臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第304號原 告 黃素虹訴訟代理人 蕭琪男律師被 告 林雅珍訴訟代理人 歐翔宇律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國102 年1 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾萬元，及自民國一百零二年五月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾貳萬貳仟捌佰捌拾元由被告負擔十六分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告於假執行實施前以新臺幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張之意旨：原告所○○○區○○段3441、3442建號、門牌號碼新北市○○區○○○路○○○ ○○ 號3 、4 樓之房屋，及所坐落新北市○○區○○段○○○○○○ ○○○○○○號、應有部分各為5 分之3土地（下稱系爭房地），於民國101 年10月17日與被告簽訂不動產買賣契約書，買賣價金為新臺幣（下同）3, 160萬元。約定分4 期付款，付款方式為第1 期簽約款1,26 0萬元於簽約當日交付、第2 期用印款及第3 期完稅款為0 元、第4期尾款為1,900 萬元。被告並於簽約當日以現金80萬元，及票據號碼TH0000000 號、面額420 萬元、到期日102 年1 月15日（下稱420 萬元本票）、及票據號碼TH0000000 號、面額760 萬元、到期日102 年2 月28日（下稱760 萬元本票）之本票2 紙（以下合稱系爭本票2 紙），合計1,260 萬元支付簽約款，其中現金80萬元已存入兩造之履約保證帳戶。然被告簽約後竟反悔，於102 年1 月11日寄發存證信函陳稱買賣契約無效，並要求原告返還價金及系爭本票2 紙等語，原告則於同年月23日寄發存證信函回應表示系爭房地並無物之瑕疵，又縱令屬物有瑕疵，依法亦不得請求原告負擔保之責等語，並定7 日期間催告被告履行給付價金義務，逾期未履行即解除契約，不另為解除契約之意思表示，惟被告於收受後逾期仍未履行，系爭買賣契約業已合法解除，原告自得依買賣契約書第10條第1 項、第2 項之規定，請求被告給付原告已付第一期簽約款1,260 萬元之懲罰性違約金。且被告所指之陽台外推、4 至5 樓公共樓梯間通道封死之瑕疵，已經鈞院另案102 年度重訴字第364 號判決認定並非可採，至買賣契約書第5 條第5 項之規定，僅指被告有權要求安信建築經理股份有限公司（下簡稱安信公司）可停止自履約保證專戶內撥付價金予原告，惟仍不免除被告應依約將各期價金匯入履約保證帳戶內，否則即與履約保證制度精神不符，被告未依約將價金存匯入履約保證帳戶內，確已違約。另被告於簽約時所交付之系爭本票2 紙，係在支付第一期簽約款，原告並已聲請本票裁定獲准確定，自屬已付之價金之一部。且參諸原告所得享之利益，及因被告遲誤付款致使原告仍須繳納銀行貸款、另需轉賣所耗勞費等損失等節，可認以已付價金1,260 萬元作為本件之懲罰性違約金，並無過高之情事。
為此，爰依買賣契約書之約定，聲明請求：被告應給付原告1,260 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；原告願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告答辯之意旨：被告於購買系爭房地後，發現系爭房地4 樓通往5 樓之公共樓梯完全以水泥堵死，致使住戶無法由公共樓梯通行至5 樓及頂樓之天台，嚴重妨害消防、逃生及衛生安全。又上開重大瑕疵，原告於簽約前從未說明，且契約所附之「房地標的現況說明書」亦未註明；被告為解決此重大瑕疵爭議，一再發函催促原告解決、聲請民事調解，原告均置之不理，於調解期日亦未出席，是兩造間就系爭房地之重大瑕疵容有爭議未決，依買賣契約書第5 條第5 項之約定，自應申請調解或訴請法院裁定，在調解或裁判確定前，房屋價金停止給付，故被告於瑕疵爭議解決期間內並無給付房屋價金之義務。詎料，原告拒絕與被告進行協議、亦未出席調解程序，致使房屋瑕疵問題目前仍在法院進行訴訟，卻逕行要求被告給付系爭房地之買賣價金，實已嚴重違反前揭約定，故原告於瑕疵爭端解決前請求被告給付房屋價金已不合法，嗣其以被告未付價金為由解除兩造間之契約，更與法不合，是原告主張解除契約後請求被告給付違約金，亦無理由。再者，兩造簽訂買賣契約後，被告為支付簽約款1,260 萬元，係以現金80萬元（已匯入兩造約定之履約保證專戶），並開立金額共1,18
0 萬元之系爭本票2 紙交付代書收執，且被告於系爭420 萬元本票到期日102 年1 月15日前之同年月11日，已寄發存證信函與原告要求協調瑕疵問題解決方法，故未讓系爭本票2紙兌現、亦未將票面金額匯入履約保證專戶，是前開1,180萬元之票款非屬已支付之價金，本件已付價金應為80 萬 元。然原告請求以已支付之價金80萬元作為違約金，亦屬過高，應予酌減。爰答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；被告並願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事項：下列事實為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、被告寄與原告之板橋漢生郵局第14號存證信函、原告寄與被告之土城青雲郵局第26號存證信函及其郵件收件回執、土地暨建物登記第二類謄本、本院102 年度重訴字第364 號判決書、10
2 年度票字第2 號本票裁定等件各1 份足證（參本院卷第11頁至第18頁、第32頁至第47頁、第91至99頁），並經本院依職權調閱本院102 年度重訴字第364 號卷宗可稽，堪認為真正：
㈠原告於101 年10月17日與被告簽訂不動產買賣契約書，將其
所○○○區○○段3441、3442建號即門牌號碼新北市○○區○○○路○○○ ○○ 號3 、4 樓之房屋及所坐落光仁段2719之
3 、2972地號、應有部分各為5 分之3 土地出售與被告，買賣價金為3,160 萬元，並約定付款方式為第1 期簽約款1,26
0 萬元、第2 期用印款及第3 期完稅款為0 元、第四期尾款為1,900 萬元。兩造於簽訂系爭買賣契約之同時，向安信公司辦理「買賣價金履約保證」，約定各期買賣價金均應依約匯入安信公司於金融機構所開立之買賣價金履約保證專戶。㈡被告於簽約當日以現金80萬元及交付系爭面額420 萬元、76
0 萬元本票2 紙，合計1,260 萬元作為簽約款之支付，上開現金80萬元已存入兩造之履約保證專戶，系爭本票2 紙則經屆期而未獲付款。
㈢被告於102 年1 月11日寄發板橋漢生郵局第14號存證信函通
知原告系爭房地有瑕疵，請求原告返還價金及系爭本票2 紙；原告則於102 年1 月23日寄發土城青雲郵局第26號存證信函予被告，回覆表示系爭房地並無瑕疵，並定7 日期間催告被告履行給付價金義務，及逾期未履行則解除契約，不另為解除契約之意思表示，該存證信函業經被告於102 年1 月24日收受。
㈣原告已持系爭本票2 紙向本院聲請後，經本院以102 年度票字第2 號裁定准許強制執行。
㈤被告102 年5 月間以系爭房地有陽台外推、4 樓至5 樓間之
公共樓梯遭封死等瑕疵，並經被告解除契約為由，訴請原告返還價金80萬元及系爭本票2 紙，案經本院於102 年11月5日以102 年度重訴字第364 號判決駁回其訴。
四、本件爭點及法院之判斷：原告主張其因被告不為給付致解除買賣契約，故得依買賣契約書第10條第2 項約定，向被告請求以已付價金1,260 萬元之懲罰性違約金等節，業為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件應審酌之爭點即為：㈠被告於簽約之後是否有不動產買賣契約書第10條第2 項所定之情事? ㈡如有，原告得請求之懲罰性違約金為何? （卷第62頁反面）茲分述如下：
㈠被告於簽約之後不依約為給付致買賣契約解除，已構成買賣契約書第10條第2 項所定之情事：
⒈經查，兩造所簽定之買賣契約書業已約定買賣價金3,160 萬
元，付款方式為第1 期簽約款1,260 萬元、第2 期用印款及第3 期完稅款為0 元、第四期尾款為1,900 萬元，另買賣契約書第15條第2 項復載明被告應給付之簽約款中1,180 萬元部分，被告得先以票據支付，到期日（兌現日）以票面揭示到期日為準，此有買賣契約書可參（卷第33、36頁），是被告依約自有按時給付各期價金之義務，且就第一期簽約款中1,180 萬元以系爭2 紙本票為給付後，應於到期日即102 年
1 月15日給付420 萬元，及於102 年2 月28日給付760 萬元。如其未履行，依買賣契約書第10條第1 項、第2 項：「除本約有特別規定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，於他方定期間催告仍未履行時，他方得解除本約。」「本約訂定後，甲方若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除時，除應負擔乙方所受損害之賠償外，並應以已支付之價金作為懲罰性違約金給乙方。」之約定，原告於定期催告仍未履行時，自得解除系爭買賣契約，並向被告請求懲罰性違約金。然被告於101 年10月17日簽約時僅支付80萬元現金至安信公司履約專戶之帳戶，嗣後即於102 年1 月11日寄發存證信函與原告請求返還買賣價金80萬元，有存證信函可參（卷第11至12頁），已於前述，即已表明不願履行給付價金義務之意思，之後其亦未於上開420 萬元本票之到期日102 年1 月15日給付420 萬元之價金至安信公司之履約保證帳戶。嗣原告於102 年1 月23日寄發土城青雲郵局第26號存證信函，並定7 日期間催告被告履行給付價金義務，並表明逾期未履行即解除契約，不另為解除契約之意思表示，上開存證信函業經被告於102 年1 月24日收受，此有存證信函暨回執足憑（卷第13至18頁），惟被告於履行期間之末日即同年月31日仍未履行付款，此乃被告所不爭執。從而，被告於經原告定期間催告後既仍未履行給付價金之義務，原告主張解除契約，自屬正當，且核已符買賣契約書第10條第2 項：「本約訂定後，被告若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除時」之情事甚明，原告再依該條項之約定，請求被告以已支付價金作為懲罰性違約金，要屬有據。
⒉被告雖抗辯其依買賣契約書第5 條第5 款之約定，於裁判確
定前並無給付價金之義務，故原告所為之解除契約並非合法等語。然查，所謂履約保證，其目的為保障賣方在移轉系爭房地所有權之後，能取得買賣價金，並保障買方已繳納之價款在賣方違約未交付房地或移轉所有權登記時可全數退回，故藉由一公正第三人之參與，使其受買賣雙方委任，而保管監證買賣之價金，以使買賣雙方無論該買賣是否順利完成，均可避免該買賣價金由一方不法取得之情事。是以，兩造所簽立系爭買賣契約書第5 條第5 項固有約定：「乙方（即原告）就買賣標的依法對甲方（即被告）負有瑕疵擔保責任，惟辦理點交前甲乙雙方就已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決時，雙方應即申請調解或訴請法院裁判。調解或裁判確定前，雙方同意安信公司應停止就履約保證專戶價金之撥付。」（詳卷第34頁），然依上開履約保證制度之精神及兩造契約約定，兩造於原告是否應負瑕疵擔保責任存有爭議時，買方即被告僅有權於調解或裁定確定前，要求安信公司停止自履約保證專戶內撥付價金與賣方即原告，尚非免除被告依約將各期買賣價金匯入履約保證專戶內之義務。被告抗辯系爭房地有4 樓通往同棟建物5 樓之公共樓梯完全以水泥堵死，嚴重妨害消防、逃生及衛生安全之瑕疵，於前開瑕疵爭議解決期間內，被告並無給付房屋價金之義務，故原告解除契約並非合法等語，顯無理由而不足取。
⒊且按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵
者，出賣人不負擔保之責，民法第355 條第1 項已定有明文。本件被告前同以系爭房地有其所指之4 樓通往5 樓之公共樓梯封死之瑕疵為由，主張解除買賣契約，並訴請原告應返還已付之價金80萬元及系爭2 張本票，經本院以102 年度重訴字第364 號返還買賣價金事件繫屬後，於該案審理中經隔離訊問證人即仲介系爭買賣之林欣玲、陳正祥、鍾達煜3 人，均證述被告買受系爭房地前即已知悉系爭房地4 樓至5 樓之樓梯係封死、不能相通，且因被告質疑系爭房地5 樓之住戶應如何通行，業已告知系爭房地5 樓與相連之隔壁5 樓為同一人所有並已打通，亦曾帶被告前往前開隔壁建物之樓梯觀看5 樓住戶如何出入（參該返還買賣價金卷第92至96頁）。再觀之系爭房地4 至5 樓之樓梯間，經天花板封死，並置放雜物，業經該案法官至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照片可憑（詳返還買賣價金卷第70至74、87至90頁），被告於該案中亦不否認此即為其看屋時之情況，堪認被告自無可能不知系爭房地4 樓通往5 樓之樓梯天花板已遭封閉不能通行之情事。則被告於系爭買賣契約成立時，業已明知系爭房地之4 樓至5 樓樓梯經封死不能通行之事實，原告自不負物之瑕疵擔保之責。本院102 年度重訴字第364 號返還買賣價金事件亦為相同之認定，並經駁回被告之請求，有該民事判決書足考（本院卷第91至97頁）。故被告辯稱系爭房地有上開4 樓至5 樓封死不能通行之瑕疵，其得依系爭買賣契約書第5 條第5 項之約定，於瑕疵爭議經調解或判決確定前暫免給付買賣價金，亦無可採。
⒋基此，原告陳稱被告未於約定期日將買賣價金匯入履約保證
專戶，經原告向被告為催告猶未履行，已據原告合法解除買賣契約之情，既認可採，則原告主張被告已經構成買賣契約書第10條第2 項所定「被告不為給付或違約情事致本約解除時」之事由，故其得向被告請求懲罰性違約金，自屬有據。
㈡原告得請求之懲罰性違約金為80萬元：
⒈查兩造所立買賣契約書第10條第2 項係約定「本約訂定後，
甲方若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除時，除應負擔乙方所受損害之賠償外，並應以已支付之價金作為懲罰性違約金給乙方。」，是原告主張其得請求被告以「已支付之價金」作為懲罰性違約金，自屬有據。然查，原告雖陳稱本件被告「已支付之價金」為1,260 萬元（即已匯入履約保證專戶之現金80萬元及系爭2 紙本票之面額1,180 萬元），惟被告已抗辯其實際已付之價金應為80萬元等語，且本院審酌兩造於上開契約書第10條第2 項係約定以「已支付之價金」作為懲罰性違約金，而非以「約定之價金」作為懲罰性違約金之數額，自應視被告實際匯入履約保證帳戶之數額以憑認定。而本件被告於簽約當日固以現金80萬元及系爭本票
2 紙，合計1,260 萬元給付簽約款，惟除上開現金80萬元已存入履約保證專戶外，系爭2 張本票所載金額1,180 萬元部分，依買賣契約書第15條第2 項之約定（卷第36頁），應於票載到期日（即420 萬元本票為102 年1 月15日、760 萬元本票為102 年2 月28日）時始有付款之義務。然被告於系爭
2 張本票到期日前之102 年1 月11日，即以存證信函向原告主張買賣契約無效，原告應返還買賣價金80萬元及系爭本票
2 紙等語，已為不願依約履行給付系爭本票2 紙所載價金義務之表示，並進而使系爭420 萬元本票未能兌現，亦未將票面金額匯入履約保證專戶，至今系爭本票2 紙之票款仍未獲給付，此均已如前述，是本件被告已給付之買賣價金，應為其已匯入履約保證專戶之80萬元現金。此再由原告於寄發給被告之存證信函中亦主張「…而本件買賣，業經雙方約定於第一期（即101 年10月17日簽約時）由林雅珍給付1,260 萬元，惟林雅珍除於該日給付現金80萬元（已入履約保證帳戶）外，其餘商業本票迄今遲未兌現。…㈤為維本人權益並嚴守契約約定，本人特以此函催告林雅珍應於文到七日內依買賣契約給付已遲延之價金，逾期未履行，本人將解除契約，沒收『已付之價金（即履保帳戶內之80萬元）』並執行票據上一切權利…」等語（卷第14、17頁），益可徵被告所給付之價金僅為80萬元，原告始會寄發存證信函催告被告應於所定期限內給付價金，並據此主張被告違約不為給付，而解除本件買賣契約。從而被告抗辯其已給付之價金應為80萬元，洵屬有據；原告主張被告已給付之價金應包括系爭本票2紙之票款1,180 萬元，合計為1,260 萬元，尚非可採。
⒉次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第25
2 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任，況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。以上經最高法院79年台上字第
191 號判例、93年度台上字第909 號判決闡釋甚明。經查，本件被告固辯稱原告仍保有系爭房地可另為出售，系爭房地之現值從兩造簽訂系爭買賣契約至原告解除系爭契約之期間，價值持續上漲，且原告仍得收取系爭房地出租之租金，並未受有損害，故本件違約金以被告已付價金80萬元為約定仍屬過高，應予酌減等語。惟本院審酌原告因被告違約而解除契約後，在原告有向銀行辦理不動產貸款之情形下，被告遲延付款勢必導致原告需繼續繳納銀行貸款利息而受有損失。另本件原告係透過房屋仲介出售系爭房地，自需支付仲介（居間）報酬，而通常房屋仲介業者向賣方收取之報酬為總價之2%至6%，此為周知之事實，以本件兩造買賣價金為3,160萬元計算，居間報酬數額即達63.2萬元至189.6 萬元，且原告該仲介費用之支出並不因嗣後系爭買賣契約之解除，而得向受託人請求返還，是本件違約金約定為80萬元，難認有何過高情事；況原告於解除契約後，如再次委託房屋仲介業者居間出售，仍需再度支付總價之2%至6%之仲介（居間）報酬，而此自同屬原告因解除契約所受之損害。再依內政部編印之「成屋買賣契約書範本」第10條「違約罰則」約定，賣方因買方違約，得解除契約並沒收已付價款充作違約金，但該沒收之已付價款以不超過房地總價款15% 為限，而此範本堪認係主管機關依現今社會經濟狀況就不動產買賣所定之一般通案參考標準，是以系爭買賣契約觀之，系爭房地之買賣總價為3,160 萬元，約定以80萬元充作違約金，僅占買賣總價約2.5 ﹪而已，顯然低於前開違約金之上限比例甚明，實難認過高。此外，縱認系爭房地之現值已較訂約時為高，然原告再次出售之價額是否確會高於系爭買賣契約價額，尚有不明，被告逕謂原告並無受到任何損害，亦難認可採。末者，被告就所主張原告並無損害、系爭買賣契約所訂違約金數額過高等情，已乏其他積極證據以資證明，從而本院認本件兩造所定之違約金並無過高、應予酌減之情事。
⒊基上以析，本件兩造係以被告已付價金80萬元做為懲罰性違
約金數額之約定，而此違約金之約定並無過高之情事，被告抗辯應予酌減，難謂有據。
五、綜前所述，原告本於買賣契約書第10條第2 項之約定，請求被告給付違約金80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年
5 月11日（詳卷第27頁送達證書）起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為非正當，自應予駁回。另確定本件訴訟費用金額為122,88
0 元（即第一審裁判費）。
六、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行之宣告，於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金准許之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許，併予駁回。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 2 月 13 日
民事第二庭 法 官 邱景芬以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 103 年 2 月 13 日
書記官 許清秋