臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第516號原 告 謝玉珍訴訟代理人 林福地律師被 告 江鴻升訴訟代理人 江肇欽律師
吳俊宏律師上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國103年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國100年3月間與被告之兄即江鴻壽二人各出資新臺
幣（下同）150萬元，合計300萬元，以總價1,300萬元之價格共同向第三人購買如附表所示之不動產（下稱系爭房地），雙方與被告約定借用被告之名義登記為所有權人。原告於100年1月31日代付系爭房地之訂金10萬元，並分別於100年2月1日及3月14日各支付90萬元、50萬元，合計共150萬元；101年8月間因雙方共同出資之資金不足支付系爭房地銀行貸款等相關費用，江鴻壽並委由其女友張育君以其手機傳送簡訊給原告，要求原告再匯款20萬元至被告開設於第一銀行南京東路分行之帳戶（帳號：000-00-000000，下稱系爭帳戶）。嗣系爭房地於101年11月間出租予第三人。詎被告竟將系爭房地委請東森房屋積穗圓山店（江鴻壽所開設之仲介公司）及張育君仲介出售。為維護原告之權益，避免被告將系爭房地擅自出售予第三人，原告聲請鈞院假處分禁止被告就系爭房地為移轉、設定負擔等侵害債權人所有權之行為，並對被告為保全執行將系爭房地查封。嗣被告對該假處分裁定提出抗告，原告始確定被告已於102年5月28日將系爭房地出售予第三人連美燕。原告既已於上列假處分聲請狀中向被告為終止借名登記契約關係之意思表示，並再以本件起訴狀繕本之送達對被告為終止借名登記契約關係之意思表示，故兩造間就系爭房地之借名契約關係即已終止。
㈡購買系爭房地時，原告、江鴻壽及張育君均為東森房屋員山
連城店之同事，江鴻壽係該店之大股東，同時也是老闆，原告與張育君皆是該店之仲介人員，江鴻壽與其女友張育君，兩人交往多年關係密切且形同夫妻，江鴻壽諸多事務均委由張育君代為處理，系爭房地之相關事務，亦復如是。當時系爭房地之買賣仲介事宜，賣方顏江山之開發人員是原告，張育君則負責擔任買方之仲介，因為實際買主為原告及江鴻壽二人，其等不便出面，才會借用被告之名義擔任買方並將系爭房地登記其名下。故所有系爭房地買賣價金均由原告及江鴻壽出資後存入被告帳戶，再由被告帳戶匯款支出各期價款予賣方。同時並以被告名義辦理銀行房貸，亦以被告帳戶轉匯支付尾款予賣方，嗣後各期銀行房貸款項則由原告與江鴻壽共同出資款項支應，並由被告帳戶直接扣款。系爭房地出租後，承租人租金亦匯入被告帳戶，用以負擔部分銀行房貸款項。又原告與江鴻壽除共同投資買賣系爭房地外，先前二人亦曾共同投資買賣其他房地，亦借用被告名義登記於被告名下，並用被告名義辦理銀行房貸，過程相當順利。原告與江鴻壽為多年之同事，彼此有足夠之互信，所以原告對其等二人自是信任有加，系爭房地買賣過程，原告未曾要求江鴻壽或被告簽署任何文件，或交付買賣契約或權狀正本等資料。且江鴻壽就與原告共同出資購買系爭房地之事，曾在東森房屋員山連城店開會時，向所有在場同事大方表明系爭房地確實是由原告與江鴻壽兩人共同出資購買之事實，原告對此當然更不疑有他。惟原告於101年4月間從東森房屋離職至太平洋房屋任職後，初始江鴻壽與原告相安無事，雙方仍以共同出資之模式繼續處理系爭房地相關事宜。孰料，嗣後江鴻壽竟未與原告共同討論協商，即逕自處理系爭房地之仲介出售事宜。
㈢爰依民法第179條、第541條第2項規定提起本訴，請求擇一
判決等語。併為聲明：被告應將附表所示之土地及建物移轉登記予原告。
二、被告則以：㈠系爭房地係由被告於100年1月31日向顏江山所購買，總價13
00萬元，但因被告當天人在南部來不及趕回新北市才臨時電請被告的母親江張阿滿代為出面簽約，並指定被告為登記名義人，可見原告所主張向第三人購買受系爭房地之時間不但與事實完全不合，且對於出面簽訂買賣契約之人也完全弄錯，倘其確實為真正所有權人，又怎會連最基本之買賣時間以及買方之名義等重要細節都完全不清楚呢？顯然原告之主張明顯出於虛捏。再者，若被告確係原告所借名之人，則買賣契約之簽訂理當由被告出面擔任買方名義人才對，怎會是由不相干之被告母親江張阿滿出面簽約，再指名登記給被告呢？凡此均與常情不合，顯見原告之主張非可遽信。原告雖自稱出資150萬元，但除了空言聲稱於100年1月31日代付系爭房地訂金10萬元，並分別於2月1日及3月14日各給付90萬、50萬外，並未提出任何給付之證明。尤其原告先則陳稱係於100年3月間才與江鴻壽約定各出資150萬元向第三人購買系爭房地，嗣陳稱早在100年1月31日即代付購屋訂金10萬元，明顯不符。
㈡原告雖主張曾與江鴻壽約定借用被告之名義為系爭房地之所
有權人，惟原告並未提出任何證據加以證實。況以原告多年擔任不動產經紀營業員之實務經驗而言，理應知道不動產買賣、投資或涉及借名登記等商業交易事項，均需以書立書面契約以為佐證，較為穩妥，並免糾紛，豈可能毫無留下任何憑據即委託被告出資購買呢？是原告一方面空言主張曾與被告合作買賣投資系爭房地及案外其他房地，一方面又稱因與江鴻壽為多年同事互信有加，故未簽定書面契約而無證據可得證明云云，均屬空口白話，不可遽然採信。至於原告主張借名登記之其他證據，被告均否認，如下：
⒈原證1之土地及建物登記第二類謄本乃任何人都可上網查閱下載列印，自難謂有與原告所主張之事實有任何關聯性。
⒉原證2之土地及建物權狀影本，則是因為原告係系爭房地買
賣之經紀營業員，因此手上留有權狀影本並不令人驚訝，不足以證明原告之主張為真。
⒊原證3、4之店面收支明細、手機簡訊資料則全是原告片面自
行製作之文件，被告否認其形式及實質真正；尤其上開文件之內容縱令為真，也與被告無涉，自不能證明兩造間存在所謂之借名登記關係。
⒋原證5之匯款單則係因江鴻壽積欠被告借款未還，而被告因
為購買系爭房地必須支付相關貸款及費用，乃向江鴻壽請求返還，江鴻壽同意先行返還部分款項，事後被告收到原告匯來3筆款項，分別是100年2月1日90萬元、同年3月14日40萬6142元及101年9月3日20萬元，但被告只是被動收受，事前並不知原告匯款的原因，後來經向江鴻壽詢問才知悉係其請原告所匯。可見原告匯給被告款項，乃有上開轉折及內部之原因，並非因兩造間有直接之金錢往來，故原告隱匿內部關係妄作曲解，實非誠信。尤其，原告所匯之第3筆20萬元，時間是在101年9月3日，與系爭房地之買賣係在100年1月間所完成，前後相差長達1年半以上，根本與系爭買賣完全無關。
⒌原證6之租賃契約書不僅不足以證明有所謂借名登記關係存
在，反而足以證明系爭房地確係被告自行買受，蓋如原告確為真正所有權人，依理應由原告與江鴻壽共同出租才屬合理，然實際上係被告於買受系爭房地後，於101年10月20日以每月3萬元出租與訴外人傅鈺娟，為期1年，該押租金6萬元係由被告所收取，且出租人亦按月將租金3萬元繳納與被告，故原告之主張明顯違背經驗法則而不足取。
㈢被告支付下列款項，可證明系爭房地確係被告所買受，被告
才是真正之所有權人，絕無原告所謂借名登記關係之事實存在：
⒈系爭房地之訂金、各期買賣價款、辦理系爭房地過戶等相關費用、各期房貸：
⑴訂金10萬元：係被告於100年1月26日以提款卡自被告名下第
一銀行000-00-000000帳號之帳戶（下稱系爭帳戶）中分4次，各提出3萬、2萬、3萬、2萬，合計10萬元，同日被告將10萬元交給買方經紀營業員江鴻壽作為向賣方斡旋之斡旋金，嗣於同年月31日正式簽訂買賣契約書時直接轉作簽約定金，故原告主張該10萬元為其所交付云云，不但無任何憑據，而且對於細節亦交待不清，自不足採信；⑵另被告分別在100年2月1日、3月4日、3月24日、3月29日各
匯款190萬元、906,142元、3,308,667元、6,591,333元給賣方，同年3月15日代賣方給付土地增值稅款93,858元，合計1,290萬元；復於3月29日匯39萬元之仲介費用給鴻遠不動產有限公司，足見各期買賣價款及仲介費等款項都是由被告自行支付。
⑶交屋款10萬元：係由被告於100年3月29日自系爭帳戶中領取
現金10萬元（當天同時匯給賣方買賣價款6,591,333元及鴻遠不動產有限公司仲介費39萬元，於扣除手續費及其他應付款共290,110元後，故傳票上只記載金額99,890元，特此說明）；被告於100年3月間給付代書費35,281元、契稅14,934元、登記費及書狀費16,521元。系爭房地自100年4月25日起即開始繳納貸款本息，每月分別為64,480元、65,028元、65,512元不等，至102年7月24日為止，總計自系爭帳戶中扣款累計高達1,831,852元。
⒉系爭房地之整修費用、住宅及地震保險費等、房屋稅、地價稅、管理費：
被告於100年7月29日給付系爭房地內部整修、清運、水電、裝潢等費用893,144元；100年3月24日給付系爭房屋之住宅火災及地震保險費1,991元；又繳納復水費844元、復電費4,751元、天然瓦斯費850元及漏水油漆修補費15,000元；被告買受系爭房地後繳納101年度、102年度之房屋稅各5,550元、5,484元及101年度地價稅7,236元；被告按月繳納系爭房地所屬社區之三民合家歡管理委員會之管理費；被告於101年8月24日自系爭帳號中分2次，各提出3萬合計共6萬元，繳納配合政府污水下水道工程而進行的房屋修改工程款。倘被告係借名登記人，為何還會支付上列費用。且若原告係真正所有權人，為何於買受系爭房地後，從未出現過或支付過上列費用。
⒊由上列金額統計，被告實際上已支出之總金額高達16,217,
926元，即使扣除貸款1,300萬元不算，也自行給付了3,217,926元，姑不論原告所匯入被告帳戶之款項1,506,142元，實際上根本不是因所謂借名關係而匯入，而係受江鴻壽要求所匯，業如前述，更何況上開原告所匯之金額連付貸款都不夠，故原告竟以區區150餘萬元就出面主張擁有價值近二千萬元之系爭房地產權之一半，又豈得謂合理乎？㈣依不動產經紀業管理條例第19條第1項規定，經紀人員（包
括經紀人及經紀營業員）均不得以他人名義買受所仲介經紀之不動產以賺取差價，違者依同法第29條第1項第3款可能被處以6萬元以上30萬元以下之罰鍰。則本件係賣方顏江山委託鴻全不動產有限公司仲介銷售系爭房地，原告即為本件仲介銷售案之經紀營業員，因此，依法原告根本不可以利用他人名義購買系爭房地去賺差價，原告身為專業人員對此規定應知之甚詳，故其自稱係借用被告名義購買系爭房地，不但不是事實，也於法不合。
㈤至於證人王大豪、張文彬之證詞，均係與原告有業務合作往
來且關係密切，是其證詞已難謂無偏頗之虞，且由上列二位證人之證言內容不但與原告所主張之事實不合，彼此間更存有諸多矛盾之處，自無遽加採信之餘地等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：顏江山曾於99年11月11日專任委託鴻全不動產有限公司就系爭房地進行銷售，斯時原告為系爭房地銷售案之經紀營業員，負責處理顏江山委託銷售事宜；100年1月31日江張阿滿與顏江山簽定不動產買賣契約書，雙方就系爭房地，成立買賣契約關係，買賣價金為1,300萬元，並指定移轉登記權利名義人為被告；被告分別於100年2月1日、3月14日（被告誤載為100年3月4日）、3月24日、3月29日各匯款190萬元、906,142元、3,308,667元、6,591,333元於顏江山；101年10月20日被告將系爭房地出租予傅鈺娟，租期自101年11月1日起至102年10月31日止，押金6萬元，租金為每月3萬元；被告自100年4月25日起從系爭帳戶扣款，繳納系爭房地之貸款本息，100年4月25日扣款64,480元、100年5月24日扣款65,028元、100年6月24日扣款65,028元、100年7月25日扣款65,028元、100年8月24日起每月扣款65,512元，至102年7月24日為止之事實，為兩造所不爭執，並有東森房屋委託銷售契約書、不動產買賣契約書（附不動產標的現況說明書、房地產權點交書）、被告系爭帳戶節本、第一商業銀行匯款申請書回條4份、房屋租賃契約書附卷可稽（見本院卷第103-104頁、第74-85頁、第96-102頁）。
四、兩造爭執要點為：原告、江鴻壽2人是否與被告約定借用被告之名義登記為系爭房地之所有權人？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917號、43年臺上字第377號判例意旨參照）。
本件原告主張原告、江鴻壽2人共同出資購買系爭房地，並與被告約定借用被告之名義登記為系爭房地之所有權人之事實，既為被告所否認，是原告自應就此積極有利之事實負舉證責任。
㈡經查：
⒈原告於100年2月1日匯款90萬元、同年3月14日匯款406,142
元及於101年9月3日匯款20萬元入被告之系爭帳戶，共計1,506,142元之事實，業經被告自認如上（詳事實及理由欄二、㈡⒋、㈢⒊）；依原告提出之店面收支明細及手機簡訊資料（見本院卷第14-17頁、第119-121頁）所示，可知原告與江鴻壽有合資投資三民店面，江鴻壽並透過張育君通知原告於101年9月3日匯款20萬元入被告之系爭帳戶；證人王大豪證稱：「原告認為房屋價錢不錯，可以投資就找江鴻壽合資購買系爭房屋（即系爭房地）。因為牽涉貸款，所以登記名義人為被告（江鴻壽的弟弟）。（法官問：以上事實從那裡得知？）因為我當時是店長，這是店內委託的案子，只要公司有簽約我一定要在現場，所以我知道這件事情。（法官問：兩造有無約定如何拆帳、賣屋？）簽約當天被告並未出現，其他狀況我不知道。原告有告訴我系爭房屋是原告與江鴻壽共同投資，因為被告財資歷不錯，所以貸款金額較高。‧‧‧（法官問：江鴻壽有無跟你說過跟原告合資購買系爭房屋的事？）沒有。‧‧‧，（原告訴訟代理人問：你在員山連城店工作時，江鴻壽是否曾經在開會時說過系爭房屋是江鴻壽與原告一起出資購買的？）我記得股東會時有提過，江鴻壽對著大家講說系爭房屋是他與原告投資的。‧‧‧（被告訴訟代理人問：你是否曾與原告合資購買房子？）有一次，應該是員山路151巷4樓，也是登記在別人名下。（被告訴訟代理人你與原告間有無合夥經營事業或金錢往來？）有合夥經營太平洋房屋員山環球店，原告也是太平洋房屋員山環球店的股東，我也是股東。」等語（見本院卷第125-126頁）及證人張文彬證稱：「（法官問：是否知道新北市○○區○○路0段000巷00號房屋，原告跟人一起投資的事？）之前還在東森房屋任職的時候，有聽說。（法官問：你如何得知？）我以前的老闆江鴻壽說的，原告也會跟江鴻壽討論，所以我有聽到。（原告訴訟代理人問：系爭房屋購入後如何登記？）老闆江鴻壽找他的兄弟作為登記名義人。（原告訴訟代理人問：江鴻壽與張育君當時是何關係？）男女朋友，我們都叫張育君老闆娘。」等語（見本院卷第127-128頁）。綜上足見，原告與江鴻壽應有共同投資購買系爭房地，惟證人王大豪、張文彬均係在不同時地先後自原告或江鴻壽之言談中分別得知原告與江鴻壽共同投資購買系爭房地，登記名義人為被告（江鴻壽的弟弟）等情，並非親自見聞原告與江鴻壽合意共同投資購買系爭房地，並共同與被告合意由原告與江鴻壽共同借用被告之名義登記為系爭房地之所有權人之事實之人，故尚難僅憑原告與江鴻壽有共同投資購買系爭房地，或證人王大豪、張文彬之證詞，即認原告、江鴻壽2人有與被告約定借用被告之名義登記為系爭房地之所有權人。
⒉依原告提出之土地及建物謄本、土地及建物權狀、匯款單、
租賃契約、591房屋交易網資料兩份、假處分裁定、查封登記函、民事抗告狀、假處分聲請狀（見本院卷第8-13頁、第18-56頁）所示，亦無從據以認定原告、江鴻壽2人有與被告約定借用被告之名義登記為系爭房地之所有權人。
⒊況依上列兩造不爭執之事實，足見系爭房地係於100年1月31
日由江張阿滿出面與顏江山簽定不動產買賣契約書，並指定移轉登記權利名義人為被告，被告並匯交顏江山買賣價金及繳納系爭房地之貸款本息，復將系爭房地出租予傅鈺娟。
⒋此外，原告復未提出其他積極證據證明之，是原告主張原告
、江鴻壽2人有與被告約定借用被告之名義登記為系爭房地之所有權人等語，即乏依據，尚不足採。
㈢綜上所述，原告與江鴻壽應有共同投資購買系爭房地，惟原
告就其主張原告、江鴻壽2人有與被告約定借用被告之名義登記為系爭房地之所有權人等情，則未能舉證以實其說，故本件尚難認原告、江鴻壽2人與被告約定借用被告之名義登記為系爭房地之所有權人。則原告進一步主張其已於上列假處分聲請狀中向被告為終止借名登記契約關係之意思表示，並再以本件起訴狀繕本之送達對被告為終止借名登記契約關係之意思表示，故兩造間就系爭房地之借名契約關係即已終止等語，亦乏依據，自不可採。
五、從而，原告依民法第179條、第541條第2項規定，請求被告給付如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 103 年 2 月 27 日
民事第二庭 法 官 楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 2 月 27 日
書記官 李惠茹