臺灣新北地方法院民事裁定 103年度抗字第28號抗 告 人 陳明仁相 對 人 陳明得
陳明福陳明富陳明發上列當事人間聲請變更共有物管理事件，抗告人對於民國103 年
1 月8 日本院102 年度聲字第226 號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定廢棄。
理 由
一、按「法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用本法之規定。」，非訟事件法第1 條定有明文。又依非訟事件法第
1 條規定之文義解釋，所謂非訟事件，應不以該法所列舉者為限，亦有最高法院67年度第3 次民事庭庭推總會決議意旨可資參照。次按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算。」、「依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。」，民法第820 條第1 項、第2 項亦分別定有明文。考其修（立）法理由在於：「一、為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，亦已傾向依多數決為之…，爰仿多數立法例，修正第1 項。二、共有人依第1 項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第2 項。又依第1 項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3 分之2 所定之管理。」。衡以法院依民法第820 條第2 項規定所為裁定，雖未經非訟事件法所列舉，然依其事物之性質，係為使共有物之管理順遂進行，而有程序便捷之需求，當屬非訟事件無訛。是以針對民法第820 條第2 項規定變更共有物管理事件所為裁定之抗告，依非訟事件法第44條第1 項規定，自應由地方法院合議庭裁定之。又民法第820 條第2 項規定之「顯失公平」與否，應由法院斟酌共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。
二、原裁定意旨略以：相對人於民國102 年9 月10日針對坐落新北市○○區○○段○○○ ○○○○○○○○○○○ ○號土地及其上未辦理保存登記之鐵皮屋（門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 號之1 ，以下簡稱系爭鐵皮屋），作成以每月租金新臺幣（下同）5 萬元出租相對人陳明發之決議（以下簡稱系爭決議）時，系爭鐵皮屋係由兩造及第三人陳清香、王陳秋子公同共有，故系爭決議自形式觀之，符合民法第820 條第1 項規定。又相對人將系爭鐵皮屋出租後所收取之租金，均按各共有人之應有部分比例分配，是以相對人作成系爭決議將系爭鐵皮屋出租，並無顯失公平之情形。至於抗告人所指系爭決議所定之租金是否過低，要屬實體爭執事項，並非本件非訟程序所得審究，應由抗告人另依其他程序尋求救濟，而駁回抗告人於原審之聲請等語。
三、抗告意旨略以：原裁定已肯認法院判斷系爭決議是否具有民法第820 條第2 項規定顯失公平之情形時，應斟酌一切具體情形，以及共有物性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。而租金之高低本屬共有物使用狀況之範圍，惟原裁定卻認租金是否過低，要屬實體爭執事項，不得審究租金高低情事，顯有理由矛盾之違法。次依趙峙孝建築師事務所於98年
6 月8 日所作成之系爭鐵皮屋估價報告書，評估系爭鐵皮屋每坪、每日租金為185 元，以系爭鐵皮屋面積168 平方公尺計算，每月租金行情應有28萬2062元，足見相對人作成系爭決議，確實以濫用多數決之方式，將系爭鐵皮屋以顯低於市價近6 倍之租金價格出租相對人陳明發，圖利相對人陳明發，直接影響各共有人可分得之租金數額，侵害全體共有人之權益，對抗告人當屬顯失公平。為此，爰依法提起抗告，請求廢棄原裁定，並裁定准予變更系爭決議等語。
四、經查：
㈠、本件抗告人主張兩造及陳清香、王陳秋子為系爭鐵皮屋之共有人，相對人於102 年9 月10日作成系爭決議，將系爭鐵皮屋以每月租金5 萬元之代價出租相對人陳明發之事實，業經抗告人提出臺灣高等法院98年度重上字第531 號民事判決書、系爭決議會議紀錄暨簽到簿各1 份在卷可稽（見原審卷第10至18頁、第25至27頁），且未據相對人提出爭執，自堪信屬實。
㈡、按共有物之出租，乃典型之利用行為，而屬民法第820 條第
1 項規定管理權能之範圍，此迭經最高法院著有92年度台上字第1734號、98年度台上字第1087號、100 年度台上字第1776號判決意旨均可資參照。又依民法第421 條規定，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，足見租金數額屬租賃契約之常素，而為構成租賃契約不可或缺的必要之點。是以共有物之出租，包含出租之對象為何、出租之標的範圍若干、出租之租金數額高低等事項，自均屬民法第820 條第1 項規定管理權能之範圍。故依同條第2 項規定，如法院認前述出租之事項、內容顯失公平，自得依不同意之共有人之聲請而裁定變更之，乃屬當然。易言之，法院應斟酌共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事，實質判斷共有物出租之內容有無顯失公平，而租金之數額有無過高或過低，當亦屬審究之範圍。然原審僅從形式上觀察系爭決議之內容係將租金按應有部分比例分配各共有人，即遽謂並無顯失公平之情形，並將租金數額多寡歸屬實體爭執事項而未予審究，逕予駁回抗告人變更共有物管理之聲請，自有未洽。抗告意旨指摘原裁定不當，求為廢棄，非無理由。又因原審並未針對系爭決議所定之租金是否顯失公平為實質判斷，如由本院逕予審認，將侵害兩造之審級利益，自應由本院廢棄原裁定，並發回原審另為適法之處理。
五、據上論結，本件抗告為有理由，依非訟事件法第46條，民事訴訟法第492 條，裁定如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 19 日
民事第三庭審判長法 官 高文淵
法 官 陳映如法 官 賴彥魁以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀（須按對造人數添具繕本），並繳納再抗告裁判費新臺幣1000元。
中 華 民 國 103 年 3 月 20 日
書記官 蔡佳容