臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第17號原 告 周仲瑜訴訟代理人 劉添錫律師被 告 孫鍾貴枝
孫逸芬孫逸貞孫金元上 一 人訴訟代理人 孫銘謙被 告 孫劍鵬上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國103年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表一所示之土地、建物准予原物分割，並全部分配予被告共有。其中附表一所示之土地，被告孫鍾貴枝、孫逸芬、孫逸貞、孫金元、孫劍鵬各取得應有部分二十分之一；附表一所示建物，被告孫鍾貴枝、孫逸芬、孫逸貞、孫金元、孫劍鵬各取得應有部分五分之一。
被告孫鍾貴枝、孫逸芬、孫逸貞、孫金元、孫劍鵬應各補償原告新臺幣壹拾捌萬陸仟柒佰貳拾伍元。
訴訟費用由兩造依附表二所示之應有部分比例分擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告孫逸芬、孫劍鵬經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：本件如附表一所示坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地，暨其上1579建號即門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○○號房屋，及其上1580建號即新北市○○區○○街○○巷○○○號房屋頂層加蓋之未登記建物（下稱系爭房地）為兩造所共有。依據民法第823條規定，原告起訴請求分割共有物，因本件兩造共有之建物面積太小，若採原物分割方法，無法達到原來之使用目的，爰請求變賣共有物，由兩造分配價金等語。
二、被告孫鍾貴枝、孫逸芬、孫逸貞、孫金元、孫劍鵬則以：伊等均不同意原告主張以變價拍賣方式分割本件系爭房地。查系爭房地一直都為被告等人居住使用達37年之久，房子本身具有家之完整性與情感價值之重大意義，目前係由被告孫逸貞、孫鍾貴枝居住使用。然而原告是在102年8月26日透過法拍取得系爭房地之持分，不僅取得時間短暫，其主張系爭房地面積太小，無法達到原來使用目的云云，均與事實不符。又原告當初是以新台幣（下同）62萬元拍得系爭房地之持分，其曾經向被告表示，要被告等人買回其應有部分需支付145萬元，顯然原告意圖謀取不合理報酬。次查系爭建物是沒有電梯的房子，加上附近有宮廟，屬嫌惡設施，在一般情況下，會比一般正常市價低。倘依原告主張以變價拍賣方式分割系爭房地，將不符合比例原則、公平原則與市場行情。依據最高法院98年度台上字第2058號判決要旨，法院就分割共有物之裁判，仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等為公平裁量。本件如按兩造應有部分比例為原物分配，如此細分結果，將使兩造分得之土地及建物難以利用，有損經濟價值。又如採變價分割之方式，有可能為外人所購買，依系爭房地目前係由被告孫逸貞、孫鍾貴枝居住使用，倘變價分割將徒增法律關係之複雜化，故變價分割並非最適當之分割方法。依據民法第824條第2項第1款及第3項規定，懇請鈞院參酌系爭房地之利用現況、經濟效用、全體共有人之利益，使房屋及土地所有權歸於同一家人，以系爭房地全部分歸被告五人取得，依應有部分比例維持共有，並以價金補償原告之方式，較為適當且符合公平原則；被告願以85萬元補償原告等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、本院得心證之理由：
(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查，本件原告主張系爭房地為兩造所共有，應有部分如附表一所示等情，業據原告提出系爭房地之土地、建物登記第二類謄本為證，且兩造間就系爭房地並無不得分割之特別約定，依使用目的非不能分割；又兩造曾經本院102年度板調字第167號調解不成立在案，復無法就分割方法達成協議等情，均為兩造所不爭執，是原告請求本院就系爭房地為裁判分割，洵屬正當。
(二)次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：1、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。2、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項、第3項及第4項分別定有明文。又分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院90年度台上字第1607號、94年度台上字第1768號、98年度台上字第2058號判決意旨參照）。本件原告主張以變賣系爭房地之方式分割共有物，被告則主張將系爭房地分歸被告，被告願金錢補償原告，而參諸前開說明，共有物之分割方法仍以原物分割為原則，如原物分割顯有困難時，始為變價分割，而本件原告雖不同意原物分配，然被告仍願受分配系爭房地並以金錢補償原告，是以，本件自非屬原物分配顯有困難之情形，原告逕主張以變賣系爭房地之方式分割共有物，顯非適宜。本院審酌原告係於102年8月15日以62萬100元之價格經由法務部行政執行署新北分署拍賣程序，取得系爭房地原為訴外人孫銘謙所有之應有部分，拍賣公告上載系爭房地由債務人之母親占有使用中，因係拍賣應有部分，故拍定後不點交等語，亦經本院調閱法務部行政執行署新北分署101年度執助字第1648號案卷核閱無訛，顯見原告應早已知悉系爭房地原來即為被告孫鍾貴枝居住之使用情形，復參酌前揭案卷現場執行筆錄、個人戶籍查詢，堪認被告孫逸貞、孫鍾貴枝確居住於系爭房地，且被告孫鍾貴枝已高齡76歲，被告均自92年繼承取得系爭房地，及被告孫鍾貴枝、孫逸芬、孫逸貞、孫金元、孫劍鵬5人為母子親誼關係等情狀，本院認系爭房地以原物分配於被告共有，並由被告以金錢補償原告，最能兼顧系爭房地之住家性質、使用現況、被告對系爭房地之情感及原告欲將系爭房地應有部分換價之投資獲利，而屬最符合公平經濟原則之分割方式。
(三)系爭房地之價格前於法務部行政執行署新北分署101年度助執字第00000000號執行案件中，經送呂煥章建築師事務所鑑定之結果，系爭土地應有部分24分之1價格為670,500元、1579建號建物應有部分1/6之價格為205,701元、1580建號建物應有部分1/6之價格為57,422元，合計為933,623元，並參酌系爭房地之坐落、面積、地形、地勢，利用度及建物之結構、設備、樓層、用途、屋齡、環境、使用效益及折舊等，推定系爭房地之每坪單價為26萬元，有呂煥章建築師事務所提出之鑑定報告附卷可參，且兩造就該鑑定價格均無意見（見本院卷第105頁反面）。本院審酌系爭建物之樓層、屋況、人潮地利優勢、交通位置及便利之大眾運輸工具及權利價值等因素，復考量系爭建物建築完成日期為65年4月29日，已經歷年數37年，堪認上開呂煥章建築師事務所提出之鑑定報告符合市場實際行情，則原告原依其應有部分即系爭土地應有部分24分之1、系爭1579建號建物應有部分1/6、系爭1580建號建物應有部分1/6，應受分配房地價值為933,623元，但原告實際未受分配，依據首揭規定，被告五人應各補償予原告186725元(933,623÷5＝186,725【元以下四捨五入】)。
五、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段規定，訴請就系爭建物為分割，為有理由。本院斟酌各共有人之意願、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等情形，爰定適當公平之分割方法如主文第1項所示。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。本件係因分割共有物而涉訟，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，且分割共有物之訴，實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，本院審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用，應由兩造各以主文第2 項所示之比例分擔，始屬公平。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述。
八、訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書。
中 華 民 國 103 年 4 月 24 日
民事第二庭 法 官 黃繼瑜以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 24 日
書記官 林珊慧附表一:
┌────────────────────────────┐│土地標示 │├─┬────────┬──┬──────┬───────┤│編│土地坐落 │地目│ 土地面積 │兩造權利範圍應││號│ │ │（平方公尺）│有部分 │├─┼────────┼──┼──────┼───────┤│1 │新北市中和區○○│ 建 │ 118.62 │周仲瑜 1/24 ││ │段000地號 │ │ │孫鍾貴枝 1/24 ││ │ │ │ │孫逸芬 1/24 ││ │ │ │ │孫逸貞 1/24 ││ │ │ │ │孫金元 1/24 ││ │ │ │ │孫劍鵬 1/24 │└─┴────────┴──┴──────┴───────┘┌────────────────────────────────────────┐│建物標示 │├─┬─────┬───────┬───────┬───────┬────────┤│編│建號 │基地坐落 │建物門牌 │ 建物面積 │備考 ││號│ │ │ │（平方公尺） │ │├─┼─────┼───────┼───────┼───────┼────────┤│ 1│新北市中和│新北市中和區○│新北市中和區○│四層面積:66.92│兩造權利範圍應有○○ ○區○○段 ○○段○○○○號 │○街00巷0之0號│ │部分均為1/6 ││ │0000建號 │ │ │ │ │├─┼─────┼───────┼───────┼───────┼────────┤│ 2│新北市中和│新北市中和區○│新北市中和區○│四層頂未登記面│1.未辦理保存登記○○ ○區○○段 ○○段○○○○號 │○街00巷0之0號│積：59.62 │2.兩造權利範圍應││ │0000建號 │ │頂未登記建物 │ │ 有部分均為1/6 │└─┴─────┴───────┴───────┴───────┴────────┘附表二:
┌──┬─────┬────┐│編號│共有人姓名│訴訟費用││ │ │分擔比例│├──┼─────┼────┤│ 1 │周仲瑜 │ 1/6 │├──┼─────┼────┤│ 2 │孫鍾貴枝 │ 1/6 │├──┼─────┼────┤│ 3 │孫逸芬 │ 1/6 │├──┼─────┼────┤│ 4 │孫逸貞 │ 1/6 │├──┼─────┼────┤│ 5 │孫金元 │ 1/6 │├──┼─────┼────┤│ 6 │孫劍鵬 │ 1/6 │└──┴─────┴────┘