臺灣新北地方法院民事裁定 103年度事聲字第344號異 議 人 林世棟代 理 人 許坤立律師相 對 人 琇誠實業有限公司法定代理人 朱林金花上列當事人間強制執行事件，異議人對於本院司法事務官於民國103年9月3日所為103年度司執助字第0000號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後十日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240 條之4 第1 項本文、第2 項、第3 項分別定有明文。查：異議人就本院司法事務官於民國103年9月3日以103年度司執助字第0000號所為駁回其撤銷查封聲請之裁定，聲明不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，核與上開條文及意旨相符，先予敘明。
二、聲請及異議意旨略以：
（一）本件執行標的即異議人所有之「新北市○○區○○街○○巷○○弄○號13樓」房地，第4次拍賣底價為新臺幣(下同)2384萬元，惟本件土地應徵之土地增值稅為475萬8856元，第一順位抵押權擔保之債權為1560萬元及第二順位抵押權擔保之債權480萬元，加計土地增值稅合計已2515萬8856元。另債權人琇誠實業有限公司、李天佑二人之執行費合計為12萬5690元，本件不動產優先清償抵押債權及土地增值稅、執行費，已無剩餘可能，執行債權人琇誠實業有限公司之債權821萬1297元，無從獲得清償，拍賣無實益，依強制執行法第113條準用第50條之1第2項規定，其聲請撤銷查封上開房地。
（二）本件不動產本次核定拍賣之最低價額，土地為1444萬元，建物為940萬元，合計2384萬元，計算應繳之土地增值，應以本次核定拍賣之最低價額1444萬元為基準。經核算本次拍賣之土地，應繳之土地增值稅為475萬8856元，新北市政府稅捐稽徵處新莊分處函覆本件拍賣土地之增值稅額估算為36萬6435元，其並非以本次核定拍賣之土地最低價額1444萬元為基準，而係以公告現值為基準。惟按土地稅法第28條規定「已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按土地漲價總數額徵收土地增值稅」，稅捐稽徵處估算土增稅為36萬6435元，顯然違反上揭土地稅法第28條規定，蓋核定拍賣之最低價額為1444萬元，此1444萬元係本次土地移轉現值，計算土地稅法第28條所稱「土地漲價總數額」，係以本次土地移轉現值1444萬元為基準，非以公告現值為基準。
（三）本件拍賣之不動產設定第一順位最高限額抵押權擔保債權總金額1560萬元(抵押權人新光銀行)擔保債權確定期日民國131年2月12日，第二順位最高限額抵押權擔保債權總金額480萬元(抵押權人中租迪和股份有限公司)，擔保債權確定期日民國131年5月13日。雖第一順位抵押權人新光銀行陳報至103年7月30日止之抵押債權數額為861萬5937元，第二順位抵押權人中租迪和股份有限公司陳報至103年7月30日止，抵押權數額為338萬4811元。惟第一、二順位最高限額抵押權擔保債權確定期日，分別為131年2月12日、131年5月13日，抵押權存續期間尚未屆滿，在抵押權存續期間內，有可能發生債權(即將來債權)，揆諸最高法院66年台上字第1097號判例要旨，抵押權人就將來債權仍得對抵押物行使權利。準此，本件第一、二順位最高限額抵押權擔保之債權數額，在抵押權存續期間尚未屆滿前，其抵押債權額並未確定。原裁定謂第一順位抵押債權總額為861萬5937元、第二順位抵押債權總額為338萬4811元，顯違最高法院66年台上字第1097號判例要旨，計算第一、二位最高限額抵押權擔保之債權總額，於抵押權存續期間，仍應以設定之最高限額1560萬元，480萬元為準。原裁定駁回異議人之聲請，顯無理由，爰依法提出異議，請求廢棄原裁定等語。
三、經查：
（一）執行債權人即本件相對人琇誠實業有限公司聲請拍賣異議人所有如原裁定附夷所示之不動產，業經委託臺灣金融資產服務股份有限公司(102年度板金職字第24號)辦理不動產拍賣。
（二）本件不動產原定於103年7月30日進行第四次拍賣程序，拍賣底價合計為2384萬元，經臺灣金融資產服務股份有限公司以此拍賣底價函詢新北市政府稅捐稽徵處新莊分處估算本件不動產之土地增值稅、房屋稅、地價稅數額，新北市政府稅捐稽徵處新莊分處以103年8月1日北稅莊四字第0000000000號函覆土地增值稅數額估算為36萬6435元，地價稅0元、房屋稅本稅810元。
（三）經上開房地抵押權人台灣新光商業銀行股份有限公司、中租迪和股份有限公司陳報抵押債權，第一順位抵押權人台灣新光商業銀行股份有限公司陳報至103年7月30日止之抵押債權數額為861萬5937元，而第二順位抵押權人中租迪和股份有限公司抵押債權總額應為338萬4811元。又關於執行費部分，第一、二順位抵押權人分別為6萬8928元、2萬480元，債權人李天佑6萬元，相對人琇誠實業有限公司9000元（鑑價費及登報費）
（四）故本件不動產價值為2384萬元扣除稅款36萬7245元(土地增值稅及房屋稅)、執行費15萬8408元(第一、二順位抵押權人及琇誠實業有限公司、李天佑之執行費)、第一順位抵押債權861萬5937元、第二順位抵押債權338萬4811元後，尚餘1131萬3599元。聲請人稱本件不動產優先清償抵押債權及土地增值稅、執行費，已無剩餘可能，拍賣無實益，聲請撤銷本件不動產之查封，自與強制執行法第80條之1第1項規定不合，難認其聲請撤銷查封於法有據。
（五）按不動產之拍賣最低價額不足清償優先債權及強制執行之費用者，執行法院應將其事由通知債權人，債權人於受通知後7日內，得證明該不動產賣得價金有賸餘可能或指定超過該項債權及費用總額之拍賣最低價額，並聲明如未拍定願負擔其費用而聲請拍賣，逾期未聲請者，執行法院應撤銷查封，將不動產返還債務人，強制執行法第80條之1固定有明文。惟不動產之估定底價難期正確，從而所謂拍賣有無實益，應以執行債權人是否顯無受償之可能性存在為斷。本件異議人最高法院66年台上字第1097號判例要旨爭執執行標的物設有高額抵押權存在，拍賣無實亦云云。然上開66年台上字第1097號判例要旨，係敘明抵押權效力範圍，不許抵押債務人任意終止抵押權契約而已，非謂計算執行標的物優先債權額時，應以設定之抵押權額為準。況本件業經執行標的物第一、二順位抵押權人，實際計算其抵押債權未受償金額分別為861萬5937元、338萬4811元，此有執行卷證可稽。即便依強制執行程序期日遞增利息、違約金等滯納費，然此數額非鉅，如以約略遞增1年金額計算，上開第一、二順位抵押權額約為1500萬元，加計上開執行費15萬8408元後，比較估定拍賣底價2384萬元，尚有約850萬元之餘裕。
（六）再即便本件執行標的物依土地稅法第28條「土地漲價總數額」核計土地增值稅，不以公告現值計算增值稅為36萬6435元，然由上開850萬之餘額，支應應徵優先稅額後，堪認尚有剩餘拍賣價金，足供用以清償本件執行債權人即相對人之債權。
（七）依上所述，本件執行拍賣並未排除相對人無受償之可能性，難謂拍賣已無實益，自不合強制執行法第80條之1撤銷查封要件。
四、從而，原裁定駁回異議人強制執行撤銷查封之聲請，於法自無不合。異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回，爰裁定如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
民事第四庭 法 官 陳財旺以上正本係照原本作成如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1000元。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
書記官 陳君偉