臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第388號原 告 新北市政府財政局法定代理人 呂衛青訴訟代理人 李永裕律師複代理人 江俊傑律師被 告 京站實業股份有限公司法定代理人 黃森義訴訟代理人 魏妁瑩律師複代理人 吳光禾律師訴訟代理人 郭彥均律師
鍾 傑複代理人 林鶴城上列當事人間請求清償債務等事件，經本院於民國103年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣陸佰玖拾柒萬伍仟元及自民國101年9月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被告應給付原告新台幣壹佰壹拾柒萬肆仟玖佰壹拾貳元及自民國102年5月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被告應給付原告新台幣壹拾萬玖仟捌佰貳拾叁元及自民國102年3月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被告應給付原告新台幣捌萬伍仟陸佰捌拾伍元及自民國102年3月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被告應給付原告新台幣壹拾壹萬零陸佰捌拾玖元及自民國102年5月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被告應給付原告新台幣貳仟壹佰陸拾貳元及自民國102年5月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二、三、四、五、六項，於原告分別以新台幣貳佰叁拾叁萬元、肆拾萬元、叁萬柒仟元、叁萬元、肆萬元、壹仟元供擔保後，得為假執行；但被告如分別以新台幣陸佰玖拾柒萬伍仟元及、壹佰壹拾柒萬肆仟玖佰壹拾貳元、壹拾萬玖仟捌佰貳拾叁元、捌萬伍仟陸佰捌拾伍元、壹拾壹萬零陸佰捌拾玖元、貳仟壹佰陸拾貳元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國100年12月12日公告辦理『新北市新店區「碧潭有約社區」市有商場標租』案（下稱系爭標案）之公開招標，被告參與投標並得標，兩造遂於101年3月7日簽訂『新北市新店區「碧潭有約社區」市有商場標租』租賃契約書（下稱系爭租約），由被告承租原告所有如系爭租約第1條所示之市有房地（下稱系爭租賃物）。系爭租約自101年3月7日起開始履行，原告已交付合於約定「建物登記用途為G3商場、G3店鋪」之系爭租賃物予被告使用，被告亦自101年9月8日開始計付租金予原告，揆諸最高法院91年台上字第577號裁判意旨「租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示，使之消滅，係指已開始履行之租賃契約而言」所示見解，被告不得就已開始履行之系爭租約主張解除契約。故被告主張其以102年3月19日函（見被證5）主張解除契約云云，即顯屬無據。
（二）依系爭租約第2條第1項約定，租賃期間自101年3月7日起至106年3月6日止，共計5年；系爭租約第3條第1項約定，租金每月新台幣（下同）232萬5000元；系爭租約第4條第
1、2項約定，承租人應繳納履約保證金共計1395萬元（相當於6個月之月租金），並應依規定於出租機關通知期日內繳納剩餘履約保證金金額即697萬5000元；另依系爭租約第7條第2項約定，租賃物之公寓大廈管理費、工程受益費、各租賃物內之水費、電費、瓦斯費等費用及公共設施之水費、電費、公共空調等其他費用，概由承租人負擔（包括租賃物改良期間內所生前述費用，亦由承租人負擔）。於租賃期間，被告曾於101年7月30日發函向原告表示因本件系爭商場之使用用途為G3類組，不符合被告之營運需求，若變更使用執照併室內裝修審查時程將超過本租約預定之6個月租賃物改良免收租金寬限期間，且被告向捷運局提出捷運聯通計劃亦須耗費時程等等，因此詢問原告系爭租約第6條第1項第2款約定提前終止契約之意向，俾便被告評估後續履約事宜等語（見原證3）。原告於同年8月9日函復被告表示「除因受限於法令規定或其他不可抗力之特殊情事，致無法取得變更後使用執照者，可考慮同意終止外，其餘情形尚難同意」，並告知被告「於履約期間內如有需與各行政機關聯繫協調事項，本局（即原告）可在合法合理範圍內提供協助」等語（見原證4），被告遂於101年8月17日發函請求原告召開協調會，以協助其解決系爭市有商場之相關事項，原告應允之，並於101年9月5日召開協調會（見原證7）。
（三）協調會後，原告發函通知被告應於101年9月28日前繳納承租系爭租賃物剩餘之履約保證金697萬5000元，詎被告竟以各種理由搪塞拒不繳納，迭經原告再於同年10月18日、12月4日及102年1月11日、1月24日、3月7日五度自行或委託律師發函催告被告應繳納剩餘之履約保證金，被告仍拒絕繳納，顯已違反系爭租約第4條。另被告曾於101年11月30日發函原告表示因未能順利變更使用執照，及捷運連通工程之進程無法完成等因素，欲依系爭租約第6條第1項第2款及民法第227條之2第1項規定終止租約云云（見原證14），其於101年12月4日函復被告表示提前終止租約不符合系爭租約第6條第1項第2款約定，惟仍勉予同意依系爭租約第6條第1項第1款約定提前終止租約（亦即同意系爭租約於被告通知後6個月即102年5月31日提前終止），並要求被告應儘速繳清剩餘未繳之履約保證金等語（見原證10）。詎被告竟自101年12月起，欠繳承租系爭市有商場應繳納之管理費、高壓電費及水電費等相關費用，迭經原告代被告繳納相關費用並通知被告補繳或返還原告代墊之費用，被告均未繳納，違反系爭租約第7條第2項。
（四）原告遂於102年3月20日委託律師通知被告依系爭租約第6條第2項第6款約定（即承租人違背本租約約定時），於102年3月31日提前終止系爭租約，並請求被告應返還租賃物及繳付相關費用，並沒收全數之履約保證金作為懲罰性違約金（見原證15），惟被告仍未置理。
（五）其請求權基礎及法律主張如下：①訴之聲明第1項履約保證金部分：
依系爭租約第4條第1、2項「承租人已繳納半數之履約保證金，即新台幣697萬5000元…應依規定於出租機關通知期日內繳納剩餘之履約保證金金額（即697萬5000元）」約定，被告負有繳納全數履約保證金1395萬元之義務，被告僅繳納半數697萬5000元。原告業於101年9月18日發函通知被告應於101年9月28日前繳納剩餘之履約保證金697萬5000元（見原證8），惟被告以各種理由推託拒不繳納。爰依系爭租約第4條及民法給付遲延規定，請求被告給付剩餘未繳之半數履約保證金697萬5000元，及自101年9月29日起至清償日止之法定遲延利息。
②訴之聲明第2至6項欠繳費用部分：
依系爭租約第7條第2項「租賃物之公寓大廈管理費、工程受益費、各租賃物內之水費、電費、瓦斯費等費用及公共設施之水費、電費、公共空調等其他費用，概由承租人負擔（包括租賃物改良期間內所生前述費用，亦由承租人負擔）」約定，被告負有繳納管理費、高壓電費及水電費等相關費用之義務。被告逾期仍未繳納，原告自得請求被告繳清欠繳之費用，並返還原告代被告墊款繳納之費用。經查，被告自101年12月起即開始欠繳承租系爭市有商場應繳納之管理費、高壓電費及水電費等相關費用，至系爭租約終止日（102年3月31日）為止，被告累計欠繳之應納相關費用項目及金額如下：
⑴訴之聲明第2項管理費：
101年12月至102年3月共計4期，每期應繳29萬3728元，合計117萬4912元。
⑵訴之聲明第3項高壓電費：
101年12月27日至102年1月29日應繳10萬9823元。
⑶訴之聲明第4項高壓電費：
102年1月30日至2月25日應繳8萬5685元。
⑷訴之聲明第5項高壓電費：
102年2月26日至3月31日應繳11萬689元 。
⑸訴之聲明第6項一般電費及水費：
102年3月31日前應繳電費92元、水費2070元，合計2162元。
③以上合計共148萬3271元，原告依系爭租約第7條第2項
及民法無因管理規定，訴請被告應繳清上列欠繳之費用，返還原告代被告墊款繳清之費用。
（六）系爭租賃物得作為商場或店舖用途合法使用，並無被告所稱「無法合法使用」之「自始客觀不能」情形。退步言之，縱使系爭租賃物無法作為G3商場、G3店舖使用，惟此情形並非不能除去，且為兩造訂約時所預期得除去不能之情形，系爭租約仍為有效。被告主張原告所交付之系爭租賃物自始即欠缺無障礙停車位之設置，且系爭租賃物無法再額外設置無障礙停車位，無法合法作為G3商場、G3店舖之營運使用，且被告在當時又無法變更系爭租賃物之使用類組，致使被告陷入無法使用之困境，原告所交付之系爭租賃物自屬「自始客觀不能」云云。惟查，被告上揭所辯與事實不符，更與民法第246條之要件不符，難認被告之主張可採，分述如下：
①按「民法第二百四十六條第一項前段規定以不能之給付
為契約標的者，其契約無效。該項所稱之『不能之給付』者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫時之不能給付，自難謂其契約為無效」最高法院87年台上字第281號判決意旨可參。經查，系爭租賃物亦無被告所指稱之無隔間牆、單一防火區劃大於500平方公尺或欠缺必要之無障礙停車位等等不符合G3商場、G3店舖之情形，且系爭租賃物作為商場或店舖合法使用，均無不可，並無須再另外設置無障礙停車位，此業經新北市政府工務局103年3月13日北工建字第0000000000號函、103年6月25日北工建字第0000000000號函復說明在卷可稽（見本院卷㈠第218至219、259至260頁），堪認系爭租賃物得作為商場或店舖用途合法使用，並無被告所稱「無法合法使用」之「自始客觀不能」情形。被告主張系爭租賃物無法作為約定之G3商場、G3店舖使用而為自始客觀不能云云，洵屬無據。
②被告援引臺灣高等法院99年度重上字第362號、93年度
上易字第1114號判決見解為據（見本院卷㈠第231至232頁）。惟前者之案例事實係出租人交付之租賃空間載重不足，完全無法作為該案約定之停車位營業使用；後者之案例事實則為出租人交付之租賃土地有一半以上之面積無法作為該案約定之幼稚園、托兒所使用，此與本件系爭租賃物無論係作為商場或店舖用途使用均合法之情形迥然不同。
③被告辯稱因原告及新北市政府工務局均未發現系爭使用
執照之記載係屬筆誤，使被告面臨無法將系爭租賃物變更使用為B2之窘境云云。惟被告從未提出申請關於系爭租賃物之變更使用執照類組，而非被告當時「無法申請」變更系爭租賃物使用類組，被告辯稱其因系爭租賃物未有無障礙停車位設施，以致未能完成變更云云，此與客觀事實顯有未符。
④況系爭租賃物雖因筆誤以致登記使用類組記載為G3類組
，惟其登記用途「商場」則屬正確，此不僅與系爭租賃物「市有商場」名實相符，更符合兩造締約時之主觀認知即系爭租賃物得作為商場使用，不僅得合法使用，亦根本不足以導致被告因此無法變更申請使用執照類組，被告執此辯稱其因信賴使用執照之登記，以致未能完成變更使用執照之申請云云，洵屬無據。
⑤退步言之，縱使系爭租賃物無法作為G3商場、G3店舖使
用，惟此情形並非不能除去，且為兩造訂約時所預期得除去不能之情形，系爭租約仍為有效。依系爭租賃契約第5條第6項明定承租人如有變更使用類組或有修建、增建、改建或拆除重建等及其他與原核定使用不合之變更者，僅須將應備文件於申請前以書面通知出租機關，並依建築法第73條及建築物使用類組及變更使用辦法申請變更使用執照（見原證2）。換言之，系爭租賃契約並無「不得變更使用類組」之規定，且原告更提供被告長達9個月免收租金之租賃物改良期間，被告如認系爭租賃物存有無法作為G3商場、G3店舖使用，而須變更使用執照類組為B2類組者，自得利用系爭租賃契約第3條第4項及第5條第6項之規定辦理，以除去上開系爭租賃物無法作為G3商場、G3店舖使用之情形，此於客觀上係屬可行。而系爭租賃契約既有上揭免收租金之租賃物改良期間及變更使用執照類組之規定，亦可見此係當事人訂約時所預期得除去使用類組不符約定用途之情形，依民法第246條第1項後段之規定，系爭租約仍應認有效。
（七）被告辯稱系爭租賃物全無隔間牆之設置，單一防火區劃大於500平方公尺，未有無障礙停車位等必要設置，不符約定之G3商場、G3店舖狀態且不符租賃契約之本旨，原告未依租賃契約為合法之給付，經被告催促改善而未改善，其得主張解除契約，並於102年3月19日以京新店字第0000000000號函（見被證5）行使解除權云云。惟查：
①被告係於原告提起本件訴訟後，始臨訟主張系爭租賃物存有「不符合G3商場、G3店舖」建物登記用途之瑕疵。
被告自系爭租約起租日即101年3月7日起，迄至其發函主張解除契約日即102年3月19日，歷時1年以來多，從未通知原告系爭租賃物存有「不符合G3商場、G3店舖」建物登記用途之瑕疵，或定相當之期限催告原告修補上揭瑕疵。至於被證3函文（見補字卷第75頁），僅係被告依原告召開協調會之結果，向原告提出增設「無障礙電梯」工程費用估算明細及檢送捷運與商場聯通申請書；被證4函文（見補字卷第76、77頁），則係被告向原告表示因租賃期間有限及相關設置利益為原告永久享有，故認為增設「無障礙電梯」及捷運商場連通工程費用應由被告負擔等語。上開被證3或被證4之函文，均未見被告通知原告系爭租賃物存在欠缺隔間牆之設置、單一防火區劃大於500平方公尺、未有無障礙停車位等必要設置等等「不符合G3商場、G3店舖」建物登記用途之瑕疵，或定相當之期限催告原告修補上揭瑕疵。則被告遽於102年3月19日通知原告為解除契約之意思表示，難認合法有效。
②被告另主張其於102年3月19日已發函（見被證5）通知
原告解除系爭租賃契約云云。惟被證5函文內容（見補卷第78至87頁），有諸多與事實不符且於法無據之主張，不足以證明被告已合法解除系爭租賃契約，詳述如下：
⑴被證5函文稱「本公司為求高品質服務，極力爭取變
更商場使用類組，但終未如期完成」云云，與事實不符。實則被告自始從未申請變更使用執照，此情經新北市政府工務局函復說明在案（見本院卷㈠第219頁）。
⑵該函文稱「本商場交付時核有如附表2、3、4所示之
大小瑕疵數十件」云云，絕非事實，其否認之。該函文附件僅有「附表2」，並無其所稱「附表3、4」（見補卷第83至87頁）。又細繹「附表2」內容記載各該檢查缺失，均已於101年7月以前修復完成（見補卷第83至87頁、本院卷㈠第84至86頁亦同此記載），縱依被告嗣後「二度」補正後另行提出之「附表2」內容，亦明確記載各該檢查缺失已於101年9月24日修復完成（見本院卷㈠第106頁）。原告既已將附表所列之各項檢查缺失修復完成，被告嗣後102年3月19日始發函主張解除系爭租賃契約，即難認有據。
⑶被告辯稱其得準用民法第359條物之瑕疵擔保責任規
定有解除權云云，惟本件乃租賃契約，並非買賣契約，被告主張依民法第359條之規定得解除契約，容有誤會。
⑷被證5函文復稱「本函再度申明依據貴當事人違反民
法第423條、第429條、第430條而為終止租約、解除之主張」云云（見補卷第81頁6至7行），亦顯有誤會。蓋出租人未履行修繕義務時，承租人僅得「終止契約」，無從據以主張解除契約。
③系爭租賃物亦無被告臨訟所稱之「不符合G3商場、G3店
舖」建物登記用途之瑕疵。依新北市政府工務局103年3月13日北工建字第0000000000號函及103年6月25日北工建字第0000000000號函意旨，可知系爭租賃物作為商場或店舖使用，於法均無不合，原使用執照竣工圖即檢討已每3000平方公尺區劃分隔，不需使各使用單元面積小於500公平公尺後始得合法使用，原使用執照圖說並無規劃無障礙停車位設施，於法並無不合，被告並未申請變更使用執照，亦不需按現行法令檢討無障礙停車位始得合法使用（見本院卷㈠第218至219、259至260頁）。
換言之，依新北市政府工務局上揭函復已說明系爭租賃物並無被告所指稱之無隔間牆、單一防火區劃大於500平方公尺、未有無障礙停車位等等不符合G3商場、G3店舖之瑕疵存在。從而，被告主張系爭租賃物存有上揭瑕疵其得解除契約云云，洵非可採。
④系爭租賃物自始即作為「商場」用途使用，此為兩造締
約時所明知，亦為系爭租賃契約本旨所在。再者，系爭租賃物之名稱為「市有商場」，且系爭投標須知及系爭租賃契約亦均明確記載系爭租賃物係「市有商場」，且建物登記用途為G3商場、G3店舖，由此亦足堪認原告已有明確告知系爭租賃物得作為「商場」用途使用，被告當無不知之理。況依被告不爭執之原告於官網上對外公告稱系爭租賃物「未來無論是經營百貨商場、大型批發、餐飲宴席、休閒會館，其市場發展潛力不容小覷…」等語（見被證10），被告向原告寄發之函文亦迭稱系爭租賃物變更為B2類組始符合其營運需求云云（見原證3、5，補卷第24、26頁），至於B2類組之使用項目舉例即係包括「百貨公司（百貨商場）商場、市場（超級市場、零售市場、攤販集中場）…」等屬之，此有建築物使用類組使用項目舉例在卷可考（見本院卷㈠第58頁）。尤以被告公司總經理亦對外稱「新店站商場在規劃完成後，北捷突然說商場與捷運的連通口不開放，也就是說，沒有連通口，就無法將捷運站人流引進商場…新店站商場真的很不明朗」、「由於捷運新店站與小碧潭為連通商場…預定年底開幕的新店小碧潭與新店捷運站，主要以連結區域購物中心的休閒、居家等大店為主力」云云（見本院卷㈠第205至206頁）。綜合以上各項事證，本件無論係原告或被告，均已有認知系爭租賃物係作為「商場」用途使用，此為兩造締約時所明知，亦為租賃契約之本旨所在。被告辯稱原告交付之租賃物須改善至符合G3使用類組之情形云云，即顯係曲解兩造締約時之真意及客觀情形，難認可採。
⑤原告已將系爭租賃物合法交付予被告使用，並無被告所
稱之未合法交付使用等情形，被告就本件繼續性之租賃契約，不得主張解除契約：
⑴按「得以行使終止權而消滅其契約關係者，應以開始
履行之繼續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無須因嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係之必要，否則徒增法律關係之複雜；惟尚未履行之繼續性契約，則無此顧慮，非不得容許法定或意定解除權之行使。故屬繼續性之租賃契約，在出租人尚未合法交付租賃物與承租人以前，當事人之一方非不得依民法第二百五十四條規定解除租賃契約。
」最高法院91年台上字第577號判決意旨可參。
⑵系爭租約自101年3月7日起開始履行，原告不僅已合
法交付合系爭租賃物予被告使用，其間原告亦曾於101年9月5日召開協調會，協助被告解決其所稱就承租系爭商場需加以協助之相關事項，此有兩造之往來函文及會議紀錄在卷可稽（見原證5至7），被告亦自101年9月8日開始計付租金予原告，揆諸前揭最高法院所示見解，被告自不得就原告已合法交付租賃物且已開始履行之系爭租賃契約，主張依民法第254條解除契約。縱認被告得依民法第254條解除契約，惟被告從未通知原告系爭租賃物有「不符合G3商場、G3店舖」之瑕疵，亦未定相當之期間催告原告修補上揭瑕疵，是被告逕以解除系爭契約，亦難認合法。
⑥系爭投標須知第10點第5項規定：「投標人如於投標前
未與出租機關聯繫安排現場勘查標租房地，即自行放棄該查核權，並視為該投標人已充分勘查標租房地並已清楚瞭解標租房地之使用現狀，投標人不得於得標後以未充分進行本標案標售之勘查為由，請求租金酌減、廢標、解除已簽訂之『新北市新店區「碧潭有約社區」市有商場標租租賃契約書』、或請求損害賠償或向出租機關為其他任何主張或請求」（見補卷第14頁）。被告為國內知名之「日勝生集團」關係企業，其母公司「日勝生活科技股份有限公司」為資本總額85億元之上市公司，係國內以建築營造業及購物商場業為專長並且頗具知名度而營業規模極為龐大之財團公司，被告為其子公司資本總額10億元而以購物商場業為業，其所經營之位於台北轉運站「京站時尚廣場」乃國內創新之複合式購物商場百貨。由此可知，被告絕非屬經濟弱勢之一方而毫無判斷能力者，當有能力本於專業知識、經驗評估其自身條件及獲利情形，並於投標前至現場勘查系爭租賃標的物之登記用途是否合乎其營運需求，進而決定是否參與投標，自不得於參與投標且得標簽約後，再以系爭租賃標的物之登記用途不符其使用需求為由，要求解除系爭租約。
（八）被告另辯稱原告交付之系爭租賃物，未符合使用收益目的而構成債務不履行，其得類推適用民法第254條至256條規定，定相當期限催告原告改善，因原告未於期限內改善，其自得終止租賃契約，並於101年11月30日以京新店字第000000000號函（見被證6）通知原告終止租賃契約云云。
惟查：
①被證6函文係主張依系爭契約第6條第1項第2款（即約定
終止權）、民法第227條之2第1項終止系爭租約，與被告答辯所稱之終止事由矛盾不符。該被證6函文稱「本件租約所衍生變更使用執照及捷運連通工程之進程，因行政異常遲延之不可預料政治風險，雖經本公司竭盡心力申辦懇求，惟迄今九月，仍屬遙不可及。在此之前，本公司曾表達終止租約意思，更多次陳情貴局負擔相關改造費用，或陳請貴局考量不可抗力及情事變更展延起租日期，亦歷經多月而未獲許諾，在尋求合理回應無門之窘境下，爰不得不依本租約第6條第1項第2款及民法第227條之2第1項規定，函請終止租約」等語（見補卷第88頁）。既未向原告主張系爭租賃物有不符使用收益目的之情形，亦未主張類推適用民法第254條至256條之規定終止租賃契約。
②又被證6函文主張之終止事由，不符合系爭租賃契約及
民法情事變更之要件，難認合法有據。按系爭租約第6條第1項第2款規定「承租人依本租約第5條第6項規定申請變更使用執照，惟無法於起租日起六個月內取得變更後使用執照，經出租機關之同意，承租人始得提前終止租約」等語。本件被告自始至終「從未」申請變更使用執照，原告亦未同意被告依系爭租約第6條第1項第2款提前終止租約。被告主張其得依系爭租約第6條第1項第2款規定終止租約云云，即屬無據。另被告於被證6函文稱其得依民法第227條之2第1項規定終止租約云云，惟此不僅與民法情事變更之要件不符，被告亦未舉證說明其如何符合民法第227條之2情事變更之規定要件而得終止契約，即難認被告之主張可採。
③況依被證6之函文記載，顯然被告係因其所宣稱之變更
使用執照，及捷運連通工程進程之遲延，而主張依系爭租約第6條第1項第2款規定終止租約，並非係因原告交付之系爭租賃物有不符使用收益目的之瑕疵，或因原告經通知而未於相當期限內修補瑕疵而主張終止契約。
④至於被告狀主張其得類推適用民法第254條至256條之規
定終止系爭租賃契約云云，此部分被告並未說明其所謂「類推適用」之法律依據何在，且系爭租賃物得作為商場或店舖合法使用，均無不可，系爭租賃物亦無被告所指稱之無隔間牆、單一防火區劃大於500平方公尺或欠缺必要之無障礙停車位等等不符合G3商場、G3店舖之情形，被告承租系爭租賃物係作為商場用途使用，並非係作為G3類組使用，此亦為兩造締約時所明知，即難認有被告所主張之不符合使用收益目的之情形，故被告主張原告違反民法第423條之規定，其得終止租約云云，洵非可採。
（九）被告又辯稱因原告未能發現系爭租賃物商場登記有筆誤之情形，以致被告未能變更使用執照為B2類組云云，此節亦非事實。蓋本件事實上係被告自始從未提出申請變更使用執照，此與原告有無發現系爭租賃物商場之登記是否有筆誤並無關。況且，系爭租賃物之登記使用用途自始即係「商場」，並無錯誤，且系爭租賃物亦明確稱為「市有商場」，與建物登記使用用途相符，根本不影響被告是否變更使用執照類組之申請，本件經新北市政府工務局回函說明將系爭租賃物之登記使用類組由「G3」更正為「B2」，惟登記用途仍為「商場」並無變更，換言之，此一結果亦係有利於被告，對被告並無「顯失公平」情事等語。
（十）聲明：①被告應給付原告697萬5000元及自101年9月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
②被告應給付原告117萬4912元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
③被告應給付原告10萬9823元及自102年3月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
④被告應給付原告8萬5685元及自102年3月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑤被告應給付原告11萬689元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑥被告應給付原告2162元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑦原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告所交付之系爭租賃物，與系爭租賃契約本旨不符，係以不能之給付為標的，依民法第246條第1項前段之規定應屬自始客觀無效；系爭租賃契約既屬自始客觀無效，則不論是原告或被告所為終止或解除系爭租賃契約之意思表示，均不生終止及解除之效力。
①原告所交付之系爭租賃物，是否有客觀給付不能情事，
應回歸於雙方簽訂及履行系爭租賃契約當時之狀況判斷之。新北市政府工務局於103年3月13日北工建字第0000000000號函固載：「系爭原使用執照檢討均採B-2商場規定檢討，作為B-2商場使用，符合原使用執照核定用途類組，不需另行辦理變更使用執照；原使用執照存根所載用途及類組編號部分係屬筆誤，僅需辦理筆誤全部更正為B-2商場，並無違規使用之問題；本案原使用執照竣工圖即檢討每3000平方公尺區劃分隔，自不須使各使用單元面積小於500平方公尺後，始得合法使用；使用執照圖說並無劃設無障礙停車位設施，本案未另申請變更使用執照，自不需按現行法令檢討無障礙停車位始得合法使用」云云。惟不論是一般民眾，甚至是專業廠商，均會合理信賴使用執照之登記，根本無法預測到會有筆誤，本件原告係具有專業知識之人，惟原告自系爭標的物對外招標、與被告簽約、至提出本件訴訟，甚至於訴訟進行中，均一再主張本案建物符合「G3商場、G3店舖」之用途，直至新北市政府工務局回函前，均未能發現此乃筆誤。至於新北市政府工務局，於原告申請調閱使用執照時，其亦未能察覺該使用執照之記載有誤；仍花費近4個月之時間，方查出原使用執照存根所記載之類組編號有誤。原告於本件涉訟中，仍持續就本案標的辦理招標，該招標文案就系爭標的物仍標明使用類組為「G3商場、G3店舖」，如何能期待被告於事前即可得知系爭標的物可作B2商場使用，並無違規使用之問題。
②新北市政府工務局回函說明三固載「原使用執照存根所
載用途及類組編號部分係屬筆誤，僅需辦理筆誤全部更正為B-2商場，並無違規使用之問題」云云。惟被告合理信賴使用執照之登記，事前根本無法預測到使用執照之記載係屬錯誤。是以，本件原告所交付之標的物，究竟有無客觀給付不能，或是原告有無不完全給付之情事，應回歸以雙方簽訂及履行系爭租賃契約當時之狀況判斷，不得逕以新北市政府工務局事後回覆「無違規使用」、「得合法使用」云云，即認定原告已履行出租人義務，或以被告曾為解除或終止之意思表示，即認無審究系爭租賃物有自始客觀給付不能之餘地。
③系爭契約書既載明系爭標的物之使用類組為G3，則被告
得標後，僅有將系爭標的物作G3使用，另一則係變更系爭標的物之使用類組。惟系爭標的物確實無法作為使用執照登記之G3使用類組，被告在當時又無法變更系爭標的物之使用類組，致使被告陷入無法使用之困境，原告所交付之系爭租賃物，確屬自始客觀給付不能。
⑴系爭標案投標須知第2頁備註欄記載「建物登記用途
為G3商場、G3店舖。得標人對於租賃物之利用必須符合土地相關規定、建築法等相關法令規定」等語；系爭租賃契約書第1頁備註欄亦記載「建物登記用途為G3商場、G3店舖。得標人對於租賃物之利用必須符合土地相關規定、建築法等相關法令規定」；系爭租賃契約書第5條第（5）項亦強調「租賃物之使用用途為『G3商場、G3店舖』，承租人應符合使用用途之範圍內合法使用租賃物。惟承租人如有變更使用類組或有修建、增建、改建或拆除重建等及其他與原核定使用不合之變更者：1.應先將結構計算書與建築物室內裝修及設備圖說等應備文件於申請前以書面通知出租機關，並依建築法第七十三條及建築物使用類組及變更使用辦法申請變更使用執照，其費用由承租人自行負擔，不得抵償租金或要求任何補償。2.出租機關就承租人申請變更使用執照得依法提供適當協助與建議，惟承租人如於起租日起六個月內仍無法變更使用類組者，得依本租約第六條第一項第（二）款約定辦理」。原告既於招標文件及系爭契約書中載明系爭標的物之使用類組為「G3商場、G3店舖」，即須交付符合「G3商場、G3店舖」之標的物，惟本件原告所交付之標的物，確實無法作為契約約定之「G3商場、G3店舖」使用用途。
⑵按建築物使用類組及變更使用辦法第2條第1項、第2
項規定：「（第1項）建築物之使用類別、組別及其定義，如附表一。（第2項）前項建築物之使用項目舉例如附表二。」而附表一就使用類別為G3之組別定義為：「供一般門診、零售、日常服務之場所」；另附表二「建築物使用類組使用項目舉例」，就使用類組為G3之使用項目舉例第4點為得以設置：「樓地板面積未達五百平方公尺之下列場所：店舖、當舖、一般零售場所、日常用品零售場所、便利商店等類似場所」。易言之，建物之使用執照登載使用類組為G3者，所能經營或設置之事業，須符合建築物使用類組及變更使用辦法之附表一及附表二所定之各項用途或類似之場所；而在使用類組為G3之建物，如係設置店舖、當舖、一般零售場所、日常用品零售場所、便利商店等類似場所，限於樓地板面積未達500平方公尺之場所；如係樓地板面積500平方公尺以上之店舖、當舖、一般零售場所、日常用品零售場所、便利商店等類似場所，則該建物之使用類組應登記為B2，始能為之。
⑶系爭租賃物如作為G3商場、G3店舖使用，須重新以合
於標準之建材設置防火牆（隔間），以符合每一單元面積小於500平方公尺之標準。依建築物使用類組及變更使用辦法第5條及第6條第2項規定，每一使用單元無論係單一樓層、單一樓層之部分區塊或複數樓層，皆須獨立設置必要之防火設施及設備，成為一獨立之防火區劃。而建築物使用類組及變更使用辦法所定各類組場所之「樓地板面積」，係指每一使用單元之面積。換言之，每一使用單元須有獨立防火設施及設備之設置，如使用類別為G3商場或G3店鋪時，即須在每一樓地板面積500平方公尺以下之使用單元，依照建築物使用類組及變更使用辦法第5條及第6條，設置相關之防火設施及設備。準此，系爭租賃物如作為G3商場、G3店舖使用，須重新以合於標準之建材設置防火牆（隔間），以符合每一單元面積小於500平方公尺之標準，並依照「建築物使用類組及變更使用辦法」之規定申請變更使用執照。
⑷系爭租賃物申請變更使用執照時，各項無障礙設施之
檢討標準須符合申請當時（即現行法令）規定，或是提出替代改善方式，而非以建造掛號當時適用之法令為標準。因系爭租賃標的物自始即未有無障礙停車位之設置，亦無任何空間可再行增設無障礙停車位，以致無法符合申請當時無障礙設施之標準，而無法完成使用執照之變更程序。系爭租賃標的物僅有62個法定停車位，而法定停車位係依建築技術規則第59條及都市計畫法相關規定，按大樓樓地板面積一定比例設置停車位，若改作為無障礙停車位，則又面臨法定停車位數量不足之問題；且因系爭租賃標的物自始即未有無障礙停車位之設置，亦無任何空間可再行增設無障礙停車位。新北市政府工務局回函說明五固然表示系爭標的物不需按現行法令檢討無障礙停車位始得合法使用，惟此乃新北市政府工務局於事後發現使用執照上記載之使用類組有誤後之更正說法。被告為系爭租賃物委託建築師事務所於101年11月15日提出「無障礙設施設備設置現況與改善計畫提報書」，確實於101年12月11日經新北市政府工務局第185次「公共建築物行動不便者使用設施及設備改善計畫書審查會」之審查結果為「待改善」，要求被告仍須設置無障礙車位（見被證14）。此已足證系爭租賃物如需申請變更使用執照，確實需設置無障礙停車位。惟系爭租賃標的物自始即未有無障礙停車位之設置，亦無任何空間可再行增設無障礙停車位，以致無法符合申請當時無障礙設施之標準，而無法完成使用執照之變更程序，故系爭租賃標的物作為G3店鋪之使用確屬自始客觀不能。
⑸又新北市政府工務局補充回函說明三（二）固略謂：
「（二）原使用執照無增設無障礙車位之說明：經調閱98店使字第512號使用執照（93店建字第662號使用執照），依建造掛號當時適用之建築技術規則建築設計施工編第170條，無需設置無障礙停車位，原使用執照圖說並無規畫無障礙停車位設施，於法並無不合。…」云云。惟此係在未變更使用執照之情況下，當無需檢討無障礙設施之標準。惟本件既有變更使用執照之必要，如前所述，各項無障礙設施之檢討標準即須符合申請當時（即現行法令）規定，或是提出替代改善方式，而非以建造掛號當時適用之法令為標準。
新北市政府工務局補充回函之說明，顯係事後發現錯誤後，所為之更正說法。依當時狀況，原告及新北市政府工務局均未發現使用執照之記載係屬筆誤，反而使被告面臨未能將系爭標的物變更使照為B2之窘境。
如原告將系爭租賃物交付與被告當時，即能釐清系爭租賃物之使用類組即為B2，則被告根本無須辦理使用執照變更，於裝潢完成後，即可進行使用，惟因系爭租賃物之使用執照類組錯誤記載為G3，致使被告陷入進退兩難之局面，讓被告徒然白忙一場，耗費諸多心血及成本，此顯然是不可歸責於被告之事由所致。在此種情況下，如要求被告尚需負擔租金，且履約保證金將被全額沒收，焉有事理之平。
（二）縱認原告所交付之系爭租賃標的物，非屬自始客觀給付不能，原告至少亦應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之責，被告得解除系爭契約：
①按民法第423條規定「出租人應以合於所約定使用收益
之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」。系爭租賃契約書中約定租賃物之登記用途為「G3商場」、「G3店鋪」，G3商場之樓地板面積不得超過500平方公尺，而系爭標的物面積大於500平方公尺，則原告將標的物交付予被告時，本應先施作隔間牆，使系爭標的物得合於「G3商場、G3店舖」之用途使用，然原告卻未施作隔間，以致系爭標的物現實上無法作合於系爭租賃契約書約定之G3使用，原告應負瑕疵擔保責任。
②再系爭標的物本得合法經營之商場類型應為B2，而非G3
，故被告於得標後，即朝向變更為B2而努力，原告未盡協助被告申請變更使用類組之附隨義務，致被告陷入無法使用系爭標的物之窘境，已影響契約利益及目的之完成，原告應依民法第227條規定，對被告負債務不履行之義務。且系爭標的物除有上述「無法作合於系爭租賃契約書約定之G3使用」之瑕疵外，尚有諸多瑕疵存在，原告雖於受領被告通知後持續進行修繕、補正，但仍有諸多瑕疵，被告於102年3月19日以京新店字第0000000000號函（見被證5）通知原告解除租賃契約前，系爭標的物仍有瑕疵未改善，原告亦應依民法第227條規定，對被告負債務不履行之義務。
③被告得依民法第256條規定，解除系爭租賃契約：
⑴按民法第256條規定「債權人於有第二百二十六條之
情形時，得解除其契約」。又「得以行使終止權而消滅其契約關係者，應以開始履行之繼續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無須因嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係之必要，否則徒增法律關係之複雜；惟尚未履行之繼續性契約，則無此顧慮，非不得容許法定或意定解除權之行使。故屬繼續性之租賃契約，在出租人尚未合法交付租賃物與承租人以前，當事人之一方非不得依民法第二百五十四條規定解除租賃契約。本院五十一年度台上字第二八二九號判例所稱『租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示，使之消滅』，係指已開始履行之租賃契約而言。原審以上訴人主張被上訴人迄未合法交付租賃物，經催告仍未於期限內履約，縱屬實在，亦僅發生上訴人得終止租賃契約之問題，上訴人據以主張解除契約，於法不合等語，其法律見解即有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由」（參照最高法院97年台上字第2307號、91年度台上字第577號民事判決意旨）。
⑵被告為維契約當事人間之和諧，於101年7月30日先以
京新店字第0000000000號函（見被證1）詢問終止契約之可能，惟依原告於101年8月9日以北財開字第0000000000號函復意旨（見被證2），其非但不願履行其改善租賃物以合於G3商場或G3店鋪之義務，更主張因系爭租賃契約書第6條第1項第2款之條文「已有風險分攤以協助承租人進行相關使用執照變更事宜之設計」云云，其無法同意終止系爭租賃契約。被告迫於無奈，遂就租賃物之防火區劃設計、無障礙設施改善等事宜自行委託專人進行規劃設計，於101年10月29日再行以京新店字第0000000000號函（見被證4），通知原告改善租賃物之無障礙設施，以使租賃物合於系爭租賃契約書所約定之狀態。經多次協調未果，被告遂於102年3月19日以京新店字第0000000000號函（見被證5）通知原告，因其遲遲未能交付合於系爭租賃契約書所約定標準之租賃物，系爭租賃契約既未曾經原告履行，系爭租賃契約書之目的顯然未能達成，故被告依法行使解除權，自屬有據。
⑶原告於歷次函文及書狀中，一再主張系爭租賃契約已
約定現狀點交，是被告不得再主張瑕疵擔保云云。惟縱使租賃契約已載明現狀點交，依據雙方當時人契約真意，此實係因原告擬及早收取租金及履約保證金，並使被告得以早日檢查瑕疵，通知原告進行修繕，以利商場儘早開始營運，乃本於權宜考量，進行所謂「現場勘查」及「現狀點交」，此觀租賃契約約定租賃契約成立後，原告即行收取履約保證金，且開始起算租金，並於點交後，分項由雙方會同檢驗查勘並逐步修繕等情，即可得知「現場勘查」及「現狀點交」之目的，僅在便於起算租期之租金，但與免除原告瑕疵擔保及不完全給付責任無關。原告自不得主張因此免除民法第423條交付合於約定為G3商場或G3店鋪之租賃物之義務。
（三）又縱認原告交付租賃物後，被告即無法解除系爭租賃契約，原告係因可歸責其事由，致無法履行交付符合系爭租賃契約書本旨之標的物，系爭租賃契約亦因被告於101年11月30日函文到達原告之日起終止：
①被告於101年11月30日以京新店字第000000000號函（見
被證6）通知原告終止系爭租賃契約，系爭租賃契約應於被告101年11月30日函文到達原告之日起終止。
②系爭租賃契約書第5條第6項及該項第2款固約定「租賃
物之使用用途為『G3商場、G3店鋪』，承租人應於符合使用用途之範圍內合法使用租賃物。惟承租人如有變更使用類組或有修建、增建、改建或拆除重建等及其他與原核定使用不合之變更者：…2.出租機關就承租人申請變更使用執照得依法提供適當協助與建議，惟承租人如於起租日起六個月內仍無法變更使用類組者，得依本租約第六條第一項第（二）款約定辦理」。另第6條第1項第1款及第2款則分別約定「租賃物有下列情形之一者，雙方得終止本租約：1.承租人得以六個月前之書面通知出租機關並取得其同意後，提前終止本租約。惟出租機關得沒收相當於三個月之當年度月租金作為懲罰性違約金，並自承租人所提供之履約保證金中逕予扣除」、「承租人依本租約第五條第六項規定申請變更使用執照，惟無法於起租日起六個月內取得變更後使用執照者，經出租機關之同意承租人得提前終止本租約，惟出租機關得沒收相當於三個月之當年度月租金作為懲罰性違約金，並自承租人所提供之履約保證金逕予扣除，承租人不得對出租機關有所主張或請求」。惟系爭租賃契約書第5條第6項第2款所稱「承租人如於起租日起六個月內仍無法變更使用類組」之語，應係指被告如有變更「使用類組」，或其他與原核定使用不合之變更者，不包括因原告所交付之租賃物有不符契約所約定使用類組之情形。是以，縱認原告交付租賃物後，被告即無法解除系爭租賃契約，惟原告所交付之租賃物既有不符契約所約定使用、收益之情形，迭經被告催告仍未改善，被告即得主張終止系爭租賃契約，而無須依系爭租賃契約書第6條第1項第1款或第2款約定，須先取得原告之同意，始得提前終止租約，更無須依該條款約定，支付懲罰性違約金。
③其無須經原告同意，即得主張終止系爭租賃契約，即便
原告以101年12月4日北財開字第0000000000號函回覆表示「…爰可勉予同意依據本租約第六條、（一）1.約定提前終止本租約…」云云，原告所為「同意」之意思表示，與被告所為終止契約之意思表示，並無互相表示意思一致，自不生合意終止契約之效力。
④縱認被告終止租約，需經原告同意，惟本件應視為已符
合原告同意之條件，而生終止系爭租賃契約書之效力。系爭租賃契約書第6條第1項第2款，雖約定如無法於期限內取得變更後之使用執照，由被告終止系爭租賃契約時，需得原告之同意，惟此處原告之同意，性質上應認定係屬民法第99條第1項所定之停止條件。依民法第101條第1項之規定，因條件之成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就時，視為條件已成就。換言之，如被告在客觀上已不可能在6個月內取得變更使用執照，向原告主張終止系爭租賃契約，原告如無正當理由拒絕同意者，即係屬民法第101條第1項規定之情形，以不正當之方法阻其條件之成就，而視為已符合原告同意之條件，生終止系爭租賃契約書之效力。
⑤又依系爭租賃契約書第6條第1項第2款約定，只要租賃
物客觀上無法於起租日起6個月內取得變更後使用執照，被告即有權終止契約，原告稱必須有法令規定或其他不可抗力情事，契約始得終止，顯係就被告依契約得行使終止權之權利，加諸契約所無之限制，其適法性已屬有疑。甚者，原告就本件使用執照變更乙事，根本未有任何作為或協助。職是，被告於101年11月30日以京新店字第000000000號函（見被證6），通知原告終止系爭租賃契約，原告拒絕同意被告行使終止之權利，顯係以不正當之方法阻止該條件之成就，應視為已符合原告同意之條件等語置辯。
（四）答辯聲明：①原告之訴駁回。
②如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告起訴主張其於100年12月12日公告辦理系爭標案之公開招標，被告參與投標並得標，兩造遂於101年3月7日簽訂系爭租約，由被告承租原告所有系爭租賃物，租賃期間自101年3月7日起至106年3月6日止，租金每月232萬5000元，被告應繳納履約保證金共計1395萬元（相當於6個月之月租金），並應依規定於出租機關通知期日內繳納剩餘履約保證金697萬5000元，另依系爭租約第7條第2項約定，租賃物之公寓大廈管理費、工程受益費、各租賃物內之水費、電費、瓦斯費等費用及公共設施之水費、電費、公共空調等其他費用，概由承租人負擔（包括租賃物改良期間內所生前述費用，亦由承租人負擔），其已發函通知被告應於101年9月28日前繳納承租系爭租賃物剩餘之履約保證金697萬5000元，被告拒不繳納，又被告自101年12月起，欠繳承租系爭市有商場應繳納之管理費、高壓電費及水電費等相關費用等情，為被告所不爭執，並有系爭租約等附卷可稽，此部分原告主張之事實，應屬真實可信。惟原告另主張被告欠繳之剩餘履約保證金697萬5000元，其得沒收作為懲罰性違約金，另得依系爭租約第7條第2項約定及民法無因管理規定，訴請被告繳清欠繳之費用，返還原告代被告墊款繳清之費用等情，則為被告所爭執，並以上開情詞置辯。從而，本件兩造爭執要旨厥為：
（一）被告主張系爭租賃契約自始客觀不能而無效，是否可採。
（二）被告於101年11月30日通知原告終止系爭租賃契約（見被證6），是否發生終止租約效力。
（三）被告於102年3月19日通知原告解除系爭租賃契約（見被證5），是否發生解約效力。
（四）原告請求被告給付剩餘履約保證金697萬5000元及自101年12月起管理費、高壓電費及一般水電費用合計148萬3271元，並加計法定遲延利息，有無理由。
四、被告主張系爭租賃契約自始客觀不能而無效，是否可採：
（一）按民法第246條第1項前段規定以不能之給付為契約標的者，其契約無效。該項所稱之「不能之給付」者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫時之不能給付，自難謂其契約為無效（參照最高法院87年度台上字第281號裁判意旨）。
（二）本件被告主張原告所交付之系爭租賃物自始即欠缺無障礙停車位之設置，且系爭租賃物無法再額外設置無障礙停車位，無法合法作為G3商場、G3店舖之營運使用，且被告在當時又無法變更系爭租賃物之使用類組，致使被告陷入無法使用之困境，原告所交付之系爭租賃物屬自始客觀不能，故系爭租約無效，原告不得依約請求給付等語。惟此為原告所爭執。
（三）經查，被告主張租約自始客觀不能之情，無非以招標文件、使用執照存根記載系爭建案用途類組編號均為「G3商場、G3店舖」，然事實上應為B2類型，原告未能交付建築物用途「G3」使用類組，屬於自始客觀不能。惟：
①系爭租賃物無被告所指稱之無隔間牆、單一防火區劃大
於500平方公尺或欠缺必要之無障礙停車位等等不符合G3商場、G3店舖之情形，且系爭租賃物作為商場或店舖合法使用，均無不可，並無須再另外設置無障礙停車位，此業經新北市政府工務局103年3月13日北工建字第0000000000號函、103年6月25日北工建字第0000000000號函復說明在卷可稽（見本院卷㈠第218至219、259至260頁）。系爭租賃物雖因筆誤以致登記使用類組記載為G3類組，惟其登記用途「商場」則屬正確，此不僅與系爭租賃物「市有商場」名實相符，堪認系爭租賃物得作為商場或店舖用途合法使用，並無被告所稱「無法合法使用」之「自始客觀不能」情形。
②又本件被告從未提出申請系爭租賃物之變更使用執照類
組，此亦據新北市政府工務局103年3月13日北工建字第0000000000號函說明五載明可參，該函並指明不需按現行法規檢討無障礙停停車位始得合法使用之語，顯見並非被告無法申請變更系爭租賃物使用類組，從而被告辯稱其因系爭租賃物未有無障礙停車位設施，以致未能完成變更云云，與客觀事實未符。
③再者，本件被告於訂立系爭租約後之101年7月30日、8
月17日先後2次發函通知原告，告以系爭租賃物應變更為B2類組始符合被告營運需求等語（見原證3、5，補卷第24、26頁），堪認被告締約目的，係欲將租賃物作為B2類組用途即百貨公司（百貨商場）商場、市場（超級市場、零售市場、攤販集中場）等使用。為今系爭租賃物確屬B2類組，符合被告締約本意，難認原告交付之租賃物構成給付不能。
④又原告主張依系爭租賃契約第5條第6項明定承租人如有
變更使用類組或有修建、增建、改建或拆除重建等及其他與原核定使用不合之變更者，僅須將應備文件於申請前以書面通知出租機關，並依建築法第73條及建築物使用類組及變更使用辦法申請變更使用執照（見原證2）等情，足認系爭租賃契約並無「不得變更使用類組」之規定，且原告更提供被告長達9個月免收租金之租賃物改良期間，被告如認系爭租賃物存有無法作為G3商場、G3店舖使用，而須變更使用執照類組為B2類組者，自得利用系爭租賃契約第3條第4項及第5條第6項之規定辦理，以除去上開系爭租賃物無法作為G3商場、G3店舖使用之虞。故兩造間系爭租賃契約，已有上揭免收租金之租賃物改良期間及變更使用執照類組之規定，堪認當事人訂約時已有預期得除去使用類組不符約定用途之事實，合於民法第246條第1項後段之規定，從而原告主張系爭縱使系爭租賃物無法作為G3商場、G3店舖使用，惟此情形並非不能除去，系爭租約仍應認有效等語，為可採信。
五、被告於101年11月30日通知原告終止系爭租賃契約（見被證6），是否發生終止租約效力：
（一）本件被告主張其於101年11月30日，依系爭租賃契約6條第1項第2款、民法第227條之2第1項規定，通知原告終止系爭租約，契約終止失效，原告無權主張依約給付等語，並提出上開通知函為證（見補字卷第88頁）。然此終止契約之情，為原告所爭執。
（二）按系爭租約第6條第1項第2款規定「承租人依本租約第5條第6項規定申請變更使用執照，惟無法於起租日起六個月內取得變更後使用執照，經出租機關之同意，承租人始得提前終止租約」等語。是承租人依此條款止約之前提，須以出租人即原告同意為其要件，本件原告陳稱其未曾同意之情，為被告所不否認，故被告援引系爭租約第6條第1項第2款規定，所為單方止約，顯有要件欠缺。又原告主張本件被告自始至終從未申請變更使用執照，亦不合於上開6條第1項第2款規定止約權條件，就申請變更使用執照一事，未據被告提出事證證明已有申請，且新北市政府工務局103年3月13日北工建字第0000000000號函並敘明被告未申請變更使用執照在卷。故原告爭執被告依系爭租約第6條第1項第2款規定終止租約應屬無據，首堪採信。
（三）另被告稱其得依民法第227條之2第1項規定終止租約云云，然被告未舉證說明其如何符合民法第227條之2情事變更之規定要件而得終止契約，如以該被證6函文稱「本件租約所衍生變更使用執照及捷運連通工程之進程，因行政異常遲延之不可預料政治風險，雖經本公司竭盡心力申辦懇求，惟迄今九月，仍屬遙不可及。在此之前，本公司曾表達終止租約意思，更多次陳情貴局負擔相關改造費用，或陳請貴局考量不可抗力及情事變更展延起租日期，亦歷經多月而未獲許諾，在尋求合理回應無門之窘境下，爰不得不依本租約第6條第1項第2款及民法第227條之2第1項規定，函請終止租約」之語觀之（見補卷第88頁），係因捷運連通工程之進程因素，致萌生止約之意，然此捷運工程如何連結情事變更原則，未據被告充足舉證以實其說。故被告主張依民法第227條之2第1項規定終止租約云云，亦難認為正當可採。
（四）至於被告於訴訟中主張其得類推適用民法第254條至256條之規定終止系爭租賃契約云云，此部分被告並未說明其所謂「類推適用」之法律依據何在，且系爭租賃物得作為商場或店舖合法使用，均無不可，難認有被告所主張之不符合使用收益目的之情形屬實。況被告主張之被證6止約通知函，並未告知原告其止約係適用或類推民法第254條至256條之規定行使，故被告於101年11月30日以京新店字第000000000號函，單方通知原告終止系爭租賃契約，應無止約之權源。
六、被告於102年3月19日通知原告解除系爭租賃契約（見被證5），是否發生解約效力：
（一）被告主張系爭租賃契約書中約定租賃物之登記用途為「G3商場」、「G3店鋪」，G3商場之樓地板面積不得超過500平方公尺，而系爭標的物面積大於500平方公尺，則原告將標的物交付予被告時，本應先施作隔間牆，使系爭標的物得合於「G3商場、G3店舖」之用途使用，然原告卻未施作隔間，原告應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之責，其於102年3月19日通知原告解除系爭契約云云。
（二）經查，被告固曾於102年3月19日以京新店字第0000000000號函（見被證5）通知原告解除系爭契約之情，惟被證5函文稱「‧‧‧即使依商場原G3類組使用，貴當是人本亦應負有修繕義務。而且此項義務並不因本公司期望變更商場使用類組為B2而受影響‧‧‧」等語（見補字卷第80頁），依上開函文所示，被告102年3月19日之解約函係以原告交付之租賃物，有該函附表所示瑕疵未修補為由而為解約，並非主張契約商場為G3類組，與實際之B2類組不符而解約，否則被告何需「期望變更商場使用類組為B2」。故上開解約通知事由，並非本件被告訴訟後主張之類組不符情事，被告不得執類組不符為由，認為102年3月19日已行使解約權。況且，被告於通知原告解約前之101年9月、10月間，分別以被證3、4函文通知原告工程費用之情，該被證3函文（見補字卷第75頁），僅係被告依原告召開協調會之結果，向原告提出增設「無障礙電梯」工程費用估算明細及檢送捷運與商場聯通申請書；被證4函文（見補字卷第76、77頁），則係被告向原告表示因租賃期間有限及相關設置利益為原告永久享有，故認為增設「無障礙電梯」及捷運商場連通工程費用應由被告負擔等語。上開被證3或被證4之函文，均未見被告通知原告系爭租賃物存在欠缺隔間牆之設置、單一防火區劃大於500平方公尺、未有無障礙停車位等必要設置等等「不符合G3商場、G3店舖」建物登記用途之瑕疵，顯見被告並非以建物登記用途類組錯誤瑕疵事由，行使單方解約權。
（三）再者，上開解約函文固敘及該函附表所示瑕疵未修補情形，然此等瑕疵為原告所否認。經查，該函文附件僅有「附表2」，並無被告函文所稱「附表3、4」（見補卷第83至87頁）。又「附表2」內容記載各該檢查缺失，原告主張均已於101年9月以前修復完成之語，核與被告所提附表2修繕完成日之記載情形相符（見補卷第83至87頁、本院卷㈠第84至86頁、第106頁亦同此記載），足信原告主張其已將被告所提附表所列之各項檢查缺失修復完成為真實。
此外，被告復未能舉證於其行使解除權時，系爭租賃物有何瑕疵未修補情事，從而其於102年3月19日以瑕疵未修補為由，發函主張解除系爭租賃契約，即難認有據。
（四）又被告認為原告有債務不履行之情形，其得依民法第256條規定，解除系爭租賃契約云云。惟原告否認，其爭執本件無論係原告或被告，均已有認知系爭租賃物係作為「商場」用途使用，此為兩造締約時所明知，亦為租賃契約之本旨所在等語，故被告辯稱原告交付之租賃物須改善至符合G3使用類組之情形，係曲解兩造締約時之真意及客觀情形，難認可採。
（五）依上，本件被告於102年3月19日通知原告解除系爭租賃契約，因無法定或意定解約權事由發生，其單方行使解除契約之通知，不生解約效力。
七、原告請求被告給付剩餘履約保證金697萬5000元及自101年12月起管理費、高壓電費及一般水電費用合計148萬3271元，並加計法定遲延利息，有無理由：
（一）系爭租賃契約既無被告所主張之無效、終止、解除情形，原告主張依系爭租約第4條第1、2項約定，被告應繳納履約保證金共計1395萬元，並應依規定於原告通知期日內繳納剩餘履約保證金697萬5000元，另依系爭租約第7條第2項約定，租賃物之公寓大廈管理費、工程受益費、各租賃物內之水費、電費、瓦斯費等費用及公共設施之水費、電費、公共空調等其他費用，概由被告負擔，即屬有據。
（二）又原告主張其已發函通知被告應於101年9月28日前，繳納承租系爭租賃物剩餘之履約保證金697萬5000元，被告拒不繳納，已違反系爭租約第4條之約定，其於101年12月4日函復被告有關提前終止租約，不符合系爭租約第6條第1項第2款約定，惟其同意依系爭租約第6條第1項第1款約定提前終止租約（亦即同意系爭租約於被告通知後6個月即102年5月31日提前終止），並要求被告應儘速繳清剩餘未繳之履約保證金等語，為被告所不爭執，並有原證10函文附卷可稽（見補字卷第10頁），足信原告此部分之主張系爭租約係依第6條第1項第1款約定，兩造於102年5月31日合意終止之情為可採。
（三）從而，原告於契約終止前，依約請求被告給付履約保證金697萬5000元及租賃物之公寓大廈管理費、工程受益費、各租賃物內之水費、電費、瓦斯費等費用及公共設施之水費、電費、公共空調等費用與遲延利息，應屬有據。
八、據上論斷，原告依據兩造間系爭租約請求被告給付①應繳納之保證金697萬5000元及自101年9月29日起算之法定遲延利息、②101年12月至102年3月共計4期管理費，每期應繳29萬3728元，合計117萬4912元，並自起訴狀繕本送達被告翌日即102年5月14日起算之法定遲延利、③101年12月27日至102年1月29日，應繳高壓電費10萬9823元及自102年3月8日起算之法定遲延利息、④102年1月30日至2月25日，應繳高壓電費8萬5685元及自102年3月31日起算之法定遲延利息、⑤102年2月26日至3月31日，應繳高壓電費11萬689元並自起訴狀繕本送達被告翌日即102年5月14日起算之法定遲延利、⑥102年3月31日前應繳電費92元、水費2070元，合計2162元並自起訴狀繕本送達被告翌日即102年5月14日起算之法定遲延利，於法並無不合，應予准許，爰判決如主文所示。並依兩造之聲請，各酌定如主文所示相當擔保金額，為准免假執行之宣告。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
民事第四庭 法 官 陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
書記官 陳君偉