臺灣新北地方法院民事判決 103年度簡上字第112號上 訴 人 鄒麗英上 訴 人 呂文龍共 同訴訟代理人 李德正律師被上訴人 林從朝訴訟代理人 林靜宜
王福民律師上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國103年1月17日本院板橋簡易庭102年度板簡字第353號第一審判決提起上訴，經本院於103年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人連帶給付超過新台幣壹拾玖萬叁仟玖佰玖拾陸元，及其中新台幣壹拾陸萬捌仟伍佰陸拾柒元部分，上訴人呂文龍自102年3月23日起，上訴人鄒麗英自102年4月6日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，關於本訴（除確定部分外）由上訴人連帶負擔十分之八，餘由被上訴人負擔；關於反訴部分，由上訴人鄒麗英負擔。
事實及理由
一、按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法。但如不許其提出者顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項但書第6款定有明文。本件被上訴人起訴主張上訴人積欠租金、非法使用、擅自頂讓為終止租約事由，基於租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求被告返還系爭房屋，嗣於第二審言詞辯論期日提出租期屆滿請求返還租賃物，均係本於租賃關係消滅，請求返還租賃物及所有物，如不許被上訴人提出，顯失公平，爰准許被上訴人於本院提出上開新攻擊防禦方法，先予敘明。
二、被上訴人主張：１上訴人呂文龍於民國99年9月8日邀同上訴人鄒麗英為連帶保
證人，向被上訴人承租其所有坐落新北市○○區○○路0段000號2、3樓房屋（以下簡稱系爭房屋），租賃期間自99年9月20日起至102年9月20日止，每月租金為新台幣（下同）15000元，應於每月20日前繳納，押租金35000元。詎上訴人呂文龍自101年2月20日起即未給付租金，積欠租金已達二個月以上，被上訴人於101年8月6日寄發存證信函催告上訴人呂文龍於101年8月20日前繳清，又於101年8月21日寄發存證信函終止租約，以上二份存證信函，上訴人呂文龍均有收受，已生終止租約之效力。另上訴人呂文龍曾向被上訴人索取房屋稅單表示欲申辦營利事業登記，惟至100年11月起，被上訴人陸續收到新北市政府城鄉發展局、工務局函文，始知上訴人呂文龍自99年10月起即違法經營按摩店，已違反租約第10條；再上訴人呂文龍於100年10月間未經被上訴人同意，擅將系爭房屋頂讓予訴外人蘇旻倢，依租約第8、14條，被上訴人亦得終止租約，且系爭租約之期限至102年9月20日亦已屆至，上訴人呂文龍無權繼續使用系爭房屋，基於租賃物返還請求權及所有物返還請求權，上訴人呂文龍應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。
２上訴人呂文龍自101年2月起至101年8月21日以存證信函終止租約時止，共積欠101年2月至同年8月租金共計105000元。
系爭租約終止後，上訴人呂文龍未返還系爭房屋，應依不當得利法律關係，按月給付原告相當租金之不當得利15000元，自101年8月22日起至本件起訴日（102年2月25日）止，有6個月，不當得利之金額共計9萬元，上訴人呂文龍並應自起訴狀繕本送達翌日起至交屋日止，按月給付不當得利15000元。
３再依系爭租賃契約第6條約定，上訴人呂文龍於租約終止後
未即時遷讓返還租屋，被上訴人得請求上訴人呂文龍自租約終止日起至交屋日止，按月給付租金5倍之違約金75000元，自101年8月21日起至本件起訴時，已有6個月，以每月75000元計算，6個月違約金為45萬元，是上訴人呂文龍應給付違約金45萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至交屋日止，按月給付違約金75000元。
４上訴人鄒麗英就上訴人呂文龍所負系爭租約之義務負連帶清
償責任，綜上，請求上訴人呂文龍、鄒麗英應將系爭房屋回復原狀返還被上訴人。上訴人呂文龍、鄒麗英應連帶給付被上訴人租金105000元、不當得利9萬元、違約金45萬元（共645000元），並自起訴狀繕本送達翌日起至交屋日止，按月連帶給付原告不當得利15000元、違約金75000元（共9萬元）。願供擔保請准宣告假執行。
５就上訴人鄒麗英所提之反訴，被上訴人辯稱：上訴人鄒麗英
並非系爭房屋租賃契約之承租人，僅係連帶保證人，並無民法第431條規定之租賃物增加價值返還請求權，應駁回其訴。次按民法第431條第1項之規定並非強制規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理。系爭租約第6條、第9條均已約定承租期滿後，承租人應無條件回復房屋原狀，承租人不得請求償還有益費用。再者，上訴人鄒麗英就支出之金額、何以該支出對系爭房屋有益等事實，並未舉證說明。上訴人鄒麗英主張施作項目，均係為其營業目的而裝設，非一般承租人所需，被上訴人再出租時反需花費大筆費用、時間拆除、清運，實非有益於系爭房屋，自無民法第431條之適用。
三、上訴人呂文龍、鄒麗英則以：１訴外人廖學忠與上訴人鄒麗英合夥經營泰式按摩店，由訴外
人廖學忠向被上訴人承租系爭房屋，嗣由上訴人呂文龍頂讓廖學忠之出資股份，而承接系爭房屋租約，呂文龍於100年10月底，又將該店出資股份轉讓予訴外人蘇旻倢，此事有告知被上訴人，被上訴人並提供房屋所有權狀及房屋稅單給上訴人呂文龍讓蘇旻倢去申請工作室，故系爭租約已由蘇旻倢承受，被上訴人不能向上訴人呂文龍請求。
２上訴人鄒麗英與訴外人廖學忠於99年9月20日承租系爭房屋
時，即已告知被上訴人要將系爭房屋作為經營泰式按摩店使用。新北市政府城鄉發展局於100年11月2日發函被上訴人，稱系爭房屋坐落於都市計畫工業區內，從事按摩行為，違反都市計畫法，應立即停止違規行為，如未停止違規行為再經查獲者，將處6萬以上30萬元以下之罰鍰；另新北市政府工務局於101年1月5日發函被上訴人，指系爭房屋供作按摩場所使用，請於101年1月31日前辦理建築物公共安全檢查簽證及申報手續，副本抄送新北市政府違章建築拆除大隊，就系爭房屋二樓頂，疑似違章建築，請違章建築拆除大隊逕依權責卓處，被上訴人為免遭處罰鍰及被拆除二樓頂之違建，即於101年1月間找上訴人鄒麗英協商，要求上訴人鄒麗英暫時拆除招牌看板，待行政機關查緝風聲過去後，再重新營業，而這段期間上訴人既然無法經營泰式按摩店，也就暫時不用給付租金予被上訴人，上訴人因而自101年2月起未繳付租金，被上訴人以上訴人積欠租金為由終止系爭租約，即屬無據。
３兩造自99年9月8日簽訂系爭租約以來，一直由上訴人鄒麗英
使用系爭房屋，加以隔間、裝潢作為養生按摩館使用，至被上訴人起訴為止，也一直由上訴人鄒麗英經營按摩店使用，上訴人並未違反系爭租約第8條「由他人使用房屋」之約定。至於上訴人呂文龍表示其於100年10月間將店讓給訴外人蘇旻倢等語，其意係指將經營養生按摩店之合夥股份權利，頂讓給訴外人蘇旻倢，由蘇旻倢與鄒麗英合夥經營按摩店。上訴人呂文龍並無任何轉租、出借或頂讓予他人使用系爭房屋之情形，上訴人既未違反系爭租約第8條之約定，被上訴人以此為由終止租約，顯然無據。
４上訴人自101年2月起，即應被上訴人之請求，卸下招牌暫時
歇業，此後即無占有系爭房屋之行為。再參卷內被上訴人所提出強制執行之相關資料，可見被上訴人已依系爭租約第17條之約定，將上訴人遷出時所留置之雜物自行處理，益徵被上訴人已取回占有。被上訴人雖以原證8作為上訴人持續使用占有系爭房屋之依據。惟查，原證8僅為被上訴人片面提出之網頁查詢資料，根本看不出該用電戶為何人、何處，無論就形式或實質真正，上訴人均否認之。準此，上訴人自101年2月迄今即未占有、使用系爭房屋，自無獲有任何利益，被上訴人請求不當得利及違約金即無理由等語置辯。
５上訴人鄒麗英於原審另提反訴主張：
伊於系爭房屋已投入110餘萬元裝潢及購買生財營業設備，只使用一年多，裝潢成本尚未賺回，被上訴人即終止租約，伊豈能甘心，且當時曾談好等待數月，俟公共安全檢查及違章建築拆除之複檢期限過後，被上訴人即拿房屋稅單給伊重新設立登記營業，開始營業時再給付租金，然迄今伊尚未能營業，被上訴人反指摘伊拒付房租，終止租約，實非公平。伊投資裝潢系爭租屋，增加其價值，爰依民法第431條規定，請求被上訴人應償還45萬元及自反訴請求翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
四、原審就本訴部分判決：上訴人應將系爭房屋回復原狀遷讓返還被上訴人。上訴人應連帶給付被上訴人227500元，並上訴人呂文龍自102年2月21日起，上訴人鄒麗英自102年4月5日起，均至遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付被上訴人22500元；原審就反訴部分判決上訴人鄒麗英敗訴。上訴人就本訴敗訴部分及反訴均提起上訴，上訴聲明為：一、本訴部分：原判決不利於上訴人部分廢棄。上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。二、反訴部分：原判決廢棄。上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人鄒麗英45萬元及自反訴請求翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服而告確定，就上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭之事實１上訴人呂文龍於99年9月8日邀同上訴人鄒麗英為連帶保證人
，向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自99年9月20日起至102年9月20日止，每月租金為15000元，應於每月20日前繳納，押租金35000元。上訴人呂文龍自101年2月20日起即未給付租金，被上訴人於101年8月6日寄發存證信函催告上訴人呂文龍於101年8月20日前繳清，又於101年8月21日寄發存證信函終止租約，並限期上訴人呂文龍應於同年月27日前付清租金及遷讓房屋，以上二份存證信函，上訴人呂文龍均有收受，仍置之不理。
２新北市政府城鄉發展局於100年11月2日發函被上訴人，稱系
爭房屋坐落於都市計畫工業區內，從事按摩行為，違反都市計畫法，應立即停止違規行為，如未停止違規行為再經查獲者，將處6萬以上30萬元以下之罰鍰；另新北市政府工務局於101年1月5日發函被上訴人，指系爭房屋供作按摩場所使用，請於101年1月31日前辦理建築物公共安全檢查簽證及申報手續，副本抄送新北市政府違章建築拆除大隊，就系爭房屋二樓頂，疑似違章建築，請違章建築拆除大隊逕依權責卓處。
六、上訴人呂文龍辯稱：呂文龍於100年10月底，將該店出資股份轉讓予訴外人蘇旻倢，此事有告知被上訴人，被上訴人並提供房屋所有權狀及房屋稅單給上訴人呂文龍讓蘇旻倢去申請工作室，故系爭租約已由蘇旻倢承受，被上訴人不能向上訴人呂文龍請求等語，此為被上訴人所否認，故首先審酌系爭租約之承租人是否已由上訴人呂文龍變更為訴外人蘇旻倢。經查，觀諸系爭租約書所載承租人姓名仍為呂文龍，並未變更為訴外人蘇旻倢，被上訴人亦以上訴人呂文龍為催討租金之對象寄發存證信函，故從租約之形式及被上訴人之意思，仍以上訴人呂文龍為承租人。復觀諸兩造租約第8條約定「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」，可知承租人之變更須經出租人之同意，倘上訴人呂文龍辯稱系爭租約之承租人已變更為訴外人蘇旻倢為真，自應由上訴人呂文龍就被上訴人有同意承租人變更之事實負舉證責任。就此事實，上訴人呂文龍僅提出由訴外人蘇旻倢申請工作室之營業登記資料，然此資料之內容無涉被上訴人之主觀意思，究不能以此證明被上訴人有同意變更承租人，且據上訴人呂文龍所稱，被上訴人係將系爭房屋所有權狀及房屋稅單交予上訴人呂文龍，並非交予訴外人蘇旻倢，又如何證明被上訴人同意承租人變更為蘇旻倢，是上訴人呂文龍辯稱：系爭租約已由蘇旻倢承受，被上訴人不能向上訴人呂文龍請求等語，不足採信。上訴人呂文龍仍為系爭租約之承租人。
七、被上訴人主張：上訴人呂文龍自101年2月20日起即未給付租金，積欠租金已達二個月以上，被上訴人於101年8月6日寄發存證信函催告上訴人呂文龍於101年8月20日前繳清，又於101年8月21日寄發存證信函終止租約，並限期上訴人呂文龍應於同年月27日前付清租金及遷讓房屋，以上二份存證信函，上訴人呂文龍均有收受，已生終止租約之效力。另上訴人呂文龍曾向被上訴人索取房屋稅單表示欲申辦營利事業登記，惟至100年11月起，被上訴人陸續收到新北市政府城鄉發展局、工務局函文，始知上訴人呂文龍自99年10月起即違法經營按摩店，已違反租約第10條；再上訴人呂文龍於100年10月間未經被上訴人同意，擅將系爭房屋頂讓予訴外人蘇旻倢，依租約第8、14條，被上訴人亦得終止租約，且系爭租約之期限至102年9月20日亦已屆至，上訴人呂文龍應將系爭房屋遷讓返還被上訴人等情。茲分別審酌如下:
１就被上訴人主張上訴人積欠租金之終止租約事由：
被上訴人主張上訴人自101年2月20日起未給付租金，上訴人則以：被上訴人於101年1月對上訴人為免除給付租金之表示，上訴人因而自101年2月起未給付租金等語置辯。經查，新北市政府城鄉發展局於100年11月2日發函被上訴人，稱系爭房屋坐落於都市計畫工業區內，被上訴人提供土地從事按摩行為，違反都市計畫法，應立即停止違規行為，如未停止違規行為再經查獲者，將處6萬以上30萬元以下之罰鍰，有該局100年11月2日北城開字第1001553883號函供參（見原審卷第42頁）；另新北市政府工務局於101年1月5日發函被上訴人，指被上訴人所管系爭房屋二樓，涉及未維護建築物合法使用與其構造及設備安全、未經許可擅自變更使用及室內裝修，應停止一切違規行為，並於101年2月10日前以書面陳述意見，副本則抄送新北市政府違章建築拆除大隊，就系爭房屋二樓頂，疑似違章建築，請違章建築拆除大隊逕依權責卓處，有該局101年1月13日北工使字第1001742433號函供參（見原審卷第43、44頁），經核上開公文係以被上訴人為受文者，所要處罰及拆除頂樓違建之對象，亦為被上訴人，倘若上訴人未停止營業，被上訴人即有遭到處以罰鍰及被拆除二樓頂違建之不利益，因而被上訴人有與上訴人協商之必要，要求上訴人暫時拆除招牌看板，待行政機關查緝風聲過去後，再重新營業，而這段期間上訴人既然無法經營泰式按摩店，也就暫時不用給付租金予被上訴人，兼顧兩造之利益，實屬合情合理，且經證人劉建順於103年5月16日到庭證明確有此事，是上訴人辯稱：其自101年2月起未給付租金係經被上訴人免除等語，堪予採信。被上訴人雖質疑上訴人於原審並未聲請傳喚證人劉建順，該證人係偽證等語，惟查，上訴人於原審所提答辯狀即有載明「經協商後，原告同意暫停收取租金，有關協商內容及暫停收取租金乙節可請證人作證」，見原審卷第71頁，而證人劉建順為公務員，與上訴人鄒麗英僅因按摩消費而結識，無特殊情誼，其與被上訴人並無怨隙，自無甘冒偽證罪及受公務員懲戒法懲處之風險偏頗上訴人。被上訴人既同意上訴人暫時免繳租金至重新營業，則重新營業為上訴人給付租金之停止條件，是被上訴人請求上訴人給付租金，應證明上訴人有重新營業之事實，其未舉證，自不能請求上訴人給付租金，是被上訴人主張上訴人自101年2月起未給付租金，進而以上訴人積欠租金為由終止租約，即屬無據，其終止租約為不合法。
２就被上訴人主張上訴人非法使用之終止租約事由：
被上訴人主張：上訴人呂文龍自99年10月起即違法經營按摩店，已違反租約第10條，被上訴人以此事由終止租約等語，經查，系爭租約原係由訴外人廖學忠與被上訴人於99年9月8日所簽訂，由上訴人鄒麗英擔任連帶保證人，訴外人廖學忠與上訴人鄒麗英共同經營泰式按摩店，廖學忠於簽約時有告知被上訴人租屋係要經營泰式按摩店，嗣因廖學忠退股，由上訴人鄒麗英找上訴人呂文龍頂讓廖學忠之股份，再由上訴人呂文龍於租約上簽名，此業據廖學忠於原審證述在卷（見102年6月10日言詞辯論筆錄），是被上訴人於99年9月8日簽約時已知承租人承租系爭房屋係要經營泰式按摩店，仍同意出租，事後又執此為由終止租約，自有失公平。
３就被上訴人主張上訴人擅自頂讓之終止租約事由：
兩造租約第8條固約定「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」，惟查，兩造自99年9月8日簽訂系爭租約至被上訴人起訴止，一直由上訴人鄒麗英使用系爭房屋，加以隔間、裝潢作為養生按摩館使用，此為被上訴人所不爭執，雖上訴人呂文龍自承其於100年10月間將其合夥股份轉讓與訴外人蘇旻倢，由蘇旻倢與鄒麗英合夥經營按摩店，然系爭房屋仍由上訴人鄒麗英使用中，並未違反租約第8條「不得由他人使用」之約定，被上訴人以此為由終止租約，核屬無據。
４按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，同法第767條第1項前段亦有規定。查被上訴人為系爭房屋之所有權人，有建物謄本可稽，系爭租賃契約之租期於102年9月20日屆至，上訴人呂文龍自102年9月20日以後已無法律上權源繼續使用系爭房屋，是被上訴人主張租期屆滿，請求上訴人呂文龍返還系爭房屋，合於前揭規定，應予准許。
八、被上訴人請求積欠租金、不當得利、違約金部分１被上訴人請求上訴人呂文龍給付自101年2月起至同年8月止
之租金105000元，惟查，被上訴人同意上訴人呂文龍暫時免繳租金至重新營業之事實，業據認定如前，是重新營業為上訴人給付租金之停止條件，被上訴人請求上訴人呂文龍給付租金，應證明上訴人呂文龍有重新營業之事實，其未舉證，自不能請求上訴人給付租金，此部分之請求為無理由，應予駁回。
２按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。又按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段之規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查系爭房屋租期於102年9月20日屆至，上訴人呂文龍自102年9月21日起繼續占有使用收益系爭房屋，即屬無法律上原因而受有利益，致被上訴人受有損害，自應償還相當於租金之不當得利。惟查，上訴人呂文龍承租系爭房屋原係供營業使用，系爭房屋既因違反都市計畫法被勒令停止營業，則上訴人所得之利益，僅為生財器具占有系爭房屋之利益，自不能以營業場所之租金計算。又按城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項所明定。又土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額。依土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。而房屋之申報價額，因目前市縣地政機關並未進行估定，故無房屋之申報價額可資認定，則以被上訴人提出102年度房屋稅繳款書（見卷第133頁）所載課稅現值作為系爭房屋之申報價值，亦無不可。又該繳款書所載課稅現值213800元係以1、2樓已登記部分計算（一、二樓登記面積共為120平方公尺，見二審卷第132頁），故單層之課稅現值為106900元。上訴人呂文龍所承租範圍為2樓及2樓頂增建部分，據被上訴人陳報2樓頂增建部分之面積與2樓相同，則被上訴人使用2及2樓頂增建部分之價值為213800元。次查，系爭房屋坐落之土地為中和市○○段○○○○號，其102年度申報地價為每平方公尺21760元，土地面積63.48平方公尺，所有權為全部，有土地登記謄本可稽（見二審卷第134頁），是土地申報價值為0000000元（21760x63.48=0000000，小數點以下四捨五入），合計土地及建物申報總價為0000000元。又查系爭房屋於民國60年1月8日建築完成，已屬老舊，有建物謄本及照片可稽，本院斟酌上訴人於租期屆滿後未從事營業行為，僅係放置生財器具，系爭房屋面○○○區○○路○段街景繁榮等情狀，應以系爭房地申報總價年息7%為相當，換算每月為9305元（0000000x7%/12= 9305），末查，被上訴人於103年4月24日以假執行強制執行程序取回系爭房屋之占有，業據本院調取本院103年度司執字第20982號卷查明，是上訴人呂文龍應給付被上訴人自102年9月21日起至103年4月24日止（216日計
7.2月）之不當得利，共計66996元（9305x7.2=66996）。３按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法
第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院49年台上字第807號著有判例。依兩造所簽訂之租約第6條：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，....如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止」，本件租期於102年9月20日屆滿，上訴人呂文龍並未遵期返還系爭房屋，被上訴人依上開約定請求上訴人呂文龍自102年9月21日起給付違約金，自屬可採。原審以被上訴人已對上訴人呂文龍請求不當得利得以填補部分損害，認被上訴人請求按月給付75000元之違約金過高，應以每月按原租金15000元之1.5倍即22500元為適當，判決每月違約金為22500元，此部分未據上訴人上訴，本院即以此為計算標準。是上訴人呂文龍應給付被上訴人自102年9月21日起至103年4月24日止之違約金，共計162000元（22500x7.2=162000）。末按押租金契約，乃承租人以擔保租賃契約所生債務之履行為目的，移轉押租金之所有權與出租人，倘承租人有欠租或其他債務不履行情事，出租人當然就押租金扣押受償，苟有餘額再返還之。本件租賃契約之押租金為35000元，有租約足憑，經與上訴人所欠之違約金162000元扣抵，上訴人尚須給付被上訴人127000元違約金。
九、綜上，上訴人呂文龍應遷讓系爭房屋、給付被上訴人不當得利66996元、違約金127000元，共193996元，上訴人鄒麗英為系爭租約之連帶保證人，就上訴人呂文龍就系爭租約所負之債務，負有連帶清償責任。又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229條第2項定有明文。且不當得利受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，民法第182條第2項所明定。被上訴人就起訴前之不當得利、違約金，亦請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之利息，經查，被上訴人於102年2月25日起訴，起訴狀繕本於102年3月22日送達於上訴人呂文龍宜蘭住所，於102年4月5日寄存送達於上訴人鄒麗英，有送達回稽可稽，自102年9月21日起至102年2月25日止（共158日，計5.3月）之不當得利為49317元（9305x5.3=49317），自102年9月21日起至102年2月25日止之違約金為119250元（22500x5.3=119250），此期間之不當得利加違約金共為168567元，是被上訴人請求上訴人連帶給付193996元（算至103年4月24日止之不當得利及違約金），及其中168567元部分（算至102年2月25日止之不當得利及違約金），上訴人呂文龍自102年3月23日起（起訴狀繕本送達翌日），上訴人鄒麗英自102年4月6日起（起訴狀繕本送達翌日）至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開金額部分，為無理由，應予駁回。
十、上訴人鄒麗英於原審提起反訴，依民法第431條第1項規定，請求被上訴人償還裝潢費用等情，經查，上訴人鄒麗英為系爭租約之連帶保證人，並非租賃契約之承租人，而民法第431條第1項係以承租人對出租人請求償還有益費用，是上訴人鄒麗英依民法第431條第1項規定，請求被上訴人償還裝潢費用，於法顯有未合，應予駁回。
十一、綜上所述，被上訴人本訴部分本於租賃及連帶保證契約之法律關係，請求上訴人遷讓房屋、連帶給付193996元，及其中168567元部分，上訴人呂文龍自102年3月23日起，上訴人鄒麗英自102年4月6日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開金額部分，為無理由，應予駁回。原審就本訴部分超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之判決，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開本訴應准許部分原審判命上訴人連帶給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。上訴人鄒麗英反訴部分，請求被上訴人償還45萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人鄒麗英敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十二、兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認不足以影響本判決之論斷，爰不一一論駁，併此敘明。
十三、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 24 日
民事第四庭審判長法 官 陳財旺
法 官 徐玉玲法 官 陳映如以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 12 月 24 日
書記官 許丞儀