臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第1508號原 告 江佩珊訴訟代理人 張鈞綸律師複 代理 人 安玉婷律師訴訟代理人 高肇遠被 告 俞偉倫訴訟代理人 周逸濱律師
黃程國律師上列當事人間請求返還押租金等事件，經本院於民國105 年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾肆萬伍仟壹佰陸拾壹元，及自民國一百零三年四月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬壹仟柒佰貳拾元供擔保後，得為假執行，但如被告以新臺幣伍拾肆萬伍仟壹佰陸拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。查，本件原告原起訴時訴之聲明第一項為「被告應給付原告新臺幣（下同）2,831,400元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按周年利率百分之五計算之利息。」（詳見本院卷㈠第3 頁），嗣於民國103 年11月11日言詞辯論變更為「被告應給付原告2,911,
400 元，及其中283 萬1,400 元自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，擴張部分8 萬元自今日筆錄送達對造翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。」（見本院卷㈠第111 頁反面），及於104 年10月20日言詞辯論期日變更為「被告應給付原告2,911,400 元，及其中283 萬1,400 元自起訴狀繕本送達被告翌日（即103年4 月24日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息，擴張部分8 萬元自103 年11月12日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。」（見本院卷㈡第10頁），以及於105 年1月28日言詞辯論期日變更聲明為「被告應給付原告3,082,97
0 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按周年利率百分之五計算之利息。」（見本院卷㈡第48、50頁），經核原告所為上開訴之變更，屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開法律規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告部分
㈠、原告於民國101 年12月16日與被告訂立租地建屋契約（下稱系爭租約），原告承租被告所有位於新北市○○區○○○段○○○○○ ○○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）興建房屋，以經營幼兒園，並依系爭租約第3 條，於訂約時交付新臺幣（下同）80萬元押租金。原告於101 年12月26日進入系爭土地，發現該地堆滿破布垃圾，必須清理始得開工，被告顯未依民法第423 條規定以合於約定使用收益之租賃物交付原告即承租人，經原告與被告溝通，被告口頭承諾，原告自行清理之費用，未來可以用以抵銷租金，原告因而先代墊清運費用；嗣因變更地目依地方政府規定須繳納528,327 元之回饋金，於102 年12月17日經雙方商討回饋金如何分擔，同意各自負擔1/2 ，被告並同意延長契約期限，原告同時提出清除破布垃圾之費用抵銷租金亦應明定於契約，但被告主張此為原告本應自負之風險，不得向被告請求，且不承認曾同意扣除或減免租金，至12月23日，原告為趕工，特致電被告確認12月17日各自負擔回饋金1/2 之約定，被告表示同意，原告乃先籌款代墊支付金額，並於12月25日以匯款方式繳納回饋金，惟原告於12月26日通知被告回饋金已繳納，被告拒絕負擔，至此，原告對被告之誠信有所懷疑，開始詳細檢視系爭租約，發現內容有片面加重原告負擔、使原告拋棄權利等對原告重大不利益之事由，如系爭租約第5 、13、14、15條，顯失公平且至為嚴苛，並經向周邊探詢，得知被告有多筆土地出租供人建屋，均以相同之定型化契約約束承租人，因而引發甚多糾紛。於103 年1 月7 日傍晚，兩造會商，本擬修改系爭租約第14條約定，房屋興建完成後由土地租賃契約自動轉換為房屋暨土地租賃契約，另增加出租人違約責任約定，被告要求由其指定之律師撰寫上開系爭租約之附加條款，惟於
1 月8 日晚間，原告接獲建築師電話表示，被告向建築師詢問如果被告此時終止系爭租約，被告得否取得建築設計圖、工程可否繼續、是否可以介紹其他幼教業者等資訊，並於1月9 日，被告向原告表示拒絕在附加條款中增加出租人違約損害賠償之條文，按原契約履行，不再修正，且於1 月10日，雙方再次交涉契約修改問題，原告向被告表示其從未履行負擔1/2 回饋金，已嚴重削弱雙方信任基礎，本月份之租金可否延至15日支付？被告回應反正你們有三個月期限，原告於當日寄出存證信函表示：因契約有疑義及回饋金分擔問題未獲解決，將行使同時履行抗辯延後支付租金至相關問題獲得澄清為止，至1 月11日，被告以LINE向原告表示「高先生，信我已收到，謝謝指教，我們合約真的要終止了」至此，總計被告已三次表示要終止契約，且由被告向建築師為前開探詢，認被告終止契約之意思表示甚為明顯，原告遂於1 月17日寄出存證信函，並請求於一個月內協商終止契約之後續處置，1 月22日再次寄出存證信函表示，已盡承租人終止契約後騰空系爭土地之義務，並有現場照片為證，請求被告返還押租金。
㈡、本件請求之依據、項目及金額：
⑴、押租金80萬元：按系爭租約第3 條，兩造既經合意終止，被告自應負返還押租金之義務。
⑵、整地及垃圾清運費用、整地及施工增加土地價值費用：
①、有益費用不屬於系爭租約第15條之費用，且該條為定型化約
款，應屬無效，而民法第431 條第1 項之有益費用償還請求權非屬契約責任，而係終止契約後所生之債，此為系爭租約第15條約定所不及。
②、被告未依債之本旨提出租賃物，即系爭土地淹埋垃圾，導致
原告必須另行雇工及租用車輛清運垃圾，並另載土方回填，導致施工費用增加，屬有瑕疵之給付及不完全給付競合之情形，原告依民法第347 、345 條主張瑕疵擔保，或依民法第
227 條不完全給付、第226 條給付不能之規定，請求損害賠償，即垃圾清理費288,00×1.05=239,400元（含稅）及載運砂石回填土方費用35,000元，共計274,400 元。
③、原告其餘施工所支付之費用有給付遠鑫營造公司1,858,570元及建築師設計費150,000 元，共計2,008,570元。
⑶、綜上，原告請求被告應給付3,082,970 元（計算式：80萬元
+239,400元+3,5000 元+1,858,570元+150,000元=3,082,970元）。
㈢、系爭租約第5、15條顯為定型化契約而屬無效：
１、被證4 為原告之配偶即訴訟代理人甲○○於101 年12月16日簽約時所寫的，就草擬合約之內容做筆記，有些是其想法，但並未納入契約內容，本想提出，但因粘律師說出租人不可能違約，違約就無效了，以致未提出，況比對被證4 與系爭租約，被證4 第5 點「20年後房屋部分規俞先生所有無附加約定」而系爭租約第5 條「乙方（即原告，下同）於租賃土地上興建建物，應依據建築法等相關法令興建合法建物，並取得使用執照登記產權，不得有違法情事。乙方租賃期間所興建之房屋，以甲方（即被告，下同）起造人名義申請建造執照，房屋所有權移轉登記於甲方名下。乙方除經甲方同意繼續出租外，應於租賃屆滿或租約終止之日將租賃物遷空交還甲方，不得藉詞推諉，如不及時遷讓交遷時，甲方除得向乙方按月請求相當於租金之不當得利外，並得按月請求乙方給付租金五倍之懲罰性違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議。」可知增加部分違背兩造協商內容，且該類懲罰條款為被告經常用於不動產租賃契約之中，參照系爭租約第12條違反土地法強行規定而竟規定租金二個月未繳即無條件放棄租賃權，顯然屬預定、經常用於被告實質經手處理之不動產租賃契約中，而未因出租為土地而特別修改。系爭租約第15條「租賃期間土地或房屋之修繕及費用均由乙方負擔」未見於被證4 所列之9 點當中，亦屬於預定用於同類契約而增加於系爭契約中，導致日後發生原告請求按平等互惠精神處理回饋金芬單遭被告起先答應事後反悔而拒絕，造成被告違背誠信原則，尋找他人取代原告接手租地建屋興辦事業，進而藉機與原告解約。
㈣、對於被告抗辯部分：
１、本件是租地建屋，兩造都可預見契約契約可能終止，就算屆期終止，雙方也沒有約定要建物拆除原物返還，故並不需要恢復原狀，原告以現況返還，並未以任何地上物占用，所以被告主張同時履行抗辯或抵銷云云，即屬無據，縱使認為可以主張同時履行抗辯或抵銷之抗辯，請法院依民法第252 條之規定，酌減金額。
２、系爭土地業已返還被告，以原證9 之存證信函通知被告，並已騰空系爭土地，土地上並無任何阻礙被告使用之情形，圍籬並沒有上鎖，此情節被告亦知情如原證11至14所示，且鑑定時，鑑定人員及兩造均從旁邊店鋪騎樓進入系爭土地，該處並無裝設任何門扇。
㈤、系爭租約第17條並未排除兩造就租賃事項以書面以外方式為意思表示之約定，本件爭執起因於102 年12月25日原告繳納回饋金後，系爭土地即將完成變更使用之法定程序，被告竟於此時不願意分擔，並與證人即建築師乙○○詢問設計圖另覓他人經營之可能，復於103 年1 月9 日以LINE稱「乙○○的朋友你可以試試看」、「你可以考慮放棄」、「現在損失少一點」，且被告前於102 年10月8 日要求以自己為變更使用申請人，被告履行契約顯有違反誠信原則，甚至有利用原告完成最困難之興辦事業申請後，將元租地建屋契約轉化為被告借入更深之合夥或類似BOT 方式之合作經營型態，甚至排除原告之租賃、經營。原告遂於103 年1 月10日寄存證信函拒絕給付租金為由要求與被告協商回饋金分擔事項，原告並非無故拒付租金，實因被告未本於誠信原則履行出租人義務，原告僅以該存證信函表示，尚未真正不給付租金。而被告於103 年1 月11日以LINE表示「我們的合約真的要終止了」後隨即表示「違法跡證就夠了」預告拒付租金並非構成違法，被告顯另指「違法施工」乙事，於原告繳納回饋金後，透過系爭租約第10、11條「違反使用」條款終止系爭租約。
進一步佐證為原告於103 年1 月9 日接到被告終止契約之意思表示後為避免原告代繳回饋金而無法曲長，於1 月10日申請撤銷變更編定申請（但原本之興辦特定目的事業計畫並未向教育局撤回），請求退還回饋金，再於1 月17日以存證信函表示同意被告終止契約。新北市政府工務局103 年1 月29日函被告通知系爭土地未依規定申報勘驗即先行施工，業已違反建築法第56條規定，爰依同法第87條規定，自即日起勒令停工並於文到7 日內依規定補辦勘驗程序，顯見被告前開「違法跡證就夠了」要求終止契約，即指該事件，然該檢舉竟是在原告1 月17日寄出同意終止契約之存證信函後之1 月20日，密接程度難以令人不做猜想，若此仍謂被告1 月9 日無解約之意思，恐已屬極度牽強。雖被告謂1 月9 日並無終止租約之意思表示，然究其表示行為，亦屬民法第86條之真意保留。
㈥、土地法第103 條第4 款規定，租用建築房屋之基地，需承租人積欠租金金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上者，出租人始得終止租約收回基地，該規定屬強制規定，如有違反，應屬無效，被告誤解契約條文與法律規定，惟去除該無效部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，是被告所為意思表示，既已逾民法第91條之除斥期間，被告所為乃係任意終止契約而非依約終止。被告因土地法第103 條第2 款固不得以建築未領得建照開工乙事終止租約，但不排除被告得任意解除，且不影響損害賠償，故本件並無系爭租約第5 條適用之餘地。
㈦、併聲明：
１、被告應給付原告3,082,970 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按周年利率百分之五計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告部分：
㈠、兩造訂立系爭租約，但被告並未承諾原告其自行清運之費用，未來可以用以抵銷租金，且被告亦未同意負擔1/2 回饋金，因被告於102 年12月26日向原告表示距離年度公告現值公布之時間很近，等公佈後確定有增值再說或同意負擔一半之回饋。嗣被告向農業局及地政局查詢後，得知土地公告現值並不因地目變更而有改變，縱公告現值增加亦不因地目變更而受影響，故被告同意負擔回饋金半數之條件顯然無法成就，更遑論雙方間有互負債務之情事。
㈡、系爭租約之條款係雙方多次協商同意之條件及內容，再用電腦予以打字整理成租賃契約書，業經證人粘舜權律師到庭證述明確，足認系爭租約顯非定型化契約，況兩造簽約前有協商之書面即被證4 可證，抑且，原告於簽約前更無處於無從選擇締約對象或拒絕締約餘地之情形。另，被告除自住房屋所座落之2 筆土地外，僅有系爭土地，事實上並無原告所稱甚多土地可供出租之情，至無被告預定之定型化契約之可能甚明。而系爭土地於96至98年間出租予第三人亞暉企業股份有限公司，該份租約之內容與系爭租約迥異，絕無原告所稱被告預定用於同類契約之定型化契約之可能，縱比對被告父親所有之土地與他人間所簽訂之租約，與系爭租約亦有所不同，更無系爭租約第5 條兩造合意約定租金5 倍之違約金。
㈢、於103 年1 月11日，被告以LINE向原告表示「高先生，信我已收到，謝謝指教，我們合約真的要終止了…請你們注意看合約」並非被告終止契約之意思表示，況依系爭租約第17條約定，雙方為意思表示均應以書面為要式，始生效力，該Line通訊並非書面，故原告於103 年1 月17日存證信函表示同意終止租約之意思表示即屬無效，嗣被告於同年月27日以律師函覆原告未有終止租約之意思表示，另因原告103 年1 、
2 月租金未繳，經被告依系爭租約第12條之約定先從押租金中扣除，原告於103 年3 月10日前仍未將押租金補足及給付
103 年3 月份租金，故被告於103 年3 月10日以律師函終止系爭租約。況系爭土地現場裸露大量鋼筋、基柱、水泥及土推，雜草叢生，其基柱之坑洞有積水等，經被告就系爭土地將其空地整平工程之所需必要費用，經訴外人鼎晟營造有限公司進行報價，經評估後估計需花費792,120 元，自難認原告已將系爭土地恢復原狀並歸還被告。
㈣、原告請求之項目及金額：
⑴、押租金80萬元：被告於103 年3 月10日以律師函終止系爭租
約，然原告迄今未將租賃標的物恢復原狀返還被告，更積欠租金未付且積欠租約終止後之損害賠償等款項，被告自無返還押租金之義務。
⑵、整地及垃圾清運費用、整地及施工增加土地價值費用：兩造
既為租地建屋，前開整地及施工費用縱屬為真，亦係原告建屋而必須支付之費用，且依系爭租約第15條約定，縱有修繕及費用之產生，亦均係由原告所負擔，並非有益費用。苟法院認為本件確有有益費用者，惟系爭土地現場裸露大量鋼筋、基柱、水泥及土堆，雜草叢生，其基柱之坑洞有積水等，經被告請廠商評估將系爭土地整平之工程費用需792,120 元，堪認現系爭土地上前開情狀，並無增加任何價值，反而需另花費近80萬元始得以回復地力，依民法第431 條第1 項但書規定，現已無價值。至鑑定報告係以系爭土地變更為特定目的事業用地幼兒園使用且永續經營所增加之價值，仍系爭土地仍為農牧用地，反因原告施工而增加恢復農牧用地之費用，洵無有益費用甚明。又依鑑定報告可知，被告並無原告所指未依債之本旨提出租賃物，且系爭土地亦無瑕疵，原告自不得請求瑕疵給付及不完全給付請求整地及垃圾清運費35萬元之損害賠償。
㈤、原告於系爭土地上興建幼兒園之建物，尚未取得建築執照之許可，擅自開工興建，經新北市政府工務局於103 年1 月29日函文勒令停工，且原告未將系爭土地地目登記農牧用地變更為特定目的事業用地，即擅自於系爭土地興建幼兒園，現場建置鐵皮圍籬、水泥基座、放置鐵桶等雜物，足認原告有違法及違約之可歸責事由，合於系爭租約第10條及土地法第
103 條第5 款之規定，故兩造間之租賃關係因原告違反建築法令、積欠三個月租金，而違反系爭租約第10、12條所定之意定解除權，被告自得單方終止租約，且於103 年3 月17日原告收受被告終止租約之律師函時系爭租約即告終止，原告未繳付之租金為103 年1 月1 日至103 年3 月17日共計25萬5,667 元【計算式：10萬元×2 個月+ （10萬元×17/30 ），元以下四捨五入】，且該土地上仍有原告違法設置之鋼筋未清除，經被告洽詢訴外人鼎晟營造有限公司進行報價，經評估後估計需花費792,120 元，足見原告並未盡騰空及拆除地上物之義務，被告自不負返還押租金之義務，且被告尚可依照系爭租約第5 條向原告按月請求相當於租金之不當得利（自103 年3 月18日起至103 年12月底止，共計94萬4,33 3元，即10萬×13天/30 天+10 萬×9 個月，元以下四捨五入）及租金五倍之懲罰性違約金（自103 年3 月18日起迄今，共計471 萬6,667 元，即10萬×5 倍×13/30+10萬×5 倍×
9 個月，元以下四捨五入），故在591 萬6,667 元（即25萬5,667 元+94 萬4,333 元+471萬6,667 元）之範圍內，被告均得主張抵銷。縱使法院認被告行使上開意定解除權及法定解除權均無效，而系爭租約仍有效，另因原告積欠租金已達
2 年以上，經被告依法催告，原告仍置之不理拒絕給付，依土地法第103 條第4 款、民法第440 條第3 項準用第2 項，以105 年11月23日書狀為解除契約之意思表示，並以繕本送達原告時系爭租約失其效力。
㈥、原告非但不願負擔回饋金費用並自行聲請撤案，自可歸責於原告之事由，洵與被告無涉。是以，系爭土地既經原告先行撤案，嗣後再以日後有變更地目之可能，轉向被告請求有益費用，顯係濫行指摘，藉資求償，實無可採。況被告於105年3 月底收受新北市政府105 年3 月25日新北府地管字第10505197621 號函，系爭土地為農業使用用地，但現況建置鐵皮圍籬、水泥基座、放置鐵桶等雜物，已違反都市土地使用管制，及新北市稅捐稽徵處105 年3 月25日新北稅鶯一字第10535647351 號函，系爭土地非供作農業使用，核依土地稅法第22條規定應改課地價稅，由上可知，系爭土地既留有鋼筋水泥及鐵皮圍籬等地上物，且該地上物仍歸屬於原告所有，顯見原告並未歸還系爭土地予被告。又系爭土地現仍為農牧用地，顯無以幼兒園特定目的事業使用之可能，自無整地及施工費用作為有益費用之請求。
㈦、併聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請駁回。
２、若受不利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。
３、訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷㈡第11頁）：
㈠、原告於101 年12月16日與被告訂立系爭租約（即原證1 ），原告承租被告所有之系爭土地（原證10）興建房屋，以經營幼兒園，並依系爭租約第3 條之約定，於訂約時交付80萬元押租金（即原證2 所示之支票暨簽收單據）予被告。
㈡、原告因系爭租賃契約，委由遠鑫營造有限公司就系爭土地為整地、垃圾清運及施工等工程所支出之費用（見原證12至13）。
四、兩造爭執事項（見本院卷㈡第11頁至第11頁反面）：
㈠、系爭租約第5 、15條是否為民法第247 條之1 第1 至3 款定型化契約約款，按其情形顯失公平而無效？
㈡、系爭租約是否已終止？及係於何時、因何原因、由何造主張終止而生終止契約之效力？
㈢、苟系爭租約已終止者，原告得否依系爭租約第3 條之約定，請求返還押租金80萬元，及依民法第431 條第1 項之規定，請求償還增加系爭土地價值而支出有益費用，以及依瑕疵給付及不完全給付之請求權競合，請求有關整地及垃圾清運費用之損害賠償？
㈣、苟原告得向被告請求前開押租金返還、支出有益費用及損害賠償者，被告得否主張同時履行抗辯？即原告迄今未將租賃標的物即系爭土地恢復原狀返還被告，被告得否以原告未繳付之租金為103 年1 月1 日至103 年3 月17日共計255,667元【計算式：10萬元×2 個月+ （10萬元×17/30 ），元以下四捨五入】，及依照系爭租約第5 條之約定向原告按月請求相當於租金之不當得利（自103 年3 月18日起至103 年12月底止，共計94萬4,333 元，即10萬×13天/3 0天+10 萬×
9 個月，元以下四捨五入）及租金五倍之懲罰性違約金（自
103 年3 月18日起迄今，共計471 萬6,667 元，即10萬×5倍×13/3 0+10 萬×5 倍×9 個月，元以下四捨五入），故在5,916,667 元（即255,667 元+944,333元+4,716,667元=5,916,667元）之範圍內主張抵銷？茲論述如下。
㈠、系爭租約第5 、15條是否為民法第247 條之1 第1 至3 款定型化契約約款，按其情形顯失公平而無效？
１、按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」民法第247 條之1 定有明文，此即定型化契約應受衡平原則限制之規定。惟定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，俾符平等原則。
２、參酌證人粘舜權律師到庭具結證稱：系爭租約是雙方到我事務所，陳述他們先前就預先協商好的土地租賃契約內容，我按照雙方的陳述化成本件土地租賃契約書的內容，由我在電腦上直接依照我辦公室過去租賃契約書的例稿，然後把雙方條件依照例稿去修改，修改完後將契約書草稿列印給雙方確認後，如果對契約條款有需要修改的，就當場作增刪修改，我再在電腦上做直接修正再列印出來，雙方確認過後，沒有意見且達成一致，再由雙方在租賃契約書上簽名，最後再由我簽名蓋章；簽約前的協商，我並沒有參與，但在簽約當天就契約內容有做一些討論，雙方確認後才列入契約書的內容，轉化成條文的文字；他們到我辦公室後，根據他們的陳述，才製作租賃契約書；依照雙方協商過程中所討論之內容，我很明確知道原告承租系徵土地是要做開設幼稚園使用，他們也有到現場去做過觀察、評估，也有做興建幼稚園的建築物的出資及登記名義人的細節作相當細節的約定，所以原告應該知道這個土地使用狀況；本案之前，有見證過被告其他筆土地租賃契約書，沒有單純寫過土地契約書，我擔任其他筆土地租賃契約書的見證人過程，如本件土地剛才所述的過程；沒有印象在簽約過程中，就其他土地租賃，被告曾提供契約範本給我參考；系爭租約第8 、10、13、17、18條，是當時我的例稿就有的，其餘條文都是經由雙方協商後提出列入條文；第2 條是雙方講好的才列入條文，沒有印象是何人提出；第4 條是例稿本來就有，但是由哪一方來繳納稅捐，還是要依照雙方當時具體的約定做修正；第5 條懲罰性違約定，沒有印象在處理被告其他土地租賃契約有這樣的約定，這條文是我例稿上本來就有的處罰條款，本件懲罰性違約金約定是經由雙方確認的，才會簽名蓋章；第9 條是例稿上本來就有，但部分內容依照雙方意思修正，如「地上物之所有權歸屬於甲方（即被告）」；第11條也是雙方協商好才列入；有關第14條，興建之建物係以被告為名義人擔任起造人，登記的房屋名義人也是被告，所以才會約定建物興建完成後另外再簽1 份租賃契約書，由原告取得房屋使用權；條文內容是經雙方協商確認同意的內容，才有我擬定契約內容，再由雙方簽名、蓋章；我沒有解釋契約條文為何如此寫或法律效果為何，因為這是雙方協商的內容，除非協商內容有違反法令的情形下，我才會告知違反法令的情況，否則我會依照雙方協商內容來擬定契約書；我不可能跟原告說根據合約地主不可能違約，地主違約契約不可能成立這些話，我沒有印象原告有詢問地主違約、原告有何保障的問題等語（見本院卷㈠第171 頁反面至第174 頁反面）至明，況衡諸證人粘舜權律師為系爭租約之見證人，應無偏頗之虞，其上開證述，堪予採信。
３、再者，原告訴訟代理人甲○○於本院陳稱：被證4 是簽約當天我帶到律師那邊，我只是當天草擬合約內容做筆記，有些是我的想法，但沒有納入契約內容，我本來有想要提出我的想法，但粘律師說出租人不可能違約，違約就無效，所以我就沒有提出等語（見本院卷㈡第48頁反面），然揆諸被證4（本院卷㈡第46頁）所示，共列有9 點，即「地上物①以俞先生名義起造②前10年10萬/ 月，後10年12萬五千/ 月③公共安全建物安全江董負責④20年後優先承租權給江董（即原告之父親江步華，本件特定目的事業申請人）⑤20年後房屋歸俞先生所有無附加約定⑥20年內若有徵收，地上物賠償歸江先生所有，20年後則無⑦都審、建造期間最長12個月，若有先行完成開幕，則以開幕日期為起租日⑧押金80萬元，簽約日給付⑨20年租約不含建造時間（最長12個月）（103 年
1 月1 日起122 年12月31日止）」核與系爭租約（本院卷㈠第10至14頁）之內容大致相合，即被證4 ①即為系爭租約第
5 條、②⑦⑨即為系爭租約第2 條、③即為系爭租約第10條、④即為系爭租約第6 條、⑥即為系爭租約第7 條、⑧即為系爭租約第3 條，而⑤則相當於系爭租約第5 條「…乙方（即原告，下同）於租賃期間所興建之房屋，以甲方（即被告，下同）為起造人名義申請建造執照，房屋所有權移轉登記於甲方名下。乙方除經甲方同意繼續出租外，應於租期屆滿或租約終止之日起將租賃物遷空交還甲方…」、第9 條「契約期間內乙方若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他名目之權利金，地上物之所有權歸屬於甲方，且應無條件將租賃物及地上物照原狀還甲方，乙方不得異議」堪認被證4 並非原告訴訟代理人甲○○於簽約當天未提出之協商內容，則被告辯稱：被證4 是高先生現場草擬，當場原告、原告父母及高先生討論後由高先生草擬，交給粘律師電腦繕打，並納入契約內容，我當場拍照等語（見本院卷㈡第48頁反面），即屬有據，苟原告訴訟代理人甲○○於簽約時並未將被證4 提出予被告及粘舜權律師者，被告從何取得被證4 ？再者，被告業已提出其名下僅有系爭土地，且其就系爭土地先前與他人所訂立之土地租賃契約書，見財政部臺灣省北區國稅局財產歸屬資料清單及土地租賃契約書（本院卷㈡第121 至125 頁）為憑，尚難認被告以出租土地為業，且上開租約內容與系爭租約並無一致，則原告主張系爭租約為被告預定、經常使用之定型化契約云云，殊難逕予採認。
４、況觀諸系爭租約第5 條約定：「乙方於租賃土地上興建建物，應依據建築法等相關法令興建合法建物，並取得使用執照登記產權，不得有違法情事。乙方租賃期間所興建之房屋，以甲方（即被告，下同）起造人名義申請建造執照，房屋所有權移轉登記於甲方名下。乙方除經甲方同意繼續出租外，應於租賃屆滿或租約終止之日將租賃物遷空交還甲方，不得藉詞推諉，如不及時遷讓交遷時，甲方除得向乙方按月請求相當於租金之不當得利外，並得按月請求乙方給付租金五倍之懲罰性違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議。」、第15條：「租賃期間土地或房屋之修繕及費用均由乙方負擔。
」查被告係就個人所有特定之系爭土地出租予原告作為幼兒園營業之用，原告既為經營幼兒園，於選擇承租被告所有之系爭土地之前，當對租地之知識及市場資訊，非無充足之時間了解訂約後兩造之權利義務，亦難認其為居於經濟弱勢之一方，倘其認契約條款對其不利，當無不能拒絕與被告訂約而另行覓他地租用，已難認原告有處於無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之不利益情形，顯與定型化契約條款之規範目的未合。原告復未能證明其於締結系爭租賃契約時有何欠缺實質之議約能力而處於無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之情況，則縱使系爭租賃契書之內容係由被告事先擬就，亦難認原告僅能依被告所提供之制式條款訂立契約之情形，而與定型化契約所應適用之衡平原則不符，足認系爭租約並非民法第247 條之1 所定之定型化契約，縱使上開關相關費用負擔之約定，確有加重原告責任之情形，亦係原告基於自由意願與被告互為意思表示所為之合意，自無適用民法第24
7 條之1 而認為其約定無效之餘地。
５、因而，原告主張系爭租約第5 、15條約定違反定型化契約條款而屬無效云云，尚不足採。
㈡、系爭租約是否已終止？及係於何時、因何原因、由何造主張終止而生終止契約之效力？
１、按民法第98條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」又按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字第453 號民事判例意旨可資參酌）。另民法第94條規定：「對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力。」、第95條：「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。但撤回之通知，同時或先時到達者，不在此限。表意人於發出通知後死亡或喪失行為能力或其行為能力受限制者，其意思表示，不因之失其效力。」查系爭租約第17條約定：「因本契約而有向他方為意思表示之必要時，以本契約所載之地址作為送達地，倘有拒收情事以該信函寄達他方之日即為送達」（見本院卷㈠第13頁），是兩造間既約定任何一方為意思表示，均應以書面方式為之，始生效力。
２、查，原告於103 年1 月10日以存證信函寄予被告並稱因對於系爭租約第2 條租金應於每月10日前支付乙事有若干疑義尚未能釐清，並在土地回饋金之分擔部分，在被告為依照允諾履行，103 年1 月分之租金將延至相關疑義與糾紛釐清後再予支付等語（見本院卷㈠29頁），經被告收受後於103 年1月11日以通訊軟體LINE告知原告稱「信已收到，謝謝指教，我們合約真的要終止了」、「請你注意看合約」，原告回稱「信目的是表達，我們並非無故拖延或拒繳租金」、「做個證明與通知」、「不過，決定權在你~ 」（見本院卷㈠第31頁），並於103 年1 月17日以存證信函寄予被告並稱因被告於103 年1 月11日以LINE向原告表示終止契約，原告表示同意，惟契約終止係被告提出，非可歸責於原告等語，為被告於103 年1 月20日收受，此有上開存證信函及回執（見本院卷㈠第33、128 至129 頁），且於103 年1 月22日原告再以存證信函通知被告並稱系爭租約於103 年1 月11日經被告提出終止，原告同意並立即騰空系爭土地且提出現場照片為證，故自系爭租約終止之日起對被告即不再負有給付租金之義務，請被告返還押租金等語（見本院卷㈠第35至37頁），而被告於103 年1 月27日以律師函回覆稱其並未於103 年1 月11日以LINE為終止租約之意思表示，並請原告仍應依照系爭租約給付租金等語，為原告於103 年2 月6 日收受（見本院卷㈠第58至60頁），又被告於103 年3 月10日以律師函表示，因原告並未給付103 年1 、2 月之租金，經被告依系爭租約第12條之約定從土地押金中先行扣除後，原告於103 年3月10日前仍未給付103 年3 月份之租金，故以本函做為終止租約之意思表示，並請原告應於文到3 日內將地基拆除清運以回復土地原狀，並恢復系爭土地，且原告尚未申請取得建造執照之許可即擅自開工興建房屋，已違反建管法令，有新北市政府工務局函，認原告前開行為，已構成違反系爭租約第5 條之約定等語，為原告於103 年3 月17日收受（見本院卷㈠第61至63頁）。雖原告以被告於103 年1 月11日LINE稱「信已收到，謝謝指教，我們合約真的要終止了」而主張被告已於103 年1 月11日為終止契約之意思表示云云，然觀諸該日LINE之後續對話，被告隨即回覆「違法跡證就夠了」，原告稱「所以，關於合約，你的意思是如何？」、「還需要再談嗎？」，被告稱「今晚方便嗎？」，原告稱「不方便耶，我人在淡水我自己家裡」、「我父母這」、「一下子沒辦法這麼快離開」，被告稱「明天早上約個時間地點方便嗎？」，原告稱「禮拜天早上我們要去教會，約禮拜一，找建築師一起，你覺得如何？」，被告稱「都可以，你排時間吧!」，之後於103 年1 月13日雙方仍聯繫，被告稱「高先生（即原告之配偶及本件之訴訟代理人），跟黃律師約好了時嗎？」、「我剛問了」、「黃先生今晚有約了，不行」，原告稱「俞先生（誤繕為余先生），不好意思，這幾天醫生要我們為生產做準備，所以這幾天可能會忙，如果有事的話，請盡量寫EMAIL 給我或LINE我，我一有時間就盡快回信給你」嗣於103 年1 月15日被告稱「想問合約（誤繕為和約）問題是否可以盡快決定」並於103 年1 月16日被告傳系爭土地照片並稱工地鐵門沒鎖好，小心鋼筋被偷，原告稱「好，知道了。會請工地主任去處理。」，再於103 年1 月19日被告稱「土地問題現在無法處理的情形下，家人希望盡快解決，會以存證及訴訟等方式處理，以契約上條款為依據」並提及關於回饋金一事，但原告並未回覆等情，此有上開LINE對話紀錄在卷可證（見本院卷㈠第103 至105 頁），苟被告已於10
3 年1 月11日以上開LINE對話紀錄為終止租約之意思表示並為原告所知悉了解者，何以兩造仍於103 年1 月13、15、16日為上開LINE對話討論系爭租約之處理，及系爭土地於斯時仍在原告保管占有中？堪認被告辯稱其並未於103 年1 月11日以LINE為終止租約之意思表示等語，即屬有據。
３、再查，原告自103 年1 月起至103 年3 月10日止即未給付租金予被告，此為兩造所不爭執，原告雖以兩造就系爭土地之回饋金分擔一事尚未達成共識為由主張其並非無故拒付租金云云，然系爭土地本為農牧用地，欲變更地目為非農業使用者，經新北市政府農業局於102 年12月17日以北農牧字第1023286270號函表示，系爭土地經該局業於102 年9 月11日北農牧字第102261871 號函審竣在案，核准編訂面積為1,249平方公尺，農業用地變更為非農業使用，應依農業發展條例第12條規定繳交農業用地變更回饋金，本案核算應繳納之農業用地變更回饋金合計528,327 元，並經新北市政府於102年12月19日以北府地管字第1023316586號函通知申請人江步華繳納前開回饋金，且江步華業於102 年12月25日匯款繳納完畢等情，此有上開函文及匯款回條單（見本院卷㈡第74至78頁）附卷可證，而原告並於102 年12月20日以LINE通知被告前開回饋金之金額（見本院卷㈠第92頁），惟嗣後兩造就此回饋金分擔雖仍有爭執，但回饋金之分擔本非系爭租約之約定事項，原告得否據以此為由拒付租金，自有疑義，況揆諸兩造自103 年1 月9 日起至103 年1 月11日前開LINE對話記錄（見本院卷㈠第94至102 頁），兩造就是否修改系爭租約增定出租人之違約及稅捐之負擔等事項討論而未達成共識，原告以上開事由拒付租金，顯非正當事由而得拒付，並經被告以上開存證信函催告原告履行，但原告仍未履行，已合於系爭租約第12條「乙方租金如無故超過兩個月無法兌現時，甲方得從押金中先行扣除，第三個起如未補足押金之金額，則乙方應無條件放棄租賃權，及地上物所有權由甲方全權處理。」且原告於未取得建造執照前業已開工，經新北市政府工務局103 年1 月29日以北工施字第1030131639號函表示經該局於103 年1 月21日派員至現場會勘，現場工程已施作柱筋豎立及基礎完成，惟申報勘驗進度為102 年6 月13日以核准開工，尚未申報放樣，按現場施工進度與申報進度不符，業已違反建築法第56條規定，爰依同法第87條規定通知勒令停工，請依規定補辦勘驗程序，並請於停工期間做妥施工場所設施、設備之安全防護措施，且本案申請工程內容為圍牆及基地整地，有關現場已施作柱筋豎立及基礎之部分與10
2 峽什字第1010號雜照工程不符事項，請併同說明一節，此有上開函文（見本院卷㈡第79至81頁）為證，是原告就系爭土地之使用有上開違反法令事項，符合系爭租約第10條之事由無訛。則被告以前開事由於103 年3 月10日以上開律師做為終止租約之意思表示，於法有據，且原告於103 年3 月17日收受該律師函，已如前述，堪認系爭租約於103 年3 月17日起生終止租約之效力。
㈢、苟系爭租約已終止者，原告得否依系爭租約第3 條之約定，請求返還押租金80萬元，及依民法第431 條第1 項之規定，請求償還增加系爭土地價值而支出有益費用，以及依瑕疵給付及不完全給付之請求權競合，請求有關整地及垃圾清運費用之損害賠償？
⑴、押租金80萬元：
按系爭租約第3 條約定：「乙方應於訂約時，交付甲方新臺幣捌拾萬元整作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應予乙方返還租賃物後無息退還押租保證金。」承上所述，系爭租約既於103 年3 月17日終止，原告依系爭租約第3 條之約定，請求被告返還押租金80萬元，即屬有據。
⑵、整地及垃圾清運費用、整地及施工增加土地價值費用：
①、系爭租約既係原告承租系爭土地作為經營幼兒園使用，而系
爭土地本為農牧用地，則原告基於上開目的而承租系爭土地，本需整地並施工，此為兩造所認知，並由系爭租約第9 條：「契約期間內乙方若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他名目之權利金，地上物之所有權歸屬於甲方，且應無條件將租賃物及地上物照原狀還甲方，乙方不得異議」、第12條「乙方租金如無故超過兩個月無法兌現時，甲方得從押金中先行扣除，第三個起如未補足押金之金額，則乙方應無條件放棄租賃權，及地上物所有權由甲方全權處理。」、第15條「租賃期間土地或房屋之修繕及費用均由乙方負擔。」確認無訛，則原告因而委請建築師設計而支出設計費150,000 元，及委由訴外人遠鑫營造有限公司施工而支付工程款、雇請卡車司機載運土方回填而支付費用、垃圾清運處理費共計2,132,970 元，業據原告提出工程請款單、委託設計費用請領計算表、匯款申請書、統一發票、支出證明單、支票影本（見本院卷㈠第22、39、40、62至69頁）為證，堪認上開費用均係本於系爭租約之目的而支出，依照上開約定，應由原告自行負擔，縱使原告有上開費用之支出，亦不得向被告請求負擔。況觀諸上開請款單，施作項目有整地工程、基礎開挖、打PC10、放樣、鋼筋、綁鐵工資、封模板、灌漿（混擬土）、浦車、基礎工程工資等，既係與原告欲在系爭土地上興建房屋以經營幼兒園有關，而系爭土地迄今尚未變更地目，仍為農牧用地，前開在系爭土地上之鋼筋、灌漿等工程，顯然現在對於系爭土地而言並非有益費用之支出甚明，鑑定本案之估價師亦同此見解（見本院卷㈠第191頁）
⑶、綜上，原告請求被告返還押金80萬元部分，為有理由，然其餘部分，尚難認屬有據。
㈣、苟原告得向被告請求前開押租金返還、支出有益費用及損害賠償者，被告得否主張同時履行抗辯？即原告迄今未將租賃標的物即系爭土地恢復原狀返還被告，被告得否以原告未繳付之租金為103 年1 月1 日至103 年3 月17日共計255,667元【計算式：10萬元×2 個月+ （10萬元×17/30 ），元以下四捨五入】，及依照系爭租約第5 條之約定向原告按月請求相當於租金之不當得利（自103 年3 月18日起至103 年12月底止，共計94萬4,333 元，即10萬×13天/3 0天+10 萬×
9 個月，元以下四捨五入）及租金五倍之懲罰性違約金（自
103 年3 月18日起迄今，共計471 萬6,667 元，即10萬×5倍×13/30+10萬×5 倍×9 個月，元以下四捨五入），故在5,916,667 元（即255,667 元+944,3 33 元+4,716,667元=5,916,667元）之範圍內主張抵銷？
１、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之，其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時按照抵銷數額而消滅，民法第334 條第1 項前段、第335 條第1 項分別定有明文
２、查，系爭租約既至103 年3 月17日始生終止之效力，已如前述，則原告仍應給付被告自103 年1 月1 日起至103 年1 月
1 日至103 年3 月17日共計254,839 元【計算式：10萬元×
2 個月+ （10萬元×17/31 ）=254,839元，元以下四捨五入】，則被告抗辯應以254,839元範圍內抵銷，即屬有據。
３、另查，原告於103 年1 月22日以存證信函通知被告其已經系爭土地騰空，且提出現場照片為證（見本院卷㈠第35至37頁），堪認原告於斯時已未占有使用系爭土地，且於103 年6月16日鑑定人會同兩造至現場會勘時，現場雖有鐵皮圍籬（見鑑定報告之會勘記錄表暨現場照片），但原告既已放棄系爭土地之管領，被告仍可逕入系爭土地，況依照系爭租約第
9 條：「契約期間內乙方若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他名目之權利金，地上物之所有權歸屬於甲方，且應無條件將租賃物及地上物照原狀還甲方，乙方不得異議」及第12條「乙方租金如無故超過兩個月無法兌現時，甲方得從押金中先行扣除，第三個起如未補足押金之金額，則乙方應無條件放棄租賃權，及地上物所有權由甲方全權處理。」是縱使系爭土地上仍有前開鋼筋、水泥等地上物，該等地上物既依上開約定屬於被告所有，則難認原告有何違反系爭租約未將系爭土地恢復原狀而有上開懲罰性違約金之事由發生，故被告抗辯原告尚未將系爭土地恢復原狀及返還而請求相當於租金之不當得利及懲罰性違約金云云，自不足採。
四、綜上所述，因系爭租約既經終止，則原告依照系爭租約第3條請求被告返還押租金80萬元，即屬有據，而被告以原告尚未給付自103 年1 月1 日起至103 年3 月17日止共計254,83
9 元租金為由作為抵銷之抗辯，亦屬有據，則原告請求被告給付545,161 元（計算式：800,000- 254,839 =545,161 ），應予准許。又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第23
3 條第1 項前段及第203 條定有明文。經查，本件原告請求被告返還押金，係以支付金錢為標的，被告對原告所負之上開給付義務，固未經兩造特約而無確定清償期限或特定利率，然被告既於103 年4 月23日收受本件民事起訴狀繕本之送達（見本院卷㈠第53頁），依上開說明，從而，原告請求被告給付545,161 元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年4 月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此數額者，為無理由，應予駁回。
五、就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。又原告之訴經駁回部分，其假執行之聲請即失所附麗，併駁回之。
六、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 13 日
民事第二庭 法 官 饒金鳳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 13 日
書記官 羅尹茜