臺灣新北地方法院民事判決 103年度簡上字第284號上 訴 人 新北市政府法定代理人 朱立倫上 訴 人 新北市政府財政局法定代理人 呂衛青上 訴 人 新北市政府警察局法定代理人 陳國恩上三人共同訴訟代理人 林美倫律師
陳勵新律師安玉婷律師被上 訴 人 國家世紀館公寓大廈管理委員會法定代理人 沈靜芳訴訟代理人 李明洲律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國103 年
8 月19日本院板橋簡易庭103 年度板簡字第1163號第一審判決提起上訴，經本院於104 年1 月7 日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被上訴人國家世紀館公寓大廈管理委員會之法定代理人原為洪珮雯，訴訟繫屬中其法定代理人變更為沈靜芳，並於民國
104 年2 月2 日具狀聲明承受訴訟，此有民事陳報狀、國家世紀館公寓大廈第八屆區分所有權人會議會議紀錄各1 份在卷可憑，是沈靜芳聲請承受訴訟，核無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人於原審起訴主張及於第二審補充之意旨：
（一）上訴人新北市政府（改制前為臺北縣政府，下同）於民國98年10月14日因贈與取得國家世紀館社區門牌號碼「新北市○○區○○○路○○○ 號3 樓」○○○區○○段○○段62建號建物（下稱系爭62建號建物）之所有權，為國家世紀館社區之區分所有權人。上訴人新北市政府財政局、新北市政府警察局為先後任管理人。依據國家世紀館社區住戶規約（下稱系爭規約）第9 條、第17條及國家世紀館社區財務管理辦法第7 條第2 款等規定，區分所有權人應按2個月為1 期繳交管理費；即每月應繳管理費新臺幣（下同）6 萬5,350 元。惟迄今上訴人均從未繳納管理費，已逾
2 期以上。被上訴人依公寓大廈管理條例第10條、第22條規定，催告上訴人限期給付，然上訴人迄今均未給付。
（二）上訴人所應繳納之管理費金額：
1、依系爭規約第17條明文授權被上訴人制定之國家世紀館社區財務管理辦法第7 條第2 項規定，管理費收費標準為：
各住戶按其建物權狀面積計算，每坪管理費80元。建物權狀面積係指按各區分所有權建物權狀所載之「專有部分」面積及「共有部分」面積之合計。以上訴人新北市0000000000號建物為例，其「專有部分」面積為342.44坪，「共有部分」面積為474.44坪，合計816.88坪；每月應繳管理費用為6 萬5,350 元（計算式：816.88坪×80元）。
2、前揭管理費收費標準（即按各戶建物權狀所載之「專有部分面積」及「共有部分面積」合計總坪數，即與各所有權人起初向建商承買之坪數相當），亦係從第一屆管理委員會成立後迄今七屆，本社區各區分所有權人之管理費統一收費標準，有「國家世紀館管理費分戶收取明細表」可資參酌。且以本社區之區分所有權人柯宇璇所有坐落於本社區門牌號碼新北市○○區○○○路○○○ 號4 樓為例，其專有部分面積39.65 坪，共有部分15.26 坪，合計建物權狀所載總面積：54.91 坪，每月應繳4,392.8 元（即54.91坪×80元），每2 月為1 期，每期應繳8,786 元，其管理費收費標準相同。
3、上訴人新北市政府於98年10月14日取得產權後，自99年1月13日起由上訴人新北市政府財政局職司管理，嗣於101年6 月22日起改由上訴人新北市政府警察局管理之，則各自應負擔之管理費用為：⑴上訴人新北市政府自98年10月15日起99年1 月12日止應負擔之管理費19萬1,834 元。⑵上訴人新北市政府財政局自99年1 月13日起至101 年6 月21日止應負擔之管理費191 萬5,598 元。⑶上訴人新北市政府警察局自101 年6 月22日起至103 年4 月止應負擔之管理費145 萬7,305 元。然上訴人從未繳納管理費，已逾兩期以上。
4、被上訴人已依公寓大廈管理條例第10條、第22條相關規定，以存證信函催告上訴人限期給付，然渠等迄今均未為給付。為避爭議，並以起訴狀之送達為催告上訴人繳納管理費之書面通知。依公寓大廈管理條例第21條、住戶規約第17條第17項、財務管理辦法第7 條第2 項之規定提起本訴，聲明：（一）上訴人新北市政府應給付被上訴人19萬1,
834 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。（二）上訴人新北市政府財政局應給付被上訴人191 萬5,598 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。（三）上訴人新北市政府警察局應給付被上訴人145 萬7,305 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息（上開訴之聲明均漏載遲延利息訖日，惟其真意應至清償日止）。
（三）對於上訴人抗辯之陳述：
1、系爭社區之管理費之收取及收費標準，係依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第3 項規定、系爭規約第9 條第2 項、第17條及社區財務管理辦法所明定。上訴人主張「被上訴人應提出會計憑證、帳簿、財務報表等文件，證明其收費之合理性」及「上訴人目前尚未進駐使用」之事實，與其應否分擔社區管理費之間並無關聯。又「管理費（含地下層汽車停車位清潔管理費及電費）依據『國家世紀館管理費分戶收取明細表』所列之標準收取，前揭標準之修正或變更應依區分所有權人會議之決議處理之。」、「共用部分及約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定者，應依原房屋預定買賣契約約定，亦得授權管理委員會另訂使用規則。…本規約所定授權管理委員會訂定之辦法如后：…（十六）財務管理辦法。」、「管理費：各住戶按其建物權狀面積計算，每坪管理費80元整」，系爭規約第9條、第17條及國家世紀館社區財務管理辦法第7 條第2 款亦有規定。足證系爭管理費之收取，係以支付系爭社區共用部分及約定共用部分之修繕、管理及維護為目的。
2、系爭社區依據系爭規約第9 條、第17條規定，制定有「國家世紀館社區財務管理辦法」，依該管理辦法第7 條第2款規定，各住戶按其建物權狀面積計算，每坪管理費80元。關於各該住戶之「建物權狀面積」者，係指依各該建物權狀所載之「專有部分」及「共有部分」合計之面積；計算其「坪數」後，每坪繳納管理費80元。前揭「管理費收費標準」（與各所有權人起初向建商承買之坪數相當），亦為目前大臺北地區公寓大廈通行之管理費收費標準，且亦為系爭社區管理委員會成立後迄今7 年來，各區分所有權人普遍接受及遵循之管理費統一收費標準。上訴人新北市000000000號建物，其專有及共有部分之所有權面積合計816.88坪，按每月每坪繳納管理費用80元，則上訴人新北市政府每月應繳管理費用為6 萬5,350 元（計算式：816.88坪×80元），並無違誤。
3、系爭規約及其授權制定國家世紀館社區財務管理辦法之內容，既經區分所有權人會議決議通過，則該財務管理辦法所訂管理費之收費標準，全體區分所有權人自應共同遵守。上訴人新北市政府於98年10月14日因贈與取得系爭62建號建物所有權，為系爭社區之區分所有權人，自有遵守系爭規約及區分所有權人會議決議之義務。被上訴人於100年10月12日以書面催告上訴人及其前手之區分所有人應繳納積欠之管理費，上訴人如認管理費之金額或繳納標準有何不合理之處，應自98年取得所有權之日起、或於100 年10月間收受前揭催繳函後，於區分所有權人會議提出議案，藉由大會討論、共同議決之方式變更管理費收費標準之規定。在系爭規約及財務管理辦法尚未修正前，全體區分所有權人及住戶自有遵守規約及決議內容之義務，無從僅因其個人認為「管理費收費標準不合理」，而為拒絕繳納管理費之正當理由。
4、上訴人所稱被上訴人將1 樓兩側「公共大廳」上鎖而未管理，上訴人亦無法自由進出，是被上訴人亦不得就「系爭建物」向上訴人請求給付管理費云云，惟本社區1 樓兩側「公共大廳」（即板橋市○○段○ ○段○○○ ○號，登記面積326.69平方公尺），為本社區全體區分所有權人「共有部分」，依買賣契約計入房屋買賣面積，為全體區分所有權人支付價金向建商大馨建設股份有限公司（以下稱大馨公司）所購，業經建商辦理「共有部分」產權登記予全體區分所有權人，上訴人新北市政府主張該「公共大廳」應屬捐贈範圍，然建商登記為全體區分所有權人共有，未符都設審議要求，而衍生市府、建商與管委會三方之爭議。該1 樓空間使用之爭議，與系爭3 樓建物之使用、繳納管理費義務，並無關聯。
5、系爭管理費收費標準，係依各該建物權狀所載之專有部分及共有部分合計之面積。其中「共有部分」，均作為社區住戶公共用途，系爭社區建物用途為公共或私人，顯非管理費收費標準是否合理之準據。系爭62建號建物用途雖有供作「公共廊道」等公共用途，類似社區中之「騎樓」等約定共用之部分，「騎樓」係登記於1 樓區分所有權之專有部分，然其於社區中供全體住戶或公眾通行之用，1 樓區分所有權人仍應按社區管理費之收費標準繳納管理費，不得恣意主張其為「公用」而應扣除其面積再自行計算繳費數額，足證「公共」或「私人」之用途，顯非系爭「管理費收費標準」是否合理之準據。
5、系爭62建號建物之「生態廣場」及「公共廊道」，均為系爭社區大樓所屬建物，其與系爭社區大樓之建築本體無法分割而獨立存在，共同使用系爭社區之消防設備、緊急發電…等公共設施，顯難自外於系爭社區之管理維護。
6、上訴人指摘被上訴人權利濫用部分，最高法院101 年度臺上字第1834號判決之案由為「請求返還占有物」事件，其主要意旨顯與上訴人所指摘之本件給付管理費事件中之管理委員會收取管理費之依據或管理費收費標準是否合理爭點不同，顯見其案例事實及主要爭點均與本案不同，遽予比附援引，殊非可採。被上訴人依系爭規約及授權制定之財務管理辦法，向全體區分所有權人統一收取收取管理費，以為社區公共設施管理維護之經費，並未違反公共利益或以損害他人為主要目的，上訴人指摘「權利濫用」云云，顯無可採。
（四）被上訴人於第二審補充：
1、上訴人雖提出與建商大馨公司間約定之都市設計審議報告書，陳稱大馨公司已繳交包括生態廣場維護費用5,244,59
4 元、空橋、通廊、電梯、保全、清潔、維修、保養、電費支出等管理費7,226,460 元、捷運地下道電梯汰換費用1,260,000 元，主張其產權及管理與被上訴人無涉云云，惟上訴人就其專有部分之修繕、管理及維護，依公寓大廈管理條例第10條第1 項規定，本即應由上訴人自行為之並負擔費用。且與前述「共用部分」係以公共基金、管理費支應管理、維護及修繕等所需費用之情形截然有異，上訴人以系爭建物由其自行管理及維護，其產權、管理與被上訴人無涉，主張其無庸繳納管理費，並無理由。
2、系爭社區其他區分所有權人於購屋時，與大馨公司簽訂「預定買賣契約書」雖約定「2 層通廊及空橋及3 層生態廣場，其產權及管理與買方無涉」等內容。惟上開約定為其他區分所有權人與大馨公司間之約定，上訴人並非契約當事人，自無據以主張自己權利之餘地。再大馨公司係依臺北縣新板橋車站特定專用區細部計畫之土地使用分區管制要點第四之（二）之1 第⑴款關於獎勵容積之規定，於同意捐贈系爭建物予臺北縣政府後，而增加系爭社區大樓之樓地板面積，上訴人係無償受贈取得系爭建物，大馨公司則因此取得增加興建系爭社區大樓之容積率，雙方均受有利益。至系爭社區大樓其他區分所有權人仍係依一般買賣或其他交易情形取得各自之區分所有部分，與嗣後成立之被上訴人均未因此獲得任何利益，甚且可以因為前述契約條款而致上訴人於形式上脫免依公寓大廈管理條例所定就共有部分應負擔修繕、管理及維護等費用之責，反而使其他區分所有權人實質上增加此部分之費用負擔，顯非合理。是以系爭規約規定上訴人應就所有系爭建物按與其他區分所有權人相同標準繳納管理費，實為調整上開不合理現象，核無不公平之處。且查上訴人新北市政府曾以101 年
5 月25日北府城字設字第1011793801號函致被上訴人，表示渠願就消防設備、緊急發電、水塔清洗、外牆清潔等共用部分，按比例核計公益空間應支付之管理費，顯見上訴人新北市政府亦認知前揭預定買賣契約書約定「2 層通廊及空橋及3 層生態廣場，其產權及管理與買方無涉」等內容，顯非指渠無負擔管理費之義務。又系爭建物雖名為「公益空間」，然實係作為上訴人辦公使用，與一般大樓內區分所有部分作為辦公處所或商業使用之情形並無所異，尚難因此等利用情形遽認系爭規約有何不公之處。
二、上訴人答辯意旨及上訴理由：
（一）系爭62建號建物，係由建商回饋捐贈予政府機關之公益設施，使用用途記載為生態廣場。系爭62建號建物面積雖登載為816.88坪，惟其中大部分面積為二樓及三樓之公共廊道，係供公眾通行使用，屬上訴人可使用係為三樓之二間獨立室內空間，面積僅共計90坪，然上訴人目前尚未進駐使用，被上訴人亦將一樓左右兩側公共大廳之大門上鎖並予以封閉，並未派員管理維護，致使公眾無法經由一樓公共大廳通行至二樓及三樓之公共廊道，而違反都市設計審議原則供公眾通行之美意，上訴人亦無法自由進出。
（二）上訴人曾多次發函要求被上訴人提出規約、會計憑證、會計帳簿、財務報表等文件予上訴人，然被上訴人並未提供。被上訴人主張得依規約或區分所有權人會議之決議，按坪收取每坪80元之管理費，依法須負舉證責任，並提出會計憑證、會計帳簿、財務報表等文件，證明按每坪收取80元管理費之合理性。
（三）⑴關於二樓及三樓之公共廊道部分：按公寓大廈管理條例第7 條第2 項規定，系爭62號建號建物為配合都市設計審議，全區建構複層式空中通廊系統，串聯全區所有生活機能，整合區內所有開放性資源，而有建物間公共廊道之設計，並供公眾使用，是公共廊道之面積不得獨立使用供作專有部分，並不得為約定專用部分，被上訴人社區大樓於二樓及三樓之公共廊道，雖列入系爭62建號建物之登記面積，然屬公益設施之性質，使用用途記載為生態廣場，被上訴人自不得向上訴人請求給付管理費。被上訴人將一樓左右兩側公共大廳之大門予以上鎖，致使公眾無法經由一樓公共大廳通行至二樓及三樓之公共廊道，而違反都市設計審議原則供公眾通行之美意，上訴人亦無法自由進出，且實際上被上訴人亦未派員管理。是系爭62建號建物作為公共廊道之建物面積約計725.15坪係供公眾通行使用，被上訴人自不得向被告請求給付管理費。⑵關於三樓之二間獨立室內空間，面積共90坪及一樓共同持份1.73坪部分，上訴人目前尚未進駐使用，被上訴人亦將一樓之大樓上鎖而未管理，上訴人亦無法自由進出，是被上訴人亦不得就此部分向上訴人請求給付管理費。
（四）依最高法院101 年度台上字第1834號判決意旨，被上訴人明知系爭62建號建物大部分面積係作為公共廊道供公眾通行使用，被上訴人就公益設施之無償使用亦應受拘束，而不得向上訴人請求給付管理費。被上訴人就供被上訴人社區住戶等公眾通行使用之公共廊道，向上訴人請求給付管理費，按民法第148 條規定及最高法院56年臺上字第1708號判例意旨，係屬權利濫用，顯已違反公共利益及衡平原則。
（五）上訴人於第二審另補充：上訴人與系爭社區之建商大馨公司就系爭62建號建物，於8-5 項，就一、供公眾使用空間產權歸屬說明，係特別約定：⒈空橋、貳至參樓通廊、生態廣場所有權及管理權皆歸臺北縣蓊所有；8-4 項，就公共空間產移歸屬說明，係約定：⒈本公共空間係指基地內留設人行空橋及三樓生活廣場。⒌公共空間應依審核通過之配置與設施計畫等配合捷運營運時間，確實提供公眾使用。⒎本棟建築物之區所有權人，如將房出售（典）、贈與、繼承而移轉或出租時、應將建築物管理公約列入契約；於8-8 項，就國家世紀館，空橋及通廊約定內容，係特別約定：按臺北縣政府規定，本社區二層部分空間規劃作為連接大眾捷運系統供公眾使用之通廊及空橋設計；三層作為生態廣場，規劃為生態主題館並設置休閒座椅區，且該產權非屬本買賣之標的，其產權及管理、處分與買方無涉。起造人應就各項管理、維護等計畫納入社區管理規約內，俟後不受管委會成立或爾後區分所有權人會議任何任何增修刪改變或排除適用，且應無條件配合臺北縣政策做適度調整。是依上訴人與大馨公司之約定內容，系爭空橋、貳至參通廊、生態廣場所有權及管理權皆歸上訴人所有，與被上訴人無涉，且係供公眾使用，屬於公益用途之公共設施，被上訴人自無權向上訴人請求給付管理費。復查，依被上訴人社區住戶與大馨公司所簽訂之房屋預定買賣契約書第4 條第7 項之約定：「依臺北縣政府規定，本社區二層部分空間空間規劃作為連接大眾捷運系統供公眾使用之通廊及空橋設計；三層作為生態廣場，規劃為生態主題館並設置休閒座椅區，買方充分認知其產權非屬本件房屋預定買賣契約之標的，其產權及管理、處分與買方無涉。」，足認被上訴人明知系爭62建號建物大部分面積係作為公共廊道及生態廣場供公眾使用，且其產權及管理與被上訴人無涉，依最高法院101 年度台上字第1834號判決意旨，被上訴人就系爭公益設施之無償使用應受拘束，不得向上訴人請求給付管理費。
三、原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，全部提起上訴，並為上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造之不爭執事項（本院卷第63頁）：
（一）上訴人新北市○○於00000000000000000000區○○○○○○區0000000號建物之所有權，為系爭社區公寓大廈之區分所有權人，嗣後上訴人新北市政府財政局自99年1 月13日起至101 年6 月21日止、新北市政府警察局自101 年6 月22日起至103 年4 月止為先後任管理人。上訴人從未繳納系爭社區之管理費，已逾兩期以上。
（二）上訴人所有及擔任先後任管理人之系爭62建號建物，係建商回饋捐贈予政府機關之公益設施，使用用途記載為生態廣場，面積登載為816.88坪（含層次面積342.44坪、476建號共有部分472.71坪、477 建號共有部分1.73坪），大部分面積係為2 樓供公眾通行使用之公共廊道及3 樓供公眾使用之生態廣場（面積共計725.15坪），僅3 樓有2 間獨立室內空間（面積共計約90坪）及1 樓共同持份1.73坪。
五、本件被上訴人起訴主張上訴人為系爭社區之區分所有權人及管理人，從未繳納管理費，已逾兩期以上，經以存證信函催告後，依公寓大廈管理條例第21條、系爭規約第9 條、第17條及國家世紀館財務管理辦法第7 條第2 款規定，請求給付管理費及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，上訴人則以上開情詞置辯。是本件爭點應為：⒈上訴人是否受系爭規約或區分所有權人會議決議之拘束，應依建物之登記面積每坪繳交80元之管理費？⒉上訴人主張系爭62建號建物係配合都市設計審議，與社區住戶及大馨公司已有特別約定，且系爭建物之公共廊道及生態廣場係供公眾使用，又公共廊道之面積不得獨立使用供作專有部分，並不得為約定專有部分，被上訴人就系爭公益設施之無償使用應受拘束，不得請求支付管理費，是否有理由？⒊上訴人主張被上訴人將1 樓左右兩側公共大廳之大門予以上鎖，致使公眾無法經由1 樓公共大廳通行至2 、3 樓之公共廊道，違反都市設計審議原則公眾通行，上訴人亦無法進出，且實際上上訴人未派員管理，被上訴人不得向上訴人請求給付管理費，是否有理由？⒋被上訴人向上訴人請求給付管理費，是否有權利濫用之情形？⒌若上訴人應繳納管理費，其應繳納之數額為何？（本院卷第63頁反面）茲分述如下：
（一）按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，公寓大廈管理條例第23條第1 項定有明文。上訴人新北市政府為系爭社區之區分所有權人，上訴人新北市政府財政局、新北市政府警察局為經被告新北市政府同意而為專有部分之使用者，自應受系爭規約之拘束。再系爭規約第9 條第2項規定：「管理費（含地下層汽車停車位清潔管理費及電費）依據『國家世紀館管理費分戶收取明細表』所列之標準收取，前揭標準之修正或變更應依區分所有權人會議之決議處理之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約有規定者從其規定；收取方式如未規定時，各區分所有權人應按其所有建物坪數及車位個數分攤之。」，有系爭規約1 份（103 年度補字第1615號卷第15至25頁）在卷可查。是本件上訴人為系爭社區之區分所有權人或經區分所有權人同意之使用者，理應遵守系爭規約關於繳納管理費之規定，然就系爭社區管理費之收取標準及方式，除依區分所有權人會議所決議之「國家世紀館管理費分戶收取明細表」外，若買賣契約另有特別約定，仍應依特別約定決定管理費繳納之標準及方式。又上開所指「買賣契約」，應包含區分所有權人取得系爭社區大樓所有權之所有契約，蓋區分所有權人若因贈與或其他非買賣之原因取得系爭社區之區分所有權，即認不適用上開規定，顯與公平原則有違，附此敘明。
（二）查：被告新北市政府自大馨公司處受贈取得系爭社區之空橋、2 至3 樓通廊、生態廣場之所有權時，與大馨公司約明「8-5 供公眾使用空間管理及維護費用說明. . . 一、⒈空橋、貳至參樓通廊、生態廣場所有權及管理權皆歸臺北縣政府所有。. . . 」、「二、空橋維護及計算方式說明：生態廣場及通廊（含電梯汰換）維護、清潔、水電等費用由臺北縣政府或其委託單位支應。（如下計算式）」、「三、生態廣場維護及計算方式說明：生態廣場之所有權及管理權皆歸臺北縣政府持有，領得使用時註明管理維護費用由起造人負責。生態廣場15年維護費用計算：1146.66 ×0.3025＝346.87×84元/ 月×12×15年＝5,244,59
4 （元）」、「管理費支應計算式（含空橋、通廊、保全、清潔、維修保養、電費支出等）＊空橋維修保養侷限於本案基地內：人行空橋15年保管費用計算：1327.18 ×0.3025＝401.47×100 元/ 月×12/15 ＝7,266,460 ＋1,260,000 （電梯汰換維護費用）＝8,486,460 （元）」、「
五、維護費用合計：5,244,594 ＋7,226,460 ＋1,260,00
0 ＝13,731,054元」、「8-4 公共空間產移歸屬說明. ..4、起造人於申請使用執照前，應提撥生活廣場維護管理基金5,244,594 及人行空橋維護管理基金7,226,460 ，分別開立專戶儲戶，兩者合計12,471,054，並依公共空間管理實際產生費專款撥付。」、「起造人於管理委員會正式成立一個月，應就備案之執行計畫及管理維護基金清算明細表及餘額款等，移交管理委員會接管，起造人拒絕移交時，管理委員會得催告之。」、「8-8 國家世紀館，空橋及通廊約定內容：. . . 按臺北縣政府規定，本社區二層部分空間規劃作為連接大眾捷運系統供公眾使用之通廊及空橋設計；三層作為生態廣場，規劃為生態主題館並設置休閒座椅區，且該產權非屬本買賣標的，其產權及管理、處分與買方無涉。起造人應就各項管理、維護等計畫納入社區管理規約內，俟後不受管委會成立或爾後區分所有權人會議任何增修刪改變更或排除適用，且應無條件配合臺北縣政府政策做適度調整。」，有上訴人提出之96年9 月（第四次變更）都市設計審議報告書1 份（本院卷第48至60頁）在卷可參，足見被告新北市政府於96年9 月間，受贈取得系爭62建號建物時，已就該建物之管理維護費用與大馨公司有所約定，已由大馨公司預先提撥15年之管理維護費用，並約明於管理委員會即被上訴人成立後一個月，將執行計畫、管理維護基金清算明細表及餘額款項，移交被上訴人接管。又參諸大馨公司與系爭社區住戶所簽訂之國家世紀館房屋預定買賣契約書第4 條第7 款亦載有「依臺北縣政府規定，本社區二層部分空間規劃連接大眾捷運系統使用之通廊及空橋設計；三層作為生態廣場，規劃為生態主題館並設置休閒座椅區，買方充分認知其產權非屬本件房屋預定買賣契約之標的，其產權及管理、處分與買方無涉。」等語，有上訴人提出之上開房屋預定買賣契約書樣本1 份在卷可參（本院卷第25頁），堪認系爭社區其他區分所有權人對上情亦有所知，並因簽訂上開預定買賣契約書而應受其拘束。則被告新北市0000000000000號建物之管理費既另有約定，依系爭規約第9 條第
2 項但書之意旨，即應依該特別約定辦理，而排除系爭規約第9 條第2 項本文所定之「國家世紀館管理費分戶收取明細表」及國家世紀館社區財務管理辦法第7 條第2 項所定管理費收取標準及方式之適用。又被告新北市政府財政局、新北市政府警察局係受被告新北市政府同意而為專有部分之使用者，亦應適用上開特別約定。
（三）被上訴人主張不足採信之理由：
1、被上訴人主張上開預定買賣契約書為系爭社區其他區分所有權人與大馨公司間之約定，上訴人並非契約當事人，不得主張權利云云。然查上開96年9 月（第四次變更）都市設計審議報告書1 份就系爭62建號建物之管理、維護亦有相同約定，該約定顯係系爭規約第9 條第2 項但書「買賣契約有規定者從其規定」之特別約定，已如前述，上訴人自得據此主張權利。
2、被上訴人又主張系爭62建號建物係屬專有部分，其修繕、管理及維護，依公寓大廈管理條例第10條第1 項規定，本應由上訴人負擔費用，大馨公司所繳納之上開13,731,054元係就其專有部分所應自行負擔之費用，與其他區分所有權人就自己專有部分所應負擔費用之情形相同，而與「共用部分」係以公共基金、管理費支應管理、維護及修繕等所需費用之情形有異云云。查：觀諸上開96年9 月（第四次變更）都市設計審議報告書（本院卷第48至60頁）所載，系爭62建號建物之管理維護費，係以坪數為計算單位，並有載明「管理費」之項目，其名稱、計算方式與一般管理費並無不同，且由大馨公司先行提撥15年之金額，再於被上訴人管理委員會成立時移撥予被上訴人管理使用，亦與一般住戶繳納管理費之情無異，上開款項應為管理費之特別約定無訛。復以系爭62建號建物之所有權及管理權雖屬上訴人，然實際上大部分面積均屬公共廊道、生態廣場等公益設施，包含系爭社區其他區分所有權人在內之不特定人均得使用、受益，核與一般專有部分僅供私人使用之情形有別，性質上較為接近「共有部分」，自不應解釋為屬「專有部分」。況以若上開款項係屬上訴人應自行負擔之專有部分之費用，何以移撥予被上訴人管理使用？而該款項移撥後，若解釋為上訴人又得以按系爭62建物建物面積依一般繳納管理費之標準向被上訴人收取管理費，則上訴人豈非就系爭62建號建物部分重覆收取2 次管理費用，其不合理之處，甚為明顯。
3、被上訴人另主張上訴人無償取得系爭62建號建物，大馨公司取得增加興建系爭社區大樓之容積率，均受有利益，其他區分所有權人係依買賣或其他交易取得區分所有部分，並未因此獲得任何利益，系爭規約規定上訴人應就所有系爭62建號建物按與其他區分所有權人相同標準繳納管理費，實為調整上開不合理現象，並無不公平云云。查：上訴人新北市政府取得系爭62建號建物所有權及大馨公司取得增加興建系爭社區之容積率，悉依都市更新建築容積獎勵辦法之相關規定，並不因此使系爭社區其他區分所有權人受有損害，並無所謂需對其他區分所有權人或被上訴人應予補償之情。況系爭規約並未明文規定「上訴人就系爭62建號建物應與其他區分所有權人採相同標準繳納管理費」等情，尚不得任意解釋為系爭規約有藉此何調整兩造及大馨公司間所受利益之意思，是上訴人此部分主張，難認有理由。
（四）準此，本件上訴人雖應受系爭規約之拘束，然上訴人新北市0000000000000號建物之管理費繳納既有特別約定，且該管理費已經大馨公司預繳15年並撥付被上訴人，依系爭規約第9 條第2 項但書規定，上訴人應不再負有繳納義務，上訴人執此抗辯，應有理由。又本件相關事證及法律關係既已明確，其餘爭點核無再行論述之必要，附此敘明。
六、綜上所陳，被上訴人依公寓大廈管理條例第21條、系爭規約第17條第17項、財務管理辦法第7 條第2 項之規定，請求上訴人給付新北市政府應給付19萬1,834 元、上訴人新北市政府財政局應給付被上訴人191 萬5,598 元、上訴人新北市政府警察局應給付被上訴人145 萬7,305 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原審未及審酌上訴人與大馨公司所訂定之96年9 月（第四次變更）都市設計審議報告書就管理費所為之特別約定等情，而逕為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告被上訴人得假執行及上訴人得預供擔保免為假執行，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
八、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 11 日
民事第四庭 審判長法 官 陳財旺
法 官 賴彥魁法 官 張誌洋以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，委任律師為訴訟代理人向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本院判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本），經本院許可後方得上訴最高法院。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 11 日
書記官 許清秋