利用，乃經仲介居間達成共識決議出售，當時被告周阿祥、周義郎經相當時間聯絡所有共有人告知價格及出售條件，但原告表明土地已被法院查封另設有抵押權，無法處分系爭土地，而親戚朋友婚喪喜慶原告也多次回鄉，原告當知悉系爭土地處分事宜。優先購買權人，若長期不行使其權利，不僅有悖於法之安定性，且如許待房地價格飆漲後再行使優先購買權，亦與誠信原則有違；系爭土地原本不是被告戴國光要購買，是其他被告賣給伊岳父即被告周森光，但因岳父資金不足，才找被告戴國光一起承購，承購前伊有和岳母到原告家中，詢問原告有無要一起處分土地，原告僅表示土地被查封，沒有能力處理云云，在在證明原告早已知悉賣地之事實。而且依照買賣契約書第5 條約定，辦理產權移轉登記時，有關權利人名義得由買方自定。
⑵按最高法院94年度台上字第2037號、65年度台上字第853
號判例意旨，優先承買權屬債權性質，並無絕對物權效力，且經辦畢移轉登記者，他共有人即不得再對買受人主張其優先承購權存在。再參內政部94年5 月9 日內授中辦地字第0000000000號令釋、法務部92年3 月7 日法律字第0000000000號函及民法第95條第1 項規定，出賣之共有人只要將出賣之事實通知他共有人知悉，使他共有人處於得行使優先承買權之狀態，即為已足，並按土地法第104 條第
2 項規定，於接到出賣通知後，十日內不表示者，視為放棄優先承購權，本件被告雖未以書面方式通知原告，但親到原告府上以口頭方式通知，使原告明確知悉出售之意思，足徵被告確已將出賣應有部分意思告知，原告妄言未受通知，實為有誤。
⑶再被告間買賣土地，原告未有現存財產減少或受積極損害
情事，系爭土地99年12月10日與97年3 月間之買賣價差，更非原告97年間行使優先承購權，通常情形可得預期之利益，自無所謂損害之事由發生。況依民法第197 條規定，原告應於知悉起兩年內對被告為損害賠償，其遲至101 年
4 月25日始起訴，足見其侵權行為請求權已罹於時效。綜上，原告請求顯無理由。
⑷聲明：①駁回原告之訴及其假執行聲請。②如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
（二）被告周義郎答辯以：未買賣一個月前，伊有到原告家裡，問他要不要買或賣，原告回應不要，所以伊就把土地賣給被告周森光了，被告周森光也是系爭土地共有人，按土地法規定，持分人賣給持分人根本不用通知，但伊還是有跟原告說等語。
（三）被告周志強答辯以：伊是把土地賣給被告周森光，不知道為何會登記給被告戴國光，而且那時候大家都說好了等語。
（四）被告周秋生答辯以：共有的人很多，被告周阿祥說被告周森光要買土地，問伊要好不好，伊說若大家要賣就賣，伊沒有問過原告要不要買，但賣土地前都有協調過等語。
（五）被告周阿祥答辯以：系爭土地為宗族內的持分地，有問大家來賣好不好，說來說去大家說好，伊等就賣給被告周森光，他也是持分人，伊沒有去找原告，是被告周義郎去找的，賣土地前都有協調過等語。
（六）被告周森光答辯以：系爭土地是伊向其他共有人買的，但因為伊的資金不夠，所以一部分伊賣給我女婿即被告戴國光，買賣的契約書是伊和其他共有人簽的，沒有先登記給伊，由我直接轉賣給被告戴國光後，再由其他共有人將所有權移轉登記給被告戴國光，以減少一次稅金。買賣土地時，有請被告周義郎去跟所有的共有人講，也有到原告家裡去說，大家要賣土地，是他不賣，且他的土地又被假扣押，所以也沒有辦法賣等語。
三、法院之判斷：
（一）原告主張其為系爭土地之共有人，被告周義郎、周志強、周秋生、周阿祥、連永莉、周森光均為出售系爭土地應有部分時之系爭土地共有人等語，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本佐稽（見卷一第30頁至第33頁、第62頁至第68頁），應堪信實。
（二）又原告主張被告周義郎、周志強、周秋生、周阿祥、連永莉出賣系爭土地應有部分予被告戴國光，或係出賣予被告周森光，再由被告周森光直接賣給被告戴國光，均未依土地法第34條之1 規定通知共有人之原告優先購買，因此被告等人侵害原告之優先購買權，致原告受有損害，依民法第184 條、第185 條規定，應連帶賠償原告5,000,000 元之損害等語，被告則以前詞置辯，是以本件應為審酌者乃係⑴被告周義郎、周志強、周秋生、周阿祥、連永莉究係出售系爭土地應有部分予被告周森光或被告戴國光？被告周義郎、周志強、周秋生、周阿祥、連永莉、被告周森光有無違反土地法第34條之1 第4 項通知原告優先承購之義務？⑵如有違反，是否對原告構成共同侵權行為？原告是否受有5,000,000 元之損害？
（三）按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1 第4 項固定有明文，惟共有人間互為買賣應有部分時，無土地法第34條之1 第
4 項規定適用之餘地，最高法院83年度台上字第1713號判決要旨亦可參照。查：
⑴關於被告連永莉部分，其係於96年12月8 日出賣系爭土地
應有部分予被告周森光，此有不動產買賣契約書影本在卷可稽（見本院卷第69頁至第70頁），且為原告所不爭執真正，應堪認定；又被告連永莉嗣於97年3 月20日由代理人即被告戴國光檢附戶籍謄本、授權書、土地所有權狀、被告連永莉與戴國光間97年3 月18日土地所有權買賣移轉契約書等證件向改制前之台北縣新莊地政事務所辦理系爭土地（權利範圍如附表）所有權移轉登記，並於97年3 月24日辦妥所有權移轉登記予被告戴國光，此亦有新北市莊地政事務所102 年5 月10日新北莊地籍字第000000000 號函附土地登記申請書及證件在卷可稽（見本院卷一第100 頁至第107 頁），而當時被告戴國光早於97年3 月17日即自被告周義郎、周義郎、周志強、周秋生、周阿祥及周阿河（已歿）移轉取得系爭土地所有權應有部分360 分之101而為共有人，此亦有上開土地登記申請書所附台北縣新莊地政事務所土地所有權狀影本及土地登記謄本在卷可稽（見本院卷一第106 頁、第108 頁、第30頁至第33頁）；是以無論被告連永莉係於96年12月8 日出買系爭土地應有部分予被告周森光，或係於97年3 月18日出售系爭土地應有部分予被告戴國光，均屬共有人間互為買賣應有部分之情形，揭諸前開說明，並無土地法第34條之1 第4 項規定之適用，原告主張其就此部分有優先承購權，洵無可採，被告連永莉出賣系爭土地應有部分予被告周森光或被告戴國光時，自無通知原告優先承購之義務。
⑵關於被告周義郎、周志強、周秋生、周阿祥所辯其等係出
賣予土地共有人即被告周森光部分，亦有渠等與被告周森光所簽96年12月8 日不動產買賣契約書影本四件在卷可稽（見本院卷一第169 頁至第176 頁），且為原告所不爭執該契約書之真正，並與被告周森光之抗辯相符，是被告周義郎、周志強、周秋生、周阿祥所辯，應屬有據；則告周義郎、周志強、周秋生、周阿祥與被告周森光間既屬共有人間互為買賣應有部分之情形，揭諸前開說明，自無土地法第34條之1 第4 項規定之適用，原告主張其就此部分有優先承購權，亦無可採，被告周義郎、周志強、周秋生、周阿祥出賣系爭土地應有部分予被告周森光時，自無通知原告優先承購之義務。
⑶又依被告周森光所辯：系爭土地是我向其他共有人買的，
但因為我的資金不夠，所以一部分我賣給我女婿戴國光，買賣的契約書是我和其他共有人簽的，沒有先登記給我，由我直接轉賣給戴國光後，再由其他共有人將所有權移轉登記給戴國光，以減少一次稅金等語，及被告戴國光所辯：系爭土地原本不是伊要購買，是其他被告賣給伊岳父即被告周森光，但因岳父資金不足，才找伊一起承購等語，並參以被告戴國光嗣於97年3 月14日逕以被告周義郎、周志強、周秋生、周阿祥之代理人身分檢附相關身分證影本、印鑑證明、土地所有權狀、97年2 月25日土地所有權買賣移轉契約書等證件向改制前之台北縣新莊地政事務所辦理系爭土地所有權應有部分移轉登記予其本人，而於97年
3 月17日辦妥所有權移轉登記，此有新北市莊地政事務所
102 年5 月10日新北莊地籍字第000000000 號函附土地登記申請書及證件在卷可稽（見本院卷一第109 頁至第131頁），足見被告周義郎、周志強、周秋生、周阿祥之應有部分係由被告周森光買受後再出賣予被告戴國光，再辦理所有權移轉登記，應堪認定。又被告戴國光於取得被告周義郎、周志強、周秋生、周阿祥之應有部分前，並非系爭土地之共有人，是被告周森光轉賣系爭土地應有部分予被告戴國光，自應有土地法第34條之1 第4 項規定之適用。
⑷再按土地法第34條之1 第4 項所規定「共有人出賣其應有
部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，係指他共有人於共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，故須共有人與第三人間已成立買賣契約為前提，再以此買賣契約之同一內容通知他共有人是否優先承買，且此項規定，未如同條第
2 項規定須以「書面」通知他共有人，亦無準用之明文，其通知自不以書面為必要。被告周森光轉賣系爭土地應有部分予被告戴國光時，應有土地法第34條之1 第4 項規定之適用，已如前述，共有人之被告周森光自負有以其與被告戴國光所成立買賣契約之同一內容通知原告是否優先承購之義務，而原告已否認被告周森光曾為任何通知，自應由被告周森光就此利己事實負舉證之責。惟依被告周森光所陳稱：要買賣土地時，就有請被告周義郎去跟所有的共有人講，也有到原告的家裡去說，大家要賣土地，是他不賣，而且他的土地又被假扣押，所以也沒有辦法賣等語（見本院103 年10月1 日言詞辯論筆錄），並參以被告周義郎所辯稱其係出賣系爭土地應有部分予被告周森光之情，縱認被告周義郎有代被告周森光告知原告買賣土地之事，亦僅係針對被告周義郎、周志強、周秋生、周阿祥與被告周森光間買賣之事，而非被告周森光於事後再轉賣予被告載國光之事；此外，被告周森光復未能更舉證證明其確已將其與被告戴國光間買賣契約之同一內容通知原告，原告主張未受通知等語，洵堪採信。
（四）被告周森光出賣系爭土地應有部分予被告戴國光時，未通知原告優先承購，被告周森光、戴國光對原告是否構成共同侵權行為？原告是否受有5,000,000元之損害？⑴按因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償之責
任，民法第184 條第1 項前段定有明文。次按「土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1 第4 項定有明文。上訴人以225 萬元出售系爭土地應有部分與莊處奎時，未依法通知共有人之被上訴人，徵詢是否願以同一價格優先承購，即辦理有權移轉登記，致使被上訴人喪失共同以225 萬元之價格優先承購該應有部分之權利，自應對被上訴人負侵權行為損害賠償責任。被上訴人請求上訴人應以金錢賠償其損害，自屬有據。」最高法院85年台上字第1320號判決要旨亦可參照。被告周森光出售系爭土地應有部分予被告戴國光時，依法應通知共有人之原告優先承買，乃被告周森光竟未踐行此法定程序，即出賣並辦妥所有權移轉登記予被告戴國光，致使原告無從行使土地法第34條之1 第4 項所規定之優先承購權，被告周森光侵害同為共有人之原告優先承購權甚明，是原告主張被告周森光應負侵權行為損害賠償責任，洵屬可採。
⑵又以不作為侵權行為者，原則上應以法律上有作為義務為
前提，而通知共有人優先承購，係共有土地出賣人依土地法第34條之1 第4 項應盡之義務，並非買受人之義務。就被告周森光出售系爭土地應有部分之事，被告戴國光僅係買受人，並非系爭土地共有人，其對原告並不負有土地法第34條之1 第4 項之通知義務，縱認被告戴國光並未通知原告優先承購，亦無不法侵害原告優先承購權之可言。是原告主張被告戴國光應與被告周森光負民法第185 條之共同侵權行為損害賠償責任，要屬無據。
⑶原告之損害為損害為若干？
⒈按因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償之
責任，民法第184 條第1 項前段固定有明文。然關於侵權行為賠償損害之請求權，自以受有實際損害為成立要件，若絕無損害亦即無賠償之可言，最高法院19年上字第363 號判例可資參照。職是，被告周森光出賣系爭土地應有部分時，未通知原告優先承購，雖屬侵權行為，惟揆諸上揭判例說明，仍須原告果因此而受有損害，始能請求被告周森光賠償，合先敘明。
⒉次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應
以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第216 條定有明文。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而減少，屬於積極的損害，所謂所失利益，即新財產之取得因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害。本件原告並未舉證其因被告周森光未依法通知其優先承購系爭土地，致其現存財產發生減少之情，自難認原告受有積極之損害。⒊再按，民法第216 條規定所稱之「所失利益」，固非以
現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，有客觀之確定性始得稱之，最高法院93年度台上字第1225號判決參照。
原告主張被告間買賣系爭土地每坪為130,000 元，而訴外人華邑公司於99年12月14日曾與原告簽訂買賣系爭土地之價額為每坪300,000 元，後來華邑公司資金困難，故與原告解除買賣契約，其間價差170,000 元，可認原告因被告侵害優先購買權而有預期之利益損失為每坪價額損失約170,000 元云云，並提出支票及土地買賣訂金收據等件影本為證（見本院卷一第168 頁），惟原告得以每坪300,000 元出售系爭土地應有部分，乃屬99年12月間之事，與被告周森光97年3 月出售系爭土地應有部分予被告戴國光，已相隔二年餘，顯非屬原告當時已定之計劃，其價差自難認係原告可得確定之預期利益，原告以此主張損害，尚屬無據；況且，原告所有系爭土地應有部分於當時仍設定有本金最高限額5,300,000 元之抵押權，且經債權人合作金庫查封登記在案，並尚欠合作金庫債務本金9,000,000 元、訴外人張素蘭1,500,00
0 元票款、黃淑蘭4,500,000 元票款等情，此經被告戴國光提出本院100 年度司票第1888號、100 年度司票字第624 號民事裁定、95年度簡上字第194 號民事判決電腦列印本等件為證（見本院卷第62頁至第68頁、第179頁至第185 頁），且為原告所不爭執，則原告自應就其當時確有資力承購被告周森光所轉售予被告戴國光之系爭土地應有部分（即被告周義郎、周志強、周秋生、周阿祥之應有部分合計360 分之86，換算約113.7 坪，每坪130,000 元，買賣價款共14,781,000元），及其因未能承購而受有每坪170,000 元之可得預期利益損失之事實負舉證責任，惟原告並未能舉證以實其說，尚難認其受有任何消極之損害。
⒋綜上，原告既未能證明其確受有5,000,000 元之損害，其請求被告周森光賠償，要無理由。
（五）從而，原告依侵權行法律關係，請求被告連帶賠償原告5,000,000 元，及自起訴狀繕本送達最後被告之翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
（六）因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
四、據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 6 日
民事第一庭 法 官 葉靜芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 6 日
書記官 何嘉倫附表┌─────┬─────┬─────────────┐│出 賣 人│買 受 人│移轉系爭000 地號、000 地號││ │ │土地之權利範圍 │├─────┼─────┼─────────────┤│周義郎 │戴國光 │2/45 │├─────┼─────┼─────────────┤│周志強 │戴國光 │1/12 │├─────┼─────┼─────────────┤│周秋生 │戴國光 │8/120 │├─────┼─────┼─────────────┤│周阿祥 │戴國光 │2/45 │├─────┼─────┼─────────────┤│連永莉 │戴國光 │1/120 │└─────┴─────┴─────────────┘