臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第51號原 告 吳明翰
陳正山前列二人共同訴訟代理人 鄭玉鈴律師
薛松雨律師林佳薇律師被 告 陳吉生訴訟代理人 余育軍上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，經本院於民國103年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告吳明翰於民國73年6 月1 日向訴外人致和皮革工業股份
有限公司（現更名為致和興業工業股份有限公司；下稱致和公司）承租附表一編號1 、4 、5 、7 、9 、11、13、15、
16、17、18號所示之11筆土地；原告陳正山於73年6 月15日向致和公司承租附表一編號1、4、5 、7 、8 、14、15號所示之7 筆土地。原告等並於上開土地上興建廠房、辦公室及構築附屬道路，租賃期間15年。原告2 人於租賃期限屆滿後，仍依契約約定方式給付租金，就上開租賃建屋之基地繼續使用、收益，出租人致和公司從未為反對之意思，前開租地建築房屋契約，依民法第451 條規定，已視為不定期限繼續契約。
㈡94年2 月24日，鈞院93年度執字第4927號清償債務強制執行
事件（下稱系爭執行事件），將致和公司如附表一所示18筆土地及附表二所示4 棟建物以合併拍賣之方式拍定予拍定人即被告，原告2 人獲悉前情後，分別於94年3 月1 日、94年
3 月4 日向執行法院提出民事聲請狀，主張原告等基於系爭拍定土地之承租人地位，爰依民法第426 條之2 、土地法第
104 條第1 項規定，分別就原告等所有建物及附屬道路之基地（即原告吳明翰為附表一編號1 、4 、5 、7 、9 、11、
13、15、16、17、18號所示之11筆土地；原告陳正山為附表一編號1 、4 、5 、7 、8 、14、15號所示之7 筆土地）依同樣條件優先購買之權，嗣因被告否認原告等之優先購買權，原告2 人於94年6 月14日就上開承租之土地向鈞院提起確認優先購買權之訴，經台灣高等法院（下稱高院）97年度重上更㈠字第133 號判決認定原告2 人就附表一所示編號1 、
4 、5 、7 、15之土地有共同優先承買權；原告吳明翰就附表一所示編號9 、11、13、16、17、18之土地有優先承買權；原告陳正山就附表一所示編號8 、14之土地有優先承買權，並經最高法院99年度台上字第151 號判決駁回被告之上訴確定（下稱前案訴訟）。
㈢查執行法院將附表一所示18筆土地及4 棟建物定為一標方式
合併拍賣，並拍定予被告，被告需受合併拍賣之條件拘束，不得僅就合併拍賣之部分標的為購買，意即致和公司與被告就附表一之全部不動產僅成立一買賣契約，原告吳明翰雖僅就附表一編號1 、4 、5 、7 、9 、11、13、15、16、17、18號所示之11筆土地有租賃關係；原告陳正山僅就附表一編號1 、4 、5 、7 、8 、14、15號所示之7 筆土地有租賃關係，惟依土地法第104 條第1 項前段所謂「同樣條件」優先購買之規定，原告自應接受致和公司與他人訂立買賣契約之一切條件，無從部分不接受或予以變更，是原告自得按拍定結果，就附表一、附表二之全部不動產全數購買。又附表二所示之4 棟建物係坐落於新北市○○區○○段○○○段000地號（已經前案訴訟認定原告有優先購買權）、355-4 地號土地，且系爭執行事件之執行程序係以一標方式合併拍賣，為使土地及建物同歸於一所有權人，俾充分發揮經濟效用，故原告就附表二所示4 棟建物亦應享有優先承買權。
㈣被告於系爭執行事件所拍定之附表一所示編號2 、3 、6 、
10、12之5 筆土地所占比例極微小，且屬零星邊緣，僅作圍牆、水溝使用，至於被告所拍定附表二之建物老舊不堪，而無對外通行道路，對被告毫無利用價值，惟對原告而言，該等土地及建物既與系爭執行事件所拍定之其他標的以一標方式合併拍賣，足見坐落位置及其使用價值皆有其不可分性，故被告以極小比例房地妨害原告等土地整體利用價值，顯係權利濫用。
㈤而被告否認原告就附表一所示編號2 、3 、6 、10、12之5
筆土地，及附表二之4 棟建物有優先購買權，原告有提起確認之訴之法律上利益，為此提起本訴。
㈥並聲明：確認原告2 人就附表一所示編號2 、3 、6 、10、
12之5 筆土地，及附表二編號1 至4 之4 棟建物有優先承買權。
二、被告則抗辯：系爭不動產於拍賣時，原告即無地上權，故無優先承買權，被告否認原告有優先承買權，且附表一所示編號2 、3 、6 、10、12之5 筆土地上還有其他建物坐落其上，並不是圍牆、水溝等語，並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告聲明請求確認原告2 人就附表一所示編號2 、3 、
6 、10、12之5 筆土地有優先承買權部分，因此部分之訴不合法，已經本院另已裁定駁回，是本判決僅就原告聲明請求確認原告2 人就附表二編號1 至4 所示之4 筆建物有優先承買權部分為判決，核先敘明。
四、查本院系爭執行事件，於94年2 月24日就執行債務人致和公司所有，如附表一所示18筆土地及附表二所示4 筆建物合併進行第二次拍賣程序，經被告拍定，有第二次拍賣公告、投標書、拍賣不動產筆錄等附於系爭執行卷（見執行卷一第30
4 至307 、335 、339 頁）。而原告2 人於94年6 月14日，曾對本件被告提起確認優先承買權存在之訴，聲明請求確認原告2 人就附表一所示之18筆土地有優先承買權。經本院94年度重訴字第220 號於95年4 月26日實體判決原告之訴駁回，原告不服，提起上訴，上訴聲明為：「原判決廢棄。二、確認上訴人（即本件原告2 人）就附表一所示之土地有優先承買權。」，經高院於97年2 月19日以95年度重上字第32
1 號判決上訴駁回，原告2 人不服，提起上訴，經最高法院以97年度台上字第1566號判決：原判決廢棄，發回高院。經高院以97年度重上更㈠字第133 號受理，而原告2 人則於該審言詞辯論程序中，減縮其等上訴聲明為：「原判決廢棄。確認上訴人吳明翰、陳正山就原判決附表一所示編號1、5 、12、14、17之土地（即本判決附表一編號1 、4 、5、7 、15所示之土地）有共同優先承買權；上訴人吳明翰就原判決附表一所示編號2 、3 、4 、7 、11、13之土地（即本判決附表一編號9 、11、13、16、17、18所示之土地）有優先承買權；上訴人陳正山就原判決附表一所示編號6 、8之土地（即本判決附表一編號8 、14所示之土地）有優先承買權。」（見高院97年度重上更㈠字第133 號卷第243 、24
5 頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，而經高院於98年8月18日依原告2 人上開減縮後之聲明，判決原告2 人勝訴；被告不服，提起上訴，經最高法院99年度台上字第151 號於99年1 月21日裁定上訴駁回，而告確定。原告2 人遂依上開前案訴訟之確定判決行使優先承買權，而於100 年7 月8 日向執行法院繳清附表一編號1 、4 、5 、7 、8 、9 、11、
13、14、15、16、17、18共13筆土地之拍賣價金（見執行卷三第315 至318 頁) 。惟原告2 人並於同日具狀向執行法院聲請就其餘附表一編號2 、3 、6 、10、12所示之5 筆土地及附表二所示之4 筆建物一併優先承買（見執行卷四第1 頁）。經執行法院司法事務官於100 年8 月8 日駁回其等聲請之處分，原告2 人聲明不服，提出異議，經本院以100 年度事聲字第284 號裁定駁回其等之異議，原告2 人不服，提起抗告，經高院100 年度抗字第1781號裁定抗告駁回。原告2人提起再抗告，經最高法院101 年度台抗字第337 號裁定駁回再抗告確定，此經本院調閱系爭執行卷及前案訴訟卷無訛，並有上開相關之裁判書及影卷在卷可稽（見本院卷一第44至54頁、第163 至165 頁）。
五、原告雖主張：執行法院於系爭執行事件係將附表一之18筆土地及附表二之4 筆建物合併以一標方式拍賣，為使土地及建物同歸於一所有權人，俾充分發揮經濟效用，故原告就附表二之4 筆建物亦應享有優先承買權，且附表二之建物老舊不堪，而無對外通行道路，對被告毫無利用價值，惟對原告而言，該建物既與原告前案訴訟判決確定原告得優先承買之其他標的以一標方式合併拍賣，足見坐落位置及其使用價值皆有其不可分性等語。惟查：
㈠按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購；又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；土地法第34條之1 第4 項、第
104 條第1 項前段分別定有明文。上開規定之立法意旨，無非為簡化共有關係，或達到使用與所有合一之目的，以促進土地之有效利用，具有法定形成權之性質，不容許任意予以剝奪；又法定優先承買權，為法律所明定，不得任意創設。執行法院雖將數執行標的合併拍賣，惟並無創設優先承買權之效力（最高法院97年台抗字第602 號、98年度台抗字第1001號裁定、101 年度台抗字第337 號裁定意旨參照）。是系爭執行事件固將附表一之18筆土地及附表二之4 筆建物合併為一標拍賣，惟依上揭說明，該合併拍賣之執行方法並無創設優先承買權之效力。原告2 人既非附表二所示4 筆建物之法定優先承買權人，即不因上開合併拍賣之執行方法而擴及取得該4 筆建物之優先承買權。
㈡又強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即拍定人為買
受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位為出賣，故於執行法院拍賣二筆以上不動產，若經執行法院代債務人（出賣人）定合併拍賣之條件，並經拍定人依之標買，此際，主張優先承購權之人應為合併購買之表示始得認其已依「同樣條件」之合法行使優先承購權之情形，應係限於下列二種情形：⒈就合併拍賣之數不動產均有優先承購權之人，其行使優先承買權，應就合併拍賣之標的中，其有優先承購權之數標的均為合併購買之表示。而非謂就其並無優先承購權之其他合併拍賣之標的，亦得創設優先承買權令其優先承購。此有最高法院100 年度台再字第46號判決、100 年度台上字第432 號判決、99年度台抗字第464 號裁定可資參照。⒉合併拍賣之標的係依法律規定應一併移轉之情形，例如：農業發展條例第18條第4 項規定農舍應與其坐落用地併同移轉，故依法即應合併拍賣。此際，合併拍賣之農舍及坐落土地之應有部分，土地共有人欲行使優先承買權，即應就農舍為合併購買之表示，此亦有最高法院102 年度台上字第26號判決可資參照。否則，倘不為上開限制，而認只要是出賣人合併出售或執行法院合併拍賣之數不動產，不論有無上開情形，優先承買權人均應一併承買，則可能造成，因出賣人或執行法院將原無優先承買權人之標的，或優先承買權人不同之標的，或法律未規定「應」合併拍賣（即應一併移轉）之標的，藉以同一買賣契約合併出售之方式，恣意創設法律所無規定之優先承買權，致產生剝奪其他法定優先承買權人之優先承買權之情形，或藉此方式不當搭售其他標的，或因此發生綁標等等弊端。因此，本件附表一編號1 、4 、5 、7 、
8 、9 、11、13、14、15、16、17、18所示之土地雖經前案訴訟判決確定由原告2 人共同或分別優先承買，然原告2 人係因分別於其等承租之上開土地上，有他筆其等自行因租地所興建之門牌號碼為新北市○○區○○路0 段000 號、2-5號、2-6 號、2-7 號之建物存在（見本院卷一第218 頁反面），而就上開土地有法定之優先承買權之故。然原告2 人就與上開土地合併拍賣之附表二所示4 筆建物，並無法定優先承買權，且附表二所示4 筆建物，亦無應與附表一編號1 、
4 、5 、7 、8 、9 、11、13、14、15、16、17、18所示之土地一併移轉之法律規定，是依上說明，原告自不得就附表二所示4 筆建物亦主張一併優先承買。
㈢再者，倘認優先承買權人應就出賣人合併出售或執行法院合
併拍賣之全部標的均為合併購買之表示，始得認已依「同樣條件」合法行使優先承購權，則查：原告2 人本係分別與致和公司訂立租賃契約承租土地，其2 人承租之土地範圍不完全相同，其等於其上所興建之建物亦不同。而附表一之18筆土地與附表二之4 筆建物雖經執行法院合併為一標拍賣，然原告2 人於系爭執行事件及於前案訴訟，原均僅各自就其等所承租之土地主張行使優先承買權，並經前案訴訟確定判決確認原告2 人就附表一編號1 、4 、5 、7 、15所示之土地有共同優先承買權；原告吳明翰就附表一編號9 、11、13、
16、17、18所示之土地有優先承買權；原告陳正山就附表一編號8 、14所示之土地有優先承買權。意即前案訴訟之確定判決並未認定原告2 人僅就附表一之部分土地各自行使優先承買權係不合法，足認原告謂其應接受致和公司合併出售附表一、附表二之不動產之條件，而就附表一、附表二之全部不動產全數購買，始符合土地法第104 條第1 項前段所謂「同樣條件」之規定云云，洵屬無據，自不足採。
㈣另原告2 人於本件起訴聲明請求確認其等就附表一編號2、3
、6 、10、12所示之5 筆土地亦有優先承買權部分，因此部分之訴違反民事訴訟法第263 條第2 項規定而不合法，已經本院另依同法第249 條第1 項第7 款規定予以裁定駁回。且查，附表一編號2 所示348-1 地號土地之共有人即訴外人王自強，業依土地法第34條之1 第4 項規定，向執行法院聲請對該筆土地行使優先承買權，並繳清該筆土地之拍賣價金新臺幣340 萬元，且經執行法院核發該筆土地之權利移轉證書予王自強收受，而由王自強取得該筆土地所有權（強制執行法第98條第1 項規定參照），有土地登記謄本、執行法院
100 年7 月7 日通知函、聲請狀、執行筆錄、執行法院100年8 月17日執行命令、繳費收據、不動產權利移轉證書、送達證書可稽（見執行卷三第358 、363 頁；執行卷四第8 、
70、77頁；執行卷六）。是附表一編號2 、3 、6 、10、12所示之5 筆土地，原告2 人已不得主張優先承買權，則其等所謂附表一之18筆土地與附表二之4 筆建物為同一買賣契約，均應一併由原告2 人優先承買云云，顯然已失所據。
㈤況系爭執行事件雖合併拍賣附表一之18筆土地及附表二之4
筆建物，然拍賣公告並未訂有「土地共有人或租地建屋之承租人欲行使優先承購權，應就合併拍賣之全部土地建物一併承買」之拍賣條件，反而於拍賣公告附註欄第七項訂定：「本件編號1 、2 、5 、8 、9 之土地係拍賣土地應有部分，拍定後不點交，各土地共有人有優先承購權。」之拍賣條件（見本院卷一第6 頁），即附表一編號1 、2 、5 、8 、9之土地共有人，僅就各該共有之土地有優先承購權。
㈥至原告另謂：附表二所示4 筆建物均坐落於附表一編號4之
344 地號土地上，而344 地號土地已經前案訴訟確認由原告優先購買，故應使土地及建物同歸一人，俾發揮經濟效用一節。按土地法第104 條第1 項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」故上開規定，應限於「僅基地」或「僅房屋」出賣時始有適用，基地及其上房屋同時出賣時，自無該條項優先承買權規定之適用。此有最高法院100 年度台再字第55號判決、最高法院100 年度台上字第802 號判決可資參照。本件原告2 人係分別向致和公司承租「土地」興建建物，其等自僅對其等各自租賃之「土地」有優先承買權，而不及於土地上之建物。又經本院履勘現場並囑託地政機關測量結果，附表一編號2 之土地（即348-1 地號）係位於附表二編號2 之凌雲路3 段2 號建物大門（其上招牌為：凌雲路三段二號東門、豐盈事業有限公司；見本院卷一第223 頁相片）前方出入之空地；附表一編號3 之土地（即349-1 地號）部分為空地、部分有T 棚、無門牌之鐵皮屋坐落其上（見本院卷一第224 頁相片）；附表一編號6 之土地（即377-1 地號），僅有1 平方公尺位於附表二所示建物所在之廠區圍牆內，其餘154 平方公尺均為該廠區圍牆外之斜坡空地（見本院卷一第223 、224 頁相片）；附表一編號10之土地（即355-5 地號）係位在該廠區內某建物旁之通道（見本院卷一第
22 5頁相片）；附表一編號12之土地（即355-4 地號）位於該廠區內，有部分為空地（20平方公尺），其餘為T 棚、無門牌之鐵皮屋、水箱、1 層RC建物、3 層RC建物所坐落（見本院卷一第225 頁相片），此有本院勘驗筆錄（見本院卷一第219 至225 頁）及新北市新莊地政事務所102 年11月28日新北莊地測字第0000000000號函檢送之土地複丈成果圖表在卷可稽（見本院卷一第278 至280 頁）。次查：附表二編號
4 之該筆已辦理保存登記之原建物業已拆除滅失，但並未向地政機關辦理滅失登記，此為原告所是認（見本院卷一第22
6 頁、卷二第35頁），並經系爭執行事件之執行法院查明在卷（見執行卷二第265 、266 、269 至280 頁、執行卷三第
244 頁執行筆錄）。而附表二編號1 、2 之建物均另有未辦理保存登記之附屬增建，附表二編號4 之建物拆除滅失後，則另有未辦理保存登記之新建物，上開未辦保存登記之增建、新建物，均有部分坐落於附表一編號12（即355-4 地號）之土地上，有部分坐落於他筆土地上，業經執行法院囑託地政機關測量後，依土地登記規則第139 條第3 項規定編列建號，編造建物登記簿，而為查封登記，有登記謄本3 紙在卷可參（見本院卷二第22至24頁）。是可知同屬執行債務人致和公司所有，附表二所示建物（含未保存登記之增建、新建部分）坐落之基地，及該建物所在廠區T 棚坐落之土地、出入通道之土地等，已經系爭執行事件併同附表二之建物拍賣。是雖附表二之建物（含未保存登記之增建、新建部分）有部分坐落於原告2 人向致和公司承租之附表一編號4 （即34
4 地號）土地上，然亦有部分係坐落於非原告2 人所承租之附表一編號12（即355-4 地號）等原告不得優先承買之土地上。是依前揭說明，本件係基地併同地上房屋出賣，該地上房屋即附表二所示4 筆建物，原告自無優先承買權。
六、綜上，原告2 人就附表二所示4 筆建物並無優先承買權，是其等聲明請求確認其等就附表二所示4 筆建物有優先承買權，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第
1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 103 年 2 月 14 日
民事第四庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 2 月 14 日
書記官 張美玉附表一：
┌──┬──────────────────────────┐│土地│ │├──┼────────────────────┬─────┤│編號│地號 │權利範圍 │├──┼────────────────────┼─────┤│1. │新北市○○區○○○段○○○段000地號 │21/48 │├──┼────────────────────┼─────┤│2. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │1/6 │├──┼────────────────────┼─────┤│3. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │├──┼────────────────────┼─────┤│4. │新北市○○區○○○段○○○段000地號 │全部 │├──┼────────────────────┼─────┤│5. │新北市○○區○○○段○○○段000地號 │1/2 │├──┼────────────────────┼─────┤│6. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │├──┼────────────────────┼─────┤│7. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │├──┼────────────────────┼─────┤│8. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │1/2 │├──┼────────────────────┼─────┤│9. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │1/2 │├──┼────────────────────┼─────┤│10. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │├──┼────────────────────┼─────┤│11. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │├──┼────────────────────┼─────┤│12. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │├──┼────────────────────┼─────┤│13. │新北市○○區○○○段○○○段000地號 │全部 │├──┼────────────────────┼─────┤│14. │新北市○○區○○○段○○○段000地號 │全部 │├──┼────────────────────┼─────┤│15. │新北市○○區○○○段○○○段000000地號 │全部 │├──┼────────────────────┼─────┤│16. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │├──┼────────────────────┼─────┤│17. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │├──┼────────────────────┼─────┤│18. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │└──┴────────────────────┴─────┘附表二：
┌───────────────────────────────────────┐│建物 │├──┬──┬──────────┬────────┬──────┬──────┤│編號│建號│基地坐落 │建物門牌 │權利範圍 │備 註│├──┼──┼──────────┼────────┼──────┼──────┤│1. │10 │新北市○○區○○○段│新北市五股區凌雲│全部 │ ││ │ │坑口小段344 、355-4 │路三段二號之三 │ │ ││ │ │地號 │ │ │ │├──┼──┼──────────┼────────┼──────┼──────┤│2. │7 │新北市○○區○○○段│新北市五股區凌雲│全部 │ ││ │ │坑口小段344地號 │路三段二號 │ │ ││ │ │ │ │ │ │├──┼──┼──────────┼────────┼──────┼──────┤│3. │8 │新北市○○區○○○段│新北市五股區凌雲│全部 │ ││ │ │坑口小段344地號 │路三段二號之一 │ │ ││ │ │ │ │ │ │├──┼──┼──────────┼────────┼──────┼──────┤│4. │9 │新北市○○區○○○段│新北市五股區凌雲│全部 │已拆除滅失。││ │ │坑口小段344地號 │路三段二號之二 │ │ ││ │ │ │ │ │ │└──┴──┴──────────┴────────┴──────┴──────┘