臺灣新北地方法院民事判決 103年度簡上字第192號上 訴 人 張秀瑞訴訟代理人 黃榮輝被 上訴人 劉美麗訴訟代理人 李長彥律師複 代理人 林永祥律師
黃柏承律師林裕洋上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國103年5月16日臺灣新北地方法院三重簡易庭102年度重簡字第1336號第一審判決提起上訴，本院於104年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：訴外人簡麒育於民國102年5月3日將坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地及其上00000-000號建物即門牌號碼力行路2段182號4樓之房屋（下稱系爭房屋）出售予被上訴人及訴外人劉育泉（下稱系爭房地買賣），惟於102年7月4日辦理所有權移轉登記時，被上訴人與劉育泉協議將系爭房地登記至被上訴人名下，故被上訴人現為系爭房屋之所有權人。詎系爭房屋現為上訴人占有中，惟兩造間並無任何租賃等情事，上訴人無權占有系爭房屋，顯侵害被上訴人之所有權，嗣經簡麒育及被上訴人分別於102年7月8日及同年7月31日寄發存證信函請求上訴人遷讓返還，均未獲置理，爰依民法第767條第1項之規定，求為命上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人之判決（原審判決上訴人敗訴，並為准、免假執行之宣告，上訴人不服提起上訴），並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠上訴人於100年11月29日就所有系爭房地與簡麒育成立借名登記契約，約定上訴人將系爭房地借名登記於簡麒育名下，由簡麒育執向金融機購貸款，核貸金額除用以償還上訴人配偶黃榮輝之債務外，其餘則供渠等投資訴外人元孟公司之用（下稱系爭借名契約），嗣上訴人於102年1月2日即終止與簡麟育間之系爭借名契約，自仍為系爭房地之所有權人。詎簡麒育竟未經上訴人同意，擅將系爭房地出售予被上訴人，顯然違反雙方間委任關係，簡麒育就系爭房地之處分行為乃無權處分，未經上訴人同意前不生效力。而被上訴人向簡麒育購買系爭房地時，即已知悉上訴人占有系爭房屋，竟未向簡麒育細詢何以上訴人得占有系爭房屋，亦從未前往看屋，顯有違房地買賣交易常情，且被上訴人既提出土地異動索引為證，足徵其早已知悉上訴人為系爭房地之原所有權人並仍占有系爭房屋，被上訴人猶向簡麒育購買系爭房地，顯見被上訴人並非為善意之第三人。再者，被上訴人購買系爭房地有向訴外人萬泰商業銀行股份有限公司（下稱萬泰銀行）申請房屋貸款，以清償簡麒育前向訴外人彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）所借之貸款，而銀行核定房屋貸款之成數，依不動產交易常情，定會派員前往系爭房屋進行勘查，然系爭房屋至被上訴人起訴迄今均未見萬泰銀行人員前往勘查，難認被上訴人與簡麒育間之系爭房地買賣為真。況上訴人於102年5月27日仍接獲系爭房地原貸款彰化銀行之繳息通知，與被上訴人所提於102年5月3日即簽訂之系爭房地買賣契約有所齟齬，實難認被上訴人係善意第三人。遑論被上訴人雖主張其向簡麒育購買系爭房地，卻未見提出有給付系爭房屋買賣價金之資金流向，難謂無製作假買賣之可能，被上訴人自不受土地法第43條規定登記公信力之保護。綜上，上訴人業於102年1月2日終止與簡麟育間之系爭借名契約，自仍為系爭房屋之所有權人，而被上訴人則非善意第三人，應不得請求上訴人遷讓房屋。㈡退步言，上訴人因系爭房地已借名登記於簡麒育名下，且由其執向金融機構貸款，雙方遂約定由上訴人向簡麒育承租系爭房屋，租賃期間為100年11月29日起至103年11月30日止，簡麒育在租賃期間內不得將系爭房屋為轉租、轉售或民間借貸質押，故縱認被上訴人為善意第三人，上訴人仍得依民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，主張兩造間有租賃契約存在，而有權占有系爭房屋，被上訴人請求上訴人遷讓房屋，實屬無據。㈢況簡麒育證稱其就系爭房地之買賣價金、付款時程、方式均不清楚，甚至出售與何人竟亦不清楚，衡與不動產交易常情有違，益徵系爭不動產買賣顯屬虛偽之買賣等語，資為抗辯，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、查系爭房屋現登記為被上訴人所有，被上訴人之前手為簡麒育，簡麒育前手則為上訴人，且系爭房屋現為上訴人占有使用之事實，有不動產異動索引、土地建物所有權狀、買賣契約書在卷可稽（補字卷第5至11頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、被上訴人主張其所有系爭房屋為上訴人無權占有，自得依民法第767條第1項規定，請求上訴人遷讓返還等情，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效。但不得以其無效對抗善意第三人，民法第87條第1項定有明文。次按土地法第43條規定：依本法所為之登記，有絕對效力；民法第759條之1第1、2項規定：不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。又不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力（98年1月23日修正公布同年7月23日施行之民法第759條之1第1項，已增訂「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」之保障明文）。如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得即應受推定，此乃土地法第43條規定「依本法所為之登記有絕對效力」之所由設，是以主張非善意者，自應就此事實負其舉證責任（最高法院99年度台上字第592號裁判參照）。
㈡上訴人辯稱其與簡麒育於100年11月29日就系爭房屋成立系
爭借名登記契約，約定系爭房地借名登記於簡麒育名下，由簡麒育執向金融機購貸款，核貸金額除用以償還上訴人配偶黃榮輝之債務外，其餘則供渠等投資訴外人元孟公司之用；並約定由上訴人向簡麒育承租系爭房屋，每月租金1萬2,000元，租賃期間為100年11月29日起至103年11月30日止，簡麒育在租賃期間內不得將系爭房屋為轉租、轉售或民間借貸質押，而另成立租賃契約等語，業據提出100年11月29日協議書（重簡字卷第38頁，下稱系爭協議書）、簡麒育於102年1月7日寄予上訴人之存證信函為證（同卷第34至37頁，下稱簡麒育存證信函），固非無據。惟觀諸系爭協議書記載：「甲方簡麒育，乙方張秀瑞，雙方針對債權債務問題，達成左列事項協議：一、乙方同意將標的物：房址：新北市○○區○○路○段○○○號四樓即日辦理過戶給甲方，以保障甲方之債權。二、甲方同意以租賃方式租給乙方，月租金新臺幣壹萬貳仟元整，為期三年，自即日起至民國103年11月30日。期間甲方不得逕將標的物轉租、轉售或民間借貸質押，租金全數列入債務並孳息（月息一分），…。三、三年期滿，乙方需以債務總額乙次清償給甲方，甲方需無條件同意以乙方所欠之債務總額購買回本標的物，唯所衍生之稅金全數由乙方負責。四、乙方有權於三年期滿前依當時之債務總額向甲方贖回本標的物，三年期滿乙方如無法履行清償甲方債務之義務時，甲方有權出售本標的物，售出後扣除債務如有多出利潤，三分之一歸甲方，三分之二歸乙方所有」等情；及簡麒存證信函記載：「我是簡麒育，我覺得有一些事應該要讓張秀瑞女士了解，關於新北市○○區○○路0段000號4樓這間房子，從過戶到我簡麒育名下之前乃至於貸款的來龍去脈。當初是聽練錫明說他的朋友黃榮輝因積欠銀行卡債50萬元整，遲遲還沒有繳款，因為夫妻共同財產制的關係，而且怕被銀行拍賣張秀瑞名下房屋，怕引起家庭破碎分離，而且沒有房子可住，所以找練錫明想辦法是否可以解套的方法？練錫明就幫他想了一個『以人頭假買賣』的方式，並且想在過戶完成之後向彰化銀行南三重分行貸款500萬元整，我禁不住練錫明苦苦哀求，也想說能幫一個家庭免於家庭破碎分離，甚至於沒有地方可住的一個善念，所以幫忙他們做了這一件『以人頭假買賣』的事情…因為後來是以我簡麒育名義向彰化銀行南三重分行貸款500萬元整，現金提領後，當場轉帳支付3,606,847元整於黃榮輝彰化銀行帳戶中…，其餘1,393,153元整是練錫明向黃榮輝私人借貸…我從未經手所有貸款款項，只有協助『以人頭假買賣』而已，其餘一切事情都是黃榮輝與練錫明跟銀行、代書接洽，我一概不知情，我想不到你們…事後竟過河拆橋，忘恩負義…我不願再以人頭方式幫你們用20年時間來償還500萬元整的貸款，所以請…出面解決，並還清3,606,847元整現金…，我本人簡麒育才願意完完全全還給你們位於新北市○○區○○路0段000號4樓的標的物…」等語；暨證人練錫明證稱：「協議書我有看過，地址及姓名都是我自己親簽，簡麒育姓名、地址、身分證字號都是他自己親簽，被告張秀瑞的姓名、地址及身分證也是她自己親簽，當初被告張秀瑞的先生黃榮輝在銀行信用有瑕疵，他委託李宗道來問我，有沒有辦法找到人可以將被告張秀瑞的房子借名在那個人的名下，剛好我旁邊有壹個陳惠真小姐，她說她有認識簡麒育先生，他信用良好，用他的名字去銀行貸款，因為當初與簡麒育並不熟悉，為了確保雙方的安全，所以才會有協議書出現，內容照上面所寫，被告將房子借名到簡麒育名下，被告跟他先生黃榮輝向簡麒育承租房子，繼續居住在系爭房屋，用租金去繳銀行利息，租金每月12,000元，後來租金有沒有繳，我不清楚，有約定不能賣掉，或是第二胎設定，協議書的內容是李宗道寫的，因為兩方都是我的朋友，所以我來作證，租期的起訖是從訂契約100年11月29日到103年10月30日…」等語（同卷第48頁背面），可見本件上訴人及其配偶黃榮輝係因積欠銀行債務，信用有瑕疵，為保全上訴人所有系爭房地免遭查封拍賣，並據以再向銀行貸款，乃與簡麒育簽立系爭協議書，進而以買賣原因辦理所有權移轉登記，並由簡麒育執以向銀行貸款，是上訴人與簡麒育間之權利義務關係，自應以系爭協議書約定為據，並非屬單純之借名登記關係。再者，上訴人與簡麒育簽立系爭協議書時，亦均應明知其2人間就系爭房地僅有系爭協議書約定合意，實際並無買賣、租賃之真意，系爭協議書所涉買賣、租賃契約，顯為假買賣、假租賃之通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段規定，均屬無效。
㈢上訴人復辯稱被上訴人與簡麒育間之不動產交易應屬虛偽無
效，被上訴人惡意取得系爭房屋，不受土地法第43條之保護云云。依首揭說明，上訴人既抗辯被上訴人與簡麒育間就系爭房地之買賣及所有權移轉登記為通謀虛偽意思表示，非善意，自應由上訴人就此權利障礙事由負舉證之責。上訴人雖以被上訴人向簡麒育購買系爭房地，卻從未前往系爭房屋查看，顯有違房地買賣交易常情，又被上訴人有委請專業地政士人員代為辦理所有權移轉登記，其辦理銀行核貸及房地點交，亦均無入屋查看，被上訴人顯已知悉上訴人占有系爭房屋，另被上訴人復舉土地異動索引為證，足徵其早已知悉上訴人為系爭房屋之原所有權人，且仍占有系爭房屋，竟猶向簡麒育購買系爭房地，卻未向簡麒育細詢何以上訴人得占有系爭房屋，凡此均可證被上訴人購買系爭房地之相關流程均與一般買受人購買房地流程有別，實難認被上訴人係善意第三人，況被上訴人雖主張其向簡麒育購買系爭房地，但卻未見其提出買賣價金之資金流向，則被上訴人與簡麒育間難謂無製作假賣賣之可能為由，抗辯被上訴人明知而屬惡意，不得取得系爭房屋所有權云云。惟查，關於被上訴人與簡麒育間買賣價金之資金流向，業據被上訴人提出中國信託銀行中崙分行及萬泰銀行天母分行存摺明細（重簡字卷第75至78頁）、買賣契約書（補字卷第7至9頁）為證，核與被上訴人主張於102年5月3日與簡麒育簽定系爭房地之買賣契約書當日，隨即轉匯10萬元予簡麒育作為訂金，又於102年7月8日經萬泰銀行天母分行放款598萬元，隨即同日匯款506萬元用以代償簡麒育於彰化銀行三重分行之500萬元貸款，買賣總價金860萬元而向簡麒育購入系爭房屋，並完成所有權移轉登記，取得所有權等情大致相符，應堪採信。況縱認上訴人所辯被上訴人購買系爭房地流程與一般買受人有別乙節屬實，亦不得僅憑上訴人主觀之臆測，即遽認被上訴人係屬明知、惡意，或與簡麒育通謀虛偽訂立不動產買賣契約，此外，上訴人復未能再積極舉證以實其說，此部分所辯，即不足採。㈣系爭房地於被上訴人向簡麒育買受時，既登記為簡麒育所有
，且上訴人不能證明被上訴人非善意，自應認被上訴人為信賴該不動產登記之善意第三人，是依民法第87條第1項但書及第759條之1第2項規定，上訴人不得以其仍為系爭房屋之真正所有權人對抗被上訴人，且被上訴人已因善意受讓而取得系爭房屋所有權，不因原登記物權之不實而受何影響。
㈤上訴人另抗辯其於100年11月29日向簡麒育承租系爭房屋，
每月租金1萬2,000元，租賃期間至103年11月30日止，認被上訴人為善意第三人，上訴人仍得依民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，主張兩造間有租賃契約存在，而有權占有系爭房屋云云。然上訴人與簡麒育就系爭房屋係通謀虛偽而為假租賃，已如前述，是上訴人上開抗辯仍無可取。
㈥綜上所述，本件被上訴人已因善意受讓而取得系爭房屋所有
權，而上訴人迄未證明其有何合法占用之權源，被上訴人自得依民法第767條第1項前段「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」之規定，請求上訴人遷讓返還無權占有之系爭房屋。
五、從而，本件被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，自屬應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法、調查證據聲請及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 10 日
民事第一庭 審判長法 官 張紫能
法 官 楊千儀法 官 連士綱以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 104 年 11 月 10 日
書記官 羅采蘋