臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第507號原 告 沈育田
沈奎欽訴訟代理人 王聖舜律師被 告 沈奎勇訴訟代理人 楊宗翰律師上列當事人間確認優先承購權存在等事件，經本院於民國102 年10月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴訟送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，按請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告原起訴聲明為：「1.確認原告對於被告所有如附表所示不動產與訴外人葉順生所訂買賣契約同一條件之優先承購權存在；2.被告就附表所示不動產，應與原告以總價新台幣（下同）700萬元之同一條件訂定買賣契約，並於原告給付700萬元之同時，將附表編號1 、2 所示不動產，應有部分各1/6，分別辦理所有權移轉登記予原告沈育田、沈奎欽，並將附表編號3所示房屋之使用收益權及事實上處分權應有部分各1/6，分別讓與原告沈育田、沈奎欽」，嗣於訴狀送達被告後，於民國102年10月8日具狀變更聲明為下述聲明所示，核原告前揭變更之訴其基礎事實同一，依前揭說明，應予准許，首先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）緣坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地、其上建物門牌號碼新北市○○區○○○路○○○ 號房屋，及未辦理保存登記之新北市○○區○○○路○○○ 號房屋（下稱：系爭房地）為兩造所共有，兩造應有部分各1/3 ，此有土地、建物登記謄本可查。因被告以總價700萬元出售其所有系爭房地應有部分各1/3（即附表所示不動產）予訴外人葉順生，並於102年1月8日寄發存證信函通知原告行使優先承買權，原告於收受上開存證信函後，旋即於10日內之102 年1月16日寄發存證信函予被告表達願行使優先承購權之意旨，並於同年3月12日以存證信函通知被告於文到2週內與原告簽訂系爭房地買賣書面契約並依被告102年1月8日所寄發存證信函之出賣條件履行契約，但被告拒不履行。
（二）查原告已於收受被告通知後10日之期限內寄達願行使優先承買權之存證信函予被告，則原告已合法行使優先承購權，且上開通知達到被告時，兩造即已成立以被告與訴外人葉順生所訂買賣契約之同一條件為內容之買賣契約（下稱：系爭買賣契約），惟被告竟藉詞拒絕履行系爭買賣契約。準此，原告自得請求確認原告對於被告所有如附表所示不動產之優先承購權存在；被告就附表所示不動產，應與原告以總價700 萬元之同一條件訂定買賣契約，並於原告將前開買賣總價700 萬元扣除土地增值稅後之餘額給付被告之同時，將附表編號1 、2 所示不動產，應有部分各1/
6 ，分別辦理所有權移轉登記予原告沈育田、沈奎欽，並將附表編號3 所示房屋之使用收益權及事實上處分權應有部分各1/6 ，分別讓與原告沈育田、沈奎欽。
（三）聲明：1.確認原告對於被告所有如附表所示不動產之優先承購權存在；2.被告就附表所示不動產，應與原告以總價
700 萬元之同一條件訂定買賣契約，並於原告將前開買賣總價700 萬元扣除土地增值稅後之餘額給付被告之同時，將附表編號1 、2 所示不動產，應有部分各1/6 ，分別辦理所有權移轉登記予原告沈育田、沈奎欽，並將附表編號
3 所示房屋之使用收益權及事實上處分權應有部分各1/6，分別讓與原告沈育田、沈奎欽。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）查被告與訴外人葉順生間針對系爭房地固曾達成買賣協議，惟因系爭房地當時係由訴外人清萬股份有限公司（下稱：清萬公司）承租當中，為免無謂之糾葛，被告與訴外人葉順生當初係約定待訴外人清萬公司清算完結後，再進行買賣及過戶等事宜。換言之，雙方約定以訴外人清萬公司清算完結作為買賣契約生效之停止條件，必俟訴外人清萬公司清算完結，雙方之買賣契約始發生效力。嗣訴外人清萬公司原本至遲應於102 年2 月間清算完結，惟該公司迄今尚未完成清算（原告等即為訴外人清萬公司之清算人），則被告與訴外人葉順生間之買賣契約，實並未生效，原告等目前依法尚無從主張優先承購之權利。就此，被告亦曾函覆原告等，表明如日後訴外人清萬公司清算完結，亦即被告與訴外人葉順生之買賣契約生效之時，被告將再依法通知原告優先承購。
（二）次查，參照最高法院98年度台上字第1285號、86年度台上字第3122號判決意旨，被告與訴外人葉順生所訂契約及包含訴外人清萬公司清算完結等其間承諾之一切條件，被告等必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言。且倘原告有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，於被告所定之10日期限經過後，其優先承購權即行消滅。準此觀之，一方面被告與訴外人葉順生間之買賣契約，實並未生效，故原告等目前依法尚無從主張優先承購之權利。另一方面，如原告等不同意被告與訴外人葉順生間關於「訴外人清萬公司清算完結」之停止條件，則原告等之優先承購權即行消滅，則原告等現訴請確認優先承購權存在或要求被告履約等主張，於法無據。
（三）退萬步言之，因被告與訴外人葉順生就系爭房地之買賣條件係約定「賣清」，亦即由被告實拿700 萬元之價金，至於買賣所衍生之其餘包括但不限於仲介費、移轉登記費、地政規費、地政服務費、印花稅、契稅、地價稅及土地增值稅等一切費用，均由買受人即訴外人葉順生負擔。故原告等現主張其等於給付被告700 萬元之同時，被告應將系爭房地移轉登記予伊等語，亦無理由。
（四）聲明：原告之訴駁回。
三、按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即得依民事訴訟法第247條規定提起確認之訴。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上地位受有侵害之危險，而此危險得以對被告之確認判決除去者而言（最高法院52年台上字第1922號著有判例可資參照）。查原告主張其對被告出售其等如附表所示不動產應有部分有優先購買權存在，為被告所否認，是兩造間就系爭優先購買權是否存在，將致原告私法上地位有受侵害之危險，且此項不明確得以確認判決予以排除，是原告提起本件訴訟，應有確認利益。
四、原告主張如附表所示不動產為兩造所共有，兩造應有部分各1/3，業據提出土地、建物登記謄本等件在卷可稽，被告就此亦不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。再原告主張被告以總價700萬元出售附表所示不動產應有部分各1/3予訴外人葉順生，並於102年1月8日寄發存證信函通知原告行使優先承買權，原告於收受上開存證信函後，旋即於10日內之102年1月16日寄發存證信函予被告表達願行使優先承購權之意旨，並於同年3月12日以存證信函通知被告於文到2週內與原告簽訂系爭房地買賣書面契約，並依被告102年1月8日所寄發存證信函之出賣條件履行契約，但被告拒不履行等語，被告則以前詞置辯，是本件所應審究者，為原告主張被告就附表所示不動產，應與原告以總價700萬元之同一條件訂定買賣契約，並於原告將前開買賣總價700萬元扣除土地增值稅後之餘額給付被告之同時，將附表編號1、2所示不動產，應有部分各1/6，分別辦理所有權移轉登記予原告沈育田、沈奎欽，並將附表編號3所示房屋之使用收益權及事實上處分權應有部分各1/6，分別讓與原告沈育田、沈奎欽，有無理由，茲敘述如下。
五、查原告主張被告以總價700萬元出售附表所示不動產應有部分各1/3予訴外人葉順生，並於102年1月8日寄發存證信函通知原告行使優先承買權，原告於收受上開存證信函後，旋即於10日內之102年1月16日寄發存證信函予被告表達願行使優先承購權之意旨，並於同年3月12日以存證信函通知被告於文到2週內與原告簽訂系爭房地買賣書面契約，願依被告102年1月8日所寄發存證信函之出賣條件履行契約等語，被告則以前詞置辯，經查：
（一）按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項固有明文。惟按，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；又當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。又買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項、第153條及最高法院20年上字第2202號判例可資參照。
（二）查被告於102年1月8日所寄發通知原告行使優先承買權之存證信函其內容略為「…擬以總價新台幣柒佰萬元整出售給葉順生，並約定付款方式如下：簽約款新台幣柒拾萬元，備證款新台幣柒拾萬元，完稅款新台幣柒拾萬元，尾款新台幣肆佰玖拾萬元，台端系共有人之一，依法有優先承購權，請於文到十日內函至…表示是否優先承購，逾期未表示者，則視為放棄優先承購…」等語，有上述被告存證信函影本1份在卷可參（見補字卷第11、12頁），而原告於同年3月12日即以存證信函通知被告於文到2週內與原告簽訂系爭房地買賣書面契約，並依被告102年1月8日所寄發存證信函之出賣條件履行契約，有前開原告存證信函影本1份在卷可參（見補字卷第13、14頁），是應認被告與訴外人葉順生之買賣契約應如上述存證信函所示「以總價新台幣柒佰萬元整出售給葉順生，並約定付款方式如下：簽約款新台幣柒拾萬元，備證款新台幣柒拾萬元，完稅款新台幣柒拾萬元，尾款新台幣肆佰玖拾萬元」，則被告辯稱被告與訴外人葉順生當初係約定待訴外人清萬公司清算完結後，再進行買賣及過戶等事宜，即雙方約定以訴外人清萬公司清算完結作為買賣契約生效之停止條件，必俟訴外人清萬公司清算完結，雙方之買賣契約始發生效力等語，尚不足採，故原告就系爭不動產應具有以上述存證信函所示被告與葉順生買賣契約約定之同一條件優先承購之優先權。
（三）再原告就系爭不動產固具有以上述存證信函所示被告與葉順生買賣契約約定之同一條件優先承購之優先權，即總價應為700萬元，而參以上述存證信函所載之付款方式，就簽約款、備證款、完稅款、尾款之數額均已明確訂定，近來土地價格高漲，依一般社會經驗法則，當應繳納高額之土地增值稅，而土地稅法第5條第1項固明定土地有償移轉時，土地增值稅納稅義務人為原所有權人，然此係原土地所有權人對稅捐機關應負之公法上義務，買賣契約當事人間非不得自行約定應由何人負擔土地增值稅之繳納，本件被告與訴外人葉順生間簽立不動產買賣契約當時，雙方已預見須繳納土地增值稅，亦屬當然，是應認被告辯稱與訴外人葉順生約定之買賣條件為被告實拿700萬元之價金，至於買賣所衍生之其餘包括但不限於仲介費、移轉登記費、地政規費、地政服務費、印花稅、契稅、地價稅及土地增值稅等一切費用，均由買受人即訴外人葉順生負擔等語，尚非不可採信。惟原告於102年10月8日始具狀變更其優先承購之條件為「被告就附表所示不動產，應與原告以總價700萬元之同一條件訂定買賣契約，並於原告將前開買賣總價700萬元扣除土地增值稅後之餘額給付被告之同時，將附表編號1、2所示不動產，應有部分各1/6，分別辦理所有權移轉登記予原告沈育田、沈奎欽，並將附表編號
3 所示房屋之使用收益權及事實上處分權應有部分各1/6，分別讓與原告沈育田、沈奎欽」，有上開民事變更起訴聲明狀1份在卷可稽（見本院卷第14頁），就買賣價金之總價變異為「前開買賣總價700萬元扣除土地增值稅後之餘額」，核與上述被告與葉順生買賣契約約定之條件，已不全然相符，尚難認係「同樣條件」，自無從認係合法行使其優先承買權。況依土地法第104條第1項「同樣條件」之要件以觀，此相優先承購規定之目的，係在不損害出賣人之情形下，轉換買賣契約之相對人，因此優先承購權之範圍，即應與原契約之範圍相同，而非賦予優先承購權人可以任意主張交易之一部分做為優先承購之範圍，因若認優先承購權人得就契約之標的、範圍等等要件為修正或變更，勢必將造成出賣人預期利益減損、程序負擔加重、交易關係複雜之影響，因而造成優先承購權人擁有足以影響出賣人實質交易內容之結果，而此即與「相同條件」要件相違背，並非土地法規範意旨之目的，則被告該部分抗辯，洵為有據。從而，原告於起訴後變更（部分不予接受）系爭不動產之買賣條件，未依被告訴外人葉順生所訂買賣契約同樣條件合法行使優先購買權，則其請求確認原告就系爭不動產有優先承買權存在，及於其以買賣總價700萬元扣除土地增值稅後之餘額給付被告時，被告應將附表編號1、2所示不動產，應有部分各1/6，分別辦理所有權移轉登記予原告沈育田、沈奎欽，並將附表編號3所示房屋之使用收益權及事實上處分權應有部分各1/6，分別讓與原告沈育田、沈奎欽，即均非正當。
六、綜上所述，原告於起訴後變更行使優先承買權之條件，於法未合，則其請求：1.確認原告對於被告所有如附表所示不動產之優先承購權存在；2.被告就附表所示不動產，應與原告以總價700萬元之同一條件訂定買賣契約，並於原告將前開買賣總價700萬元扣除土地增值稅後之餘額給付被告之同時，將附表編號1、2所示不動產，應有部分各1/6，分別辦理所有權移轉登記予原告沈育田、沈奎欽，並將附表編號3所示房屋之使用收益權及事實上處分權應有部分各1/6，分別讓與原告沈育田、沈奎欽，均無理由，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 10 月 31 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 31 日
書記官 張傑琦┌────────────────────────────────────┐│附表 │├──┬───────────────────────────┬─────┤│編號│ 不動產標示 │ 權利範圍 │├──┼───────────────────────────┼─────┤│1 │座落新北市○○區○○段○○○○○號土地，面積378.16平方公尺│ 1/3 │├──┼───────────────────────────┼─────┤│2 │座落新北市○○區○○段○○○ ○號，門牌號碼為新北市鶯歌區│ 1/3 ││ │中正二路137 號房屋，總面積619.84平方公尺 │ │├──┼───────────────────────────┼─────┤│3 │門牌號碼：新北市○○區○○○路○○○ 號未辦理保存登記之房│ 1/3 ││ │屋 │ │└──┴───────────────────────────┴─────┘