臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第485號原 告 劉守恩訴訟代理人 邱政義律師
張祐豪律師上 一 人複 代理人 陳長輝被 告 陳麗玉上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國104年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾貳萬肆仟參佰元，及自民國一Ｏ四年八月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣參拾貳萬肆仟參佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。查本件原告起訴，原訴之聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）6,250,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷一第3頁）。嗣本件訴訟進行中，原告於民國103年8月5日具狀追加備位之訴，備位聲明為：一、被告應給付原告1,000,000元及自民事追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第104頁）。復於104年8月12日以書狀及言詞變更聲明，先位聲明擴張為：
一、被告應給付原告6,250,000元及自102年1月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、原告願供擔保，請准宣告假執行；備位聲明為：一、被告應給付原告1,000,000元及自被告收受民事綜合辯論意旨二狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、原告願供擔保，請准宣告假執行。經核原告所為上開追加、變更，係本於原告主張系爭不動產存有漏水瑕疵之同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)被告於101年12月7日經訴外人即有巢氏房屋三峽大學加盟店（下稱有巢氏公司）業務員王駿斌之居間，出售其所有新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地及坐落其上同段52建號建物即門牌為新北市○○區○○路○○號5樓之房屋（如附表所示，下各稱系爭房屋及系爭房地），被告明知系爭房屋天花板、牆壁、牆角等多處會漏水之事實，足以影響原告購買意願，竟刻意經過粉刷掩蓋後再為出售，故意隱瞞未告知原告，致使兩造於101年12月7日成立系爭房地買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告並已支付6,250,000元，嗣於102年1月間辦妥系爭房地所有權移轉登記及交屋後，竟發現系爭房屋有嚴重漏水情形，經於102年3月間通知被告請求修復，並於102年3月24日與被告簽署原證2協議書（下稱系爭協議書），惟迄今系爭房屋漏水問題仍未解決。是被告故意不告知瑕疵，未於系爭買賣契約所附「標的物現況說明書」載明上開瑕疵，更於「標的物現況說明書」之「建物現況是否有滲漏水情形（？）」處約定特別保證品質，明確勾選「否」，即是向原告保證系爭房屋並無滲漏水之情形，被告更在「是否曾在最近一年內修復滲漏水（？）」處，向原告謊稱為「否」，惡意隱瞞系爭房屋有長年漏水之情事。原告屢次通知被告修補上開瑕疵，被告並已於102年3月24日簽署系爭協議書，竟仍未依約修補瑕疵，原告始依據原證4之律師函通知被告解除契約及減少價金、請求不履行之損害賠償。
(二)原告自得依民法第359條前段、第227條第1項、第256條、第92條前段、第259條第1至3款規定及系爭買賣契約第9條第5項約定，請求本院就上開請求權擇一為先位之訴勝訴判決，判命被告返還買賣價金6,250,000元：
1、本件兩造於101年12月7日簽立系爭買賣契約，其中第9條第5項約定：「乙方（即被告陳麗玉）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋...等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」。而本件經社團法人新北市土木技師公會之鑑定結果，系爭房屋確存有漏水問題，被告即應依系爭買賣契約第9條第5項之保證約款，負瑕疵擔保責任，故原告依法主張物之瑕疵擔保責任，得請求解除契約並返還價金。
2、此外，本件系爭房屋依上開鑑定報告之結果，足證本件系爭房屋只要外界有下雨，系爭房屋就會因為屋頂通風口未設櫚柵，致生滲漏水之情形，此其一。又被告於103年8月13日庭期時自認，其於99年買下系爭建物時，樓頂就已經沒有通風口柵欄，此其二。再依原證2協議書第3點，被告就系爭房屋樓下即中山路80號4樓建物，自101年5月起即有連續間歇性漏水情形，早已知悉，此其三。綜合以上3點，可知被告於101年11月12日填寫標的物現況說明書時，即以知道本件系爭房屋確實存在漏水情形，竟勾選系爭房屋無漏水之情形；再以，兩造就系爭房屋之買賣契約書亦有就房屋保證無漏水情形之約定，被告亦反於真實，向原告保證絕無滲漏水。足證被告乃以詐欺之故意，告知以不實之事，使原告陷於錯誤，因而為應買之意思表示，原告自得依民法第92條撤銷系爭買賣契約。
3、系爭房屋有漏水之情形，對居住於其內之住戶而言，除會對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大之負面影響，因此，在房屋交易市場之實務經驗中，亦會嚴重影響購買意願及購買價格，進而造成該等標的市場接受程度及價格低落之情事。自堪認係屬物之瑕疵。本件被告於標的物現況說明書以及買賣契約書，均反於真實向原告表示系爭建物並無漏水情形，係違反忠實告知義務，依民法第227條、第226條及第256條規定，原告自得解除其契約，且依第259條第1款、第2款規定，請求被告返還價金6,250,000元。
(三)本件瑕疵係因被告故意不告知瑕疵而生糾葛，則退萬步言，倘本院認該瑕疵尚不到解約程度，則原告有請求減少價金之需要（因被告故意不告知瑕疵，依民法第365條第2項規定，不適用6個月除斥期間規定），爰以民事追加起訴狀（追加備位聲明）為減少價金之意思表示，並依不當得利規定請求被告返還減少之價金。關於減少價金之數額，原告認為應以漏水瑕疵所造成之修繕費用及交易價格之滑落計算（包括心理因素所造成之價值減損金額為減少價金依據）。原告認本件交易價格滑落數額及修繕費用合計至少為1,000,000元。
(四)至被告辯稱漏水原因係外部因素，惟依鑑定結果，除屋頂層外突前管道間通風口無設置防雨設施外，尚有屋頂浴廁加蓋水平排水管連接至垂直排水管街頭滲漏水情形，固非僅有外部原因，此其一；再漏水原因僅關係日後該棟住戶對於修復費用負擔之問題，而被告並非該棟住戶，非其所能主張，此其二；況本件原告係主張瑕疵擔保責任及契約責任，非對該棟住戶主張修復費用，被告持漏水原因等詞辯駁，實有故意混淆，亦不足採，此其三。實則，被告故意將一具有瑕疵之房屋賣予原告，而在買賣契約書及現況說明書對原告謊稱無漏水，事後竟僅須支付3,000元之白鐵皮安裝費，自屬無據。況本件鑑定單位財團法人新北市土木技師公會103年12月9日函之附表一，所列之修復項目遠非被告所稱僅是於屋頂通風口設置白鐵皮，尚還包含屋頂層原防水層敲除、屋頂層油毛氈防水層等八項費用，共計324,300元。
(五)又被告雖辯稱本件買賣為「現況交屋」云云，惟系爭買賣契約所附標的物現況說明書所載，既係由被告於「建物現況是否有滲漏水情形」欄勾選「否」，並於其下簽名。而查系爭房地現況說明書上並無「依現況交屋無須修復」之選項，反而記載「委託人依法應負瑕疵擔保責任」之用語【參以系爭買賣契約第9條第5項約定：乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」】，足見是否有滲漏水情形，為系爭買賣契約之重要事項，簽約時被告保證無滲漏水之瑕疵，如有滲漏水情形，除有特別約定外，被告應負瑕疵擔保責任，而系爭買賣契約並未特別約定被告無須就滲漏水瑕疵負瑕疵擔保責任，解釋契約當事人真意，應認被告係擔保系爭房屋無滲漏水瑕疵，據此，被告所為「現況交屋」之答辯與契約及現況說明書之約定明顯不符，被告此部分答辯顯然無據。
(六)被告主張民法第259條第4款返還孳息及第261條同時履行抗辯云云，惟原告出租房屋尚須支出金錢成本及時間、並需負擔修繕，並非單純物之孳息；且原告係主張解除契約，被告返還買賣價金乃基於兩造間買賣契約，而原告收受租金乃基於原告與其房客間之租賃關係，純係二事，二者間並不存在同時履行抗辯之關係，於此併予說明。
(七)並為先位聲明：1、被告應給付原告6,250,000元及自102年1月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2、原告願供擔保，請准宣告假執行。暨備位聲明：1、被告應給付原告1,000,000元，及自民事追加起訴狀（追加備位聲明）繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)原告先位聲明主張解除系爭房屋之買賣契約，並無理由，蓋因系爭房屋之牆壁及天花板縱有微量滲漏水之情事，惟漏水之原因既分別為「屋頂層外突前管道間通風口無設置防雨櫚柵設施」及「屋頂浴廁加蓋水平管連接至垂直排水管接頭有些微滲漏水情形」，均為外部之原因，而非系爭房屋本身原因，換言之，系爭房屋之牆壁及天花板縱有漏水之情事，亦係因外部原因所致，系爭房屋本身並無物之瑕疵甚明。次就「屋頂層外突前管道間通風口無設置防雨櫚柵設施」而言，「屋頂層外突前管道間通風口」既係新北市○○區○○路○○號及80號1樓至5樓（共計10戶）所共用之部分，則依公寓大廈管理條例第10條第2項前段之規定，其修繕自應由新北市○○區○○路○○號及80號1樓至5樓之10戶所有權人依應有部分之比例共同負責，原告既已向被告買受系爭房屋，則依公寓大廈管理條例第24條第1項規定，自應繼受原告依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務事項，基此，原告應與其餘9戶之住戶共同設置屋頂層外突前管道間通風口之防雨櫚柵設施，而非對被告解除買賣契約。另就「屋頂浴廁加蓋水平管連接至垂直排水管接頭有些微滲漏水情形」而言，此部分亦屬頂樓加蓋之問題，而非系爭房屋之問題，已如前述，原告自應要求頂樓加蓋房屋所有權人或使用人負責，而非對被告主張解除買賣契約至明！
(二)退步言，縱認系爭房屋存有物之瑕疵，然參諸系爭房屋漏水之原因分別為「屋頂層外突前管道間通風口無設置防雨櫚柵設施」及「屋頂浴廁加蓋水平管連接至垂直排水管接頭有些微滲漏水情形」二者，前者僅需於屋頂層外突前管道間通風口設置防雨櫚柵設施即可，後者更僅是排水管之接頭問題，二者均非重大修繕，如謂原告得因此而得對被告解除系爭房屋買賣契約，對被告顯失公平，基此，原告主張有權對被告主張解除系爭房屋買賣契約云云，確非有據。更何況，被告出售系爭房屋前，即已將系爭房屋出租供他人使用，原告買受後，亦將系爭房屋出租並收取租金，且參諸前開鑑定報告第5-1頁所載，系爭房屋四個房間均屬不便進入之狀態，足證系爭房屋為滿租之情形，職是，原告一方面對被告主張系爭房屋存有重大之瑕疵，另一方面卻又將系爭房屋出租他人而收取租金，豈不矛盾乎？當可證明系爭房屋並無存有重大物之瑕疵至明。再退一步言，如認原告得解除系爭房屋買賣契約時，則依民法第259條第4款規定，原告負有將系爭房屋所有權及系爭房屋買賣契約解除前原告所收租金返還被告之義務，且於原告將系爭房屋所有權及所收全部租金返還被告前，被告亦得依民法第261條規定，對原告行使同時履行抗辯權。另系爭房地買賣金額6,250,000元其中有巢氏佣金之150,000元應否扣除，亦非無疑。
(三)至原告所主張備位聲明部分，承前所述，系爭房屋之牆壁及天花板縱有漏水之情事，惟漏水原因為系爭房屋之外部原因，非存在於系爭房屋，系爭房屋本身並無物之瑕疵，是原告對被告請求減少系爭房屋買賣價金亦屬無據。縱認原告有權對被告請求減少系爭房屋之買賣價金時，參諸系爭房屋漏水之原因分別為「屋頂層外突前管道間通風口無設置防雨櫚柵設施」及「屋頂浴廁加蓋水平管連接至垂直排水管接頭有些微滲漏水情形」二者，前者僅需於屋頂層外突前管道間通風口設置防雨櫚柵設施即可，且裝置費用應由新北市○○區○○路○○號及80號1樓至5樓之10戶所有權人共同依應有部分之比例負責；後者更僅是排水管之接頭問題，更應由頂樓加蓋房屋所有權人或使用人負責，基此，原告竟對被告主張減少買賣價金1,000,000元云云，顯屬無理。何況，原告買受系爭房屋後，亦將系爭房屋出租他人使用，並收取租金，且系爭房屋為滿租之狀態，已如前述，在在證明系爭房屋甚有價值，原告竟仍對被告請求減少買賣價金1,000,000元云云，確屬無據至明！另系爭房屋本身並無牆壁及天花板漏水之情事，且被告否認系爭房屋修復費用為324,300元；另就系爭房屋屋頂層外突前管道間通風口加裝防雨閣柵設施部分，被告前曾請訴外人宋明華估價，費用僅為3,360元等語置辯。
(四)並聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。2、如受不利之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)兩造就系爭房地，已於101年12月7日簽訂系爭買賣契約，原告並已給付買賣價金6,250,000元與被告，兩造於101年12月27日交屋並辦理所有權移轉登記完成。
(二)依系爭買賣契約第二條增建或占用部分，載明本件系爭不動產買賣包含頂樓部分；另第九條擔保責任部分，第五項約定乙方(即被告)保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例:傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋...等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。又被告於不動產標的現況說明書其中「建物現況是否有滲漏水情形」欄位，勾選「否」，以及在「是否曾在最近一年內修復滲漏水」欄位，勾選「否」。
(三)被告於101年12月7日不動產買賣契約書第9條第5項約定，保證願就系爭房屋如有漏水問題負瑕疵擔保責任。
(四)兩造曾與訴外人王寶秀（代理人：姚智開）於102年3月24日就新北市○○區○○路○○號5 樓及新北市○○區○○路○○號4 樓間漏水問題，達成系爭協議。
(五)原告於102年5月28日委託邱政義律師發函予被告，要求解除買賣契約。
(六)被告於102年6月7日委託柯清貴律師發函予原告，否認有漏水問題。
(七)系爭房屋下方之新北市○○區○○路○○號5樓下方之4樓房屋，自101年5月起，連續有間歇性漏水問題。
(八)系爭房屋之屋頂層外突前管道間通風口，於101年11月12日以前即無設置防雨櫚柵設施。
四、本件兩造爭執之點，應在於：(一)原告得否主張解除或撤銷系爭買賣契約，並請求返還買賣價金6,250,000元？(二)原告得否主張減少價金1,000,000元？茲分述如下：
(一)原告得否主張解除或撤銷系爭買賣契約，並請求返還買賣價金6,250,000元？
1、原告得否依民法第359條物之瑕疵擔保責任主張解除系爭買賣契約？
(1)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條第1項前段、第2項定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。是該瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解除契約（最高法院97年度台上字第739號民事裁判要旨參照）。
(2)經查，觀諸系爭買賣契約第9條第5款約定：「乙方（即本件被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例如：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方（即本件被告）應負瑕疵擔保責任」。（見本院卷一第16頁）。並參以被告於標的物現況說明書第9項「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」、第10項「是否曾在最近一年內修復滲漏水」欄位勾選「否」等節（見本院卷一第31頁），應認兩造約定系爭房屋應符合一般房屋之品質，且系爭房屋並無漏水之情事。然經本院委請社團法人新北市土木技師公會鑑定，於103年7月3日出具之新北土技字第0939號鑑定報告書（置卷外），其鑑定結果為「1、系爭房屋牆壁、天花板有漏水情形。2、漏水原因研判有二：一為屋頂層外突前管道間通風口無設置防雨櫚柵設施，下雨時雨水滲流至屋頂加蓋樓層前管道間，再滲流至5樓前管道間所造成。二為屋頂浴廁加蓋水平管連接至垂直排水管接頭有些微滲漏水情形，此漏水原因二造成滲漏水量相對於漏水原因一較少。3、漏水情形存在之時間，研判屋頂層外突前管道間通風口防雨櫚柵設施破壞軼失後，下雨時雨水即容易滲流至管道間內，即造成滲漏水情形。」，此有上開技師公會鑑定報告書在卷可稽（見鑑定報告書第5至6頁），足徵系爭房屋確有滲漏水情形，自對於系爭房屋之使用價值、交易價值有所減損，並有減少系爭房屋通常效用及契約預定效用之情事，應認屬物之瑕疵無訛。至被告辯稱上開鑑定報告所稱滲漏水情形均係因外部原因所致，系爭房屋本身並無物之瑕疵等云云，然查，系爭房屋滲漏水情形除屋頂層外突前管道間通風口無設置防雨櫚柵設施之原因導致外，尚有因屋頂浴廁加蓋水平管連接至垂直排水管接頭所致，且查物之瑕疵擔保之立法目的乃係使出賣人就其所出賣之標的物價值，或其通常之效用，有滅失或減少之瑕疵負法律上之擔保責任，以維持交易上之誠實及信用，並不問出賣人有無故意過失及該瑕疵產生原因是否可歸責於出賣人所致，是系爭房屋經鑑定後確有上開滲漏水之瑕疵，堪以認定，被告自不得以前開辯稱卸免其對原告所應負之契約責任，則被告前開所辯，要非足採。
(3)是被告於簽約時，即係以現況說明書向原告保證系爭房屋具有無滲漏水情形之品質，並依系爭買賣契約第9條第5款約定，被告對於系爭房屋有滲漏水情事應負瑕疵擔保責任，則揆諸上開規定，被告應擔保系爭房屋於交付原告時，具有其所保證之上述品質，而系爭房屋於交屋前即存有滲漏水之狀況，已如前述，不論依社會通常交易觀念，或被告於簽訂買賣契約時以標的物現況說明書所為之說明，系爭房屋均應具有無滲漏水之效用與品質，堪可認定被告交付系爭房屋予原告時，系爭房屋確有不備通常及契約預定效用及品質之重要瑕疵存在，並欠缺其保證之品質，是以原告主張系爭房屋有減少通常及契約預定效用物之瑕疵存在及欠缺原告保證之品質，請求被告負出賣人物之瑕疵擔保責任，為有理由。惟查，本件經新北市土木技師公會鑑定結果，認為系爭房屋雖有滲漏水之瑕疵，但規模並非鉅大，且該等瑕疵非不得修復，又此等修繕費用經補充鑑定後估算為324,300元（見本院卷二第18頁），與本件系爭買賣契約之標的價值相較，瑕疵修繕之花費仍相差甚遠，且查瑕疵修復後原告依然得繼續使用系爭房屋，亦符合兩造交易目的，是該瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡，則原告執此逕為解除契約之主張，顯失公平，洵屬無據。
2、原告得否依民法第92條規定主張受詐欺而撤銷系爭買賣契約之意思表示？
(1)按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條前段定有明文；又，被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。再民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度臺上字第171號判決要旨參照）。是本件原告主張被告故意隱匿系爭房屋有滲漏水瑕疵之事實，已為被告所否認，原告自應就此有利於己之事實負擔舉證責任。
(2)原告主張被告已自認其於99年買下系爭房屋時，樓頂就已經沒有通風口柵欄，復依據系爭協議書第3點可知（見本院卷一第8頁），被告自101年5月起即已知悉有連續間歇性漏水情形，足認被告於101年11月12日填寫標的物現況說明書時，即已知道本件系爭房屋確實存在漏水情形，竟勾選系爭房屋無漏水之情形，被告反於真實，向原告保證絕無滲漏水。足證被告乃以詐欺之故意，告知以不實之事，使原告陷於錯誤等云云。惟查，系爭房屋並非大規模滲漏水致積水之情況，尤以下雨天滲漏水情形方為明顯，則被告是否知悉系爭房屋有漏水情事，並非無疑。況被告縱然知悉樓頂無裝設通風口柵欄，然亦無足基此認定被告必定知悉樓頂無裝設通風口柵欄將必然導致系爭房屋產生滲漏水之情事。次查，系爭協議書上載明「劉登財（以下稱甲方）、陳麗玉（以下稱乙方）與姚智開（以下稱丙方）就新北市○○區○○路○○號5樓與4樓間漏水問題，三方協議如下：乙方表示於101年5月間已告知丙方漏水之部分業已修畢。（漏水情形係丙方先告知乙方有鄰損狀況）...丙方表示漏水根本未根治...綜上所陳，三方約定於102年3月24日上午11時至標的物現場會同乙方所請之抓漏師父至現場勘查主因...」等內容，僅可知悉先前因4樓住戶有向被告反映4樓有漏水情形，而被告找人就４樓住戶反映漏水部分進行修補等節，此核與被告所稱該系爭協議書乃係針對4樓天花板漏水，有請抓漏師查看，經修繕、油漆、粉刷，本以為不會漏水等語並無二致，僅係因嗣後發現先前修繕並未完全解決4樓漏水問題，而於被告將系爭房地出售與原告後，被告同意與原告及4樓住戶再度締結系爭協議書以查明導致4樓漏水之原因，自無足據此即認定被告自始即知悉系爭房屋（5樓牆壁、天花板）有鑑定報告所指之滲漏水瑕疵，更遑論以此證明被告有基於詐欺故意，告知原告不實資訊，而使原告陷於錯誤之情事。自亦難僅憑系爭房屋於交屋後發現有漏水之情事，即可謂被告以詐欺為手段，致原告陷於錯誤而購買該屋。職是，原告既未能舉證證明被告明知系爭房屋之牆壁、天花板確有漏水情形，並故意告知不實資訊使原告陷於錯誤等情事，尚難認為被告有原告所指稱施用詐術情節，原告自無權依前揭規定，撤銷其締結系爭買賣契約之意思表示。
3、原告得否依民法第227條、第256條等債務不履行規定，主張解除系爭買賣契約？
(1)按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別。前者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359條規定解除契約；後者則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補正者，惟於買受人定期催告補正而不補正時，始得依民法第254條之規定解除契約，不能補正者，則可不經催告而解除契約（最高法院94年度台上字第2352號判決意旨參照）。次按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院104年度台上字第418號判決、103年度台上字第442號判決、103年度台上字第196號判決意旨參照）。而所謂不完全給付，係指債務人雖為給付，惟給付之內容並不符合債務本旨，違反信義與衡平之原則而言。又所謂給付應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之。故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院101年度台上字第1898號判決意旨參照）。故特定物之買賣，該特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，茍以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，而屬出賣人應負物之瑕疵擔保責任之範疇。又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第227條、第254條則分別定有明文。
(2)經查，系爭房屋之上開滲漏水現象之瑕疵乃於兩造締結系爭買賣契約前即已存在，而於被告交付系爭房屋予原告後，嗣經原告陸續發現有滲漏水之瑕疵等情，業經前述，則揆諸上開說明，被告固應負物之瑕疵擔保責任，然尚不符合不完全給付規定之要件，蓋請求依據不完全給付規定而主張解除契約，仍須證明有何可歸責於債務人之事由，並須該瑕疵係發生於買賣契約成立後，方可成立。而查，被告並無故意隱匿系爭房屋之瑕疵情況，原告復未舉出有何其他可歸責之事由，況原告所指稱系爭房屋之瑕疵乃係在系爭買賣契約成立前即已存在，則原告自無從依民法第227條、第254條規定解除系爭契約，且查，本件更非原告所稱民法第256條規範之情形，故原告依據上開規定向被告所為解除系爭買賣契約之意思表示，自不生合法解除系爭契約之效力。
(二)原告得否主張減少價金1,000,000元？
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前開規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條、第359條前段定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例參照）。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。復按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條第1項定有明文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使。
2、經查，系爭房屋於交屋前即存在有滲漏水之狀況，已如前述，不論依社會通常交易觀念，或被告於簽訂系爭買賣契約時以標的物現況說明書所為之說明，可知兩造約定買賣交易之系爭房屋應具有無滲漏水之效用與品質，是足認被告交付系爭房屋予原告時，確有不備通常及契約預定效用及品質之重要瑕疵存在，並欠缺其保證之品質。是以，原告主張系爭房屋有減少通常及契約預定效用物之瑕疵存在及欠缺原告保證之品質，並請求被告依據系爭買賣契約第9條第5款約定內容及民法第359條規定應負出賣人物之瑕疵擔保責任，為有理由。次查，系爭房屋並未達不能居住之情況，倘原告得解除系爭買賣契約，應有顯失公平之情形，業如前述，則原告先前行使解除權之意思表示依照民法第359條第1項但書規定，自難認已合法發生效力，惟原告仍得主張依民法第359條規定請求減少買賣價金，自不待言。復查，新北市土木技師公會針對系爭房屋之牆壁、天花板漏水瑕疵所需修復費用再為補充鑑定，以103年12月9日新北土技(103)字第1698號函覆意見如下：「系爭房屋、屋頂加蓋樓層、屋頂層修復費用估算：包含屋頂層原防水層敲除；屋頂層油毛氈防水層；屋頂層前、後管道間、管線檢修加設置防雨櫚柵、混凝土版；屋頂加蓋樓層頂版及牆面油漆粉刷；5樓頂版及牆面油漆粉刷；5樓管線檢修加矽酸鈣板封牆面；廢棄物清理及運什費；利潤、稅捐及管理費等項目，總計為324,300元」（見本院卷二第17至18頁）而本院細繹上開修復費用估算表，認上開表格所載列之各修復項目，不論施工位置、品項及其範圍，均與本件系爭房屋經鑑定之滲漏水狀況相符，堪認係屬修復系爭房屋所必要進行之工程及費用支出，是以上開鑑定報告書所列瑕疵修繕方式及費用，堪認為合理必要，則上開修復費用估算計為324,300元，應屬可採。至原告尚主張系爭房屋之減少價金數額應以漏水瑕疵所造成之修繕費用及交易價格之滑落計算（包括心理因素所造成之價值減損），故請求減少價金數額應為1,000,000元等云云，經查，因系爭房屋漏水瑕疵並非不能補正之情形，且本件系爭房屋漏水情形並未影響標的建物之建築安全，與海砂屋、輻射屋等不可復原之情況不同，系爭房屋經修復後即可回復無滲漏水瑕疵之狀況，而無礙於通常居住、使用之功能，自具備其應具備之品質及效用，亦可維持房屋原有價值，不致造成交易價格貶損。是無漏水房屋與曾因漏水進行過修繕房屋，在市場上並無明顯價差，房屋漏水之瑕疵修復後，不致因曾有漏水狀況而貶損交易價格，況本院依原告聲請前有囑託尚上不動產估價師聯合事務所就系爭房屋倘經修復滲漏水情形是否仍有交易價值貶損等節為鑑定，然原告復於104年6月9日以民事陳報狀表明捨棄該鑑定之聲請，是本件系爭房屋經上開估算費用為修復後，堪認足以回復原狀並恢復通常居住、使用之功能，應無影響系爭房屋原有價值，則應認原告得請求減少價金之數額即為上開估算之瑕疵修復費用324,300元。末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。此有民法第179條規定定有明文。在受益之原因初固有效存在，然嗣因其障礙不能達到目的時，即屬雖有法律上之原因，而其後已不存在之情形，如其受益而致他人受有損害，被害人非不得依上開規定請求受益人返還其利益。故本件原告主張系爭房屋存有滲漏水之瑕疵，依民法第359條規定請求減少價金於324,300元範圍內，為有理由，則系爭買賣契約應減少價金之金額為324,300元，被告就該減少部分價金，顯屬溢收，而獲有利益，經原告行使價金減少請求權，即失其法律上之原因，就原告而言，自有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，原告依民法第179條不當得利規定，請求被告返還324,300元，自屬有據，至逾此部分之請求，洵屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告先位聲明請求依物之瑕疵擔保規定或不完全給付規定解除系爭買賣契約，抑或依民法第92條撤銷系爭買賣契約，並請求返還買賣價金6,250,000元之主張均屬無據，是其先位聲明請求被告應給付原告6,250,000元，及自102年1月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告備位聲明依物之瑕疵擔保規定請求減少價金，並依不當得利規定請求返還溢領之價金，洵為有據，從而，原告備位聲明請求被告應給付324,300元，及自收受民事綜合辯論意旨二狀繕本送達翌日（即104年8月13日，見本院卷二第87頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，即有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。經核原告勝訴部分，未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款職權宣告假執行，另被告陳明願供擔保，聲請免為假執行，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 10 月 28 日
民事第三庭 審判長法 官 李世貴
法 官 林哲賢法 官 張惠閔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 28 日
書記官 涂菀君附表：
┌─────────────────────────┐│土地標示 │├─┬───────┬──┬──────┬─────┤│編│土地坐落 │地目│ 土地面積 │權利範圍 ││號│ │ │（平方公尺）│ │├─┼───────┼──┼──────┼─────┤│1 │新北市三峽區文│ 建 │ 1588.33 │1496/80700││ │化段759地號 │ │ │ │├─┼───────┼──┼──────┼─────┤│2 │新北市三峽區文│ 建 │ 43.77 │1496/80700││ │化段759-1地號 │ │ │ │└─┴───────┴──┴──────┴─────┘┌──────────────────────────────────────┐│建物標示 │├─┬───────┬────────┬───────┬──────┬────┤│編│建號 │基地坐落 │建物門牌 │ 建物面積 │權利範圍││號│ │ │ │（平方公尺）│ │├─┼───────┼────────┼───────┼──────┼────┤│1 │新北市三峽區文│新北市三峽區文化│新北市三峽區中│五層:95.77 │ 1/1 ││ │化段52建號 │段759、759-1地號│山路80號5樓 │附屬建物(陽 │ ││ │ │ │ │台):3.00 │ │└─┴───────┴────────┴───────┴──────┴────┘