臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第1546號原 告 陳可穎訴訟代理人 羅凱正律師
張志朋律師巫宗翰律師被 告 李昭穎訴訟代理人 周福珊律師
賴玉梅律師王嘉斌律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國103年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。本件原告起訴後追加依據民法第354條、第359條以及民法第179條等規定，減少價金返還不當得利之備位聲明。被告雖不同意原告為訴之追加，然審酌原告先、備位之訴，均以凶宅之基礎事實而為主張，從而原告陳稱備位聲明與先位聲明請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，應屬可採，故其為訴之追加，程序上核無不許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）被告於民國103年03月11日與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以新北市○○區○○街○○○○號之土地，及其上000建號即門牌號碼新北市○○區○○里○○鄰○○街○○巷○號之地上建物（下稱系爭房屋）為買賣標的，並訂定買賣總價為新台幣（下同）880萬元，分4期清償價款：第1期簽約款88萬元；第2期用印款0元；第3期完稅款192萬元；第4期尾款600萬元。另協議本契約最終結案日為103年4月30日，原告已繳納第1期，第3期款合計280萬元。
（二）然被告於訂約前，故意未告知系爭房屋曾發生前任屋主之女兒於洗澡時，因一氧化碳中毒死亡之情事，原告對於系爭房屋為凶宅一事均無所悉。依實務見解及社會通念，一般人對於曾經發生過意外事故之房屋，心理均有陰影，而有巨大恐懼感及壓力，堪認系爭房屋發生非自然事故，自屬凶宅無疑。本案系爭房屋為一般交易上所稱之凶宅，構成民法第354條規定之物之瑕疵，屬學說上所謂「價值瑕疵」（即客觀交易價值）減少之情形，雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低，惟於房地產交易市場及實務經驗中，具有此類情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，是就房屋交易市場之通常交易觀念，屋內是否曾發生非自然事故之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，應認係交易上之重大瑕疵。
（三）系爭不動產買賣契約書第17條第1項約定「一、除已告知外，買賣標的物之主建物及附屬建物內如曾有他人發生凶殺、自殺而死亡，或在專有部分內有求死行為並致死等情事發生（如跳樓發生），買方得主張無條件解除契約，回復原狀費用由雙方平均負擔，如賣方有故意不告知情事，應負擔全部回復原狀費用並賠償買方之損失」。查系爭房屋具有物之瑕疵，對於交易有重大影響之事實，被告應負有出賣人之告知義務，上開契約特別明訂凶殺、自殺而死亡，或有求死行為而致死之情事，然並未排除「意外致死」之非自然事故，原告自得依民法規定主張權利。是依民法第359條本文規定，解除系爭買賣契約。基此，原告已於103年4月17日以律師函（見原證2）送達被告，已生解除契約效力。原告並依同法第259條規定，請求被告負回復原狀義務，返還系爭買賣契約價金280萬元，及損害賠償金6萬5000元（印花稅5萬元、簽約費1000元及代書費1萬元），合計286萬5000元，並自103年4月17日起至清償日止按年息5%計算之利息。
（四）又買賣契約書第17條第2項第2款約定「氯離子含量檢測約定：買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合依通例（由主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等共取三個樣本）辦理混凝土氯離子含量檢測，買方進行檢測時應通知賣方及信義房屋到場，且為避免檢測樣本因天候環境或滲漏水等外部污染導致爭議，雙方同意檢測時應排除混凝土剝落處及該處向外延伸30公分內之範圍區域。其檢驗結果如全部檢測樣本之平均值超過以下數據（即建築完成日期在民國87年6月24日含當日以前之建物，約定為0.6kg/m3以上；在87年6月25日以後者，約定為0.3kg/m3以上）時，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部買賣價金，已發生之費用及回復原狀之費用，均各自負擔，惟如賣方故意不告知者，應負擔全部之費用。如建築完成日期無從查知時，概以建物謄本第一次登記日期為準」；另買賣契約第17條第2項第4款約定「買方簽約時未請求檢測，於交屋前仍得自費檢測...」，依此約定，即便簽訂買賣契約時買方未請求為氯離子檢測，嗣後買方仍得要求自費進行檢測，此時賣方負有配合進行檢測之義務。原告多次通知被告依上開契約第17條第2項第2款約定，配合辦理氯離子含量檢測，原告再以起訴狀繕本之送達，代為通知進行檢測，惟被告均拒絕，依民法第229條第2項前段規定所示，被告自原告催告行為時起，應負遲延責任。原告爰依民法第254條規定，以本起訴狀繕本之送達，為再次催告被告於收到起訴狀繕本後5日內配合辦理上開檢測事宜，若逾期未配合辦理，原告即解除不動產買賣契約，並請求被告負回復原狀義務，返還系爭買賣契約價金280萬元及損害賠償金6萬5000元，並自103年4月17日起至清償日止按年息5%計算之利息。
（五）若認為原告以上之先位聲明不成立，則原告另得依據民法第354條、第359條以及民法第179條規定請求解少價金，並依不當得利之規定，請求被告返還應減少價金之數額。因系爭房屋曾發生兇殺、自殺或意外死亡等非自然身故事件，原告請求減少買賣契約價金之20%，故被告應返還原告176萬0000元（0000000×20%＝0000000）等語。
（六）先位聲明：①被告應給付原告286萬5000元，及自103年4月17日起至清償日止按年息5%計算之利息。
②原告願供擔保，請准予宣告假執行。
（七）備位聲明：①被告應給付原告176萬元，及自103年8月13日起至清償日止按年息5%計算之利息。
②原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
（一）其否認原告主張之「本案系爭房屋之前任屋主之女兒於屋內洗澡時發生一氧化碳中毒死亡」事實，蓋系爭房屋係由訴外人廖敏男與陳富美於102年5月6日簽立不動產買賣契約書所買受登記於被告名下，系爭房屋前手陳富美於標的物現況說明書記載「是否知悉本標物曾經發生兇殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事（如跳樓死亡）」部分之選項係勾選「否」（見被證1），且新北市政府警察局莊分局亦函稱系爭房屋並無發生兇殺、自殺或意外死亡等非自然身故事件，足證原告起訴所稱「系爭房屋之前任屋主之女兒於屋內洗澡時發生一氧化碳中毒死亡」云云，並非事實，原告解除本件買賣契約，即屬無據。次依內政部不動產委託銷售契約書範本之附件一「不動產標的現況說明書」第十一項係記載「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，而本件系爭房屋於被告產權持有期間並未發生過任何兇殺或自殺致死或其他非自然死亡之情事，且原告起訴所主張之事實亦非關於兇殺或自殺致死之情事，自難認系爭房屋為內政部所定義之凶宅，原告起訴主張解除本件買賣契約，應屬無據。況系爭房屋買賣契約書第17條第1項明定「買賣標的物之主建物及附屬建物內如曾有他人發生兇殺、自殺而死亡，或在專有部分內有求死行為並致死等情事發生（如跳樓自殺），買方得主張無條件解除契約，回復原狀費用由雙方平均負擔」，依明示其一排除其他之法理，前開約定明示「兇殺」、「自殺而死亡」及「有求死行為並致死」三種情形，顯然已排除「意外死亡」或「自然病故」之情形，故原告以系爭房屋曾有意外死亡情事而主張依前開約定解除買賣契約，顯非有據。
（二）有關系爭房屋買賣契約書第17條第2項第2款氯離子含量檢測部分，原告於簽立買賣契約時即已勾選「否」，即不請求進行檢測，核原告自無再請求被告配合檢測之權利，且原告尚未付清尾款，亦未達於交屋之程序，故有關原告對被告請求進行氯離子含量檢測之催告，顯然不具法律上之效力，原告主張據此解除買賣契約，亦屬無據。
（三）其不同意原告追加備位之訴，且因非凶宅，故原告備位之主張，為無理由等語置辯。
（四）答辯聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。
②如受不利益判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、原告起訴主張兩造於103年03月11日系爭買賣契約，約定以新北市○○區○○街○○○○號之土地，及其上系爭房屋為買賣標的，並訂定買賣總價為880萬元，原告已繳納第1期、第3期款合計280萬元等情，為被告所不爭執，並有系爭買賣契約附卷可稽，原告此部份之主張，應屬真實可信。惟原告另主張系爭房屋為凶宅，且被告拒不配合辦理系爭房屋氯離子含量檢測，依民法第229條第2項前段規定所示，被告自原告催告行為時起，應負遲延責任等情，則均為被告所否認，並以上開情詞置辯。從而本件爭執要旨厥為：
（一）系爭房屋是否為一般交易上所稱之凶宅，有交易上之瑕疵，原告得否解除系爭買賣契約或請求減少價金。
（二）原告是否有權請求被告配合辦理系爭房屋氯離子含量檢測，得否主張解除買賣契約。
四、系爭房屋是否為一般交易上所稱之凶宅，有交易上之瑕疵，原告得否解除系爭買賣契約或請求減少價金：
（一）按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（參照最高法院17年上字第917號判例意旨）。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（參照最高法院43年台上字第377號判例意旨）。
（二）本件原告起訴主張系爭房屋系爭房屋之前任屋主之女兒於屋內洗澡時發生一氧化碳中毒死亡，爰認該屋於交易習慣上為凶宅性質，有價質瑕疵等語。然此所述曾有人於系爭房屋內洗澡時，發生一氧化碳中毒死亡之情，為被告所否認。經查，本院依原告之聲請函詢新北市政府警察局新莊分局，查閱有關系爭房屋於80年至85年間有無兇殺、自殺、意外死亡之情事，據該新莊分局查覆無此兇殺、自殺、意外死亡等非自然身故事件，有函文附卷可稽（見本院卷第75頁）。是原告所述發生一氧化碳中毒死亡事件，難認屬實，此外原告復未另行舉證證明系爭房屋符合交易上凶宅性質之事實，從而原告主張交易標的存在價質瑕疵，其得行使瑕疵擔保請求權，先位解除契約請求回復原狀返還價金及賠償費用損失，備位主張如不能解約，亦得減少價金返還得利及賠償費用損失，均屬無理由。
五、原告是否有權請求被告配合辦理系爭房屋氯離子含量檢測，得否主張解除買賣契約：
（一）兩造訂立之系爭買賣契約第17條第2項第2款固有「氯離子含量檢測約定：買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合依通例（由主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等共取三個樣本）辦理混凝土氯離子含量檢測，買方進行檢測時應通知賣方及信義房屋到場，且為避免檢測樣本因天候環境或滲漏水等外部污染導致爭議，雙方同意檢測時應排除混凝土剝落處及該處向外延伸30公分內之範圍區域。其檢驗結果如全部檢測樣本之平均值超過以下數據（即建築完成日期在民國87年6月24日含當日以前之建物，約定為0.6kg/m3以上；在87年6月25日以後者，約定為0.3kg/m3以上）時，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部買賣價金，已發生之費用及回復原狀之費用，均各自負擔，惟如賣方故意不告知者，應負擔全部之費用。如建築完成日期無從查知時，概以建物謄本第一次登記日期為準」之約定。然被告爭執第17條第2項第2款氯離子含量檢測部分，原告於簽立買賣契約時即已勾選「否」，不請求進行檢測等語。經查該買賣契約第17條第2項第2款之末，關於買方是否請求進行檢測之選項，原告已選擇「否」，即不請求進行檢測，並經原告於該欄位簽名確認（見本院卷第11頁契約書），故被告抗辯原告已放棄檢測，其無配合協力義務，應屬有據。
（二）又原告於本件訴訟中，另以系爭買賣契約第17條第2項第4款「買方簽約時未請求檢測，於交屋前仍得自費檢測」約定為其依據，主張於交屋前原告仍得請求檢測等語。惟查：
①本件原告起訴狀陳稱其於103年4月多次通知被告依上開
契約第17條第2項第2款約定，配合辦理氯離子含量檢測等語，有起訴狀附卷可稽。然本件原告已拋棄契約第17條第2項第2款約定之檢測權，已如上述，故原告簽約後反悔，欲單方復行契約第17條第2項第2款檢測權，被告自有拒絕之權利，難認被告有何違反系爭買賣契約第17條第2項第2款之義務。
②又系爭買賣契約第17第2項第4款固約定「買方簽約時未
請求檢測，於交屋前仍得自費檢測」，原告於起訴後主張其仍得依第17第2項第4款約定為檢測，雖屬有據。然該第17第2項第4款限制於「交屋前」仍得檢測，但系爭買賣契約第4條特別約定事項，已載明兩造約定以「103年4月30日為最後交屋日」，故本件原告如欲行使第17第2項第4款檢測權，應至遲於約定之最後交屋日103年4月30日前，逾期即不合於第17第2項第4款之約定。惟本件原告遲至103年5月8日方行起訴，其後於訴訟中始行主張其有第17第2項第4款之檢測權利云云，顯已逾期，故被告抗辯原告請求進行氯離子含量檢測之催告，不具法律上之效力，為可採信。
③依上所述，原告以被告拒絕檢測為由，主張依民法第22
9條第2項前段規定，被告應負遲延責任，其以起訴狀繕本之送達，為再次催告，若逾期未配合辦理，原告即解除不動產買賣契約，並請求被告負回復原狀義務，返還系爭買賣契約價金280萬元及損害賠償金6萬5000元等語，難認正當有據，不應准許。
五、綜上，原告依據系爭買賣契約請求權、瑕疵擔保請求權、不當得利與損害賠償請求權，提起先備位給付金錢之訴，均於法無據，不應准許，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
叁、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 20 日
民事第四庭 法 官 陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 20 日
書記官 陳君偉