臺灣新北地方法院民事判決 103年度簡上字第50號上 訴 人 江讚顧訴訟代理人 藺超群律師被上訴 人 江讚益訴訟代理人 劉韋廷律師
施瑋婷律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國102 年12月26日臺灣新北地方法院板橋簡易庭102 年板簡字第934 號第一審判決提起上訴，經本院於103 年4 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹拾貳萬叁仟叁佰叁拾叁元，及自民國一百零二年五月十一日起至清償日止，按週年利率百之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
（一）緣新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號等2 筆土地係上訴人、被上訴人、游宏傑及其他共有人所共有，其中上訴人與被上訴人之持分均為1/4 ，游宏傑家族之持分合計為19/80 。
（二）於民國100 年8 月13日由訴外人江沛基代理上訴人，與被上訴人、游宏傑共同出租上開土地部分持分計約900 坪予訴外人陳培榮，約定租賃期限自100 年9 月1 日起至109年8 月31日止，其中自100 年9 月1 日起至104 年8 月31日止租金每個月新台幣（下同）130,000 元，自104 年9月1 日起至109 年8 月31日止租金每個月150,000 元。惟嗣後因地上建築物部分屬於違章建築而遭拆除，兩造遂變更約定租金自101 年3 月起改為每個月40,000元，租賃期間至101 年12月31日止。
（三）上訴人、江讚益與游宏傑家族之土地持分相當，租金之收益自應均分，即各為1/3 。惟被上訴人於收取租金後並未給付上訴人所應得之租金收益。據此，被上訴人應給付上訴人101 年3 月至同年12月之租金收益，惟101 年3 月份租金收益，被上訴人僅給付10,000元，尚欠3,333 元，故被上訴人共應給付上訴人123,333 元（計算式：40,000元÷3 ×10個月－10,000元＝123,333 元，採四捨五入計算）。因而，上訴人前於102 年3 月27日發函於被上訴人請求給付租金收益，惟被上訴人拒不給付。故上訴人依照兩造協議之契約，提起本件訴訟。爰依契約之法律關係，並於原審聲明求為判決：被上訴人應給付上訴人123333元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息
（四）對被上訴人陳述抗辯之陳述：⒈鈞院101 年度板簡字第1117號返還不當得利事件，上訴人
雖因請求不當得利而駁回，惟依舊訴訟標的理，不因此而影響本件訴訟之提起，又上開不當得利案件審理進行中，雙方對是否有協議契約關係之爭點已進行諸多攻防，也經該案承審法官認定兩造有達成上開均分租金利益之協議（即原告可得1/3 租金利益），被上訴人應受該協議之拘束，實有爭點效之約束。
⒉又「土地共同使用協議書」上僅有約定租金收益按四房均
分，並未有明文約定以共同土地開發為先決條件。退步言之，據證人游宏傑於鈞院庭上供稱「土地共同使用協議書」之約定，僅要把共同土地開發的土地拿出來，便有均分租金收益的條件。然上訴人主觀上早早便有將其土地拿出來開發之意願，然而至今上訴人尚未取得任何人承租之意願，豈可將此歸責於上訴人，而認為上訴人無分配租金收益之權利，如此豈不漠視「土地共同使用協議書」之約定。況且事後若上訴人將其土地持份出租，其收益仍然會按「土地共同使用協議書」之約定而均分為三分之一。
（五）上訴聲明：求為判決：①原判決廢棄。②被上訴人應給付上訴人123,333 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。（經原審判決駁回上訴人之訴，而為上訴人敗訴之判決，上訴人就原審駁回其請求聲明不服，提起上訴）。
二、被上訴人方面：
（一）本案上訴人起先提出一份土地共同使用協議，向共有人要約「自101 年3 月1 日起，全體共有人共同開發各自分管的共有土地。」100 年8 月13日，被上訴人出租自己分管範圍內的土地，與承租人訂9 年的租約，即基於日前與游宏傑、上訴人（子江沛基代）有簽署土地共同開發協議，而讓游宏傑、上訴人（子江沛基代）列名共同出租人，並口頭約定101 年3 月1 日後，土地共同開發租金再作分配。
（二）嗣後因出租土地上的鐵皮屋遭到拆除，且大房、三房不同意各自分管的土地共同開發、四房亦沒有提供其分管土地，101 年3 月1 日被上訴人與承租人訂新約，就沒再讓上訴人與游宏傑列名，租金亦沒有約定要分配。
（三）當時因共有土地共同開發並無成立，故新約僅由被上訴人與承租人簽訂，租金亦不分配，新訂之短期租賃契約，僅有被上訴人江讚益列名出租人，上訴人子江沛基僅列名見證人；復游宏傑於原審證稱：大房、三房不同意共同開發，四房（上訴人）沒有提供自己分管的土地，所以鐵皮屋被拆後，二房（被上訴人）就自己跟承租人定新約，由我父親和江沛基去見證，因為出租的是二房自己分管的土地，租金不需分配給別人。是土地共同開發的條件，才有租金均分的問題。
（四）前訴訟上訴人與其子江沛基堅決否認有「前半年租金歸被上訴人收取的約定」對被上訴人訴請返還不當得利，惟本訴訟又不小心自認「長期租約確實有前半年租金歸被上訴人收取的口頭約定」（102 年8 月15日筆錄：前半年約定讓被告收，因為他在上面有進行耕作，算是補貼整地費用，原來是漁池。）已足說明上訴人等明知無租金權利卻仍濫訴強索金錢。
（五）上訴人竟又稱系爭短期租賃契約，伊與被上訴人、游宏傑有口頭分配租金之協議濫行興訟，惟102 年9 月26日證人游宏傑證稱：該短期租賃契約並沒有分配租金的約定。倘新短期租賃契約上訴人有租金分配權利，上訴人又何需僅任見證人，而非任共同出租人？
（六）上訴人雖引用江椁婉於新北地方法院101 年板簡字1117號證詞謂上訴人曾有給付過伊租金：「契約有兩份，原告提出的租約是九年，因為原先租賃物被拆除，所以另訂新的租賃契約，見被證二，原告提出的原證三，有跟陳培榮另訂新約，是由被告江讚益個人簽訂的。原告所提原證三號，原告自己說他們原先契約是訂立九年，因為租賃物遭拆除，所以才另訂新約。第一塊之前（訂第一份契約前），出租人三人有口頭約定租金收入歸屬被告，因為要填補被告的支出。這就是為何原告在101 年3 月1 日之後才收到租金。他們是約定整個不用給付租金。」，然上開證詞僅係說明簽署第一份租約之前，因有簽署土地共同利用協議書，故被上訴人出租自己的土地，讓游宏傑與上訴人任共同出租人，並約定101 年3 月土地共同開發後才會分配租金給游宏傑與上訴人。租賃土地的鐵皮屋被拆除後，第二份新租約是被上訴人個人簽訂，出租人就沒有游宏傑與上訴人，租金亦沒有要分配。本案原審亦認為上開證詞尚不足以作為有利於上訴人之認定。
（七）答辯聲明：求為判決：駁回上訴。
三、上訴人主張：於100 年8 月13日由訴外人江沛基代理上訴人，與被上訴人、游宏傑3 人共同出租新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地部分持分計約900 坪予訴外人陳培榮興建地上物。約定租賃期限自100 年9 月1 日起至109 年8 月31日止，其中自100 年9 月1 日起至104 年8 月31日止租金每個月130,000 元，自104 年9 月1 日起至109 年8 月31日止租金每個月150000元等情，並據其提出租賃契約為證（見本院102 年度司板簡調字第361 號卷第13至17頁）。上訴人又主張被上訴人收取100 年9 月1 日起至101 年2 月29日未給付3 分之1 即26萬元予上訴人，均為被上訴人所不爭執，堪信為真。又新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號等2 筆土地係上訴人、被上訴人、游宏傑及其他共有人所共有，其中上訴人與被上訴人之持分均為1/4 ，游宏傑家族之持分合計為19/80 ，約各為1/3 ，並有兩造提出之之土地登記謄本在卷可參（見同上卷第7 至12頁），亦堪信為真。
四、上訴人又主張：嗣兩造變更約定租金自101 年3 月起改為每個月40000 元，租賃期間至101 年12月31日止。因承租人地上建築物部分屬於違章建築而遭拆除之故，而被上訴人就10
1 年3 月亦僅給付10000 元，尚欠3333元；故被上訴人共應給付上訴人之租金為123,333 元，被上訴人拒不給付，依雙方之協議契約被上訴人應返還上述租金予上訴人等語，然為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。則本件之爭點厥為上訴人依協議可否對被上訴人請求返還租金123,333 元？茲分述如下：
（一）查100 年8 月13日租約簽立後，嗣因系爭土地上之承租人陳培榮地上物被拆除，雙方已合意終止該契約，而於101年3 月1 日，由被上訴人江讚益為出租人與陳培榮另定新約，以新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地部分持分計約900 坪為出租標的，租期自101 年3 月至101 年12月，每月租金4 萬元，且有訴外人游平和（即原出租人游宏傑之父）、上訴人之子江沛基於該租約上簽名為見證人等情，有短期土地租賃契約書1 紙為憑（見本院102 板簡字第934 號卷第79頁），且為上訴人所未爭執真正，此部分事實堪信為真。
（二）又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解；解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院17年上字第1118號判例、99年度台上字第1421號判決參照）。查依卷附土地共同使用協議書內容記載：「立共同使用協議書人共有人同意自
101 年3 月1 日起經協議共有土地共同開發... 土地共13筆。爾後其土地開發、租金受益、分割均按四房均分。989 地號上方整地，除不可避免之情事外，於一年完成，如未於期限內完成，將處理權限交由土地持分人共管，同時同意於102 年3 月1 日起不再收二房及游宏傑部分租金收入，直到土地開發完成。」等語（見102 年度板簡字第934 號卷第77頁），依協議書文義明確記載內容，係約定卷附土地共同使用協議書之生效日期為自101 年3 月1日起算，協議雙方共有土地共同開發，約定土地共同開發期限為一年時間，一年後如未於期限內完成，即各交由土地持分人共同管理，並約明係自102 年3 月1 日起才不再收取二房（即被上訴人江讚益）及游宏傑部分之租金收入。是被上訴人前開於101 年3 月1 日與承租人陳培榮所簽立之短期土地租賃契約書，應係延續在上開土地共同使用協議之期間內，斯時兩造自仍受前開土地共同使用協議書之內容拘束甚明。
（三）就上開協議書之簽訂，被上訴人江讚益之女即江椁婉於另案101 年度板簡字第1117號案件中自承：「契約有兩份，原告（即上訴人，下同）提出的租約是九年，因為原先租賃物被拆除，所以另訂新的租賃契約，見被證二，原告提出的原證三，有跟陳培榮另訂新約，是由被告（即被上訴人，下同）江讚益個人簽訂的。原告所提原證三號，原告自己說他們原先契約是訂立九年，因為租賃物遭拆除，所以才另訂新約。第一塊之前，出租人三人有口頭約定租金收入歸屬被告，因為要填補被告的支出。這就是為何原告在101 年3 月1 日之後才收到租金」等語（見102 年度司板簡調字第361 號卷第32頁反面，即101 年板簡字第1117號判決第30頁，及同上卷第35頁，該案件101 年8 月1 日言詞辯論筆錄）。雖證人江椁婉於本案件原審言詞辯論時翻異其詞，改稱：100 年8 月13日被上訴人出租自己分管之土地，讓上訴人共同任出租人，係因為有土地共同使用協議書，但最後大房及三、四房均未將土地拿出來共同開發，然該租約簽署後，而於土地上之鐵皮屋遭拆除，被上訴人與承租人另訂短期土地租賃契約書，亦是父親江讚益分管的部分，以父親為出租人，江沛基及游平和是簽見證人，不是出租人，但因當時江沛基擔任短期土地租賃的見證人，所以包一個紅包16000 元給上訴人，另一位見證人游平和他說不用等語（見102 年度板簡字第934 號卷第69至72頁，102 年9 月26日言詞辯論筆錄），並提出16000元之匯款單據1 紙為憑（見102 年度板簡字第934 號卷第78頁），然查證人江椁婉前後陳述情節不一，已甚可疑，且證人江椁婉於本件原審證述內容，核與證人江沛基於本件原審證述情節有異（詳如下述㈣）。然徵諸一般習俗包紅包給在場見證者，顯少係以匯款方式為之，何況金額亦大於一般禮俗甚多，且同是見證人之一游平和為何上訴人卻沒有給紅包，凡此種種均核與常情有悖，是本院因認證人江椁婉於另案101 年度板簡字第1117號之陳述，徵之雙方簽訂之前揭土地共同開發協議書內容較符合實情，應可採信。
（四）證人江沛基於原審言詞辯論期日證稱：「（問：簽約當時，契約書第三條，租金從100 年9 月1 日至104 年8 月31日每月租金新台幣十三萬元，有無約定如何分配租金？）庭呈土地共同使用協議書。協議書日期是在土地租賃契約書簽約前一個星期簽的。土地共同使用協議書，生效日期是從101 年3 月1 日起。（問：租金是由幾人分？租金交給誰？）三人（游宏傑、江讚益、江沛基) 。租金是由江椁婉收受。租金用來做整地、填土的費用。江椁婉是代替他爸爸收受。（問：三人如何分配？）承租人總共開了十六張支票，一次是開一年份另加前面9 ～12月的票。有使用到的票只有到101 年3 月份，共七張。但101 年3 月份只剩下四萬元。租金總金額為新台幣捌拾貳萬元整，此筆金額有清算。此筆捌拾貳萬元，前面六個月每人分配二個月的租金，剩下的四萬元三人均分。前半年約定讓被上訴人收，因為他在上面有進行耕作，算是補貼整地費用，原來是漁池。（問：提示101 年板簡字第1117號被證二，證人是否曾看過？）是。（問：簽定租賃契約書時，第二條每個月租金四萬元，這筆如何分配？）協議由三人分配。（問：契約書上之見證人江沛基，是要見證何事？ ）六張支票退還給陳培榮，因為租金已改為四萬元。（問：有無收到江讚益他們匯給你的錢？）101 年3 月9 日，江椁婉匯給我壹萬陸仟元整。其中六千元是其他收益，與本案無關。」等語（見102 年度板簡字第934 號卷第54至56頁）。此核與證人江椁婉於另案101 年度板簡字第1117號案件中以被上訴人之訴訟代理人陳稱：被上訴人雖因之前要整地，為填補被上訴人的支出，而勿庸給付就100 年9 月
1 日至101 年2 月29日收取之租金予上訴人，但亦自承自
101 年3 月起，被上訴人於收取4 萬元租金時，即應給付上訴人租金等情節相符。而證人江椁婉既自承給付上訴人
101 年3 月之租金，而上訴人亦確實收到被上訴人給付10
1 年3 月之租金之1 萬元租金。本件倘若無應付租金之約定，被上訴人之女即證人江椁婉豈會自承自101 年3 月1日之後要支付租金予上訴人之理，且實際亦支付租金1 萬元予上訴人。
（五）次就證人游宏傑固於原審結證稱：「（問：共同使用協議書第二條約定土地開發租金收益按四房均分，是否曾均分過？）共同使用協議書第二條約定土地開發租金收益按四房均分，沒有實現。該文件是由江沛基所打，手寫部分是我寫的。還不到半年二房鐵皮屋就被拆了，所以沒有租金收益來源。且大房及三房不同意土地開發，且四房沒有提供土地，因此沒有後續進行。鐵皮屋被拆後，後來二房單獨和承租人另訂了短期土地租賃契約書，當時江沛基有通知我要出席參加契約書的簽訂，因當時出租土地是二房分管範圍，與其他共有人無關，所以我請父親游平和參加擔任見證人。（問：簽署短期租賃契約後，游家有向被告收取租金嗎？）沒有。那是二房出租自己分管的範圍，與其他人無關。（問：100 年8 月份契約，證人為何是出租人？）因為之前在與承租人簽約前，簽了一份土地共同開發契約。（問：證人所持分土地有無出租給其他人使用？）有。但沒有將租金收益分給二房，各管各的。（問：各收各的租金，這是與二房的約定嗎？）共同使用協議書需依第一條把共同土地開發的土地拿出來的條件，才會有均分的問題。如沒有拿出土地就沒有均分的條件。」等語（見
102 年度板簡字第934 號卷第72至74頁，102 年9 月26日言詞辯論筆錄）。惟證人游宏傑前開證述內容核與其於另案101 年度板字第1117號案件證述情節顯然相佐，其係證述：前半年租金約定要給被上訴人江讚益作為土地整理，因為雙方當時有討價還價，最後折衷是半年等語（101 年度板簡字第1117號案件101 年8 月1 日言詞辯論筆錄，見
102 年度司板簡調字第361 號卷第32頁反面，即101 年板簡字第1117號判決第30頁），且證人游宏傑於另案101 年度板簡字第1117號證述之內容，互核與證人江椁婉於同案件自承之情節亦相吻合，業如前述，而上訴人另案於本院
101 年度訴字第1175號案件因曾對證人游宏傑提起履行協議訴訟，而證人游宏傑前後證述大相逕庭，其於本件原審之所述，顯係其對於土地共同開發與給付租金之個人意見，且核與土地共同開發協議內容顯不相符，是本院因認證人游宏傑於另案101 年度板簡字第1117號證述內容較為可信，其嗣於本案原審之證述內容，顯係迴護被上訴人之詞，不足採信。
（六）綜上各情參互以析，足認兩造就101 年3 月1 日起至101年12月31日止，與承租人陳培榮變更契約後，兩造就租金之分配，仍承襲原約定按持分比率（即各3 分之1 ），僅約定契約名義人變更為被上訴人，而上訴人等改列為見証人，被上訴人應於收取租金後，自仍應按比率給付予上訴人。而被上訴人所辯：100 年8 月13日被上訴人出租自己分管之土地，讓上訴人共同任出租人，係以上訴人拿自己分管的土地出來共同開發作為條件，然該租約簽署後，上訴人因沒有將自己分管的土地拿出來共同開發，而於101年3 月承租土地上之鐵皮屋遭拆除，被上訴人與承租人另訂新租約，即未讓上訴人擔任出租人，即勿庸給付租金予上訴人乙節，因核與卷附土地共同使用協議書明示記載內容明顯不符，不足採信。
（七）綜上，是被上訴人依據兩造間達成之協議（契約）關係，而將原由兩造及訴外人游宏傑3 人共同出租新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地部分持分計約900 坪之租約。
嗣於101 年3 月1 日，雖變更為由江讚益之名義與陳培榮另定新約，租期自101 年3 月至101 年12月，每月租金減為4 萬元，而上訴人之子即代理人江沛基以及游宏傑之父改列見証人方方式為之，但仍承襲兩造間原協議（契約），被上訴人自應於收取租金後，按3 分之1 之比率，將10
1 年3 月1 日至101 年12月已收到租金，各給付3 分之1之租金，扣除101 年3 月已給付之10000 元，即123,333元予上訴人（計算式：40,000元÷3 ×10個月－10,000元＝123,333 元，元以下四捨五入）。
五、綜上所述，上訴人主張依協議契約之法律關係，被上訴人應給付租金收益予上訴人，為可採信，被上訴人上開抗辯，為無可取。從而，上訴人本於雙方所簽立之協議契約之法律關係，請求被上訴人給付上訴人123,333 元，及自起訴狀繕本送達翌日起即102 年5 月11日起（見本院102 年度司板簡調字第361 號卷第42頁）至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2 項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘陳述或主張，與本件事實之認定已不生影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 23 日
民事第三庭 審判長法 官 高文淵
法 官 張瓊華法 官 吳幸娥以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 4 月 23 日
書記官 陳怡眞