臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第716號原 告 許主恩被 告 宏昌磚廠股份有限公司法定代理人 莊雅惠訴訟代理人 陳萬發律師被 告 王榮春訴訟代理人 孫文齡
王清平被 告 財政部國有財產署法定代理人 莊翠雲訴訟代理人 黃偉政複 代理人 王貴蘭
葉銘勳被 告 黃子芸
黃子宸上二人共同訴訟代理人 李承訓律師
陽文瑜律師複 代理人 楊曉蘋
黃忠成被 告 許主文 住新北市○○區○○路○○○○ 號5 樓
李雯華 住新北市○○區○○路○○○ 號2 樓上 一 人訴訟代理人 陳麗真律師被 告 許淑玲 住新北市○○區○○路0 段000 巷00號
許皓雲 住新北市○○區○○路○○○ 號2 樓上列當事人間分割共有物事件，經本院於民國一○三年三月四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○○段○○○地號土地准以變價之方式分割，所得價金由兩造依如附表所示應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造依如附表所示應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分被告王榮春、許主文、許淑玲、許皓雲經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張
（一）緣坐落於新北市○○區○○段○○○○○段000 地號土地（以下簡稱：系爭土地）為兩造共有。按各共有人得隨時請求分割共有物，民法第823條第1項定有明文，而共有人間並無不能分割之約，故原告請求分割與法應無不合。又系爭土地地目為林，土地使用分區為農業區，為求土地最大經濟效益及土地若以原物分割後將造成土地細分，面積狹小而不利於土地使用，而無法發揮經濟上之利用價值。本件以原物分割顯有困難，因而若將系爭共有土地變賣所得價金依共有人之應有部分比例分配於各共有人，符合公平均衡。
（二）聲明：原告與被告等共有坐落新北市○○區○○段○○○○○段000地號土地，准予變價分割，並按附表所示應有部分比例分配價金。
二、被告則以上開情詞置辯：
（一）被告宏昌磚廠股份有限公司（以下簡稱：宏昌公司）部分：
1. 查系爭坐落於新北市○○區○○段○○○○○段○000 地
號土地之面積共計3923平方公尺，被告宏昌公司對於該系爭土地之所有權權利範圍，係占「40分之13」，比例極高，依此比例而計算被告宏昌公司之應有部分面積，約計1,275平方公尺（計算式：3,923×13/40＝1,275）係屬全體土地共有人之權利範圍比例次大者，所占之面積亦是土地共有人中應有部分面積次大者，如以被告宏昌公司於102年10月21日陳報之答辯（二）及聲請調查證據狀之附圖所示Ａ位置（最旁邊），裁判分割予被告宏昌公司，該位置並無影響其他共有人，亦顧及兩造各當事人之權益，應屬較適當之分割。又系爭土地係屬都市土地，非屬農業發展條例第3條第11款規定之耕地，其分割並不受農業發展條例第16條之分割後最小面積應達0.25公頃（即2,500平方公尺）以上之限制。換言之，本件系爭土地之分割面積，未受到限制。被告許主文、李雯華、許淑玲、許皓雲或為原告之配偶或親屬，原告可以原物分割之方式金錢找補與該等被告，故無變價分割之必要。
2. 聲明：請求就兩造共有坐落於新北市○○區○○段○○○
○○段○000地號土地，將其中被告宏昌公司102年10月21日陳報之答辯（二）及聲請調查證據狀之附圖所示Ａ位置面積1,275平方公尺分割予被告宏昌公司。
（二）被告王榮春部分：
1. 共有物之分割以「原物分配」為優先，僅原物分配顯有困
難時，方得請求變價分割，今原告起訴逕以變價分割方式請求分割系爭土地，卻未舉證說明系爭土地以原地配回方式有何不可行之處，顯已牴觸民法第824 條規定；從而，系爭土地之分割應以原地配回方式為之，至為灼然。
2. 聲明：（1） 原告之訴駁回；（2）兩造共有之新北市○
○區○○段○○○○○段000 地號土地，應分割如附圖所示，即被告王榮春102年10月18日陳報民事答辯狀之附圖邊角編號A區塊（即橘色部分）分歸被告王漢傑、洪巧真、王榮春三人分別依3分之1應有部分分別共有之。
（三）被告財政部國有財產署部分（以下簡稱：國有財產署）：
1. 系爭土地面積總計3,923 平方公尺，共有人含被告在內共
計12人，考量共有人眾多，若採原物分割不利土地完整利用，勢必減損經濟價值；國有應有部分之財產來源為抵稅地，為始符合遺產與贈與稅法施行細則第51條「抵繳之實物應盡速處理」原則，故被告國有財產署主張依民法第824條第2項第2款變賣共有物以價金分配於各共有人之方式為分割，然若變價分割有困難時，請求分配國有應有部分於臨街、地形完整、地上無占用、易於管理使用之部分，以維國產權益，故同意原告變價分割之方案。
2. 聲明：請求變賣共有物以價金分配於各共有人。
（四）被告黃子芸、黃子宸部分：
1.按現行農業發展條例第3條第11款規定之耕地，指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，而依原告提出之系爭土地使用分區證明書，系爭土地為林口特定區都市計劃範圍內之土地，顯係依都市計畫法劃定之土地，非依區域計畫法劃定之上開範圍土地，非屬農業發展條例所稱之耕地自明。又系爭土地所載使用分區雖為農業區，然使用分區為農業區者並非均為農業發展條例所稱之耕地，此觀該條例第3條第10款及第11款分別就農業用地及耕地有不同之規範，所謂農業用地者，包含非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內供農業使用之土地，然耕地則限於依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，而基於前述，系爭土地並非屬於依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，自與農業發展條例第3條第11款規定之耕地不符。
系爭土地既非屬於農業發展條例第3條第11款規定之耕地，即無同條例第16條規定最小分割面積規定之適用自明。
2.原告雖主張以原物分割將造成共有人分得面積無法發揮經濟上之利用價值，惟查原告目前就系爭土地之應有部分為1000分之461，已係兩造中之最大應有部分者，另查原告原本就系爭土地之應有部分為1000分之465，嗣於102年3月7日以贈與為原因而移轉其應有部分中之各1000分之1予其配偶即被告李雯華、其胞兄即被告許主文、其胞姊即被告許淑玲及其女兒即被告許皓雲，是如以其原應有部分換算系爭土地之面積為1,824.2平方公尺（3,923×465/1000＝1,824.2），則採原物分割方式，對其最為有利，被告實不知原告何以要提出變價分割方式。原告雖主張原物分割將造成共有人分得面積無法發揮經濟上之利用價值，然如前述，被告李雯華、許主文、許淑玲及許皓雲等雖應有部分僅各為1000分之1，然係因原告在起訴前不久以贈與移轉極小應有部分方式所導致，是此部分只要原告與其等維持共有即可，如此對該等被告就土地之利用價值即不致如原告所述無法發揮經濟上之利用價值之情事；況如被告李雯華、許主文、許淑玲及許皓雲等不願與原告繼續維持共有，因其等之應有部分本係來自原告之贈與而移轉取得，為避免影響其他共有人之權益，亦請鈞院依民法第824條第2項第1款但書及第3項規定，將系爭土地不分配給被告李雯華、許主文、許淑玲及許皓雲，僅分歸其他共有人，至前開未受分配之共有人則以金錢補償方式，此方屬公平合理之分割方式。
3.按民法物權編於98年間修正後，就以變價分割方式為變賣共有物時，已於同法第824條第7項規定除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先購買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之；是如採變價分割方式，原告不僅可為買受，又如由非共有人得標時，原告及由其原本應有部分轉出之被告李雯華、許主文、許淑玲及許皓雲又均可行使優先購買權，此時即令其他共有人有意願優先購買，但以抽籤決定時，原告及被告李雯華、許主文、許淑玲及許皓雲因占了多數比例，即大幅增加抽中之機會，如此原告即可取得系爭整筆土地，諒此為原告在起訴前先行為移轉再主張變價分割方式之緣由，由此益證原告主張之分割方案不可採等語。
4.聲明：駁回原告之訴。
（五）被告李雯華部分：
1. 系爭土地非屬方正格局，且僅有一面臨道路通行，若予實
物分割而欲使分割後共有人所取得之土地皆面臨道路而可通行，將造成分割後各公有人取得土地變為狹長而不利土地利用，若僅使部分共有人取得分割後臨道路之土地，將至部分共有人取得分割後土地成為袋地，此又將生袋地通行法律關係之紛擾，同時亦減損土地經濟價值，因此以變價分割之方式由一人取得完整之系爭土地所有權較能發揮土地最大之經濟及使用效益。同意原告變價分割並將價金按各共有人應有部分比例分配之方案。系爭土地上之建物之所有人均非本件之兩造，如此原物分割無法公平分受於兩造。
2. 聲明：原告與被告等共有坐落新北市○○區○○段○○○
○○段000地號土地，准予變價分割，並於變價分割後依各共有人應有部分比例分配價金。
（六）被告許主文、許淑玲、許皓雲未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張系爭土地為兩造所共有，各共有人之應有部分如附表所示等情，業據提出系爭土地登記第二類謄本1份為證（見調字卷第6至8頁），且為到庭被告所不爭執，而被告許主文、許淑玲、許皓雲經合法通知，未提出書狀或於言詞辯論期日到場爭執，堪信原告主張為真實。
四、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第3項分別著有規定。又分割共有物，究以原物分割，或變賣共有物分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之（最高法院84年度台上字第1756號判決意旨參照）。經查：
（一）系爭土地地目係編定為林地，依其使用目的並非不能分割，且系爭土地並無法律規定不得辦理標示分割及共有物分割限制之情形，而兩造之應有部分為如附表所示，且兩造就系爭土地分割方法無法達成協議等情，為兩造所均不爭執，是原告訴請分割系爭土地，洵屬有據，應予准許。
（二）再系爭土地地目為林地，面積為3,923平方公尺，非屬方正格局，此有系爭土地之地籍謄本1紙在卷可參（見調字卷第9頁），各共有人應有部分比例大小不一，且共有人人數眾多，若進行原物分割時，各共有人取得土地面積過小、且價值不同，難認符合公平原則、利益原則、經濟原則，更與土地法之立法原則大相逕庭，殊難為妥適。又被告宏昌公司、王榮春、黃子芸、黃子宸所各自提出之原物分割方案，均係請求分受系爭土地格局完整之部分，依被告宏昌公司、王榮春、黃子芸、黃子宸所提之原物分割方案，將使其餘共有人所分受之土地零散且不完整而不利使用，難認有單獨利用之經濟價值，此與土地法「提高土地價值，期能地盡其利」之立法意旨相違。上開情形均係「於原物分割有困難」之適例，則分割方法僅得以「變價分割」之方式，將共有物予以變賣，所得之價金依應有部分之比例分予全體共有人，方能達成公平之原則。再系爭土地上所建有之建物為未辦保存登記建物，如依變價分割之方式予以變賣，則買受人可就整片之土地加以開發利用，其效果實亦有如都市更新，兩造當事人亦均可單獨或聚資於變賣時參與買受（最高法院86年台上字第1737號判決意旨參照），經良性公平競價之結果，可使系爭土地之市場價值極大化，各共有人能分配之金額增加，反較有利各共有人，且兩造或其他第三人參與競標，則取得之土地面積將更大，就當事人而言，能享受之利益更大，而系爭土地亦可發揮更大之經濟效用。從而，本院審酌上情，認系爭土地以變價方式分割，方能兼顧各共有人之利益，符合公平原則，應屬適當，爰判決如主文第一項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，且本件分割結果，共有人均蒙其利，訴訟費用之負擔自以參酌兩造就系爭土地應有部分之比例分擔較為公允，爰依職權酌定如主文第二項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 、第85條第1項但書。
中 華 民 國 103 年 3 月 28 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 28 日
書記官 張傑琦附表：
┌──┬─────────┬──────────────┐│編號│共 有 人 姓 名│新北市○○區○○段粉寮水尾 ││ │ │小段199地號土地（應有部分） │├──┼─────────┼──────────────┤│ 1 │ 許主恩 │ 1000分之461 │├──┼─────────┼──────────────┤│ 2 │ 宏昌磚廠股份 │ 40分之13 ││ │ 有限公司 │ │├──┼─────────┼──────────────┤│ 3 │ 王榮春 │ 200分之3 │├──┼─────────┼──────────────┤│ 4 │ 財政部國有財產署 │ 200分之3 │├──┼─────────┼──────────────┤│ 5 │ 黃子芸 │ 40分之3 │├──┼─────────┼──────────────┤│ 6 │ 黃子宸 │ 40分之3 │├──┼─────────┼──────────────┤│ 7 │ 許主文 │ 1000分之1 │├──┼─────────┼──────────────┤│ 8 │ 李雯華 │ 1000分之1 │├──┼─────────┼──────────────┤│ 9 │ 許淑玲 │ 1000分之31 │├──┼─────────┼──────────────┤│ 10 │ 許皓雲 │ 1000分之1 │└──┴─────────┴──────────────┘