臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第471號原 告 林淑瑾訴訟代理人 鄭曄褀律師被 告 莊楊專訴訟代理人 陳建瑜律師
陳瓊苓律師周逸濱律師上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國103年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：本件原告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠先位方面：
⑴原告於民國98年間因經營公司資金週轉不靈、需款孔急，
曾陸續向被告借款3次共新臺幣（下同）500萬元（預扣利息後實拿456萬3,500元，另每月利息22萬。）。另於98年10月21日向被告之配偶莊長安借款200萬元（預扣利息後實拿175萬元，每個月利息25萬元），總計700萬元（實際借款金額則為631萬3,500元），利息部分均由原告以開立支票方式交莊長安提兌。後因債臺高築，不得已再向被告之女莊晴借款，又欠下高額債權及利息。後因借款頻繁，於研商下，雙方同意將原告所有坐落新北市○○區○○段○○○號土地（權利範圍「100/10000」）及其上同段14027建號門牌號碼新北市○○區○○○街○○○○號4樓建物（權利範圍「全部」，含停車位編號101(權利範圍「296/10000」)）（下稱系爭不動產）移轉登記予被告做為借款擔保，其等始願繼續借款予原告，並約定俟借款還清後，被告應將系爭不動產移轉登記返還原告。
⑵而後再於101年3月14日，因原告在利滾利狀況，無力繼續
負荷。雙方遂同意終止前開擔保借款關係，由原告將系爭不動產以1,500萬元出售予被告，扣除貸款720萬元後，其餘780萬元先償還原告積欠被告夫婦700萬元本金，餘款充抵利息，若有剩餘，再以現金交付原告，若有不足，則再確認債權額。肇於原告早於100年3月7日即將系爭不動產移轉登記予被告，為求便捷故於101年3月14日補立買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告並於同日交付身份證等資料給在場之代書，待被告以債權抵付原告780萬元債務部分結算後，再辦理第2階段之轉貸事宜（即給付尾款720萬元）。詎自101年3月14日起原告一再催促被告履約，被告始終不為抵付（即被告未依約至代書處核算兩造間借款之金額，亦未將原告交付之借款支票返還原告，及開立抵付證明，故尚未發生抵付效力。），嗣更藉口原告未配合辦理換貸（實則依系爭買賣契約約定，被告應代原告清償系爭動產設定第一順位抵押權人大眾商業銀行股份有限公司(下稱大眾商銀)之抵押借款，並非債務承擔，故無庸徵得抵押權人之同意。）及系爭不動產原承租人未將租金交付被告為由，要求原告配合，然承前述，原告早已配合一切細節，至此方驚覺被告似「既要債權，亦要系爭不動產」。不得已於101年8月22日以存證信函通知被告，請於函到5日內履行系爭買賣契約第1期款責任（即給付或抵付780萬元），屆期不履行，則解除系爭買賣契約（若前開解除意思表示有疑，併再以起訴狀本送達通知被告於收受送達後1日內，履行系爭買賣契約第1、2階段之付款責任，屆期不履行則為解除系爭買賣契約意思表示。）。
⑶系爭買賣契約既經原告合法解除，依民法第259條第1項第
1款、第179條規定，被告即應負回復原狀之責，爰請求被告將系爭不動產移轉登記予原告。
⑷併為聲明：被告應將系爭不動產移轉登記予原告；原告願供擔保請准宣告假執行。
㈡備位方面：
⑴倘認系爭不動產因遭拍賣而生返還不能，則依民法第259
條第1項第6款規定、民法第179條規定，被告應返還原告1,500萬元。
⑵併為聲明：被告應給付原告1,500萬元，及自101年8月28
日起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：㈠系爭不動產早於102年5月7日遭抵押權人大眾商銀聲請限制
登記查封在案；嗣更由訴外人拍定，並於103年1月17日繳足尾款後，待取得權利移轉證書即取得所有權，則不問本件原告所為解除契約意思表示否合法，其提起本件先位之訴，本於民法第259條、第179條規定請求被告將系爭不動產移轉登記予原告，均屬給付不能而顯無理由，應予駁回。
㈡依系爭買賣契約第3條約定「第1次款780萬元，本次付款由
賣方應清償之欠款中抵付之。…第2次款（尾款）720萬元，無貸款者，於辦妥所有權移轉登記、新權狀核發後3日，由賣方支付。有貸款者付款方式依第4條之約定辦理。」。是第1期款已於系爭不動產移轉登記予被告時（至遲於簽訂系爭買賣契約時）已依民法第335條第1項規定，發生抵銷效力。故原告以被告未給付第1次款為由，解除系爭買賣契約，並不合法。又本件原告於簽署系爭不產買賣契約後，並未依系爭買賣契約第7條約定將系爭不動產交付被告，亦未依系爭買賣契約第9條第10項約定將承租人之租約移轉或交付租金予被告，顯然違約在先，故無解約之權。況依系爭買賣契約第9條第1項記載系爭買賣契約之尾款720萬元抵押貸款，係轉由被告承受，被告縱選擇不清償抵押貸款亦僅受系爭不動產遭大眾商銀拍賣抵押物之不利益而已，與原告無涉，原告並無權主張解除契約。遑論，系爭不動產承前述，已經拍定，以大眾商銀向執行處陳報之抵押債權金額全部列入分配（高於720萬元）之結果，亦足全額受償，則經損益相抵之結果，本件原告亦無餘額可再向被告請求償還。即原告本於民法第259條第1項第6款、第179條規定起訴請求被告償還1,500萬元，亦為無理由，應予駁回。
㈢併為答辯聲明：如主文所示。
四、兩造不爭執之事項：㈠原告自98年間起因經營公司資金週轉不靈、需款孔急，曾陸
續向被告、被告之配偶及被告之女借款。後因借款頻繁，於研商下，雙方同意將原告所有系爭不動產移轉登記予被告做為借款擔保，其等始願繼續借款予原告，並約定俟借款還清後，被告應將系爭不動產移轉登記返還原告。然至101年3月14日，因原告在利滾利狀況，無力繼續負荷。雙方遂同意終止前開擔保借款關係，由原告將系爭不動產以1,500萬元出售予被告，用以清償所負欠借款。並肇於前述原告早於100年3月7日即將系爭不動產移轉登記予被告，雙方為求便捷故於101年3月14日補立系爭買賣契約。
㈡原告提出系爭買賣契約（詳原證1）形式其真正。其內容略以：
⑴買賣標示（系爭不動產）⑵買賣價金1,500萬元。
⑶付款方式：
①第1次款780萬元，本次付款由賣方應清償之欠款中抵付
之。…②第2次款（尾款）720萬元，無貸款者，於辦妥所有權移
轉登記、新權狀核發後3日，由賣方支付。有貸款者付款方式依第4條之約定辦理。
⑷貸款處理：
①本買賣如買方預定貸款以抵付部分買賣價款者，應依左例規定辦理：
⒈買方應於地政士通知之日期前，提供辦理貸款必備之
文件，並指定貸款之金融機構；未指定者由地政士代為指定。
⒊本約完成產權登記、新權狀核發後1 個月內，買方應
辦妥款手續。金融機構核撥款時，買方應交付賣方尾款。若銀行核貸金額不足以支付尾款時，買方應同時以現金1次補足差額。如買方代償賣方原貸款時，應在原貸款塗銷手續辦妥後日內交付尾款。
⒋倘因可歸責買方事由，致貸款無法獲准時，除雙方另
達成約定，否則買方應於地政士通知之日起10日內，以現金付清未付買賣價款…。
②本件買賣標的物賣方表示共設定有1個順位抵押權，債權人為大眾商銀（約720萬元）。
③前項抵押權在本約產權完成移轉、買方或買方銀行代清
償前。賣方原銀行之貸款利息全由賣方負擔；新權狀發狀日後之日利息則全由買方負擔。雙方應於交付尾款當日確定承受或代償之本金與利息，將此金額從尾款中扣除。
⑺房地交付：
①本買賣標的物，除契約另有約定外，賣方應於約定交付
尾款日前騰清搬空完畢，並於尾款交付日同時以現場點交方式現況移交買方管領。
⑻違約罰則：
①買方不依約履行付款或契約所約定其他各項義務者，即
視為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，並將已收價款全數沒收，充作違約罰金。
⑼其他約定：
①賣方大眾商銀貸款約720萬元（即本尾款），產權過戶為買方名義後由買方負責繳納本息至清償日止。
⑩有關本買賣房屋內之租賃契約（承租人為石川貴大，租
期至101年11月底）租賃契約之一切權利義務由買方承接。
㈢本件原告
⑴先於101年8月22日以存證信函通知被告，請於函到5日內
履行系爭買賣契約第1期款責任（即給付或抵付780萬元），屆期不履行，則解除系爭買賣契約等情，並有存證信函1份（詳原證3）。
⑵嗣再以起訴狀繕本送達（即102年10月3日）通知被告於收
受送達後1日內，履行系爭買賣契約第1、2階段之付款責任，屆期不履行則為解除系爭買賣契約意思表示等情，並有起訴狀及送達證書各1份在卷可佐。
㈣系爭不動產經抵押權人大眾商銀向法院聲請拍賣抵押物強制
執行；嗣於102年5月7日經執行法院囑託地政機關為查封登記後，進行拍賣程序，已經訴外人以1,421萬5,000元拍定（且於103年1月17日繳足尾款）；抵押權人大眾商銀向執行法院陳報抵押債權為799萬1,813元（含本金741萬3,585元、利息52萬7,197元及違約金5萬1,031元）等情，並有系爭不動產登記謄本（詳被證5）、拍賣通知書（詳被證6、7）及本院司執字第45410號執行事件初核分配表（詳本院卷第86至92頁）。
五、先位方面：㈠按除依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為
原假處分登記之債權人外，土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。土地登記規則第141條第1項第2款定有明文。是不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記。原審既謂系爭土地目前仍於假處分、假扣押中，則上訴人對系爭土地已喪失處分之權能，處於給付不能之狀態，無從塗銷或移轉該土地之所有權登記，法院自不得命相關權利之登記，亦無從命為土地之返還（最高法院100年度台上字第367號判決意旨參照）。
㈡查系爭不動產承前述於本件原告起訴前即已經本院囑託地政
機關辦理查封登記（102年5月7日；執行債權人為抵押權人為大眾商銀），嗣復於本院言詞辯論終結前，已經訴外人以1,421萬5,000元拍定，且於103年1月17日繳足尾款後，待核發權利移轉證書（取得所有權）時併塗銷查封登記。則不問原告所為解除契約意思表示究否合法，其提起本件先位之訴，本於民法第259條第1項第1款、第179條規定請求被告將系爭不動產移轉登記予原告，按諸前開判決意旨，均屬給付不能而顯無理由，應予駁回。
六、備位方面：㈠關於原告所為解除契約意思表示，究否生合法解除之效力？
⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之詞句，民法第98條定有明文。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然苟契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要（最高法院80年度台上字第1541號判決意旨參照）。
次按抵銷為消滅債務之單獨行為，只須與民法第334條所定之要件相符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果，原不待對方之表示同意（最高法院50年台上字第291號判例意旨參照）。
⑵查本件原告於100年3月7日將系爭不動產移轉登記予被告
，承前述，既為擔保原告向被告及其親人所為借款債務。嗣至101年3月14日，因原告在利滾利狀況，無力繼續負荷。雙方遂同意終止前開擔保借款關係，由原告將系爭不動產以1,500萬元出售予被告，用以清償所負欠借款。並肇於前述原告早於100年3月7日即將系爭不動產移轉登記予被告，雙方為求便捷故於101年3月14日補立系爭買賣契約。併再觀諸系爭買賣契約第3條復約定「第1次款780萬元，本次付款由賣方應清償之欠款中抵付之。」等語。經本院調查結果，認探諸系爭買賣契約之文義（明確記載「第1次款780萬元，由賣方應清償欠款中抵付。」）、兩造立約之動機（以買賣價款清償原告之欠款）及時點（101年3月14日），應足推認原告於101年3月14日締約時應清償被告之欠款金額為780萬元一節，已經兩造確認無誤（是未載抵付後尚有餘額(欠款低於780萬元)或僅以欠款之一部抵付(欠款高於780萬元)），並於兩造簽署系爭買賣契約時，因第1次780萬元買賣價款記載為「由賣方應清償之欠款中『抵付』」之結果，二者已互為抵銷而均告消滅。至於原告之欠款債務經抵銷消滅後，被告未依約開立抵付證明或未返還原告交付擔保同一欠款債務之票據，甚或另訴向原告為欠款之請求，則均屬另事。要與前述供抵銷之債權於符合民法第334條前段要件，抵銷一經以意思表示，依同法第335條第1項規定即生抵銷效力無涉。準此，原告於101年8月22日以存證信函通知被告，請於函到5日內履行系爭買賣契約第1期款責任（即給付或抵付780萬元），屆期不履行，則解除系爭買賣契約之意思表示，即難謂已生合法解除之效力。
⑵又依系爭買賣契約第3條約定本件尾款720萬元之支付方式
，應係依第4條約定辦理。並由系爭買賣契約第4條第1項約定文義可悉，尾款之支付應以「被告向金融機構核貸所撥款項支付」或「（倘未辦妥貸款）以現金1次付清」。至同條第3項及第9條第1項之約定，依其文義則僅在確認系爭不動產上所設定之抵押貸款之本息應由買賣雙方何人給付，應無得執前開條文之約定逕解為「本件尾款交付乃約定由被告承擔原告之抵押債務以代交付」。即被告抗辯：因大眾商銀不同意被告債務承擔，才無法辦妥尾款給付云云，並無可採。另依系爭買賣契約第9條第10項既已特約「關於系爭不動產租賃契約（租期至101年11月底）之一切權利義務由買方承接。」（已發生債權讓與之效力。即依民法第297條第1項之規定，雖須經讓與人或受讓人通知債務人始生得對抗債務人之效力，但不以債務人之承諾為必要。至讓與人應將證明債權文件(租賃契約書)交付受讓人，則僅係民法第296條規定之附隨義務。本件於系爭買賣契約簽署後，被告本即得執該契約為證明文件對承租人為讓與之通知，附此敘明。），故而被告亦無從以原告未依系爭買賣契約第7條第1項約定「交付」系爭房屋為由，拒絕為尾款之給付。
⑶又本件被告於締約後，既遲未依系爭買賣契約第4條第1項
約定向金融機構辦妥貸款，經原告限期催告後，仍未為尾款之交付，則原告以起訴狀本送達（即102年10月3日）通知被告於收受送達後1日內，履行系爭買賣契約第2階段之付款（即尾款）責任，屆期不履行則為解除系爭買賣契約意思表示，應認已合於系爭契約第8條第1款之約定。即系爭買賣契約應認已於102年10月5日經原告合法解除。
㈡按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限，為民法第216條第1項所明定。故同一事實，一方使債權人受有損害，一方又使債權人受有利益者，應於所受之損害內，扣抵所受之利益，必其損益相抵之結果尚有損害，始應由債務人負賠償責任（最高法院27年滬上字第73號判例意旨參照）。次按損益相抵，係指損害賠償之債權人基於與受損害之同一原因事實並受有利益，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益而言，此觀民法第216條之1規定自明。則損益相抵之要件之一，即為「被害人須因損害賠償之原因事實而取得利益」（最高法院96年度台上字第888號判決意旨參照）。查本件原告解除契約後依民法第259條第1款、第179條規定請求被告返還系爭不動產雖如前述因給付不能，致不能返還。惟承前述原告既於締約同時，因被告為抵銷意思表示之結果致原告負欠被告之780萬元借款債務已經消滅；嗣復因系爭不動產經執行法院拍定結果，原告負欠大眾商銀之抵押債務亦已足額清償完畢（金額達799萬1,813元(其中本金即逾尾款720萬元；至利息及違約金部分，依系爭買賣契約約定，原應由被告負繳納之責，附此敘明。)），則被告抗辯：本件原告因返還不能所得請求償還相當於系爭不動產價額之損害，扣除前開所受利益後，已無受有損害等語，難謂無據，應為可採。
㈢基此，原告提起本件備位之訴，本於民法第259條第1項第6
款、第179條規定請求被告給付1,500萬元及自101年8月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、原告先、備位之訴既均經駁回，其假執行之聲請之亦失所附麗，應併駁回。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 10 日
民事第一庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 10 日
書記官 莊琬婷