臺灣新北地方法院民事判決 103年度簡上字第297號上 訴 人 江 敏被 上訴人 漢禧建設有限公司法定代理人 魏明煌訴訟代理人 藍蕙如上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於民國103年7月28日本院板橋簡易庭103年度板簡字第477號第一審判決提起上訴，本院於民國104年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠兩造於民國102 年7月4日簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約
），由上訴人向被上訴人承租門牌號碼為新北市○○區○○路○○號1樓房屋（下稱系爭房屋），租期自102 年7月10日起至103 年7月9日止，約定每月租金為新台幣（下同）20,000元，押租金為40,000元，上訴人應於每月10日前繳納1 個月份租金。詎上訴人於102年8月12日繳交部分房租7,5 00元後，迄至103年1月為止，均未再給付租金，被上訴人分別於10
2 年10月23日、102年11月13日、102年12月18日以存證信函催告上訴人繳納積欠之租金，惟上訴人均置之不理，被上訴人遂於102 年12月30日以存證信函向上訴人為終止租約之意思表示。被上訴人既已合法終止系爭租約，上訴人自應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，並給付積欠之租金及違約金，然上訴人拒不搬遷，更未清償租金。嗣上訴人於103年7月14日交還系爭房屋鑰匙，故被上訴人請求上訴人給付積欠之租金112,500元（其中102年8月份上訴人僅給付7,500元，尚欠12,500元；自102年9月起至103年1月份止，5 個月租金共計100,000元），上訴人並應自103年1月3日起至上訴人返還系爭房屋予被上訴人之日止，按月給付違約金20,000元。
㈡上訴人交還系爭房屋大門遙控器及鑰匙與被上訴人後，經被
上訴人清查系爭房屋後，發現尚有鐵捲門故障未修、大樓管理費欠繳、水電費欠繳、水電管線燈具毀損及室內廢棄物未清空等10項未處理（詳如附表），被上訴人因而代墊繳付整修費用共計13,843元。又原審已將押租金40,000元與本件上訴人積欠之租金抵銷，故上訴人請求被上訴人退還押租金40,000元，即屬無據。
㈢被上訴人之前房客即訴外人李博榮承租系爭房屋之合約期限
至103 年7月9日止，因李博榮以上訴人有意頂讓，雙方並已簽訂協議為由，要求被上訴人提早於102 年7月4日終止租約，被上訴人始依據頂讓協議轉換合約，於102 年7月4日與上訴人簽訂系爭租約，惟該租約內容均未更動，雙方亦未點交系爭房屋，並無上訴人所謂欺騙情事。三方簽訂之租賃契約註明要點如下：⒈被上訴人與李博榮房屋租賃契約書第22條增列內容略以：新舊承租戶自行理清，概與被上訴人無涉。
⒉被上訴人與上訴人簽立之系爭租約第11條增列內容略以：
交還房屋時須將裝潢隔間拆除、淨空，並依現況交屋。據此，被上訴人僅參與102 年7月4日三方簽立租賃契約，並未涉及上訴人及李博榮之協商過程，故上訴人主張伊遭被上訴人欺瞞而簽訂系爭租約，與事實不合。
㈣上訴人於102 年7月4日與被上訴人簽訂系爭租約後，除於次
月12日繳交首月份租金後，即未再繳納租金。又系爭房屋之招牌係上訴人主動發函要求被上訴人拆除，經系爭管委會基於安全及觀瞻考量執行拆除，並非由被上訴人拆除。另電費部分係由前房客李博榮全額繳納12,762元（李博榮應繳8,885元，上訴人應繳3,877元），並非由上訴人繳納，故上訴人抗辯伊已給付被上訴人或為被上訴人支出相關費用合計122,400元，並非屬實。
㈤上訴人未經系爭房屋所在鄰家花園公寓大廈管理委員會（下
稱系爭管委會）同意，擅自圈圍約定專用區域，衍生社區糾紛。嗣上訴人在未經出租人（即被上訴人）同意下，自行將系爭房屋租金由每月20,000元調降為每月10,000元，顯無理由。
㈥原審判決上訴人應給付被上訴人194,200 元，及其中46,200
元自起訴狀送達上訴人之翌日（即103年4月17日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；被上訴人其餘之訴駁回（被上訴人對於其敗訴部分並未提起上訴，故該部分業已確定）。上訴人不服提起上訴，被上訴人則於本院為答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則抗辯：㈠系爭房屋原係被上訴人出租予李博榮經營牛肉麵店，李博榮
於102年4月間刊登廣告，欲頂讓上開店面，上訴人看到廣告後，與李博榮接洽頂讓事宜。依李博榮所述，該店面已經營10餘年，渠與被上訴人有特殊關係，如上訴人受讓該店面，約1年後得以10,000,000 元購屋，惟須先簽立租賃契約，上訴人曾問及廚房及屋旁空地、騎樓是否可以使用，李博榮皆稱在使用範圍內，上訴人另以電話向被上訴人確認空地、騎樓需可使用才要簽約，經被上訴人確認使用範圍無誤後，上訴人便交付訂金，嗣三方於102 年7月4日簽立頂讓買賣契約及租賃契約（即頂讓協議係在三方同意下簽訂），上訴人當場交付頂讓金64,000元予李博榮，交付租金20,000元及押金
40 ,000元予被上訴人，並約定於102年7月10日按照現狀（即含冷氣、冰箱、電視、電話、招牌、吊扇等設備）交屋。惟上訴人於交屋當天，自系爭管委會得知中庭及廚房儲藏間係公共所有，所有人可以自由進出，不能未經系爭管委會同意改裝；廚房未符合消防安全規定，係2 次施工違建，僅能維持現狀使用，無多餘空間隔出員工休息室，上訴人花費400,000 元購置之廚房設備亦無法搬至廚房放置（經系爭管委會主委同意後，暫放於地下室消防間），系爭房屋右側空地係法定空地，如要改裝成露天雅座，需經區分所有權人全體同意，該社區所有住戶與被上訴人就系爭房屋右側空地之使用早有爭執。因上訴人承租系爭房屋係為開設休閒咖啡廳，並利用騎樓及空地作為休閒空間，不能使用騎樓及空地，無法達成開店目的，上訴人失望至極，遂於102年7月17日向被上訴人表示終止租約，故系爭租約應於當日終止。
㈡上訴人與被上訴人簽訂系爭租約後，曾至系爭房屋查看，發
現屋內髒亂不堪，李博榮未依頂讓契約及租賃契約履行清潔義務，上訴人欲找李博榮履行清潔義務，卻遭被上訴人以沒有李博榮聯絡方式阻卻。於102年7月10日交屋當天，上訴人又發現屋內有如附表（即被上訴人所稱上訴人未處理清單）之瑕疵：馬桶老舊堵塞、水管破裂漏水、廚房內放置瓦斯、大型塑膠桶，髒污之塑膠遮雨布及鍋具、菜刀、器皿，均係前任房客遺留下來、窗戶玻璃破損、鋁板貼紙剝落、店面油漆應由被上訴人負責清潔卻未粉刷、公共電燈燈管待換、舊有之橫式招牌未拆除，影響上訴人使用牆面吊掛招牌之權益，騎樓上電燈係被上訴人屢經系爭管委會通知改善卻不改善等情，上訴人多次通知被上訴人修繕，被上訴人僅修繕2 小方塊瓷磚。另一方面，上訴人為早日解決被上訴人欺瞞中庭及空地未經全體住戶同意無法使用之問題，曾斥資購入公關贈品，並提供律師協助住戶處理與被上訴人間之車位爭議，敦親睦鄰，無奈仍未能順利開店營業，上訴人購置之桌椅、露天傘架、鐵娃娃更多次被竊，架設之直式招牌亦遭到拆除，上訴人以400,000元購入之設備及器材更僅能以20,000 元出清。因被上訴人隱瞞上述瑕疵，依民法第354條、第359條及第347 條規定，系爭房屋租金應減至每月10,000元。上訴人迄至102 年7月10日交屋時已支出122,400元（包含經被上訴人同意裝潢而裝設招牌之有益費用64,000元、粉刷清潔費13,500元、管理費800餘元、代李博榮墊付之水費4,000元及電費12,500元、租金27,500元，不含押金40,000元），應已足夠支付被上訴人1 年份租金。上訴人另主張以上述粉刷清潔費13,500元、墊付之水費4,000 元及電費12,500元、修繕馬桶費用300 元、招牌損害賠償費用64,000元及押金40,000元與本件被上訴人請求之租金抵銷。
㈢上訴人代墊前手李博榮應付未付之水電費，且該水電費收據
係上訴人所有，再傳真予被上訴人。104年1月29日被上訴人疑似於傳真收據上擅加「原承租戶李博榮繳納金額」等字樣作為偽證提示，然該收據係在102年8月間由管理組長交予上訴人，遲至同年9 月初，因被上訴人不回應律師函，上訴人終止租約不能而被迫代付抵租。被上訴人與李博榮在租約附註疑似偽加「水電費…由乙方（新舊承租戶）自行理清，概與甲方無涉」字樣，旨在捏造電費12,762元由李博榮繳納之過程，共謀侵占上訴人代付之電費12,762元。
㈣綜上，被上訴人隱匿李博榮應付之電費收據使上訴人為之繳
付，另馬桶漏水、中庭廚房為違建、2 次施工危害公共安全、空地為法定空地不能使用、鐵捲門故障、曾遭破窗入店偷竊、騎樓不能使用等情，上訴人受到欺瞞，始簽立系爭租約，被上訴人有權利濫用及違背誠實信用之情形，且已違反民法第148 條之規定。因被上訴人交付之租賃物有不堪使用之情形，上訴人自102 年7月10日至同年8月10日止，多次催告被上訴人修繕，被上訴人均置之不理，被上訴人違反民法第
430 條修繕義務。從而，系爭房屋在交屋前已具有瑕疵，租金自應減免，上訴人於交屋前支出之費用已足以繳付1 年租金，原判決未詳細調查，顯有違誤，應予廢棄。
㈤上訴聲明：
⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。
⒉前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠被上訴人主張兩造於102 年7月4日簽立系爭租約，由上訴人
向被上訴人承租系爭房屋，租期自102年7月10日起至103年7月9 日止，約定每月租金為20,000元，押租金為40,000元，上訴人應於每月10日前繳納1個月份租金。又上訴人於102年8月12日繳交部分房租7,500元後，迄至103年1月為止，均未再給付租金，被上訴人曾於102 年12月18日發函催告上訴人繳納積欠之租金，因上訴人仍未繳納，被上訴人遂於102 年12月30日以存證信函向上訴人為終止租約之意思表示等情，業據其提出系爭租約、上開存證信函及回執等件為證（參見本院103年度補字第363號卷第5 至11頁），上訴人對此並不爭執，是被上訴人此部分主張，堪信為真實。
㈡被上訴人復主張系爭租約既經被上訴人依法終止，則上訴人
除了應將系爭房屋返還被上訴人（此部分已於103年7月14日由上訴人當庭將系爭房屋鑰匙交還被上訴人）以外，上訴人仍應清償積欠之租金112,500元，及自103年1月3日起至上訴人返還系爭房屋予被上訴人之日止，按月給付之違約金20,000元等語，為上訴人所否認，並執前詞置辯。
⒈上訴人抗辯系爭房屋原係被上訴人出租予李博榮經營牛肉麵
店，李博榮於102年4月間刊登廣告，欲頂讓上開店面，上訴人看到廣告後，與李博榮接洽頂讓事宜，並詢問廚房及屋旁空地、騎樓是否可以使用，李博榮皆稱在使用範圍內，上訴人另以電話向被上訴人確認空地、騎樓需可使用無誤後，上訴人便交付訂金，嗣三方於102 年7月4日簽立頂讓買賣契約及租賃契約，上訴人當場交付頂讓金64,000元予李博榮，租金20,000元及押金40,000元予被上訴人，並約定於102年7月10日按照現狀交屋。惟上訴人於交屋當天，自系爭管委會得知中庭及廚房儲藏間係公共所有，所有人可以自由進出，不能未經系爭管委會同意改裝；廚房未符合消防安全規定，係
2 次施工違建，僅能維持現狀使用，無多餘空間隔出員工休息室，上訴人花費400,000 元購置之廚房設備亦無法搬至廚房放置，系爭房屋右側空地係法定空地，如要改裝成露天雅座，需經區分所有權人全體同意，該社區所有住戶與被上訴人就系爭房屋右側空地之使用早有爭執。因上訴人承租系爭房屋係為開設休閒咖啡廳，並利用騎樓及空地作為休閒空間，不能使用騎樓及空地，無法達成開店目的，上訴人遂於102年7月17日向被上訴人表示終止租約云云。然查，系爭租約第1 條記載：甲方（即被上訴人）房屋所在地及使用範圍為系爭房屋（1 樓旁之空地需負責管理及清潔）等語（參見前揭補字卷第6 頁），由此可知，上訴人向被上訴人承租可使用及收益之租賃標的僅有系爭房屋，另上訴人依約需對系爭房屋旁之空地負責管理及清潔，並未有使用及收益之權限。至於上訴人雖抗辯伊有向被上訴人確認本件承租之範圍包含系爭房屋前之原有廚房（位於該社區之中庭）及系爭房屋前之騎樓，然該部分所占用之位置並非屬於被上訴人單獨所有，而係屬於該社區之區分所有權人共有，被上訴人自無可能擅自決定將上開共有部分交由上訴人獨自使用及收益。再者，系爭租約已明確載明本件租賃標的為系爭房屋，上訴人對此復未能提出其他證據以供本院參酌，是上訴人之前揭抗辯，不足採信。此外，上訴人於102年8月間有給付被上訴人租金7,500元，倘如上訴人所述，伊於102 年7月17日曾向被上訴人表示要終止系爭租約，則上訴人又何須於102年8月間給付租金。另上訴人曾於102年9月18日向被上訴人寄發存證信函，其上表明伊已付訖102 年8、9月份之租金，有該存證信函1件在卷可佐（參見本院卷第123頁），益證上訴人抗辯伊已於102年7月17日向被上訴人為終止租約之意思表示，不足採信。
⒉上訴人另抗辯兩造簽立系爭租約後，伊至系爭房屋查看，發
現屋內髒亂不堪，李博榮未依頂讓契約及租賃契約履行清潔義務，被上訴人亦藉故阻卻上訴人尋找李博榮，於102年7月10日交屋當天，上訴人又發現屋內有如附表（即被上訴人所稱上訴人未處理清單）之瑕疵，上訴人多次通知被上訴人修繕，被上訴人僅修繕2 小方塊瓷磚。因被上訴人隱瞞上述瑕疵，依民法第354條、第359條及第347 條規定，系爭房屋租金自應減至每月10,000元云云。惟查，系爭租約載明為現況交屋（參見前揭補字卷第6 頁反面），顯見上訴人於本件承租前理應有至系爭房屋查看屋內現況，始會同意系爭租約如此記載。又上訴人於102年7月10日辦理點交系爭房屋時，系爭房屋之屋內現況是否確有如伊所述之諸多瑕疵存在，亦無辦理點交當時拍攝之現場照片可佐，是以上訴人此部分抗辯，即非無疑。再者，上訴人係於102年9月18日發函請求被上訴人修繕系爭房屋（參見本院卷第123頁），距102 年7月10日辦理系爭房屋點交已逾2 個月以上，上訴人此舉顯與一般承租人發現承租房屋有瑕疵後，會立即請求出租人儘速修繕，以回復到該承租房屋可以使用及收益程度之情形不同。此外，系爭房屋於點交時，縱有上訴人所述之諸多瑕疵存在，依民法第354條、第359條及第347 條規定，上訴人亦應在系爭租約之存續期間內，向法院訴請減少租金，然被上訴人於
102 月12月30日發函向上訴人為終止租約之意思表示，該信函於103 年1月2日合法送達於上訴人（參見前揭補字卷第11頁），故系爭租約業於103 年1月2日終止。上訴人於系爭租約終止前，均未曾向被上訴人訴請減少租金，是以上訴人抗辯系爭房屋之租金應減為每月10,000元云云，於法不合，不足採信。
⒊上訴人雖抗辯伊於簽約時除了交付押金40,000元外，另有交
付1個月租金20,000 元云云，然被上訴人僅承認有收到上訴人交付之押金40,000 元及租金7,500元，上訴人對此復未能提出其他證據以供本院參酌，故本件只能認定上訴人有交付押金40,000元及租金7,500元。又被上訴人主張上訴人於102年8月12日繳納部分房租75,000元後，迄至103年1月2日系爭租約依法終止前，均未再繳納任何租金等情，為上訴人所不否認，以此計算，上訴人於系爭租約存續期間內積欠被上訴人之租金合計為107,167元｛自102月7月10日起至同年8月10日止，上訴人繳納租金7,500元，尚欠12,500元【20,000-7,500=12,500】；自102年8月11日起至103年1月2日止，租期為4個月又22日，租金共計為94,667元【20,000X（4+22/30）=94,667，元以下四捨五入】；兩者相加為107,167元【12,500+94,667=107,167】｝。
⒋此外，系爭租約於103 年1月2日終止後，上訴人延至103年7
月14日始將系爭房屋鑰匙返還予被上訴人（參見原審卷第101頁），是以被上訴人請求上訴人給付自103年1月3日起至同年7 月13日止，按月以20,000元計算之違約金，即屬有據。
準此，上訴人於上述期間（即6 個月又11日）應給付被上訴人之違約金共計為127,333元【20,000X（6+11/30）=127,333，元以下四捨五入】。
⒌按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。本件上訴人主張以伊為被上訴人墊支之粉刷清潔費13,500 元、墊付之水費4,000元、電費12,500元、修繕馬桶費用300元、招牌損害賠償費用64,000元及押金40,00
0 元與本件被上訴人請求之租金抵銷等語，其中被上訴人已表明願意給付修繕馬桶費用300 元（參見原審卷第71頁），另被上訴人亦不爭執有受領押金40,000元，上開兩筆款項均符合前開規定，故應准予抵銷。其餘部分則詳述如下：
⑴按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430 條定有明文。經查，被上訴人已否認上訴人有定相當期限催告其修繕系爭房屋。又上訴人於102年9月18日寄予被上訴人之存證信函雖有提及修繕一事，然該信函並未定相當期間催告被上訴人修繕，且該信函所指之修繕內容亦與上訴人所述之粉刷清潔費無關，是以上訴人請求被上訴人返還墊支之粉刷清潔費13,500元，於法無據，不足採信。
⑵系爭租約第7 條約定：交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、
電話、管理、清潔等費用由乙方（即上訴人）負擔（參見前揭補字卷第6 頁反面），由此可知，承租房屋所生之水電費理應係由承租人負擔。本件上訴人不僅未能舉證證明伊確有支出水費4,000元及電費12,500 元，且衡情此部分費用均係由承租人負擔，被上訴人為系爭租約之出租人，兩造於系爭租約內復未有不同之約定，故上訴人請求將水費4,000 元及電費12,500元與本件被上訴人請求之租金抵銷，委無可採。
⑶上訴人委請律師於102年8月10日向被上訴人發函之內容略以
：舊有之橫立招牌架請予以拆除（參見原審卷第38頁），由此可知，上訴人已同意將上述招牌拆除，自難認有受到此部分損害。至於上訴人雖抗辯伊另有直立招牌遭到被上訴人拆除云云。然查，被上訴人已否認有派人拆除上訴人所指之直立招牌，上訴人對此復未能舉證以實其說，是以上訴人向被上訴人請求伊所有之招牌遭被上訴人拆除之損害賠償費用64,000元，亦非可採。
⑷從而，上訴人得以向被上訴人抵銷之債權僅有押金40,000元
及修繕馬桶費用300 元，經相互抵銷後，被上訴人尚可請求上訴人給付之租金餘額為66,867元（107,167-40,000-300=66,867）。
⒍上訴人復抗辯被上訴人隱匿李博榮應付之電費收據使上訴人
為之繳付，另馬桶漏水、中庭廚房為違建、2 次施工危害公共安全、空地為法定空地不能使用、鐵捲門故障、曾遭破窗入店偷竊、騎樓不能使用等情，上訴人受到欺瞞，始簽立系爭租約，被上訴人有權利濫用及違背誠實信用之情形，且已違反民法第148 條之規定云云。然查，系爭房屋所需之水電費本應由承租人負擔，系爭租約中亦未載明被上訴人在出租系爭房屋予上訴人前，應由被上訴人將積欠之水電費繳納完畢，且上訴人並未舉證證明其確有繳納水費4,000 元及電費12,500元，自難認被上訴人對此有何隱匿之情事。另系爭租約明確載明本件承租標的為系爭房屋，除此以外之中庭廚房及系爭房屋旁之空地均非租賃標的範圍，已如前述，上訴人亦未就被上訴人對伊有何欺瞞之具體行為乙節提出相關證據以供本院參酌，是以上訴人之前揭抗辯，均乏所據，並非可採。
四、綜上所述，系爭租約於103 年1月2日終止前，上訴人尚積欠被上訴人租金107,167 元，經上訴人行使抵銷權後，上訴人仍應給付被上訴人之租金餘額為66,867元；另上訴人係於103年7月14日將系爭房屋鑰匙交還被上訴人，故被上訴人自得請求上訴人給付103年1月3日起至同年7月13日止，按月以20,000元計算之違約金，合計為127,333 元。從而，被上訴人依系爭租約及租賃之法律關係，請求上訴人給付194,200 元（66,867+127,333=194,200），及其中66,867元（原判決認定為46,200元，被上訴人對此並未不服，此部分已告確定）自起訴狀繕本送達翌日（即103年4月17日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 13 日
民事第一庭 審判長法 官 張紫能
法 官 葉靜芳法 官 林哲賢【附表】┌─┬─────────────┬──────┐│項│ 項目 │金額（含稅）││次│ │ │├─┼─────────────┼──────┤│ 1│系爭房屋1樓鐵捲門故障 │ 2,625元 │├─┼─────────────┼──────┤│ 2│管理費（103年5、6月）未繳 │ 1,680元 │├─┼─────────────┼──────┤│ 3│電費（103年4月8日至同年7月│ 525元 ││ │16日止）未繳 │ │├─┼─────────────┼──────┤│ 4│水費（103年5至7月份）未繳 │ 277元 │├─┼─────────────┼──────┤│ 5│馬桶蓋破損未修理 │ 567元 │├─┼─────────────┼──────┤│ 6│更換排水管 │ 315元 │├─┼─────────────┼──────┤│ 7│更換燈具、啟動器等水電材料│ 945元 │├─┼─────────────┼──────┤│ 8│燈管、進水器、通樂等水電材│ 1,659元 ││ │料 │ │├─┼─────────────┼──────┤│ 9│水電工工資 │ 5,250元 │├─┼─────────────┼──────┤│10│廢棄物未清空、髒亂未清潔 │ 未計價 │├─┴─────────────┴──────┤│ 合計：13,843元 │└──────────────────────┘以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 10 月 13 日
書記官 吳宜遙