臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第8號原 告 陳秀英訴訟代理人 陳振東律師複 代理人 張晏菁律師被 告 封羽庭訴訟代理人 趙元昊律師
黃慧仙律師被 告 將利廣告設計有限公司法定代理人 林瓊絲被 告 劉慧雲上二人共同訴訟代理人 湯明亮律師上列當事人間返還買賣價金事件，經本院於民國102年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告封羽庭應給付原告新台幣捌佰貳拾萬元，及自民國一百零一年十一月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告將利廣告設計有限公司、劉慧雲應連帶給付原告新台幣捌佰貳拾萬元，及自民國一百零一年十一月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一、二項所示應給付之金額，如其中一項被告履行給付後，另項被告於給付之範圍內，免其給付責任。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之九十七，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告以新台幣貳佰柒拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告以新台幣捌佰貳拾萬元預供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有擴張或減縮應受判決事項之聲明之者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明第一項、第二項及第四項係請求：「被告封羽庭應給付原告新臺幣（下同）820萬元暨自民國101年6月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告劉慧雲、將利廣告設計有限公司應連帶給付原告820萬元，及自101年6月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告將利廣告設計有限公司應給付原告20萬元，及自101年6月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」，嗣於102年2月19日言詞辯論程序中，將前揭利息起算日變更如後述聲明（見本院卷第71頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
二、本件被告將利廣告設計有限公司及劉慧雲未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、伊為供建築之用而由代理人陳志玩透過被告將利廣告設計公司（下稱將利公司）業務人員即被告劉慧雲之居間仲介，向被告封羽庭購買其所有坐落新北市○○區○○段○○○ ○○○○○號土地（下稱系爭土地），地目為建。雙方並於101年6月
12 日簽訂不動產買賣契約書，約定買賣價金為820萬元，原告業於同年月19日全數給付價金完畢，被告亦於同年月25日辦畢所有權移轉登記予原告。嗣原告以系爭土地申請建造執照時，經函詢新北市政府工務局之結果，始確知系爭土地為法定空地，已無法分割供建築使用。從而，因系爭土地之通常效用已有減少，核屬無法補正之物之瑕疵，原告依法即得主張解除契約並請求返還已支付之買賣價金，並以此起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示。
㈡、又被告將利公司為不動產經紀公司，專門從事不動產買賣仲介且標榜其具有不動產相關專業，並收取不動產成交服務費報酬，於本件更係受雙方之委任，對買賣標的物、訂約事項等與系爭土地相關資訊即有調查及據實告知義務；而被告劉慧雲任職於將利公司，於系爭土地買賣過程中，或故意隱瞞或不經查證系爭土地有無使用管制事項或其他瑕疵，即再三保證系爭土地得供建築使用，顯未克盡調查義務。再者，系爭土地是否為法定空地，由土地所有權人、代書、仲介、稅捐單位申請，即可查詢，然被告將利公司提供之現況說明書或產權調查內容，均未提及土地使用管制內容及系爭土地瑕疵，是被告將利公司及其受僱人即劉慧雲前開行為顯然違反受任人及居間人義務，致原告受有支付820 萬元價金之損害，依不動產經紀條例第26條第2 項應負連帶賠償責任。
㈢、另因被告將利公司對於系爭土地得否供建築之用未予查證，係違反居間人對於委託人即原告之義務，而有利於被告封羽庭，使其得以一般得供建築使用土地價格出賣之行為，並使原告購得無法供建築使用之系爭土地，受有820 萬元之損害，故被告將利公司應不得請求20萬元之仲介費用，是其受領該20萬元即屬不當得利，應返還原告。又被告將利公司之履行輔助人即被告劉慧雲前開未盡查證義務之行為，顯已違反受任人義務而構成不完全給付，且係無法補正，原告自得依法請求被告賠償20萬元。
㈣、聲明：
１、被告封羽庭應給付原告820萬元，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、被告劉慧雲、將利廣告設計有限公司應連帶給付原告820 萬元，及自起訴狀繕本送達最後被告翌日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
３、前二項之請求，於其中一名被告清償時，其他被告於該清償範圍內，免除給付義務。
４、被告將利廣告設計有限公司應給付原告20萬元，及自101年6月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
５、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：
㈠、被告將利廣告有限公司及劉慧雲之抗辯：
１、原告於101年6月1日委託出售系爭土地時，被告劉慧雲即要求被告封羽庭填寫房地產標的現況說明書，詳實記載系爭土地之現況，並交付乙份供原告代理人陳志玩收執。同年月9日，原告簽訂系爭土地之附停止條件定金委託書時，於該委託書中承購條件第9條之其他條件載明：「買賣（應為買方之誤載）的條件是能銀行貸款，否則此約無效。陳秀英」等語，被告劉慧雲並於同年月12日將產權調查內容及房地產標的現況說明書交予原告簽收確認。嗣原告與被告封羽庭簽訂系爭土地買賣契約時，於該契約中第15條其他約定事項中載明：「一、雙方同意若（賣方）債務超過成交價時賣方完稅前補足。二、買方已知第一順位抵押權為曹德發，設定金額新台幣1200萬元正。三、鐵皮屋隨同移轉給買方。四、交地時占用問題由賣方排除。」等語。準此，原告既主張其係因被告劉慧雲確認並保證系爭土地得供建築使用，始決定購買系爭土地，則此重要事項何以未見於上開任一文件中載明，顯見其主張並非事實。
２、被告劉慧雲與被告封羽庭簽訂委託銷售契約書時即要求其詳實填載，亦有將產權調查內容及房地產標的現況說明書交予原告，業已對系爭土地、產權盡調查義務，並無任何故意或過失責任，原告請求賠償820萬元及返還20萬元仲介服務費並無理由。併為聲明：原告之訴駁回;願供擔保免為假執行。
㈡、被告封羽庭之抗辯：系爭土地係被告於95年間向訴外人林阿三所購得，依據購買時之土地謄本等資料，系爭土地並非任何建築物之法定空地，被告方才出資購買，原告主張系爭土地為法定空地亦讓原告甚感詫異。又被告係委託被告將利公司出售系爭土地，對於被告劉慧雲與原告接洽之過程並不了解。且觀之系爭土地之買賣契約書，亦未約定日後若發現該土地為法定空地，原告即得解約，故原告是否有解除權，不無斟酌餘地。再查新北市政府工務局102年3月26日北工建字第0000000000號函內容可知，系爭土地係於76年列為法定空地，而新北市政府工務局並無公告法定空地之業務，且土地謄本亦不會有法地空地之註記，被告係於原告起訴後始知系爭土地為法定空地，亦為受害人。另由新北市政府工務局102年5月9日北工建字第0000000000號函內容可知，系爭土地依今時之都市計劃已無多餘建蔽率可供申請建築執照，亦無法再依法院判決分割取得建築執照，惟系爭土地此瑕疵係於被告購買時已存在，被告實亦為受害者。併為聲明：原告之訴駁回；願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告於101年6月12日以820萬元向被告封羽庭購買坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○號之系爭土地，原告已給付完畢全部買賣價金，被告封羽庭並已為所有權移轉登記。
㈡、新北市○○區○○段○○○○○○○○號之系爭土地，為76永使字第729號使用執照（75永建字第519號建築執照）申請範圍之建築基地。
四、兩造爭執事項：
㈠、被告封羽庭出售系爭土地，是否應對原告負物之瑕疵擔保賠償責任？倘有，原告得否主張解除系爭契約？
㈡、被告將利公司及其受僱人即被告劉慧雲是否應依不動產經紀條例第26條第2項，對原告負連帶賠償責任？
㈢、原告是否得請求被告將利公司返還仲介報酬？
五、本院之判斷：
㈠、關於被告封羽庭出售系爭土地，是否應對原告負物之瑕疵擔保賠償責任？倘有，原告得否主張解除系爭契約部分：
１、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條定有明文；所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年度台上字第1173號判例意旨參照）。再按上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第354條第1項之規定，自負有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1款第2款之所許（最高法院49年台上字第376號判例意旨參照）。又買賣因物有瑕疵，買受人得請求減少價金，其解除契約非顯失公平者，或得解除契約，其買賣之物缺少出賣人所保證之品質，或出賣人故意不告知物之瑕疵者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，此民法第359條、第360條定有明文。
２、經查，本院向新北市政府工務局函查系爭新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地，是否屬法定空地一事，經該局分別於102年3月26日、同年5月9日、同年7月22日函覆稱以：系爭二筆土地，經調閱該局核發76永使字第729號使用執照（
75 永建字第519號建造執照），該使照當時申請範圍○○○區○○段605、646、656地號；核對使照基地範圍如下○○○區○○段○○○ ○○○○○號等2筆土地屬該使照申請範圍之建築基地（建築物座落範圍、法地空地及騎樓）。又系爭二筆土地原則無法重覆申請建築執照，以避免法定空地重複使用。又系爭二筆土地既屬75建字第519號建照執照之法地空地，當時建蔽率規定為60％，查該建照設計建蔽率為60％並建築完成。依擬定永和區都市計畫土地使用分區管制要點第5條規定，現行住宅區建蔽率不得大於50％，故系爭二筆土地並不符合建築基地法定空地分割辦法第4條之規定，依法不得辦理分割及取得建築執照；此有新北市政府工務局函文三件在卷可查（見本院卷第94、103、129頁）。據此可知，本件被告封羽庭出售予原告之系爭二筆土地為法定空地，已無法再申請取得建築執照，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而，原告以此項瑕疵為原因，對被告封羽庭擇以解除買賣契約尚非顯失公平，故其請求返還已給付之價金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1款、第2款之所許。
３、從而，原告之主張依物之瑕疵擔保規定，請求被告封羽庭應返還出賣系爭土地已給付之買賣價金8,200,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年11月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許。
㈡、關於被告將利公司及其受僱人即被告劉慧雲是否應依不動產經紀條例第26條第2項，對原告負連帶賠償責任？
１、按仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條分別定有明文。是不動產仲介業為媒介居間之業務時，除訂約之媒介外，尚負據實報告、妥為媒介及調查之給付義務。又因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項，亦分別定有明文。
２、次按房地產買賣交易過程，涉及多項法令專業知識，是以一般消費者因一生購買不動產機會有限，在缺乏實際買賣不動產經驗下，常委由仲介業者處理買賣事宜；仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，自應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查義務。尤以經紀業者受委託仲介土地之不動產買賣交易過程中，對於土地之使用分區管制限制等相關規定，更應詳盡調查之能事。從而，在地政登記實務上，縱使土地登記謄本上記載地目為建，然是否能申請建築執照，在土地登記謄本上雖無法明確顯示出該項事實，然仲介業者即負有再進一步向地政機關申請調閱相關文件，並據實而明確的向買受人說明，此項基本調查及說明義務，衡諸一般社會交易經驗法則，應屬仲介公司之職責，而不應歸於購買不動產之消費者負擔，且此調查程序無需特別繁複程序，僅需經紀人員以一般注意義務調查之，即可確認之。且不動產經紀人員之仲介買賣係屬有償，則此調查、說明義務，經紀人員應負善良管理人之注意程度，以盡其說明、調查之義務，雖無庸苛以極盡調查之能事，但究仍應盡其善良管理人之注意程度至明。準此，以仲介不動產買賣為業者，其受委託仲介過程中，自應審酌並釐清地政登記實況，如未盡此注意義務致使購買者誤判而蒙受損失，雖非故意，亦應負過失之責。
３、經查，本件原告購買系爭不動產，係由居間仲介之被告將利公司經紀人員即被告劉慧雲帶原告看地及商談買賣過程，被告對此亦不爭執。而被告劉慧雲對於系爭土地地目為建，且交易價格與一般建地市價接近，衡情系爭土地應需具備供建築使用之通常效用等情當知之甚詳，則其對於系爭土地是否能供建築使用一節，未依善良管理人之注意程度盡其說明、調查之義務，而未查明系爭土地無法申請建築執照供建築使用，其有過失甚明，並因而致原告受有支付買賣價金820萬元之損害。從而，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告將利公司、劉慧雲連帶賠償820萬元及自起訴狀繕本送達翌日即101年11月30日起算至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
㈢、被告間為不真正連帶債務：經查，原告就系爭不動產買賣契約，因買賣標的物之瑕疵。而受有支付價金820萬元之損害，已如前述。而原告同時請求被告封羽庭及被告將利公司、劉慧雲連帶賠償給付，而被告封羽庭之解除契約後返還價金債務與被告將利公司及劉慧雲之連帶賠償債務間具有不真正之連帶債務，是原告同時請求被告封羽庭給付（主文第一項）及被告將利公司及劉慧雲給付（主文第二項），故如其中一項之金額被告已履行給付，另一項被告於履行範圍內則免給付義務，爰判決如主文第三項所示。
㈣、關於原告得否請求被告將利公司返還仲介費部分：
１、按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響(最高法院49年台上字第1646號判例參照)。次按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條固有明文。
惟本條適用，依其文義，須居間人違反其對於委託人之義務而為利於相對人之行為，或違反誠實及信用方法由相對人收受利益者，其法律效果為居間人不得向委託人請求報酬及償還費用；如居間人違反委託義務，並無利於相對人之行為，或其違反誠實及信用方法，未自相對人收受利益者，依上開文義之相反解釋，如居間契約已成立，居間人應仍得請求報酬。
２、原告雖主張被告將利公司違反其對於委託人查證及說明義務，應就委任關係負不完全給付賠償責任等語，被告將利公司則否認之。經查，原告委任被告將利公司之契約內容，為居間媒介系爭不動產買賣，而系爭不動產買賣契約確因被告將利公司居間媒介而成立，且系爭不動產買賣契約並已履約及交付完成，是被告將利公司業已完成上開服務項目，被告將利公司並無違反何忠實義務，且係因依約完成仲介工作才受領報酬，是受領服務報酬確有法律上原因。則原告請求被告將利公司返還已支付之報酬，即屬無據。又依民法第571條規定，居間人違反忠實義務而為利於委託人之相對人之行為者，始不得向委託人請求報酬，居間人就已支付之報酬，並非得依民法第571條規定請求返還，已如前述。本件縱認被告將利公司有未調查及告知原告系爭土地無法申請建築執照供建築使用之疏失，然此至多僅屬注意義務之違反，尚難逕認被告將利公司有何違反忠實義務，故為有利於相對人之舉。且被告將利公司確實已完成系爭居間行為，則原告主張被告將利公司違反民法第571條之義務，進而依據民法第227、226條規定，請求被告賠償原告業已支付之仲介費用20萬元，尚屬無據。
六、綜上所述，本件原告依據民法瑕疵擔保之規定，請求被告封羽庭應返還出賣系爭土地已給付之買賣價金820萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年11月30日起算至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分；又依據不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告將利公司、劉慧雲連帶賠償820萬元及自起訴狀繕本送達翌日即101年11月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分；及如其中一項之金額被告已履行給付，另一項被告於履行範圍內則免給付義務，為有理由，應予准許；另原告依據民法第227、226條規定，請求被告將利公司賠償原告業已支付之仲介費用20萬元，尚屬無據，為無理由，應予駁回。
七、假執行之宣告：原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告或免為假執行，經尚無不合，爰分別審酌相當之金額准許之；由於原告僅就主文第一、二項其中一項之金額滿足受償，他項金額，即無得再請求給付，因而，原告僅需提供擔保金為被告三人擔保，即得為假執行，而被告於其中一人供反擔保，即已滿足原告之請求，即應免被告全部之假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及援用之證據，或未引用之證詞，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 102 年 8 月 27 日
民事第三庭 法 官 邱育佩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 8 日
書記官 彭麗紅