臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第586號原 告 吳昀融
游仁福前二人共同訴訟代理人 魏君婷律師複 代理人 劉興懋律師被 告 林陳海訴訟代理人 范晉魁律師
陳宏銘律師上列當事人間請求給付仲介費等事件，經本院於民國102 年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告即寶佳機構總裁林陳海以個人名義購買桃園縣○○鄉○
○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○號4 筆土地（下稱系爭4 筆土地），授與旗下益騏建設股份有限公司（下稱益騏建設）董事長林群能及監察人賴志評代為購地及與原告訂立居間契約之代理權。林群能及賴志評遂委託原告吳昀融、游仁福與原地主協調購地事宜，並約定仲介費為土地買賣價款1 ％，外加新臺幣（下同）250 萬整合費用。嗣原告多方奔走，歷時數月後，終得促成被告與原地主簽訂買賣契約，被告因而取得系爭4 筆土地所有權，孰料被告過河拆橋，拒絕給付原告任何費用，為此，爰依民法第565 條、第568 條居間之法律關係提起本件訴訟，請求被告給付原告居間報酬各357 萬4,747 元【計算式：〔（系爭土地買賣價款464,949,400 ×
1 ％）＋2,500,000〕÷2 ＝3,574,747 】。㈡寶佳機構營運係以被告個人名義購買土地，再與「機構」旗
下之公司簽立合建契約，俟建案完成時，土地交易部分除課徵增值稅外，實際交易增值之空間因屬個人名義出售，不必另外繳納營所稅，若屬公司購地，增值部分屬營利所得，需課徵17% 營所稅，以地主名義分得之合建房屋以地主保留戶出售，可規避營業稅並節省所得稅，被告非如證人林群能所述已退休，仍實際掌控寶佳機構及其旗下60間公司，其中 9間公司地址即登記於林陳海戶籍地，而地址登記於相同大樓之公司共多達48間，益騏建設即為其中之一，顯然林群能係以被告代理人身份委任原告代為居間，若非被告仍實際掌控寶佳機構及旗下益騏建設，實難想像地主與建商合建卻毋庸簽約之情況。
㈢被告授與林群能、賴志評代理權，與原告訂立居間契約，因
原告與原地主媒介、協調、洽談過程中，林群能多次表示有將進度回報被告，並向原告轉達被告之意思，此有原證一切結書、原證三、十三之簡訊可證，否則林群能何須向被告報告土地整合進度及仲人資料。又林群能、賴志評代理被告委託原告與原地主媒介、協調、洽談前開土地買賣事宜，過程中林群能多次向原告表示其有將進度回報被告，並向原告轉達被告意思，此有原證一切結書、原證二系爭土地之買賣契約書、原證三、四林群能傳給原告吳昀融之簡訊數次提及「老闆在問」、「總裁是明理人」可證，另依林群能證述可知，被告授與賴志評及林群能代理權，與原告訂立居間契約，否則林群能何須稱其經被告授權與原告討論如何計算仲人費，及多次向被告報告土地整合進度及仲介人資料。
㈣退步言之，縱認被告林陳海係與林群能訂立居間契約，而未
授與代理權，惟原告於存證信函中明確向被告表示林群能、賴志評代理其與原告簽約，被告收受信函後未為反對之表示，反而委託賴志評與原告商議仲介費事宜，被告自應依民法第169 條規定對於原告負授權人責任。
㈤併為聲明：1.被告應給付原告吳昀融357 萬4,747 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
2.被告應給付原告游仁福357 萬4,747 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠伊不認識原告，亦從未委託原告仲介買賣，亦未與原告簽立
居間契約，故原告並無居間報酬請求權。101 年年底有土地仲介人士與益騏建設負責人林群能接洽，表示系爭土地之地主願出售土地，但無合建之意願，因益騏建設資金不足，故商請被告購入系爭土地，再與益騏建設合建，被告評估若能整合系爭土地，始有利於合建，故委託林群能代為整合、仲介系爭4 筆土地，並約定林群能應於102 年3 月31日居間成功，事成之後將給付土地成交價之1 ％，但若缺少任何一筆地號土地即屬居間未成，之後林群能與其他土地仲介人士間之約定，被告從不知情。
㈡本件被告係委託林群能代為整合、居間系爭土地之買賣事宜
，被告依約僅應給付林群能報酬，與原告並不相干。又林群能以自己名義再與原告或他人簽訂居間契約，基於債之相對性，僅林群能受居間契約拘束，不得向被告請求；原證一之切結書，係由林群能與原告簽立，顯見被告並非系爭居間契約之當事人。
㈢併為答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、查被告於101 年12月24日向原地主劉明言等12人購買桃園縣○○鄉○○段○○○ ○○○○ ○號2 筆土地，同日向原地主劉清拱購買桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號土地，均已辦妥移轉登記，又於102 年5 月17日向原地主黃德同等7 人購買桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號土地，嗣被告將此筆土地信託登記與訴外人周勤富，並辦妥所有權移轉、信託登記，此有土地買賣契約書及附件共3 份、土地登記謄本5 份、異動索引在卷可參（見本院卷第42至48頁、134 至169 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張被告為購買系爭土地授權林群能與原告訂立居間契約，林群能遂委託原告與原地主洽談、協調購地事宜，最終促成被告與原地主簽訂買賣契約，被告因而取得系爭土地所有權，故依居間契約請求被告給付報酬；退步言之，縱認被告未授與代理權，惟被告明知林群能、賴志評為其代理人，而不為反對之表示，被告自應民法第169 條規定負授權人之責任等語，此為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件首應認定者，在於原告是否為被告與原地主訂立土地買賣契約之居間仲介人，茲將本院得心證之理由說明如下：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第
567 條前段、第568 條第1 項定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條亦有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第 917號判例意旨參照）。原告主張其為被告與原地主就系爭土地訂立買賣契約之居間仲介人，然為被告所否認，依前開說明，自應由原告就兩造間有居間之約定，並由原告向被告報告訂約之機會或為訂約之媒介等有利於己之事實負舉證責任。㈡原告主張其與被告間成立居間契約，固提出其等與林群能簽
立之切結書、手機簡訊翻拍照片、林群能手寫之仲人費試算表、林群能提供之南崁段資金運用現況整理表、經兆國際法律事務所律師函、益騏建設信封照片、存證信函回執等為證。惟查，依卷附系爭土地買賣契約書影本3 份之全部內容，並未提及任何居間仲介人員或仲介報酬給付，於契約最末簽名欄之見證人欄並無任何人之簽名；又原告自承每筆買賣契約簽立時，原告2 人都在場等語（見本院卷第78頁），再參酌系爭土地買賣金額超過數億元，依原告主張約定報酬為土地買賣價款1 ％，外加250 萬整合費用，並非戔戔之數，衡情，苟兩造間確合意成立居間關係並為居間報酬之約定，原告本於居間取得報酬之目的，豈有未要求被告書立居間契約甚或在買賣契約上約明由被告支付佣金，給付佣金金額等方式，以確保自身權益，原告迄至言詞辯論終結前均未提出任何其等與被告間有仲介合意之相關文件為證，則原告主張其與被告間有居間契約存在，自屬有疑。
㈢又證人林群能於本院調查時具結證稱：伊認識被告10幾年了
，伊是益騏建設負責人，因為伊蓋房子需要開發土地，當時伊覺得南崁土地不錯，就跟被告商量合作，伊知道被告有資金，由被告買地，伊來蓋，之前伊與被告已經合作過4 、 5塊土地建案，包括三重、林口、三峽、淡水等，都是這種合建模式，被告出錢買土地，由伊建設公司負責買建材、僱請工人興建房屋，伊向銀行融資進行建設，蓋完以後，伊負責找銷售公司銷售房屋，全部賣完後才分利潤，一般是五五分帳，客戶購買房屋銀行撥款時，會分一半給地主帳戶，一半給建商帳戶；伊在買地建設過程，會每月向被告報告土地整合進度，蓋房子時會將建築流程告訴他，有時會見面聚餐，被告會詢問建築市場行情、該區空間利潤、何時開始銷售，但工程部分則不會過問；被告是委託伊整合這幾筆土地，被告是全部交給伊處理，但伊會通知他要準備錢，系爭土地價金是5 億，這幾筆土地伊委託吳昀融、游仁福仲介，被告不認識吳昀融、游仁福，也沒有見過面；7 、8 年前伊認識原告吳昀融，之前伊是賣藥品、廣告媒體通路，當時吳昀融是作日光燈，之後伊自伊父親之手承接益騏建設，伊有請吳昀融介紹土地讓伊來蓋，是因為南崁土地吳昀融介紹才認識游仁福；系爭4 筆土地，伊有透過吳昀融、游仁福居間促成買賣，單靠伊力量無法整合土地，吳昀融當時找了南崁民意代表張永奇，該人屬賣方整合人，過程中吳昀融介紹伊認識張永奇，吳昀融是伊買方整合人，就是介紹人，當時伊跟吳昀融有口頭約定，居間系爭4 筆土地之報酬，就是買賣價金1%，過戶完成後才給付，伊與吳昀融談時，游仁福大部分也在場，1%是所有中人一起分，因為後來又跑出來很多中人，當時伊希望能把買賣價格壓低，這樣伊也可以算入是中人，也可以分1%，賣方會提供2%價金，伊這邊是1%，這1%是由被告提供，伊來分配，這塊土地本來伊要買，但錢不夠，所以找金主出錢，房子也是伊要蓋等語（見本院卷第83頁反面至第
84 頁 反面、85頁反面），足認兩造素不相識，雙方並未就由原告報告訂約之機會或為訂約之媒介，且被告同意給付報酬之居間契約必要之點意思表示互相一致，縱使原告確有為報告訂約之機會或為訂約媒介之行為，仍無從本於居間契約向被告請求給付報酬。
㈣原告得否主張表見代理而認被告應負授權人責任？
按表見代理，指由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之意思表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第169 條前段定有明文。惟依原告提出林群能簽立之切結書、林群能手寫之仲人費試算表、林群能提供之南崁段資金運用現況整理表（見本院卷第11、49、50頁），均為林群能自己與原告間之約定，林群能並未表明其為被告代理人代為約定仲人費之意，更遑論兩造素未謀面，被告更無任何表見事實，足以使原告信林群能有代理權（即被告有授權林群能與原告簽立居間契約之表見事實）之存在。況林群能委託律師寄送原告之存證信函，明確表明居間契約存在其與原告間，且依其與原告間協商合意書先行給付每人仲介費112 萬9,974 元，若原告於收受5 日內親向其領取603 地號等3 筆土地仲介費，願意再給付每人61萬2,84
4 元等情（見本院卷第99頁），堪認林群能係基於自己與原告間之居間契約而為報酬給付。至原告提出林群能之簡訊內容或有提及「老闆在問」、「總裁在問」字眼，與證人林群能前揭證稱被告為其金主，委託伊整合土地等情，林群能自有向被告回報土地整合進度之責，並不悖於常理，難謂該等簡訊有讓人信以為被告有授權林群能代為與原告成立居間契約之事實。再者，判斷本人是否有使第三人信為以代理權授與他人之行為，應以他人以本人之名義與第三人為代理行為時已表見之事實決之，嗣後之事實，並非第三人信賴之基礎，不得作為判斷之依據，故原告事後以存證信函通知被告，其等相信林群能係代理被告與其等訂立居間契約等語，縱被告未為任何意思表示，亦與民法第169 條規定「知他人表示為其代理人而不為反對之表示」，不相符合，原告此部分主張，自非可採。
五、綜上所述，原告主張兩造存有居間仲介契約，提起本件訴訟，請求被告給付原告吳昀融、游仁福各357 萬4,747 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 6 日
民事第三庭 法 官 張瓊華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 6 日
書記官 洪來慧