臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第399號原 告 王思銘訴訟代理人 謝新平律師被 告 周孫忠
廖憲宗共 同訴訟代理人 鄭文龍律師共 同複 代理人 徐翊昕律師
張清凱律師陳仁豪被 告 廖瑛霖（即廖崑郁之繼承人）
廖周彥（即廖崑郁之繼承人）廖玟萍（即廖崑郁之繼承人）廖玟玲（即廖崑郁之繼承人）周良富（即廖崑郁之繼承人）李毅鋒（即廖崑郁之繼承人）李俊毅（即廖崑郁之繼承人）李淑英（即廖崑郁之繼承人）李淑姿（即廖崑郁之繼承人）廖鳳湄（即廖崑郁之繼承人）上 一 人訴訟代理人 沈達晨被 告 周芳竹（即廖崑郁之繼承人）
謝沛勳（即廖崑郁之繼承人）謝沛霖（即廖崑郁之繼承人）謝佩君（即廖崑郁之繼承人）黃淑青（即周賢居之繼承人）周玉珊（即周賢居之繼承人）周冠宏（即周賢居之繼承人）周素貞（即周賢居之繼承人）黃崇傑（即周賢居之繼承人）黃俊文（即周賢居之繼承人）上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國104 年5 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、5 、7 款定有明文。查原告原起訴聲明：⒈被告周孫忠應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號（下稱系爭土地）（如附圖所示綠色部分）之地上建物即新北市○○區○○路○○○ 號建物（下稱系爭22
4 號建物）拆除，將土地返還原告及土地共有人全體。⒉被告廖憲宗應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號（如附圖所示紅色部分）之地上建物即新北市○○區○○路000 ○○路
000 號建物（下稱系爭226 號建物、系爭228 號建物）拆除，將土地返還原告及土地共有人全體。⒊被告周孫忠應自10
2 年1 月1 日起至交還土地之日止，按月給付原告及共有人新臺幣（下同）3,360 元，被告廖憲宗應自102 年1 月1 日起至交還土地之日止，按月給付原告及共有人每月7,560 元。⒋原告願供擔保，請求准予宣告假執行。嗣後原告以系爭土地為原告與陳金春2 人共有，惟周賢居與廖崑郁2 人無權占用系爭土地，並建造地上物，其中系爭224 號建物由周賢居無權占用；系爭226 號、228 號建物由廖崑郁無權占用，嗣因周賢居於93年6 月7 日死亡，廖崑郁於93年10月6 日死亡，故周賢居所有之系爭224 號建物，由其繼承人黃淑青、周玉珊、周冠宏、周孫忠、周素貞、黃崇傑、黃俊文等7 人繼承；廖崑郁所有之系爭226 、228 號建物，由其繼承人廖瑛霖、廖周彥、廖玟萍、廖玟玲、周良富、廖憲宗、李毅鋒、李俊毅、李淑英、李淑姿、廖鳳湄、周芳竹、謝沛勳、謝沛霖、謝佩君等15人繼承，有繼承系統表及戶籍謄本附卷可稽，遂於103 年7 月25日具狀追加被告周孫忠、廖憲宗以外之其他周賢居、廖崑郁之繼承人為被告，並變更聲明為：⒈被告廖瑛霖、廖周彥、廖玟萍、廖玟玲、周良富、廖憲宗、李毅鋒、李俊毅、李淑英、李淑姿、廖鳳湄、周芳竹、謝沛勳、謝沛霖、謝佩君等15人應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖所示A 部分面積227.71平方公尺之建物即新北市○○區○○路○○○ 號及228 號建物辦理繼承後，將地上物拆除，並將土地返還原告及土地共有人全體。⒉被告黃淑青、周玉珊、周冠宏、周孫忠、周素貞、黃崇傑、黃俊文等7 人應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖所示B 部分面積112.39公尺之建物即新北市○○區○○路○○○ 號建物辦理繼承後，將地上物拆除，將土地返還原告及土地共有人全體。⒊被告廖瑛霖、廖周彥、廖玟萍、廖玟玲、周良富、廖憲宗、李毅鋒、李俊毅、李淑英、李淑姿、廖鳳湄、周芳竹、謝沛勳、謝沛霖、謝佩君等15人應自103 年
2 月13日起至交還土地之日止，按月給付原告及共有人9,56
3 元，被告黃淑青、周玉珊、周冠宏、周孫忠、周素貞、黃崇傑、黃俊文等7 人應自103 年2 月13日起至交還土地之日止，按月給付原告及共有人每月4,720 元。⒋原告願供擔保，請求准予宣告假執行。核原告上開訴之追加及變更，係本於被告無權占用原告土地之同一請求基礎事實，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，是其所為擴張應受判決事項之聲明，不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，且本件地上物係被告公同共有，訴訟標的對於被告全體自必須合一確定，是原告追加被告並變更訴之聲明如前述，揭諸前揭法條規定與說明，均不在禁止之列，自應准許，合先敘明。
二、本件被告李毅鋒、謝沛霖有民事訴訟法第149 條第1 項第1款規定應為送達之處所不明情形，爰依原告聲請為公示送達。
三、除被告周孫宗、廖憲宗外，其餘被告經合法通知，無正當理由均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其對渠等被告一造辯論而為判決。
四、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中1 人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1 款前段定有明文，查本件未到庭之被告雖未為任何聲明或陳述，然本件拆屋還地訴訟標的對於共同訴訟之被告必須合一確定，故其餘已到庭之被告所為有利於共同訴訟人之聲明、陳述，效力自及於被告全體。
貳、實體事項：
一、原告主張之意旨：
（一）系爭土地為原告與陳金春2 人共有，廖崑郁、周賢居2 人無權占用原告及共有人土地，興建未經保存登記之建物。其中廖崑郁所有系爭226 號及228 號建物，無權占用原告及共有人系爭土地如附圖所示A 部分，面積約227.71平方公尺；周賢居所有系爭224 號建物，無權占用原告及共有人系爭土地如附圖所示B 部分，面積約112.39平方公尺。
被告繼承被繼承人之房屋，而該房屋無權占用原告及共有人之土地，故原告依民法第1138條、第767 條及821 條規定請求被告繼承及拆除房屋，將土地返還被告及共有人全體。
（二）申報地價年息百分之十計算租金即被告可獲得相當於租金之利益，土地法第97條定有明文。爰依民法第179 條之規定請求被告廖瑛霖、廖周彥、廖玟萍、廖玟玲、周良富、廖憲宗、李毅鋒、李俊毅、李淑英、李淑姿、廖鳳湄、周芳竹、謝沛勳、謝沛霖、謝佩君等15人自103 年2 月13日取得土地起至返還土地之日止，按月連帶給付原告及共有人全體9,563 元（227.71×5,040 ×10% ÷12=9,563）、被告黃淑青、周玉珊、周冠宏、周孫忠、周素貞、黃崇傑、黃俊文等7 人自103 年2 月13日取得土地起至返還土地之日止按月連帶給付原告及共有人全體4,720 元（112.39×5,040 ×10% ÷12=4,720）元。
（三）對被告答辯之意見：⒈被告所辯其祖先廖崑郁、周賢居於53年1 月18日向原地主
黃則茂購○○○區○○○段○○○ ○號（重測後為國姓段1695地號）持分土地，有買賣契約書可證。但53年該地為農地，有舊謄本可證，依照舊土地法第6 條及第30條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限。而被告之父親在購買時並無自耕能力，該買賣應屬自始無效。且當時被告之被繼承人購買持分土地時，共有人除已死去者外，尚有14人之多，有早期之舊謄本可證。而被告之被繼承人未經全體共有人同意，自不得就系爭土地之任何一部分為使用收益，出賣人黃則茂亦未與共有人約定分管，被告對其他共有人亦無任何債權契約存在，其他共有人或原告本於所有權，自得請求除去之，且其買賣面積已超過出賣人的持分，買賣亦屬無效。又系爭買賣至今已50年，其請求權時效亦已完成。且被告占有土地，並無土地租賃或地上權之設定，僅具有債權關係，依物權效力優於債權效力之原則，自得請求交還土地。
⒉原告合法買賣土地並取得所有權，有買賣契約書及土地謄
本附卷可證。被告並未居住於系爭房屋內，均有自己之房屋。又被告所舉之判決與本件不同無法適用：最高法院10
2 年台上字第2204號判決係土地與房屋同屬一人，而將土地與房屋分開出賣，在保護既有房屋使用權，不因土地所有權之變動而受影響。100 年台上字第1590號判決係土地所有人出具不實切結，而取得所有權自屬權利濫用及違反誠信原則。99年台上字第1705號判決亦屬土地與房屋同屬一人所有，而房地分開讓與第三人。被告於104 年4 月2日言詞辯論狀所列舉最高法院多件之判決，均為買受人明知有第三人占用系爭土地而購買，而本件原告並不知道50年前被告之被繼承人已購買土地並建屋，何況原告係向共有人購買持分，且出賣人也未告知，故不可類推適用。
⒊原告係經永慶不動產加盟店吉鎮房屋仲介有限公司之介紹
購買系爭土地，仲介公司表示土地因共有人眾多，又未繼承登記，要分別洽購較麻煩，並表示土地可以點交，故即購買之。經仲介公司提供制式買賣契約之例稿，原告在買賣當時不知其中共有人將持分土地出賣第三人，且被告之祖先在50年前購買持分土地，部分共有人都是繼承而來，也不知道共有人有出賣持分之事，雖黃則茂之繼承人知悉亦未告知原告。原告買下土地，未料過戶後無法點交，找出賣人均表示出賣持分一點點土地，怎麼點交持分土地，找仲介公司也無結果，原告遂依民法第767 條之規定，向無權占用人請求拆屋還地，並無權利濫用之情事。
（四）為此，爰依民法第821 條、第767 條之規定，請求被告拆除系爭土地上之建物，返還土地予共有人全體，並依民法第179 條之規定，請求被告返還無權占用系爭土地相當於租金之不當得利，並聲明：⒈被告廖瑛霖、廖周彥、廖玟萍、廖玟玲、周良富、廖憲宗、李毅鋒、李俊毅、李淑英、李淑姿、廖鳳湄、周芳竹、謝沛勳、謝沛霖、謝佩君等15人應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖所示A 部分面積227.71平方公尺之建物即新北市○○區○○路○○○ 號及228 號建物辦理繼承後，將地上物拆除，並將土地返還原告及土地共有人全體。⒉被告黃淑青、周玉珊、周冠宏、周孫忠、周素貞、黃崇傑、黃俊文等7 人應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖所示B部分面積112.39公尺之建物即新北市○○區○○路○○○ 號建物辦理繼承後，將地上物拆除，並將土地返還原告及土地共有人全體。⒊被告廖瑛霖、廖周彥、廖玟萍、廖玟玲、周良富、廖憲宗、李毅鋒、李俊毅、李淑英、李淑姿、廖鳳湄、周芳竹、謝沛勳、謝沛霖、謝佩君等15人應自10
3 年2 月13日起至交還土地之日止，按月給付原告及共有人9,563 元，被告黃淑青、周玉珊、周冠宏、周孫忠、周素貞、黃崇傑、黃俊文等7 人應自103 年2 月13日起至交還土地之日止，按月給付原告及共有人每月4,720 元。⒋原告願供擔保，請求准予宣告假執行。
二、被告廖憲宗、周孫忠答辯之意旨：
（一）被告廖憲宗之父親廖崑郁、周孫忠之父親周賢居2 人於53年1 月8 日，分別向第三人黃則茂購買系爭土地之應有部分，廖崑郁另於54年1 月31日向黃則茂購買新北市○○區○○段○○○○號地號土地之應有部分，前開土地買賣事實皆有買賣契約書可稽，廖崑郁、周賢居皆依約付清買賣價金，並由黃則茂與其等點交後占有使用系爭土地。斯時，黃則茂稱系爭土地之共有人有部分亡故，尚不能與其應有部分一起辦理過戶，惟為維買賣兩造權益，便於契約中書立特約約定：「前開後款付清時讓與人應將本土地點交讓受興立建築」、「本土地共有人亡故關係雖為讓與人分管取得但有所有權無法移轉登記而至此後每期田賦官租應依面積所負稅額折算足述提交讓與人代納，互不得異言」，「本土地嗣後如有辦理繼承其所有權可能移轉登記時而讓與人之印章應付方便但契稅登記費均由讓受人支理」，隨後廖崑郁、周賢居等人並分別於系爭土地上建造房屋。
（二）黃則茂去世後，被告長年建屋久居其上，黃則茂之繼承人皆知悉上開買賣情事，黃秦淑賢更持系爭土地買賣契約特約逐年向廖崑郁、周賢居2 人收取地價稅，有其簽立之相關收據可稽。廖崑郁曾請求黃則茂繼承人履行移轉義務而對方遲未履行，可見廖崑郁曾向黃則茂繼承人提出之移轉登記訴訟（鈞院82年度訴字第786 號民事判決），雖因廖崑郁不知黃則茂全部的繼承人，而未將全體繼承人列為被告而程序駁回，惟判決理由仍認定「查原告（按廖崑郁）主張其向被告等人之被繼承人黃則茂買受系爭土地，黃則茂於59年9 月17日死亡，被告等為其繼承人，迄未將系爭土地所有權移轉登記與原告之事實，業據原告提出土地部分讓與契約書兩份及土地登記謄本影本兩份為證，並為被告所不爭執，應堪信為真實」。後廖崑郁、周賢居相繼過世，黃則茂繼承人仍遲未履行辦理移轉登記，後於101 年間，被告聽聞有建商欲收購系爭土地從事開發，黃則茂繼承人也時有接洽，被告遂委託律師發101 法文字第101025號函予黃則茂之繼承人黃生奕、黃正吉、黃秦淑賢、黃世立等人，催告其等主動履行移轉登記，其等亦於隔日收迄，有掛號回執可稽。顯見黃則茂之繼承人就被告基於買賣契約而合法占有系爭土地建屋乙節均知之甚詳，且遲未履行其移轉登記之義務。是以原告明知系爭土地上早有合法房屋存在，仍買受之，顯見原告業已知悉出賣人（黃則茂之繼承人）雖名義上為所有權人，惟事實上已依約出賣並移轉占有給被告，故原告與出賣人間並無履行點交，是原告與出賣人皆認本件被告方為系爭土地合法占有之人，原告應受前揭被告合法占有系爭土地之買賣契約拘束，被告實非無權占有。
（三）原告買受系爭土地時，既已知悉被告長年合法占有系爭土地建屋，即應推斷其默示同意被告繼續使用土地，得類推適用民法第425 條第1 項及第425 條之1 之規定，基於房屋所有權與土地利用權一體化之體現，及保護房屋既得使用權之原則，當肯認被告土地使用權不因原告承買而受有影響，原告逕行請求拆屋還地顯屬無據。
（四）依最高法院97年台上字第2338號判決意旨，原告明知被告基於與黃則茂繼承人間之債之關係而合法占有系爭土地建屋，為使被告無從依債之關係為抗辯，使出賣人因而脫免容忍義務而故受讓之，且系爭土地迄未點交，原告未主張違約而仍給付價金完成交易，足見原告向被告請求拆屋還地乙節，實基於損害被告之目的。且原告經常從事土地開發及買賣，於購買前依其專業調查而瞭解系爭土地使用情形，惟原告既知悉被告長年合法占有之事實，於承買系爭土地部分持分後，不向出賣人主張點交、違約責任，反而向被告請求拆屋還地，顯為獲取開發土地暴利，迫使被告搬離居住逾50年的家園，原告所為之權利主張，所能取得之利益，與他人（即被告）因此所受之損失比較衡量，顯然失衡，實屬以損害他人為主要目的之權利濫用，其行使權利亦違反誠信原則。
（五）原告無點交卻支付尾款，且未曾向出賣人主張違約，可見其真意係在規避出賣人無權向原告主張拆屋返還占有之情形，再參照合約文字，原告與出賣人訂定之買賣契約明確約定要點交，如有無法點交，尚可拒絕履行尾款及向出賣人主張違約責任，然事實上卻全然不同，足見有虛偽約定及隱含脫法行為。顯見原告與黃則茂之繼承人雙方意思表示之真意，即係購買其上有被告房屋而無法點交之系爭土地。原告與出賣人間就系爭土地之買賣實為通謀虛偽意思表示，其債權契約與物權行為移轉登記等，均屬當然無效，自無取得系爭土地之所有權，原告依民法第767 條物上請求權請求拆屋還地，洵屬無據。
（六）原告稱被告之父親在購買時沒有自耕能力，未盡舉證責任，且原告所主張之土地法規定業於89年刪除，該規定就債權契約亦非強制規定，黃則茂及其繼承人於嗣後仍可於條件除去後為給付，系爭土地買賣契約實屬合法有效，亦經黃則茂之繼承人於另案自承在案，且黃則茂暨其繼承人迄未履行移轉登記義務，原告據此主張契約無效云云，洵屬無據。
（七）系爭買賣契約係成立於被告之父親與黃則茂之間，合法有效，縱認有買受面積超過黃則茂持分之情，亦不影響上開契約之有效性，且依土地讓渡契約，亦同時購買黃則茂分管取得之部分，被告繼受其等父親之權源而仍屬有權占有。
（八）被告之父親於53年間買受系爭土地，於給付價金並經黃則茂移轉占有迄今，並於其上建屋，黃則茂及其繼承人長達50年未就被告占有權源有所爭執，依最高法院85年台上字第389 號民事判例意旨，原告辯稱被告已逾時效云云，洵屬無據。
（九）黃則茂之繼承人黃秦淑賢證稱：「（問：為何可以去收稻租？）答：我公公交代我，說每年八月中秋去收一次稻租，一坪一斤稻子，看當時稻子是一斤多少錢」、「（你公公當時交代時，有無問為何要收稻租？）答：他是說土地租給他。」（本院103 年1 月21日言詞辯論筆錄第13至14頁），是依黃則茂繼承人所述，其曾出租系爭土地給被告之父，被告實為有權占有。
（十）爰答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告謝佩君、廖鳳湄均答辯稱：我們沒有使用系爭建物等語。被告廖周彥、廖玟萍、廖玟玲均答辯稱：我從小在這個房子出生，黃新園是地主，如果土地不是跟他們買的，我們如何可以住50年。買賣應該要查有無爭議，應該清楚才會點交等語。被告李淑英、謝沛勳均答辯稱：原告說被告之祖先並未取得所有權，又未經土地全體共有人同意擅自在土地上興建房屋，試問如果未取得所有權，何以原所有權人在被告之祖先興建房屋時沒有提出異議，渠等所知此房屋存在也有近50年歷史，為何現在才提出異議。被告也提出廖崑郁於53年
1 月18日向原地主購買土地之買賣契約書可證。原告透過吉鎮房屋仲介有限公司介紹購買系爭土地，仲介公司難道沒有盡告知義務，原告推說不知情下購買系爭土地，並稱仲介說可點交又變成不能點交，為何不請仲介公司負責，原告沒有調查產權清楚與否，就執意購買，前後說法不一，所有一切都推說不知情，實在很難取信於人等語。上開被告答辯聲明均為：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
四、被告廖瑛霖、周良富、李毅鋒、李俊毅、周芳竹、謝沛霖、李淑姿、黃淑青、周玉珊、周冠宏、周素貞、黃崇傑、黃俊文均已於相當時期受合法送達通知，未於言詞辯論期日到場，除被告李淑姿與被告李淑英共同提出書狀為上開答辯外，亦未有任何聲明或陳述。
五、本件下列事項，有下列證據在卷可證，且經原告、被告廖憲宗、周孫忠於本院審理中不爭執（本院卷二第64頁反面、第60至61頁），亦為其餘到庭被告所不否認，應堪信為實情：
（一）訴外人即原地主黃則茂於53年1 月8 日、54年1 月31日，將其所有之系爭土地應有部分609 分之60，出售予被告廖憲宗之父廖崑郁、被告周孫忠之父周賢居2 人，面積共86.06 坪，並於契約中特約約定：「五、⑵本土地共有人亡故關係雖為讓與人分管取得但所有權無法移轉登記而致此後每期田賦官租應依面積所負稅額折算足數提交讓與人代納互不得異言。⑶本土地嗣後如有辦理繼承其所有權可能移轉登記時而讓與人之印章應付方便但契稅登記費均由讓受人支理。」，有土地部分讓與契約書影本2 份（本院卷一第48至52頁）在卷可查。
（二）黃則茂於59年9 月17日死亡，黃則茂之繼承人均未依約完成系爭土地之所有權移轉登記。廖崑郁遂以黃則茂之繼承人黃生奕、黃正吉、黃秦淑賢、黃世立為被告，訴請移轉土地所有權，嗣經本院82年度訴字第786 號民事判決駁回原告之訴，惟該案為程序上駁回，判決理由載明：「查原告主張其向被告等人之被繼承人黃則茂買受系爭土地，黃則茂於59年9 月17日死亡，被告等為其繼承人，迄未將系爭土地所有權移轉登記予原告之事實，業據原告提出土地部分讓與契約書2 份及土地登記簿謄本影本2 份為證，並為被告所不爭執，應堪信為真實。」，有上開判決書影本
1 份（本院卷一第55至60頁）附卷可稽。
（三）黃則茂之繼承人黃秦淑賢、黃世立等人，於101 年10月10日，以買賣為原因，將渠等因繼承取得系爭土地之應有部分讓與原告，並完成所有權移轉登記，系爭土地現由原告、陳金春登記為共有，原告應有部分為2436分之1261，陳金春應有部分為7308分之3525，有土地買賣契約書影本2份（本院卷一第87至92頁）、土地登記第二類謄本1 份（本院卷二第82、83頁）附卷可證。
（四）系爭226 號、228 號建物，現坐落於系爭土地，使用面積
227.71平方公尺；系爭224 號建物，亦坐落於系爭土地，使用面積112.39平方公尺，有新北市樹林區地政事務所土地複丈成果圖表1 份（本院卷一第182 頁）在卷可查。
六、本件原告主張其為系爭土地之共有人，被告未經原告同意無權占有系爭土地，並興建系爭224 號、226 號、228 號建物等地上物，故依民法第821 條、第767 條之規定，請求被告拆除地上物並返還系爭土地予共有人全體，並依民法第179條之規定，請求被告返還無權占有系爭土地期間相當於租金之不當得利，被告則以前詞置辯，是本件爭點應為：⒈被告占有系爭土地，是否係屬無權占有？⒉原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲分述如下：
（一）被告占有系爭土地，應非無權占有，原告不得對被告主張所有物返還請求權：
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。
又消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還（最高法院85年台上字第389 號判例參照）。再按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號判決參照）。查：本件被告之被繼承人廖崑郁、周賢居於53、54年間，向黃則茂購買系爭土地之應有部分，並分別於其上搭建系爭226 、228 地號建物及系爭224 地號建物，既為兩造所不爭執。又廖崑郁有依其與黃則茂簽定之土地部分讓與契約書約定繳納地價稅等情，亦有收受地價稅證明單據影本（本院卷一第54頁）在卷可參，證人黃秦淑賢於審理中亦證稱：（提示上開地價稅證明單據影本）名字是別人替我簽的，內容也是我委託別人幫我寫的，我唸給他寫。我是說要寫收稻租，但不知道他怎麼會寫成地價稅。我公公交代我，每年八月中秋去收一次稻租，一坪一斤稻子，看當時稻子是一斤多少錢。我收到第二年要去跟他收，他就不給我了，我就沒有再收了。我公公交代要收兩家，另外一家在隔壁的周什麼賢，我從來沒有收到錢等語（本院卷二第23頁正反面）。則廖崑郁、周賢居既依上開土地部分讓與契約書向黃則茂購買系爭土地之應有部分，惟因故無法辦理移轉登記，惟渠等依上開契約占有使用系爭土地，並於其上搭建系爭226 、228 號建物及系爭224 號建物，縱渠等之所有權移轉登記請求權之消滅時效已經完成，揆諸上開最高法院85年台上字第389 號判例要旨，原出賣人即黃則茂及其繼承人，尚難主張無權占有而請求返還。又原告主張系爭土地於53年間為農地，依照修正前土地法第30條規定私有農地所有權之移轉，其承受人亦能自耕者為限，廖崑郁、周賢居在購買時無自耕能力，該買賣應屬無效云云，惟按64年修正前土地法第30條所謂「承受人以承受後能自耕者為限」及修正後同條所稱「承受人以能自耕者為限」，係指承受人於承受時主觀上有自任耕作之能力，客觀上就承受之農地又能自任耕作者而言（最高法院87年度台上字第910 號判決意旨參照），本件原告提出之證據，尚不足以證明廖崑郁、周賢居無自耕能力，原告據此主張上開土地部分讓與契約書無效，自無足採。再原告主張廖崑郁、周賢居購買系爭土地持分時，未經全體共有人同意，自不得就系爭土地一部為使用收益云云，查廖崑郁、周賢居所購買者固僅為系爭土地之應有部分，且因年代久遠，系爭土地共有人間是否曾為分管之約定已難查明，然考以上開土地部分讓與契約書所載「. . . ⑵本土地共有人亡故關係，雖為讓與人『分管』取得，但所有權無法移轉登記，. . . 」等語，及渠等自53、54年搭建系爭226 、228 號及系爭224 地號建物後，系爭土地之共有人均未要求渠等拆遷等情觀之，參諸上開最高法院83年度台上字第1377號判決意旨，渠等與系爭土地之共有人間縱無明示分管契約，亦得認應有默示之分管契約存在，是原告此部分之主張，亦難採信。原告另主張廖崑郁、周賢居向黃則茂購買系爭土地之持分面積為86.6坪，已超過黃則茂原有持分7.09坪，故認上開土地部分讓與契約書無效云云，上開土地部分讓與契約書雖載明所讓與土地之面積，惟實際上所讓與者應係黃則茂對系爭土地之應有部分，自不因該面積記載有誤，或經換算結果逾黃則茂應有部分之面積，即認該契約為無效，原告上開主張，自無足採。
2、本件系爭土地之原出賣人即黃則茂及其繼承人，不得對廖崑郁、周賢居及渠等繼承人即被告主張無權占有，已如前述，本件進一步應審酌者，係被告得否以上開土地部分讓與契約書，對抗嗣後自黃則茂之繼承人處取得系爭土地應有部分之原告？原告就此雖主張被告僅有債權請求權，依物權效力優於債權效力之原則，其得請求被告返還土地云云。然按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148 條定有明文。而不動產之買賣或使用借貸等債之關係，固僅於當事人間有其效力，因該債之關係而占有不動產之人（債權人），不得執以對抗未繼受該法律關係之第三人，受讓該不動產之人行使物上請求權，請求占有人返還所有物，於通常情形，亦屬權利之正當行使；但該所有人若明知占有人係基於與債務人間之債之關係而占有該不動產，對於債務人而言非屬無權占有，惟為使其無從以債之關係為抗辯，脫免債務人容忍其占有之義務而受讓該不動產者，其取得所有權既在妨害債權人基於債之關係為抗辯，則其行使物上請求權，自應認係以損害他人為主要目的，而為法所不許（最高法院97年度台上字第2338號判決參照）。次按土地法第43條規定所謂登記有絕對之效力，係為保護善意第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，並非於保護交易安全之必要限度以外，剝奪真正權利人之權利。故若第三人非出於善意取得土地所有權，不論其取得原因係基於私法或公法關係，均無受法律保護之必要，於此情形，自無排除真正權利人主張其始為真正所有權人之餘地（最高法院99年度台上字第2150號判決參照）。是原告雖主張其係善意取得系爭土地云云，惟其於審理中陳稱：我透過永慶房屋購買。我太太陳詩婉有去現場看過。出賣人沒有告知我，土地有一物數賣。我買的時候就知道土地上有房子占用等語（本院卷二第17頁反面至第19頁正面）。證人陳詩婉於審理中證稱：購買系爭土地是我代表出面的。買土地的原因是自己要蓋房子來賣的，我們是開溪福建設公司，我在公司擔任會計。我不清楚系爭土地上房屋的使用情形，也沒有告訴原告。有去過現場一次，我是知道上面有房子，但不知道房子的使用情形。沒有跟賣方約定房子要如何處理。系爭土地持分共有人很多，我們跟他買土地，想說共有人會一起給我。沒有去打聽房子上面住的人是否為賣方等語（本院卷三第307頁反面至第308 頁正面）。證人即黃秦淑賢之子黃世立於審理中證稱：當初是永慶房屋來找我們，他們說我們有持分土地，看我們要不要賣，後來就賣給他們。沒有告知永慶房屋土地上有第三人占有之情形。簽約時就是簽制式契約。點交的事情也沒有處理。出賣人也沒有要求點交等語（本院卷二第19頁反面至第20頁反面）。證人即永慶房屋仲介陳志強於審理中證稱：買方是陳詩婉出面，賣方我不記得。我知道系爭土地上有房子，但我以為房子是持分人所有的。沒有人跟我講，因為那時候持分人都沒有意見，我以為房子是持分人的。陳詩婉應該知道土地上有房子。買賣程序就是先過戶然後貸款結案，過戶才發現問題這麼多等語（本院卷三第235 頁反面至第236 頁反面）。證人即承辦代書陳清榮於審理中證稱：我知道系爭土地上面有一些未辦保存登記的房子，但是何人使用我不曉得。土地沒有約定點交的事宜，房屋未辦保存登記所以沒有辦法載明，他們好像說要去協調價金補償，在簽約之前仲介有去跟使用者談。買方也知道上面有他人占用未保存登記的房子，就是原告的代理人知道等語（本院卷三第311 頁反面至第312 頁正面）。足徵原告於買受系爭土地之持分時，其本人、代理人陳詩婉、其委任之永慶房屋仲介陳志強、代書許清榮均早知系爭土地上存有系爭3 建物，復考以原告及其代理人陳詩婉係專以買地建屋出售為業之建商，對於不動產交易之相關法令，遠較一般消費者瞭解，且渠等購買系爭土地之目的既在於建屋出售營利，於購買時豈能不探究系爭土地之使用情形，並擬定後續處理方案，是原告於系爭土地上仍有系爭3 建物占用之情形下，猶願意買受系爭土地，顯然自恃已取得系爭土地之物權，並欲執此排除被告基於債權之關係所為之占有行為，自難認原告有何善意可言。復以黃則茂已於53、54年間，將其所有之系爭土地持分出售予廖崑郁、周賢居，並已取得買賣價金，其繼承人黃秦淑賢等人明知該情，竟於101 年間又將上開持分出售予原告，並再次取得買賣價金，則若任由原告得對被告主張物上請求權，豈非助長黃則茂之繼承人及原告以此脫法行為排除被告之權利，揆諸上開法律不保護惡意第三人之見解，應認原告不得再對被告主張所有物返還請求權，始為公允，其請求被告應將系爭3 建物拆除，並將土地返還原告及土地共有人全體，應無理由。
（二）原告請求被告拆除地上物，並請求給付相當於租金之不當得利，有無理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。則主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。次按「民法第821 條規定，各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求，係指民法第767 條所規定之『物權』請求權而言，並不及於共有人基於債之法律關係對於第三人為賠償之請求。原審准被上訴人得為其他共有人汪瑜，基於不當得利法律關係，請求上訴人給付占有系爭土地所受相當於租金利益之損害金，其法律見解亦有違誤。」（最高法院94年度台上字第668 號民事判決參照）。查：本件被告係基於上開土地部分讓與契約書占有系爭土地，並非無權占有，自難謂無法律上原因受有利益，原告依不當得利之法律關係為請求，自難認有理由。況其所為請求被告應給付其他共有人相當於租金之不當得利部分，亦與民法第821 條之規定有所違背，難認有理。
七、從而，原告主張依民法第821 條、第767 條之規定，請求被告應分別將坐落系爭土地上系爭226 號、228 號建物及系爭
224 號建物辦理繼承後，將地上物拆除，將土地返還原告及土地共有人全體；另依民法第179 條之規定，請求被告應各自103 年2 月13日起至交還系爭土地之日止，按月給付原告及共有人相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 23 日
民事第四庭 法 官 張誌洋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 23 日
書記官 許清秋