臺灣新北地方法院民事判決 103年度簡上字第405號上 訴 人 吳明偉被 上訴人 新北市政府法定代理人 朱立倫訴訟代理人 洪瑞燦律師上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國103年10年30日本院板橋簡易庭103年度板簡字第1250號第一審判決提起上訴，本院於104年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：
(一)緣被上訴人與上訴人於民國98年11月20日簽訂臺北縣政府（現改制為新北市政府，下均稱新北市政府）縣有非公用基（房）地標租契約書（下稱系爭租約），上訴人同時繳納履約保證金新臺幣（下同）135,800元。依新北市政府財政局98年10月14日北財產字第0980843571號函公告事項第4點記載「標租縣有非公用基地現況，請投標人逕至現場參觀。」，又觀其公告標租98年度第2批縣有非公用基本資料，分別載明「使用限制：平面停車」、「履約保證金135,800元」、「備註：⒉得標後由本府管理機關經濟發展局按現況點交。」，可知系爭租賃標的乃作為「平面停車使用」無疑，被上訴人依法須交付合於收益使用之租賃標的。上訴人依上開公告逕自現場參觀系爭租賃標的現況，為一般即可營運之停車場，遂於98年11月20日與被上訴人簽訂系爭租約，租期自99年1月1日起至101年12月31日止，共計2年。詎料，上訴人與被上訴人簽訂系爭租約後，而於同年12月28日會同被上訴人前往系爭租賃標的點交時，驟然發現該現場全部變成翻鬆之廢土，根本無法於「點交」後即可營運且預估尚須花費1、200萬元方能達成停車場之營運。因此，上訴人即向被上訴人會同之承辦人員當場口頭表明，爰依民法第424條規定立即終止系爭租約，並依據民法第249條第4項規定：「契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」。
(二)惟當時被上訴人之承辦人員委婉地向上訴人解釋並提供變通方法，教上訴人刊登報紙轉租於他人，上訴人遂刊登數天之報紙，然因不諳法律才延宕及時書面行使權利。被上訴人於投標「公告」並未據實闡明風險，告知系爭租賃標的現況「停車設備」於點交時會拆除並回復原狀，而使上訴人陷入錯誤而進場「標租」，被上訴人於此顯有重大過失！且有違誠信而隱瞞上訴人上開「停車設備」於點交時，會拆除而「回復原狀」等情，實難謂正當。再按「租金」是出租人之第二生命，為何首次上訴人應繳第一期6個月之租金而於半年內，被上訴人皆無發函催繳，實有違常情！基此，足徵上訴人於點交時已終止系爭租約。系爭租約屆期已久，惟上訴人以存證信函向被上訴人請求歸還上開履約保證金，然被上訴人竟不予歸還。
(三)再觀被上訴人於99年8月9日發函予上訴人告知：「台端（即上訴人）須繳清99年1至6月與7月租金，否則即由履約保證金135,800元抵付欠繳租金。」，基上，本件履約保證金135,800元被上訴人早已抵付租金炬明，則被上訴人辯稱已沒收難謂有理！上訴人於系爭租賃關係並無過失！爰依民法第249條第4項規定請求被上訴人返還履約保證金135,800元。另上訴人並無提起保證金之訴訟，非重覆起訴。為此，爰依兩造契約之法律關係、民法第249條第4項規定提起本訴等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人135,800元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以下開情詞置辯：
(一)本件系爭租約之標的為新北市○○區○○段○○○號，面積273平方公尺之土地，上訴人參與被上訴人改制前縣有非公用基地標租，得標後於98年11月20日與被上訴人簽訂系爭租約，租期自99年1月1日起至101年12月31日止，並繳納履約保證金135,800元；惟上訴人已於99年7月30日發函告知自99年8月1日起終止租約，經被上訴人主張應依租約第5條第2項規定沒收履約保證金不予退還，及請求上訴人繳納99年1月1日起至99年7月31日止之租金163,321元，而上訴人則主張以履約保證金抵繳租金，致生糾紛。而因上訴人自始未繳納租金，且已逾20個月，依系爭租約第7條第3項規定，應依163,321元計收1倍之違約金。因此，被上訴人前已起訴請求上訴人給付租金163,321元、違約金163,321元，合計326,642元，經本院三重簡易庭以102年度重簡字第354號判決上訴人應給付被上訴人租金163,321元，違約金酌減為23,432元，合計應給付186,753元；上訴人不服提起上訴，被上訴人亦附帶上訴，仍遭本院以102年度簡上字第249號判決駁回而確定。
另依系爭租約第5條第1、2項規定，無論是出租人或承租人，除非有法定或約定之事由，否則均無任意終止租約之權利，故本件履約保證金135,800元，除具有損害賠償總額預定之性質外，尚具有承租人得以履約保證金為代價，取得終止租約之權利，此觀租約第5條第2項規定甚明，本件係上訴人自行終止租約，故其已繳交之履約保證金實無須退還。
(二)上訴人於前述本院102年度簡上字第249號案件中，多次主張以履約保證金抵銷租金，此觀該判決第5頁表示「且新北市政府財政局迄今未將吳明偉所繳履約保證金135,800元歸還，又起訴請求給付租金，難謂有理由等語置辯。」而對此，該確定判決已載明「依系爭契約書第5條第2項約定，承租人於租期屆滿前申請終止租約，或可歸責於承租人之事由，而終止租約者，其已繳交之履約保證金不予退還。但租賃期間，因不可歸責於承租人之事由而終止租約者，承租人所繳交之履約保證金，得依前項規定辦理。系爭租約自98年11月20日簽訂，租賃期間自99年1月1日起至101年12月31日止，吳明偉於99年7月30日向新北市政府財政局為終止租約之意思表示，經新北市政府財政局於8月2日收受之事實，業如前述，吳明偉未證明其終止租約之事由不可歸責於己，則依約吳明偉不得請求新北市政府財政局返還履約保證金，是吳明偉辯稱：新北市政府財政局未返還履約保證金，又起訴請求給付租金，為無理由等語，並不可採」等語。因此，本件上訴人起訴請求被上訴人給付135,800元，已為前確定判決之既判力所及，依民事訴訟法第400條規定，上訴人更行起訴顯不合法。況履約保證金135,800元應否返還等節，為確定判決法院已於判決理由中作判斷，故除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟法上之誠信原則（最高法院96年度台上字第2745號判決參照）；因此，本件上訴人已不得對履約保證金135,800元更行起訴或為相反之主張甚明。
(三)本件被上訴人並無未提供合於約定使用之租賃物於上訴人之情形，更無所謂違反誠信原則之情，蓋本件契約書備註欄載明「土地僅供承租人平面停車使用」，係有關系爭出租土地使用之限制，此觀招標須知第5條亦載明「本案土地標租，僅供承租人做為平面停車使用」及標租公告附表有關使用限制部分，亦載明「平面停車」即可知：承租人承租系爭土地後，需要何種設備應由承租人自行決定，與被上訴人無關，因被上訴人所出租者，僅限於土地而已，被上訴人並無提供經營停車場設備之義務。至承租人承租「土地」後，究是自行停車，抑或經營停車場，其所需之設備不同，自應由承租人考量投資報酬率後，自行決定是否設置及設置何種設備，豈能歸責於出租人未提供該等設備。何況該等設備所費不貲，依上訴人所述，必須耗費1、200萬元，而被上訴人每月僅收取租金23,432元，豈有可能供應如此價高且易折舊之設備。況上訴人曾於前述案件列舉應附有所謂「安全圍牆、電動開關門，燈光、停車劃線地面及水電等」設備，然其係原承租人所有或自行向水電公司申辦，其租期屆滿後，當然取回或申請停用，豈有留交後來承租人使用之理，此一般人於承租前亦不會有此誤認，上訴人所述顯不足採，更不足以證明被上訴人有違反誠信原則之處。至於招標文件上「請投標人逕自現場參觀」或「現況點交」，只是請投標人確認地點，並非所見均為出租標的，因為招標須知第5條已經載明本案為「土地」標租，土地以外並非出租標的，併予敘明。
(四)至上訴人於99年7月30日前，均未終止或解除系爭租約，蓋上訴人之訴訟代理人於前案原審審理時，曾表示其有於99年1月至2月間登報轉讓其租賃權，事後並提出聯合報廣告樣張2份為證，顯見其尚有意將系爭土地轉租他人之情事明確，絕非其所稱於98年12月28日點交時口頭表明終止租約，故上訴人當時尚未終止租約，當時新北市政府財政局之承辦人員表示上訴人可以自行找人承接，係依兩造租賃契約第5條第3項規定：「承租人於租期屆滿前，經出租機關同意轉讓其租賃權者，已繳交之履約保證金，於受讓人繳交同額之履約保證金後，無息退還」而給予之建議。且承辦人員已經告知上訴人已繳交之履約保證金將不予退還，上訴人才會想自行找人承接，希望領回已繳納之履約保證金，故履約保證金不予退還應為上訴人所明知之結果。
(五)本件上訴人係自行終止租約，依系爭租約第5條第1項、第2項約定，其已繳交之履約保證金不予退還，不得用以抵付欠繳租金。且被上訴人於99年8月9日以北財產字第0990730453號函文、99年9月27日以北財產字第0990793845號函文一再通知上訴人應繳清99年1至6月與7月租金，並告知因上訴人申請提前終止租約，爰依契約約定，已繳納之履約保證金不予退還，上訴人不得以履約保證金抵付欠繳租金。況本件係採標租方式，有關租賃契約內容均已載明在投標須知中，故上訴人事前並無不知之理，有意願參予投標之人均應已考慮相關規定，因此，上訴人不得事後再主張與公告內容不符之履約保證金規定。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，而就事實之陳述及所用證據，除與原判決記載者相同，予以引用外，補稱：135,800元是押金6個月，民間是2個月，現場是經營停車場，但是點交時現場泥土高於地面30公分，讓上訴人無法經營，到今天為止還是維持原狀，連周遭一千多坪，也是只放一、兩臺車輛，其餘都無人使用。上訴人認為被上訴人出租標的物有瑕疵，被上訴人沒有告知上訴人等語。並為上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人135,800元及自支付命令送達翌日起至清償日起，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則補稱：系爭租約之出租標的為土地，而非停車場，當然不會包括經營停車場的設備，且本院102年度簡上字第249號判決理由中已有就該履約保證金是否返還之爭點提出判斷，應有爭點效之適用，上訴人不得再行請求被上訴人返還履約保證金等語。並聲明：駁回上訴。
四、按法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯足以影響判決結果之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯論之結果，已為實質之判斷者，基於當事人之程序權業受保障，可預見法院對於該爭點之判斷將產生拘束力而不致生突襲性裁判，仍應賦予該判斷一定之拘束力，以符程序上誠信原則及訴訟經濟。是同一當事人間就該重要爭點提起之其他訴訟，除有原判斷顯然違背法令、或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷、或原確定判決之判斷顯失公平、或前訴訟與本訴訟所得受之利益（即標的金額或價額）差異甚大等情形，可認當事人為與原判斷相反之主張，不致違反誠信原則外，應解為當事人及法院就該經法院判斷之重要爭點之法律關係，均不得為相反之主張或判斷（最高法院98年度台上字第1090號民事判決意旨參照）。次按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。易言之，當事人在前訴訟以重要爭點加以爭執，經法院審理及判斷，所發生之通用力，於不同之後訴，如以同一爭點為重要之先決問題加以審理時，當事人不得為與其判斷相反之主張、舉證，並禁止法院為與其相矛盾之判斷。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781號、85年度台抗字第595號、96年度台上字第1850號裁判意旨可資參照）。
五、經查，本件關於上訴人得否請求被上訴人返還履約保證金135,800元之爭點，上訴人雖於102年度重簡字第354號審理中表示其並未主張抵銷，且於102年度簡上字第249號審理中撤回其附帶上訴請求被上訴人應歸還履約保證金135,800元之聲明，是被上訴人應否歸還履約保證金予上訴人固非前開確定判決之既判力效力所及，惟被上訴人應否歸還履約保證金一事，業經同為當事人之兩造於前案即本院102年度簡上字第249號、102年度重簡字第354號民事事件（下稱前開確定判決）審理中已就此爭點進行攻擊、防禦，為前開確定判決之訴訟標的以外主張之重要爭點，法院已本於兩造攻擊、防禦之辯論結果，於判決理由中詳為論斷：「依系爭契約書第5條第2項約定，承租人於租期屆滿前申請終止租約，或可歸責於承租人之事由，而終止租約者，其已繳交之履約保證金不予退還。但租賃期間，因不可歸責於承租人之事由而終止租約者，承租人所繳交之履約保證金，得依前項規定辦理。系爭租約自98年11月20日簽訂，租賃期間自99年1月1日起至101年12月31日止，吳明偉於99年7月30日向新北市政府財政局為終止租約之意思表示，經新北市政府財政局於8月2日收受之事實，業如前述，吳明偉未證明其終止租約之事由不可歸責於己，則依約吳明偉不得請求新北市政府財政局返還履約保證金，是吳明偉辯稱：新北市政府財政局未返還履約保證金，又起訴請求給付租金，為無理由等語，並不可採。」等語，此有前開確定判決在卷可稽（本院102年度簡上字第249號民事判決事實及理由欄貳、四.3參照）。是於本件返還保證金之訴，當事人既屬同一，且就被上訴人是否應返還履約保證金之各項抗辯，於前案已經兩造各為充分舉證，並使當事人為適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，其判斷又無顯然違背法令之情形，上訴人於本件提出之訴訟資料復未提出足以推翻前開給付租金之訴之判斷，自有爭點效之適用，當事人就此重要爭點應受前案判斷之拘束，本院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則。故上訴人於本件再就該爭點為與上開給付租金之訴法院判斷相反之主張，自屬無據。至上訴人所主張點交時現場泥土高於地面30公分，讓上訴人無法經營，被上訴人出租之標的物有瑕疵等云云，經查，系爭租約備註欄載明「土地僅供承租人平面停車使用」，招標須知第五條亦載明「本案土地標租，僅供承租人做為平面停車使用」，標租公告附表有關使用限制部分，亦有載明「平面停車」，可知出租人所出租者，僅限於土地而已，至於承租人承租土地以後，因應所需設備不同，本應由承租人考量投資報酬率後，自行決定如何整理租賃之土地，且土地上之照明、電力、用水、通信、消防設施、監視器等設備，係由承租人依照需求，自行申請、安裝、清潔、維護，於租期屆滿後，本須拆除地上物回復原狀以返還土地，自當由原承租人取回設備或申請停用，豈有留予後來承租人繼續使用之理，一般人當不會誤認所承租之範圍包含前手所設置之照明、電力、用水、通信、消防設施、監視器等設備，故上訴人稱租賃標的物於點交時成為廢土，被上訴人未交付合於作為停車場使用收益之租賃物等云云，委無足採，自不得持以認定上訴人終止系爭租約為可歸責於被上訴人所致，上開情事業均於前開確定判決理由中已有所認定，本件上訴人猶執陳詞，訴請被上訴人返還上開履約保證金，揆諸前開說明，殊難憑採。
六、綜上所述，上訴人依系爭租賃契約法律關係及民法第249條第4項規定，請求被上訴人應給付135,800元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件判決事證已臻明確，上訴人雖聲請傳喚證人鍾恒德到庭證述，待證事實為釐清被上訴人是否已將履約保證金抵扣租金等情。然查，上訴人於租賃期間屆滿前終止系爭租約，業經前開確定判決認定在案，並為兩造所不爭，又依據系爭租約約定，承租人提前終止租約無從退還履約保證金，除非承租人得證明終止租約事由不可歸責於己，始得請求返還。上訴人聲請傳喚證人鍾恒德之待證事實既已於前開確定判決有所認定，且該待證事實亦與本件爭點之待證事實（提前終止系爭租約是否可歸責承租人）無涉，實與判決結果不生影響，亦無傳喚調查之必要，附此敘明。至兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 25 日
民事第三庭 審判長法 官 李世貴
法 官 連士綱法 官 張惠閔以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 104 年 3 月 25 日
書記官 涂菀君