臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第432號原 告 簡明輔訴訟代理人 鍾秉憲律師
許英傑律師葉昕妤律師複 代 理人 高敏傑被 告 吳正識訴訟代理人 郭曉丰律師
簡 珣律師王志超律師上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國103年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖編號b部分主廟（面積五十六點零八平方公尺）、附圖編號a部分附屬建物B(面積四十六點一九平方公尺)、附圖編號f部分金爐(面積一點一六平方公尺)；及坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖編號c部分主廟(面積二十二點四七平方公尺)、附圖編號e部分圍牆(面積一點零四平方公尺)、附圖編號d部分附屬建物A(面積二十九點一平方公尺)拆除，將所占用之土地返還原告。
被告應自民國一百零二年五月一起至返還前項土地之日止，按月於每月一日給付原告新臺幣壹拾萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項就已屆清償期部分，於原告按月以新臺幣參萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行，但被告如按月以新臺幣壹拾萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。經查，本件原告起訴時，訴之聲明原為：1、被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地上之地上物予以拆除，並將所占用土地交還原告。2、被告自民國102年5月1日起至返還前項土地之日止，應按月於每月1日給付原告新臺幣（下同）108,000元。3、原告願供擔保，請准就第二項聲明宣告假執行（見本院卷第3頁）。嗣本件訴訟進行中，原告於103年3月20日具狀更正訴之聲明第一項為：被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地上如附圖即新北市中和地政事務所103年2月19日土地複丈成果圖所示a、b、c、d、e、f之地上物予以拆除，並將所占用土地交還原告（見本院卷第132頁）。原告復於103年4月3日具狀追加不當得利關係之請求權基礎暨變更原訴之聲明第二項為：被告應給付原告64,702元，並自102年5月1日起至返還前項土地之日止，應按月於每月1日給付原告108,000元。經核原告於103年3月20日所為係更正事實上及法律上陳述；另於103年4月3日所為訴之追加，係基於兩造間租賃土地之期間屆滿，請求被告拆除坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地上之地上物，並將所坐落之土地返還原告，及給付違約金暨返還代墊水費及電費之同一基礎事實，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告於101年4月30日與被告就坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（即重測前新北市○○區○○○段○○○○○○○○號土地）其中面積共計100坪之部分土地（下稱系爭土地）簽訂租賃契約書(下稱系爭租賃契約書)，供被告作為寺廟用地使用，約定租賃期間自101年5月1日至102年4月30日，每月租金36,000元，依民法第455條及系爭租賃契約第13條約定，租期屆滿或終止時除經原告同意外，被告應返還租賃土地。查原告於系爭租賃契約租期屆至前，曾分別於101年11月13日、102年1月31日、3月19日各寄發存證信函通知被告屆期後不再續租之意思表示，並於102年4月30日租期屆至後，再分別於102年5月2日、7日、10日、15日各寄發存證信函催促被告拆屋還地，惟未獲被告置理，原告自得請求被告拆除地上物並將系爭土地返還予原告。
(二)又依系爭租賃契約第13條及第10條約定，租賃期限屆至後，未按期交還土地，應每月給付當期租金金額三倍計算之違約金，直至返還土地完畢，如未足一個月應以一個月計算。又使用土地而產生之房屋稅、水、電、營業稅等及任何因租賃契約所增加之稅款及罰金和所受之損失皆由承租人自行負責繳納，準此，本件被告應給付違約金，該違約金債權應按月計算，且於每月1日時即已獨立確定發生，故自系爭租賃期限屆滿之翌日即102年5月1日起至返還系爭土地之日止，被告應按月於每月1日給付原告違約金108,000元；另被告使用系爭土地，分別於102年10月5日至同年11月8日間產生水費475元、電費14,256元；於102年11月9日至同年12月5日間產生水費675元、電費13,013元；於102年12月06日至103年1月6日間產生水費350元、電費11,880元；於103年1月7日至同年2月6日間產生水費1,175元、電費11,759元；於103年2月7日至同年3月6日間產生水費1,125元、電費9,994元等，共計64,702元，被告亦應返還原告代墊之上開水電費用。
(三)被告辯稱原告未曾交付租賃物即系爭土地與伊云云，惟查當初被告向原告租用系爭土地時，業已點交現況，此經被告於系爭租賃契約書上簽名及蓋其指印確認，故被告所為抗辯顯與事實不符；又被告向原告租用系爭土地之用途係作為寺廟用地，而坐落於系爭土地上之地上建物為龍玉寺，該寺廟即為被告為滿足租用系爭土地之目的所興建，雖然沒有辦理寺廟登記，但實際上負責人就是被告本人，故依系爭租賃契約第13條約定，租賃期限屆至後，被告應負擔回復原狀之義務，甚為明確。再者，被告應就其主張系爭土地係由訴外人台北龍玉寺委員會所占用之事實負舉證責任等語，本件依據民法第455條、第179條規定、系爭租賃契約第13條及第10條約定請求，並聲明：1、被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地上如附圖即新北市中和地政事務所103年2月19日土地複丈成果圖所示a、b、c、d、e、f之地上物予以拆除，並將所占用土地交還原告。2、被告應給付原告64,702元，並自102年5月1日起至返還前項土地之日止，應按月於每月1日給付原告108,000元。3、原告願供擔保，請准就第二項聲明宣告假執行。
二、被告則以：被告對於兩造於101年4月30日就系爭土地簽訂租賃契約書，約定租賃期間自101年5月1日至102年4月30日一事並不爭執。惟查原告未曾依民法第423條前段規定，交付系爭土地與被告使用；系爭土地一直是由訴外人台北龍玉寺委員會所占用並出資興建地上建物即龍玉寺及其附屬建物，而被告只是該寺廟的乩童，不是實際負責人，也非委員會之代表人或委員，故台北龍玉寺委員會占用系爭土地、興建寺廟之行為與被告無關，參酌最高法院47年台上字第1815號判例意旨，本件原告應屬給付不能，如今原告竟以租期屆至為由，請求被告拆除地上物並返還系爭土地云云，至為無據。又被告既非龍玉寺之所有權人，自無處分權能，原告請求被告拆屋還地云云，實無理由。再者，按民事訴訟法第277條規定，原告既主張租賃物返還請求權及替被告代墊水電費用云云，此部分自應由原告就曾交付租賃物與被告、系爭土地現遭被告占用及代墊水電費用等有利於己之事實負舉證責任。退萬步言，倘鈞院認被告依系爭租賃契約應給付違約金，則因以三倍計算之違約金實屬過高，且被告均按月給付租金，後原告自行拒絕受領，原告如有損害亦為其拒絕受領租金行為所致，懇請鈞院依民法第252條規定，酌減違約金等語置辯，並聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。2、如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
(一)兩造於101年4月30日就坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（即重測前新北市○○區○○○段0000000地號土地）其中面積共計100坪之部分土地簽訂租賃契約書，由被告向原告承租，約定租賃用途作為寺廟用地，租賃期間自101年5月1日至102年4月30日止共計一年，每月租金36,000元。
(二)依新北市中和地政事務所103年2月19日土地複丈成果圖所示，系爭236地號土地之地上物如下：b部分為龍玉寺主廟，占用面積56.08平方公尺、a部分為附屬建物B，占用面積46.19平方公尺、f部分為金爐，占用面積1.16平方公尺。系爭238地號土地之地上物如下：c部分為龍玉寺主廟，占用面積22.47平方公尺、e部分為圍牆，占用面積1.04平方公尺、d部分為附屬建物A，占用面積46.19平方公尺。
四、本院得心證之理由：原告主張兩造就系爭土地之租賃契約期限已於102年4月30日屆滿，依系爭租賃契約第13條約定及民法第455條規定請求被告將系爭土地如附圖所示之地上物拆除，將所占用土地返還原告；並依系爭土地租賃契約第13條之約定自102年5月1日起按月給付違約金10萬8,000元及返還原告代墊之水費及電費共64,702元，均為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點為:(一)原告依系爭租賃契約第13條約定及民法第455條規定，請求被告拆除附圖a、b、c、d、e、f之地上物，並將所占用土地交還原告，有無理由？(二)原告依民法第179條之規定、系爭租賃契約第10條之約定，請求被告返還102年10月5日至103年2月6日原告代墊之水費及電費64,702元，有無理由？(三)原告依系爭租賃契約第13條約定，請求被告按月於每月1日給付違約金10萬8000元，是否有理？茲分述如下:
(一)原告依系爭租賃契約第13條約定及民法第455條規定，請求被告拆除附圖a、b、c、d、e、f之地上物，並將所占用土地交還原告，有無理由？
1、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文；又系爭租賃契約第13條前段約定:本約租期屆滿或終止時除經甲方(即原告)同意外，乙方(即被告)應立即將土地恢復原狀不得藉故推諉或主張任何權利或要求賠償(見本院卷第13頁)。經查，原告主張兩造就系爭土地訂立租賃契約，為被告所不爭執(見本院卷第108頁)，且系爭土地之租賃期限已於102年4月30日屆至，則被告依民法第455條規定及系爭租賃契約第13條前段之約定，本負有將系爭土地恢復原狀並返還原告之義務，故原告依前揭規定請求被告拆除附圖a、b、c、d、e、f之地上物，並將所占用土地交還原告，洵屬有據。
2、被告雖抗辯原告從未交付系爭土地予被告使用，系爭土地一直由訴外人台北龍玉寺委員會占用，致原告給付不能云云，惟查，被告並未爭執其於系爭租賃契約上現況點交人簽章欄簽名並按捺指印(見本院卷第16頁)，堪認原告主張已交付系爭土地予被告使用，尚非無據，況且兩造均未否認系爭租賃契約存續期間承租人依約給付租金，倘原告未依租賃契約交付系爭土地予被告，被告何以願按期給付租金？此外，被告就其所抗辯之事實未再舉證以實其說，其抗辯原告未交付系爭土地予被告使用，原告給付不能云云，自不足採。
3、被告復抗辯系爭土地地上物之龍玉寺及附屬建物並非被告所有，而係委員會原始起造，故委員會為系爭地上物之所有權人云云。然觀諸系爭契約第5條約定租賃用途記載:寺廟用地，用途更改須經甲方書面同意，未經甲方同意任意更改使用用途時視同違約；系爭租賃契約第13條前段約定:本約租期屆滿或終止時除經甲方同意外，乙方應立即將土地恢復原狀；附(七)約定若租約期滿後乙方未續約，乙方應將本空地所搭建之地上物拆除並恢復原狀交還甲方(見本院卷第10頁、第12頁、第15頁)，可知被告依系爭契約之約定本負有將系爭土地恢復原狀及拆除地上物之義務，如被告對附圖所示系爭土地之地上物無事實上處分之權利及支配權，豈有於知悉承租土地上有他人搭蓋之地上物仍願按期給付租金之理？再被告就其所抗辯之系爭土地之地上物為龍玉寺委員會所有一節，未見其舉證以實其說，且被告稱龍玉寺委員會係非法人團體(見本院卷第89頁)，而按民事訴訟法第40條第3項固規定「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」，並可據此規定，認非法人團體於民事訴訟得為確定私權請求之人或為其相對人。惟此乃程序法對非法人團體認其有形式上之當事人能力，尚不能因之而謂非法人團體有實體上之權利能力(最高法院67年台上字第865號判例要旨參照)，故龍玉寺委員會在實體法上既無權利能力，而無享有所有權之資格，被告前揭抗辯亦非可採。
4、綜上，原告依民法第455條規定及系爭租賃契約第13條前段約定請求被告拆除附圖a、b、c、d、e、f之地上物，並將所占用土地交還原告，為有理由。
(二)原告依民法第179條之規定、系爭租賃契約第10條之約定，請求被告返還102年10月5日至103年2月6日原告代墊之水費及電費64,702元，有無理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。再系爭租賃契約第10條約定:本出租土地以簽約時之現況交地供乙方(即被告)經營使用，乙方不得從事八大行業等及非法使用，於租期內如因乙方使用而產生之房屋稅、水、電、營業稅等及任何因本約所增加之稅款及罰金和所受之損失皆由乙方自行負責繳納概與甲方無關(見本院卷第11頁)。經查，原告主張被告使用系爭土地，分別於102年10月5日至同年11月8日間產生水費475元、電費14,256元；於102年11月9日至同年12月5日間產生水費675元、電費13,013元；於102年12月06日至103年1月6日間產生水費350元、電費11,880元；於103年1月7日至同年2月6日間產生水費1,175元、電費11,759元；於103年2月7日至同年3月6日間產生水費1,125元、電費9,994元等，共計64,702元皆由原告代墊，雖提出原告記錄之水電費明細為憑(見本院卷第150頁)，然為被告所否認，且該水電費明細非但由原告自行製作，原告亦自陳就水電費明細之內容未曾與被告確認，加以該水電費明細無法證明原告有代墊水電費之事實，是原告主張代被告墊付水電費，被告因此受有不當得利，難認可採。
(三)原告依系爭租賃契約第13條約定，請求被告按月於每月1日給付違約金10萬8,000元，是否有理？
1、本件系爭租賃契約書第13條約定：「本約租期屆滿或終止時除經甲方(即原告)同意外，乙方(即被告)應立即將土地恢復原狀不得藉故推諉或主張任何權利或要求任何補償，乙方如未即時將土地交還甲方，乙方同意每月按當期租金金額參倍計算之違約金至遷讓完了之日止付予甲方...未足一個月以一月計...。」（見本院卷第12頁）。查兩造間之租賃契約已於102年4月30日租期屆滿，被告未於租期屆滿時將系爭土地恢復原狀或交還土地，則原告請求被告給付自102年5月1日起至遷讓完了之日止，因未遷讓返還系爭土地，按月給付當期租金金額3倍之違約金，自屬有據。
2、被告雖抗辯系爭租賃契約約定以當期租金3倍計算之違約金過高，且被告均按月給付租金，後原告自行拒絕受領，原告如有損害亦為其拒絕受領租金所致，故應依民法第252條之規定酌減違約金。然違約金之約定，乃當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已衡量自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院始得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。本件被告抗辯兩造所約定之違約金額顯屬過高，則所為之抗辯是否可取，本院自應審酌兩造所提出之事證資料及斟酌相關情狀予以認定。
3、本院審酌系爭租賃契約書第13條已約定被告如未即時將土地交還原告，被告同意每月按當期租金金額3倍計算之違約金至遷讓完了之日止付予原告。且原告於租約到期前之101年11月13日、102年1月31日、102年3月19日分別以存證信函通知被告系爭租賃契約於102年4月30日期滿後不再續租，請提前辦理寺廟搬遷之相關準備，屆期並依約辦理退租事宜等語，並經被告受領，有臺北興安郵局第1055號、臺北長春路郵局第185號、臺北興安郵局第261號存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執可稽(見本院卷第14頁)，足認原告早於租賃期限屆滿前約半年即通知被告不再續租，被告當有充足時間處理搬遷事宜，詎至今均未將系爭土地恢復原狀及交還原告，違約情節非輕，且原告已明確拒絕與被告續訂租約，於租賃契約到期後，自無受領租金之義務，被告所辯原告如有損害亦為其拒絕受領租金所致云云，自非可取。此外，被告亦未舉證證明系爭租賃契約第13條約定之違約金額有過高而顯失公平情事，故所辯違約金過高一節，洵無足取。
4、從而，原告依系爭租賃契約書第13條之約定請求被告每月1日月按當期租期金額3倍即10萬8,000元(計算式:3萬6,000元×3＝10萬8,000元)尚屬適當，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭租賃契約第13條約定及民法第455條規定，請求被告將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖編號b部分主廟（面積56.08平方公尺）、附圖編號a部分附屬建物B(面積46.19平方公尺)、附圖編號f部分金爐(面積1.16平方公尺)；及坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上，如附圖編號c部分主廟(面積22.47平方公尺)、附圖編號e部分圍牆(面積1.04平方公尺)、附圖編號d部分附屬建物A(面積29.1平方公尺)拆除，將所占用之土地返還原告；暨依系爭租賃契約第13條約定，請求被告自102年5月1日起至至返還上開土地之日止，按月於每月1日給付原告10萬8,000元，為有理由，應予准許；逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 6 月 12 日
民事第二庭 法 官 黃繼瑜以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 13 日
書記官 林珊慧